商业地产成本测算

商业地产开发成本核算方法及成本控制对策随着时代的发展，我国经济水平得到了全面提升，商业地产开发也取得了良好的发展空间，获取了较大的经济利润。

商业地产企业在获得新的发展机遇的同时也面临着更加严峻的挑战。

为确保商业地产开发的有效实施，应加强对商业地产企业的成本管理及核算，实现商业地产企业的发展目标。

本文将对商业地产开发成本核算方法及成本控制对策进行分析探讨。

标签：商业地产开发；成本核算；控制对策现阶段我国商业地产行业得到了飞速发展，基于此，加强对商业地产企业成本核算及成本控制管理显得尤为重要。

就目前来看，我国商业地产企业在成本核算及控制方面还存在诸多问题，笔者将分别从：商业地产开发成本核算中存在的问题、商业地产开发成本核算及控制对策探析，两个方面来阐述。

一、商业地产开发成本核算中存在的问题商业地产开发成本是指，商业地产企业为开发商品房需支出的费用总和。

通常可分为：建安成本、土地成本、配套设施费以及规划设计费。

就目前来看，商业地产开发成本核算实施中还存在诸多问题，主要表现在：缺乏明确的成本核算对象、缺乏明确的成本费用归集与分配方法、成本核算周期科学性有所缺乏等方面，笔者将从这些方面来入手。

1.缺乏明确的成本核算对象由于商业地产项目用地范围不是一定的，且产品形态多种多样，就目前来看，如何对成本核算对象进行确定还缺乏明确的指示，这一现象为商业地产开发成本核算工作带来一定影响。

2.缺乏明确的成本费用归集与分配方法根据成本会计知识，商业地产开发中应对前期工程费用、基础设施费、配套设施费等间接开发成本合理分配，但如何实施目前还缺乏明确的解决方法。

