房地产高层住宅项目投资估算及资金筹措计划部分

房地产项目估算与资金筹措房地产项目估算与资金筹措在房地产项目规划和开发过程中，估算成本和筹措资金是两个重要的环节。

估算成本需要对项目所有的投资进行分类和统计，以确保预算的准确性和合理性；而资金筹措需要找到可靠的投资者和金融机构，以保证项目能够顺利进行。

本文将分别探讨这两个环节。

一、房地产项目成本估算1. 项目前期准备成本估算项目前期准备是整个项目的基础，包括勘察、调研、规划、设计和审批等环节。

这些环节需要的投入包括人力、物力、财力、时间等，通常占总投资的比例在10%-15%之间。

2. 土地成本估算土地成本是房地产项目成本的重要组成部分，一般情况下，占总投资的比例在20%-30%之间。

土地价格受地理位置、交通条件、城市规划、政策限制等因素的影响，需要通过市场调研和专业评估来确定。

同时，还需要考虑土地开发所需的工程费用、城市规划费用等因素。

3. 工程设计与建设成本估算工程设计和建设是房地产项目的核心环节，包括基础设施建设、房屋建设和装修等。

这些环节的成本估算需要综合考虑各种因素，如材料选用、工程量、工人工资、机械设备等。

同时，还需要考虑到可能出现的变更和风险因素，提高成本预留比例，确保项目顺利进行。

4. 管理费用成本估算管理费用包括项目管理人员的工资、租金、办公设备、通讯费用等。

在项目进行过程中，需要建立完善的管理制度和流程，精细化管理项目的各个环节，以确保项目的顺利推进和高效运营。

管理费用通常占总投资的比例在5%-10%之间。

二、房地产项目资金筹措房地产项目的需求资金较大，一般需要通过多渠道筹措资金，以保证项目能够顺利进行。

1. 投资者资金投资者是最主要的资金来源，投资者可以是个人、企业、机构等。

在选择投资者时，需要考虑投资者的实力、背景和资质等，以确保项目能得到足够的资金支持，并获得更多的资源和信息支持。

2. 金融机构资金金融机构是房地产项目的重要资金来源之一，可以通过贷款、抵押等方式筹措资金。

根据上述规划经济指标，计容积率总建筑面积149683.37m2，其中住宅141125.49m2，商业部分8527.04m2，楼。

二、项目投资方案（一）投资组合方式在房地产开发中，大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发，本项目总投资（含贷款建设期利息）为37725.35万元，整个建设经营期为3年，是一个建设周期长、资金投入量大的建设项目。

所以，一般采用投资的多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发商的风险，使项目顺利开发。

本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。

资金动作方式如下：自有资金全部用于投资；销售收入扣除与销售有关税费后用于投资，初步估算按销售收入15.5%第二节项目的建设工程规划与安排二、商层住宅项目建设规划及进度安排（一）建设方案及规划说明1、建设方案。

经市规划管理局审定，本项目的建设方案如下：2、规划目标。

（1）以建造具有当代先进水平的优质城市住宅为目标，满足人们生活环境和居住条件的舒适性、安全性和生态性的要求，为人们提供多样化、可选择、适应性强的住宅，创造具有良好居住环境、有完善基础设施的文明、卫生的示花园。

（2）依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能质量水平和花园与住宅节能、节地、节材效果，使花园和住宅具有较高的科技含量。

（3）合理组织绿化、交通体系、完善公建布局和住宅分布，使整个花园具有良好的空间布局形态（4）吸收各项目好的居住规划特点，创造有特色的、能满足居住生活需要的环境功能。

（二）建设方式及进度安排1、开发计划拟定的原则①本项目作为一个以市场为导向的中高档住宅项目,在拟定项目的开发建设计划时,我们主要依据大中规模住宅项目的基本规律,遵循最佳的市场对接时机与购买力适应,以及按基地的成熟条件渐进的原则。

②本项目经测算销售值达49838.4万元人民币,从楼市的发育及区域购买力,以及合理的市场占有率角度,我们暂定为开发经营时间为3年，其中销售期为2年。

学习导航通过学习本课程，你将能够：●掌握项目成本预算的方法；●了解项目利润评估及资金筹措的渠道；●熟悉项目投资计划与财务计划的制定。

房地产项目投资估算和资金筹措对于任何一个房地产项目而言，资金筹措都是非常重要的，一旦资金链断裂，项目必然无法进行下去。

一、项目成本预算开发房地产项目的首要工作是做成本预算。

那么，应该何时开始做成本预算呢？有人认为拿到土地之后再做，其实这时做不做预算没有意义，应该在准备拿地之前就将成本预算做好。

1.土地成本预算土地开发成本包括以下几个方面：第一，土地征用及拆迁费。

新区开发包括土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟费、鱼塘养殖场的拆迁赔偿费等。

旧城区开发包括动迁户临时安置费、自行安置的补助费、私房征购费等。

第二，土地购置费，即双方在土地交易中发生的价款。

第三，出让金，包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分费用。

第四，七通一平费。

第五，耕地占用税。

此外，还包括耕地开垦费、征地管理费、占耕地教育附加费、新增建设用地有偿使用费、南水北调费、新菜田开发基金、契税、利息、土地增值税、基础设施费等。

2.建安成本预算建安成本预算包括直接费用、间接费用、利润和税金。

直接费用直接费用包括人工费、材料费、施工机械使用费、措施费（如环境保护费、文明施工费、安全施工费、临时设施费、夜间照明费、二次搬运费、大型机械设备进出场及安拆费、施工排降水费等）。

