关于完善投资性房地产准则的探讨

投资性房地产项目的准则探索摘要:随着我国经济的迅速发展,人们的投资观念也逐渐加深,房地产在成为一种很好的投资手段时也成为了一些企业新的经济增长点。

本文通过对投资性房地产的概述对投资性房地产准则的采用进行了探索。

关键词:投资性房地产准则探索一、对投资性房地产的认识(一)投资性房地产及其特征投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权,这实质上属于一种让渡资产使用权行为。

投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权,尽管其增值收益通常与市场供求、经济发展等因素有关,但目的是为了增值后转让以赚取增值收益,也是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。

(二)投资性房地产与其他性质房地产的区别企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外,出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动,甚至是个别企业的主营业务,这就需要将投资性房地产单独作为一项资产核算和反映,与自用的厂房、办公楼等房地产和作为存货(已建完工商品房)的房地产加以区别,从而更加清晰地反映企业所持有房地产的构成情况和盈利能力。

企业在首次执行投资性房地产准则时,应当根据投资性房地产的定义对企业资产进行重新分类,凡是符合投资性房地产定义和确认条件的建筑物和土地使用权,应当归为投资性房地产。

二、投资性房地产项目的准则(一)准则规范的投资性房地产范围的划分标志或原则投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其它资产,至于商品或劳务的生产或供应过程中使用的房地产(或用于管理目的的房地产),其产生的现金流量不仅归属于该项房地产,而且归属于在生产或供应过程中所使用的其他资产。

正因为这一点,因此,将投资性房地产与自用房地产区分开来。

(二)准则规范的投资性房地产范围1、为长期资本增值而持有的土地,不包括在正常经营过程中为短期销售而持有的土地。

计划长期持有或计划短期持有是否为划分或确认投资性房地产的标志或条件,新准则未明确规定。

投资性房地产准则核算存在问题及解决对策摘要：本文分析了投资性房地产准则中会计核算工作存在一些问题，并提出优化策略。

通过本文的研究为完善投资性房地产准则核算提供有益建议。

关键词：投资性房地产；问题；对策1.投资性房地产准则会计处理1.1基本属性投资性房地产与自建建筑物基本特征的差异较为明显，主要表现在房地产房产主要目的并非自己持有上。

通常，此类资产一般是在升值空间大的优良地段建设，由其名称及定义即能够发现，自带投资属性，企业参与相关业务的主要目的就是等待差价及赚取租金，以收获利益。

1.2主要类型会计准则主要将投资性房地产划分为三种类型，即出租的土地使用权、现阶段持有同时准备增值后进行转让的土地使用权，以及租出的土地使用权。

在企业持有此类资产的期限结束之后，若是企业不对经营目的进行改变，并且暂时空置，则应该根据投资性房地产核算。

企业仅有在把产权属自己的建筑物通过经营方式租赁过程中，才能根据投资性角度开展核算。

虽然持有同时准备增值后转让的土地使用权在投资性核算范围内，然而闲置土地禁止纳入投资性核算范畴。

1.3会计处理投资性房地产与非投资性房地产之间能够相互转换，即企业原自用投资房地产、具备存货性质的房地产能够进行投资性转换，租赁合同的生效日期即转换日期。

通常，投资性房地产主要根据公允价值开展计量工作，若是非投资性房地产转换为投资性房地产，企业应该采用公允价值方式基于历史成本法对自用房地产重新计量，相应公允价值即初始入账的价值。

转换时，在公允价值模式计量下非投资性房地产转为投资性房地产，若投资性房地产的公允价值大于非投资性房地产价值时，产生的差额计入其他综合收益，其他转换方式下产生的差额计入公允价值变动损益。