3.成本核算周期科学性有所缺乏与一般企业不同，商业地产企业产品开发周期相对较长，在产品开发过程中应根据生产周期来对开发成本加以核算。

商业地产开发成本核算开展目的在于将可销售面积开发成本准则计算出来，帮助企业获得更多的经济利润，然而这项工作的开展往往会被配套设施延迟实施所影响，无法真正落实。

商业地产开发成本核算分析商业地产开发是一项复杂而庞大的工程，需要综合考虑各种因素来确保项目的成功和经济效益。

在进行商业地产开发之前，开发商需要进行成本核算分析，以便做出明智的决策并最大程度地降低风险。

本文将对商业地产开发成本核算的相关内容进行探讨。

一、项目前期费用核算商业地产开发的前期工作包括项目调研、可行性分析、规划设计等，这些工作都需要一定的投入。

在成本核算中，开发商应该将这些项目前期费用纳入考虑范围，并按照各项工作的投入程度进行合理分配。

二、土地及拆迁费用核算商业地产开发的首要环节是土地的购置与准备工作。

土地价格在不同地区和不同用途下有较大差异，开发商需要结合市场情况和项目需求来确定合适的土地购买方式和价格。

此外，拆迁费用也是商业地产开发不可忽视的一部分，开发商需要根据拆迁政策和拆迁范围，合理核算拆迁费用。

三、工程建设费用核算商业地产开发涉及到建筑工程和设备安装等多项费用。

在进行成本核算时，开发商需要综合考虑施工费用、材料费用、设备费用、装修费用等各方面的成本。

此外，建筑工程还需要考虑施工期间的临时设施费用和各项审批手续所产生的费用。

四、销售和营销费用核算商业地产开发完成后，需要进行销售和宣传推广，以吸引潜在的购房或租赁客户。

销售和营销费用包括广告宣传、销售人员薪酬、购房优惠政策等方面的开支。

在成本核算中，开发商需要根据项目实际情况来确定适当的销售和营销费用。

五、项目管理及运营成本核算商业地产开发完成后，还需要进行项目管理和日常运营。

项目管理费用包括项目管理人员的薪酬、办公设备及场地租赁费用等。

同时，商业地产的日常运营需要考虑各项设施维护、物业管理、水电费用等费用。

开发商要合理核算项目管理及运营成本，以确保项目的可持续发展。

六、风险及利润的考虑商业地产开发过程中存在着各种风险，例如市场风险、政策风险和资金风险等。

在进行成本核算时，开发商需要合理考虑风险因素，并在成本的基础上适度考虑利润的要求。

XX商业综合体项目目标成本测算商业综合体项目目标成本测算是指根据项目要求和经济效益预测，对商业综合体项目的预算进行全面测算和评估，以确定项目的目标成本。

目标成本测算包括项目建设、运营和维护等各个方面的费用，并结合项目的规模、地理位置、市场需求和竞争情况等因素进行具体计算。

一、项目建设成本：商业综合体项目的建设成本是指项目投资建设阶段所需的资金，主要包括土地购置费、规划设计费、建筑建设费、设备购置费、工程监理费、建设期利息等。

建设成本是商业综合体项目的重要组成部分，直接关系到项目建设周期和投资回报率。

1.土地购置费：根据项目规划面积和土地市场价格，计算土地购置费用。

按照土地出让合同约定的支付方式和期限进行支付。

2.规划设计费：包括项目建设规划设计费用和商业综合体室内外装修设计费用，根据设计单位提供的设计方案和费用进行计算。

3.建筑建设费：包括项目主体建筑物、室内外装修、公共设施等建筑费用，按照建筑面积和建筑造价进行测算。

4.设备购置费：包括商业设备、办公设备、消防设备、通信设备等设备费用，根据设备清单和市场价格进行测算。

5.工程监理费：根据项目建设投资金额的一定比例，计算工程监理费用。

监理单位根据项目建设过程进行监督和验收。

6.建设期利息：根据项目建设周期和资金借贷利率，计算项目建设期间的利息支出。

二、项目运营成本：商业综合体项目的运营成本是指项目建设后，项目正式运营所需的各项费用，包括管理费、人员工资、设备维护费、物业费、广告宣传费等。

运营成本直接关系到项目的盈利能力和可持续发展。

1.管理费：包括行政管理费、财务管理费、人力资源管理费等管理方面的费用。

按照项目规模和管理层次进行计算。

2.人员工资：包括项目经理、管家、运营人员、保安人员等的工资福利费用。

根据工作岗位和行业标准进行测算。

3.设备维护费：包括商业设备、消防设备、通信设备等的维护保养费用，根据设备使用寿命和维护标准进行计算。

4.物业费：包括物业管理费、公共设施维护费、绿化维护费等，按照物业管理合同约定的支付方式和标准进行支付。

地产项目开发成本测算分析（含参考指标）测算成本分析现在做新项目的投资测算，一般都需要各部门的配合完成，一般来说设计部提供强排指标、成本部提供各项成本、营销部提供售价和回款节奏、运营部提供关键节点，大家按照测算模板的要求录入数据，投资部负责土地款和支付节奏并进行统稿，财务部进行最终的审查才算最终成稿。

但是实际上，有些时候投资只需做一个简单测算进行初步研判，不需要太精准，若次次都劳烦各部门同事，第一时间上可能来不及，第二有时候没必要兴师动众，所以拓展狗自己掌握一些其他部门的基本技能还是很有必要的。