间接费用间接费用包括规费（如工程排污费、社会保障费、定额测定费、住房公积金、危险作业意外伤害保险费）和企业管理费等。

利润税金3.前期费用与其他成本预算前期费用前期费用包括地质勘探费、文物勘探费、施工图设计费、园林绿化设计费、规划方案费等。

政府规费及中介机构费用政府规费及中介机构费用包括基础设施配套费、农民工资保证金、工程质量监督费、保险基金、施工图审查费、预决算编制费、电气消防检测费，以及土壤、室内环境检测费，航测、定界、验线、地震检测费，还有墙改基金、消防图审查费、招标代理费、监理费用等。

高层住宅项目投资估算及资金筹措计划方案-方案第六部分福满花园项目投资估算及资金筹措计划第一节建设项目的大体概况与投资经营方案一、福满花园项目概述1、项目概况项目位于南宁市XXX区,南XXXX，北临XXXX，西南面对规划中的水景公园，项目东侧为衡阳路延长线，项目总用地47375.75m2，经南宁市规划国土局批准，用地功能为商住及配套设施，实际建设用地面积39390.36 m2，计容积率建筑面积率为149683.37平方米。

（表：6-1-1）【项目主要技术经济指标】内容指标内容指标建设地点衡阳路与新阳路北三里交汇规划总用地面积47375.75m2实际用地面积39390.36m2 计容积率面积149683.37m2总建筑面积157689.07m2 建筑容积率 3.8建筑密度28% 绿地率30.8%住宅面积141125.49 m2 商业面积8527.04 m2地下室面积8036.54 m2 居住总户数1520户根据上述规划经济指标，计容积率总建筑面积149683.37m2，其中住宅141125.49m2，商业部分8527.04m2，另外不计容积率之地下室建筑面积8036.54m2，共494个车位，项目总建筑面积157689.07m2，拟建21栋18层商住楼。

二、项目投资方案（一）投资组合方式在房地产开发中，大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发，本项目总投资（含贷款建设期利息）为37725.35万元，整个建设经营期为3年，是一个建设周期长、资金投入量大的建设项目。

所以，一般采用投资的多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发商的风险，使项目顺利开发。

本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。

资金动作方式如下：自有资金全部用于投资；销售收入扣除与销售有关税费后用于投资，初步估算按销售收入15.5%计算；此外还缺少的资金，则向银行借贷。

1．土地使用权出让金国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。

土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。

2．土地征用及拆迁安置补偿费(1)土地征用费。

国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。

农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。

(2)拆迁安置补偿费。

在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。

因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。

它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。

3．前期工程费主要包括：(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。

一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。

通常规划及设计费为建安工程费的3%左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。

(2)“三通一平”等土地开发费用。

主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。

这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。

4．建安工程费它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。

主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。

在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。

5．基础设施费它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。

项目估算与资金筹措第一节投资估算4．3 房地产开发项目投资及收益估算4．3．1 房地产开发项目投资估算的阶段划分房地产开发项目投资估算是指在开发项目投资决策过程中，依据现有的资料和一定的方法，对开发项目的投资数额进行估计。

估算的过程也是明确开发项目规模、标准、档次的过程，是形成投资收益估算的基本依据之一。

在我国，建设项目投资过程划分为规划段、项目建议书阶段、可行性研究阶段、评审阶段、落实设计任务阶段，所以投资估算工作也相应分为五个阶段（见表4.5）。

不同阶段所具备的条件和掌握的资料不同，因而投资估算的准确程度不同，投资估算所起的作用不同。

随着阶段的发展，调查研究不断深入，掌握的资料越来越丰富，投资估算逐步准确，所起的作用也越来越大。

房地产开发项目的经济评价首先是建立在明确项目投资估算的基础上，以后的一切分析和评价工作皆是围绕这一基础，可以说它的正确与否在一定程度上决定了经济评价分析的正确与否，不同阶段的经济评价，要进行不同深度的投资估算。

进行正确的投资估算，必须针对项目的特点，在不同的分析阶段根据所掌握的数据资料，在了解房地产开发项目成本和费用构成的基础上进行规范化、程序化的工作。

表 4.5 投资估算的阶段划分4．3．2 房地产开发项目成本费用构成不同的地区，对房地产开发项目成本费用的具体划分并不完全相同，但其基本构成是相同的，主要有以下几个方面：（1）土地费用是指开发商为获取土地使用权并进行初步开发所支付的费用，包括；土地出让金，征地、拆迁、补偿安置费用和其它土地开发费用等。