在成本模式下，投资性房地产与非投资性房地产之间的相互转换直接按照账面价值转换即可。

2.投资性房地产会计处理存在问题分析2.1第二次租出房地产的确认问题近年来，部分新兴企业通过租入房屋后再次以租出方式获取利润，即“二房东”。

对新企业会计准则中投资性房地产准则的探讨《企业会计准则第3号——投资性房地产》(以下简称准则)是企业会计准则体系中新增的一项重要内容，是为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露而制定。

所谓投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产应当能够单独计量和出售。

主要包括已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑物。

但不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。

本文对投资性房地产准则的基本内容进行了分析，并在此基础上，提出了投资性房地产准则的变革对企业核算的影响。

标签：新企业会计准则投资性房地产分析影响随着经济的发展和投资观念的改变，将房地产作为一种投资手段，逐渐成为一种普遍的经济现象，有的企业以此为主营业务，更多的企业在经营其他业务的同时兼营房地产投资。

以往的会计处理总是把这些投资性房地产作为一般固定资产看待，并按估计年限计提折旧，掩盖了投资性房地产价值，不能反映企业的真实会计信息。

投资性房地产作为一项投资，不是传统意义上的固定资产，且投资性房地产高风险高收益，作为一般性固定资产进行处理显然是不合适的，因此，需要把投资性房地产从固定资产中划分出来进行会计处理。

新颁布的《企业会计准则第3号——投资性房地产》的适时推出，成为此次新准则体系中的一个的突破和新亮点。

一、投资性房地产准则基本内容的分析(一)如何对投资性房地产进行确认，计量和相关信息披露1、准则第二章第七条规定：投资性房地产应当按照成本进行初始计量。

(1)外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

(2)自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。

此条规定进行投资性房地产初始计量的方法是用评估方法中类似成本法计算各项支出的方法进行初始确认，达到企业会计初始计量的目的。

《投资性房地产》会计准则研究中图分类号：f233 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2011）04-256-01摘要为了顺应国家发展的需求，实现更加方便与国际接轨，我国于2006年发布了新的会计准则，确定了新的符合我国国情的会计准则体系。

新的会计准则的实行必然对投资性的房地产企业产生不小的影响。

本文对投资性房地产会计准则进行了分析研究。

关键词投资性房地产会计准则研究公允价值模式一、新的会计准则与现行会计准则的区别新准则明确了投资性房地产的定义及范围，“投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产”，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物，不含自用房地产和作为存货的房地产。

在后续计量方面，新准则引入公允价值模式，规定当满足公允价值模式使用条件时，企业既可以选择公允价值模式也可以选择成本模式，而不满足条件时企业只能选择成本模式。

准允企业在一定条件下选用公允价值模式进行后续计量是新准则与现行规定差异较大的地方。

现行规定由于未引入公允价值模式。

新准则规定，企业“采用公允价值模式进行计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益”。

现行规定要求各项资产均采用成本模式计量，所以关于投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产的处理方式仅涉及核算科目的转换，且金额保持不变。

新准则采用成本模式计量的投资性房地产转换的处理与现行做法基本一致，但在采用公允价值模式计量投资性房地产的情况下，当自用房地产或存货转换为投资性房地产时，应“按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益，转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益”；当投资性房地产转换为自用房地产时，应“以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价。

关于投资性房地产准则的若干探讨作者：潘蕾来源：《中外企业家》 2017年第7期文/潘蕾2006年，财政部颁布了《投资性房地产准则》。

基于此，针对以交易目的持有的建筑物是否纳入准则范围，以公允价值模式进行后续计量其变动计入“公允价值变动损益”，以及处置时计入“其他业务收入”的会计处理等问题，谈了几点看法和建议。

21世纪以来，我国房地产业飞速发展，房地产的价格长期迅猛增长，许多企业也将房地产作为重要的投资手段，而房地产不但不随时间的推移减损价值，反而价值可能高出其初始成本，以历史成本计量房地产，对其计提折旧不再合适，投资性房地产准则因此应运而生。

2006年，财政部颁布了《企业会计准则第3号——投资性房地产》，将用于出租或资本增值的房产或地产，或两者兼而有之的房地产纳入到投资性房地产的核算范围，包括已出租的建筑物，持有以备增值的土地使用权及已出租的土地使用权。

后续计量CAS3允许采用成本或公允价值进行后续计量，对满足两个条件的企业选择按公允价值计量，其资产负债表日，公允价值的变动记入当期损益。

准则还规定，投资性房地产在最终处置时处置收入记入“其他业务收入”。

笔者在此谈几点看法。

一、以交易为目的持有的建筑物是否应该考虑纳入投资性房地产的核算范围投资性房地产将已出租的建筑物，持有以备增值的土地使用权及已出租的土地使用权纳入核算范围，但将未出租以交易为目的而持有的建筑物排除在外，原因是由于建筑物如同汽车是一个消耗品，本身价值随着使用会逐渐减损，没有投资价值。

但笔者认为，一方面，建筑物本身虽然是个消耗品，随着使用价值逐渐减损，但由于房屋或建筑物与地产（土地使用权）相结合，赋予了建筑物增值的可能性，具有投资价值；另一方面，准则规定，投资性房地产出租时，后续满足条件可以选择按公允价值计量，也是间接承认了由于价格波动带来的房产价值的变动。

那么，笔者认为可以考虑将非房地产企业持有的以交易为目的的房产（不包括自用的房地产）认定为投资性房地产，后续选择按公允价值计量，而不仅局限于已出租的建筑物。

新准则下投资性房地产会计处理若干问题的探讨摘要：近年来,随着经济的发展以及投资者投资观念的变化,房地产投资逐渐成为企业新的经济增长点。

为规范房地产投资行为的会计操作,2007年1月1日实施的新会计准则(简称“新准则”)专门增加了投资性房地产准则,明确规定了投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露细则。

投资性房地产是一项特殊的资产，区别于一般经营性房地产，以往非房地产开发企业以投资为目的而拥有的土地使用权及房屋建筑物，是作为固定资产或无形资产进行核算的，而《企业会计准则》单独将企业为赚取租金或获得资本增值为目的的房地产列入“投资性房地产”，进行专门核算和反映。

目前世界上对房地产业务制定会计准则的有英国、中国香港、国际会计准则委员会等。

《企业会计准则第3号——投资性房地产》对投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露作出了规范。

随着新的会计准则体系的建立和实施，房地产开发企业的会计核算将逐步得到规范。

为了应对美国金融危机带来的重大负面影响，房地产开发企业必须进一步加强资产的运用效率和提升公司的盈利能力。

许多房地产开发企业将面临经营策略和经营方式的转变，房地产转换业务的大量发生将可能成为一种趋势。

本文拟就房地产开发企业的房地产确认、计量、转换以及处置业务的会计处理问题进行具体探讨。

关键词：新会计准则；投资性房地产；公允价值；成本模式；转换1 投资性房地产的概念投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产是一项投资，而不是传统意义上的固定资产，且投资性房地产高风险高收益，作为一般性固定资产进行处理显然是不合适的，因此，需要把投资性房地产从固定资产中划分出来进行会计处理。

投资性房地产主要包括：（1）出租的土地使用权；（2）长期持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）企业拥有并已出租的建筑物。

2 投资性房地产相关会计处理2.1投资性房地产的核算范畴投资性房地产是一种特殊资产，主要体现在以下几方面：第一，投资性房地产不用于销售。

关于《投资性房地产》准则的思考【摘要】本文主要围绕着《投资性房地产》准则展开讨论。

首先从引言部分入手，介绍了该准则的重要性。

接着探讨了实施过程中可能面临的种种困难，以及在会计处理和监管要求方面可能出现的问题。

同时还分析了投资性房地产对投资策略的影响，以及可能需要进行的调整。

最后在结论部分对前文进行总结。

通过对这些方面的深入思考，可以帮助我们更好地理解和应用《投资性房地产》准则，提高投资决策的准确性和效率。

【关键词】投资性房地产、准则、思考、引言、重要性、实施难点、会计处理问题、监管要求、投资策略调整、总结1. 引言1.1 引言投资性房地产准则不仅在会计处理上具有重要性，还在实施难点、监管要求、投资策略调整等方面发挥着重要作用。