（2）前期工程费是指房地产开发项目开工前的一些准备费用，包括：可行性研究费，规划、勘察、设计费，“七通一平”费，领取建筑执照费用等。

（3）房屋建安工程费是指直接用于项目主体房屋建筑安装的各项费用，包括：建筑工程费，设备及安装工程费，室内装饰费，其它费用等。

（4）公共配套设施费是指开发项目区域内，按照城市建设配套要求，与开发项目的同时建设的非营业性公共配套设施（如中小学校、配套商业用房、派出所、居委会等）的建设费用。

房地产高层住宅项目投资估算及资金筹措计划部分TYYGROUP system office room 【TYYUA16H-TYY-TYYYUA8Q8-售价下降5%、10%，将引起该项目的财务内部收益率分别下降%、%；当售价下降%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（IC=8%），到达临界点，此时，若售价再下降，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。

建安工程费上升10%、20%，将引起该项目的财务内部收益率分别下降%%、%；当建安工程费上升%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（IC=8%），到达临界点，此时，若建安工程费再下降，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。

（3）售价、建安工程费的变动对投资利润率的影响。

售价下降5%、10%，将引起该项目的投资利润率分别下降%、%%；当售价下降%时，该项目投资利润率等于基准收益率（IC=8%），到达临界点，此时，若售价再下降，则投资利润率等于预期的基准收益率。

建安工程费上升10%、20%，将引起该项目的投资利润率分别下降%%、55%%；当建安工程费上升%时，该项目投资利润率等于基准收益率（IC=8%），到达临界点，此时，若建安工程费再上升，则投资利润将达不到预期的基准收益率。

由以上分析可以得出，售价和建安工程费都是该项目的敏感因素，相比之下，售价因素更为敏感。

除了售价对本项目的影响较大外，工期和销售率对本项目的影响也值得注意。

工期延误了导致资金不能及时回收再投入，NPV和IRR会下降，回收期大大延长外，还会影响楼盘的信誉和形象，由此而导致延误交楼时间的，还要给买家赔偿违约金；销售率低下，即意味着投资资金不能快速回收，这样会使整个项目将陷入僵局。

总体来说，项目经营阶段风险较大，主要集中在：一、住宅部分能不能按计划销售完毕，资金能否尽快回收；针对这些问题，现提出两个建议：★建议在原来的租售并举的方案中采取投资风险计划控制。

实施计划控制，即在充分分析现有和未来资金条件下，妥善地安排资源，谨慎考虑项目的营销策略是否得当，促销时机是否合理，销售和租赁计划是否能如期完成，市场定位及价格定位是否合理，在利用一切可利用的机会上，为项目的经营制定尽可能周密、科学、详细的计划，并在实施过程中，尽可能地严格按照计划去进行，将风险减至最小。

高层住宅造价估算指标在当今的城市建设中，高层住宅如雨后春笋般涌现。

对于开发商、建筑商以及相关决策者来说，准确的造价估算至关重要。

它不仅关系到项目的可行性和经济效益，还直接影响着项目的规划、设计和施工进程。

接下来，让我们深入探讨一下高层住宅造价估算的各项指标。

一、土地成本土地成本是高层住宅项目开发的重要组成部分。

其价格受到地理位置、土地面积、土地用途、土地出让方式等多种因素的影响。

在繁华的市中心或热门区域，土地价格往往较高；而在郊区或新兴发展区域，土地成本相对较低。

此外，土地的出让方式，如招标、拍卖、挂牌等，也会对最终的成交价格产生影响。

二、前期工程费用1、规划设计费包括项目的总体规划、建筑设计、景观设计等方面的费用。

设计单位的知名度、设计方案的复杂程度以及项目的规模都会影响设计费用的高低。

2、勘察测绘费用于对建设用地进行地质勘察、地形测绘等工作，以了解地质状况和地形地貌，为设计和施工提供基础数据。

3、可行性研究费对项目的可行性进行研究和分析，包括市场调研、技术分析、经济评价等，以确定项目的可行性和投资效益。

三、建筑安装工程费用这是高层住宅造价的主要部分，包括以下几个方面：1、基础工程包括地基处理、桩基础施工等。

基础工程的造价取决于地质条件、基础形式（如筏板基础、桩基础等）以及基础的深度和面积。

2、主体结构工程主要包括钢筋混凝土框架、剪力墙等结构的施工费用。

结构形式的选择、建筑高度、抗震要求等都会对主体结构工程的造价产生影响。

3、建筑装饰工程包括外墙装饰、室内装修等。

装饰材料的选择、装修标准的高低是影响装饰工程费用的重要因素。

4、给排水、电气、暖通等设备安装工程包括供水、排水系统的安装，电气线路的铺设，空调、通风系统的安装等。

设备的品牌、规格和型号会对安装工程的造价产生较大影响。

四、配套设施费用1、小区道路、绿化工程小区内道路的建设、绿化景观的打造需要投入一定的资金。

道路的面积、材质，绿化的品种、面积等都会影响费用。