在实践中，投资性房地产准则的实施可能会遇到一些困难，需要投资者结合具体情况进行解决。

监管机构对于投资性房地产的监管要求也对投资者提出了更高的要求。

投资性房地产准则的出台也会促使投资者调整投资策略，更加合理地配置投资组合，提高投资效率。

对于投资性房地产准则的思考不仅仅是对会计处理方式的讨论，更是对整个投资环境和投资策略的思考。

只有深入理解和灵活运用投资性房地产准则，投资者才能更好地把握市场机会，实现投资收益最大化。

2. 正文2.1 重要性投资性房地产是指公司拥有并租赁给他人，或者以资产增值为目的而持有的房地产。

在财务报表中，投资性房地产是一项重要的资产项目，对公司的财务状况、经营绩效和未来发展具有重要影响。

投资性房地产的价值通常占据公司总资产的相当比重，是公司财务报表中的重要组成部分。

投资性房地产的价值波动对公司的盈利能力和偿债能力有着重要影响。

正确评估和处理投资性房地产在财务报表中的价值是非常重要的。

投资性房地产的管理和运营也对公司的经营绩效产生重要影响。

投资性房地产的租金收入、房产增值等直接影响公司的盈利水平。

投资性房地产的管理费用、维护费用等也会对公司的经营成本产生影响。

消费与投资经济与社会发展研究投资性房地产会计准则问题的影响及其完善中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）江苏分所　李娟摘要：新企业会计准则的出台，尽管给房地产企业财务管理工作提供了更为科学合理的方向，但是在某些方面仍存有一定的缺陷和不足。

本文主要针对新企业会计准则之投资性房地产会计准则进行着重的分析，并提出一些完善措施，以便相关人士参考。

关键词：会计准则；投资性房地产；影响分析；完善措施当前投资性房地产会计准则，既有利于提升投资性物业企业的账面净资产价值，又会加大企业的利润波动性，导致企业税收问题上存在较大不确定性。

因此，要充分发挥投资性房地产会计准则的实效作用，就要结合实际情况，对现有的会计准则进行进一步完善。

一、影响分析（一）促进投资性物业企业账面净资产价值的提升依据当前新会计准则，房地产开发企业现有的土地以及在建项目等都不属于投资性房地产的范畴。

因此，从整体上看，投资性房地产会计准则对于单纯性质的房地产开发企业的影响很小，对于投资性物业企业的影响较为明显，只需采用公允值模式就能清晰的反映出企业的市场价值，这在一定程度上不仅会推动企业的并购、融资和扩大，而且也会大大降低企业成本和毛利率，使其整体投资价值满足当前经济市场的发展需求[1]。

（二）加大投资性物业企业利润波动性对于投资性物业企业而言，其每年净利润的提升与投资性房地产的升值程度有着很大的关系，随着成本法折旧和摊销问题的显现，投资性物业企业的利润波动性也会随之发生很大变化。

目前，我国大部分投资性物业企业的利润都是呈现出持续上升的状态，税后净利润也得到持续性的增长，尽管这种增值所带来的利润大大提高了物业企业的盈利水平，但是却给企业利润提升的平衡性造成一定的影响，使其存在很大的不确定性。

（三）税收方面的不确定因素较多新会计准则下，大多数投资性物业企业都会采用公允价值模式来提升自身的净利润，但是在公允值模式实施过程中，税务部门却需要按照税法规定向投资性房地产增值部分征收企业所得税，此外，出租类房地产物业企业也要向有关部门缴纳一定的房产税，具体征收标准为按照房屋租金收入的12％。