简单说下房地产成本的组成：1、土地费用土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。

房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。

目前基本以后两种方式为主。

随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。

目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。

2、前期工程费前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。

他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。

3、建筑安装工程费建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。

他在整个成本构成中所占比例相对较大。

从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。

4、市政公共设施费用市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。

基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。

公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。

他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。

在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%~30%左右。

商业商场开发成本测算商业商场作为一个综合性的商业项目，在其开发过程中涉及众多的成本，如土地购买、建筑设计与施工、室内装修、设备采购等。

准确测算商业商场的开发成本对于项目的可行性和盈利能力具有重要意义。

本文将从不同的角度，对商业商场开发成本进行测算和分析。

一、土地购买成本商业商场的土地购买成本是项目开发的首要成本之一。

购买土地的费用可分为土地定价费、转让费、过户费等。

另外，还要考虑与土地相关的税费，如土地增值税和土地使用税等。

因此，在测算开发成本时，需要考虑土地购买费用及相关税费的因素。

二、建筑设计与施工成本商业商场的建筑设计与施工成本是项目开发中的重要一环。

建筑设计包括建筑师的设计费用、结构设计费用、装饰设计费用等。

施工成本则包括土建施工费用、安装费用、装修费用等。

这些费用需要根据项目规模、地理位置和设计要求进行测算，并结合市场行情进行调整。

三、室内装修成本商业商场的室内装修是吸引顾客的一项关键因素。

室内装修包括墙面装修、地板装修、天花板装修等。

此外，还包括商业商场的道路铺设、园艺景观设计等费用。

在测算室内装修成本时，需要考虑设计师费用、施工费用以及装修材料的采购费用。

四、设备采购成本商业商场为了正常运营，需要购买大量的设备，如空调系统、电梯系统、照明系统等。

设备采购成本包括设备购买费用、设备安装费用及设备维护保养费用。

在测算成本时，需要综合考虑设备的价格、品质和性能，确保商场的正常运营和客户的满意度。

五、其他费用除了上述提到的主要成本外，商业商场开发还涉及其他费用，如市场调研费用、广告宣传费用和管理费用等。

市场调研费用用于研究项目所在区域的市场需求和竞争情况，广告宣传费用用于吸引顾客和提高品牌知名度，管理费用用于商场的日常运营管理。

综上所述，商业商场的开发成本涉及多个方面，需要全面而准确地测算。

在测算成本时，需要考虑土地购买费用、建筑设计与施工费用、室内装修费用、设备采购费用和其他费用等因素，并结合市场行情和项目需求进行调整。

商业综合体立面方案成本测算项目阶段：施工一、 工作内容商业综合体立面方案成本测算（购物中心、酒店、写字楼、室外步行街、公寓等）。

1、按立面方案测算模板编制测算，按标准流程规定审批和移交测算；2、执行建造标准规定，计算依据为按外立面正投影面积计算；3、关注外立面面积数据（含展开面积、投影面积、展开系数），并与建造标准展开系数规定进行比较及分析；4、降低外立面幕墙的展开系数，减少外立面造型线条、控制凸出立面造成尺寸；5、突出重点部位（主入口、正立面）立面效果，弱化非重点部位（侧面及背面）立面设计；6、合理选择幕墙类型，以及合理搭配各类幕墙占比；7、关注立面造型出挑尺寸，对于幕墙与建筑之间挑出距离较大的，需明确出挑钢结构图纸；确保设计满足钢材含量限额设计指标要求，合理降低外立面幕墙龙骨钢材含量；8、立面方案确定及成果移交后注意复核移交方案是否经测算；比较与测算方案相比大面效果是否发生明显变化。

如有问题，重新复核成本并反馈商业地产规划研究院优化调整二、工作时间开始时间：交地日后75天；结束时间：交地日后85天；周期：10日。

三、责任部门项目公司成本部。

四、 配合部门项目公司设计部。

五、 对接部门商业地产规划研究院、商业地产成本控制部。

六、 工作要点1、前置条件1.1签批的项目规划总图指标及总平面图CAD版（总平面图CAD版中要明确标注业态，并标注各业态不同层高部位屋顶标高，此资料用于计算建造成本投影面积工程量）；1.2各方案各业态效果图（效果图应能够显示各主要立面外观效果和材质）；1.3各方案各业态主要CAD立面图（须标注立面各部位材质和大面幕墙分格尺寸，若有特殊造型、做法等，须提供剖面示意图）；1.4各方案单位设计概算（概算提供工程量作为方案测算工程量依据，提供的工程量列项须与效果图及立面图标注一致，并应区分材质、施工工艺要求的不同分别列项）)；1.5需经商业地产规划研究院主管副院长审批通过的OA移交资料。

商业广场项目成本利润测算商业广场项目是现代城市中常见的一个类型，随着城市发展和人们消费需求的增加，商业广场项目的投资和运营也变得越来越重要。

在进行商业广场项目的开发和策划之前，准确测算项目的成本和利润是至关重要的，本文将对商业广场项目的成本和利润进行详细的测算分析。

一、构建商业广场项目的成本商业广场项目的成本由多个方面构成，包括土地购置费、建筑物建设费、设备购置费、人力资源费用等。

首先，土地购置费是商业广场项目的前期必要投资，需要考虑土地的位置、面积、现有用途等因素来确定合适的购置价格。

其次，建筑物建设费用需要包括设计、施工、装修等各个环节的费用，并根据项目规模和质量来评估合理的建设费用预算。

设备购置费用主要是商业广场项目所需的各种设备设施的投资，如空调、灯具、电梯等，需要综合考虑设备的品质、数量和价格来进行成本测算。

最后，人力资源费用包括管理人员、售后服务人员、保洁人员等的薪资与福利，需要根据项目规模和运营需求来确定。

二、商业广场项目的利润估算商业广场项目的利润主要来自于租金收入和其他经营活动的收入。

首先，租金收入是商业广场项目最主要的利润来源，需要根据商业广场的规模、地理位置、租赁价格等来进行预测和估算。

其次，商业广场项目还可以通过其他经营活动来增加收入，例如广告租赁、停车场收费等。

此外，商业广场项目还可以通过合理的经营策略来增加顾客的消费频次和金额，进一步提升利润。

三、成本利润测算分析实例以某商业广场项目为例，假设土地购置费为5000万元，建筑物建设费为8000万元，设备购置费为2000万元，人力资源费用为1000万元。

商业广场项目的年租金收入预计为500万元，其他经营活动收入预计为200万元。

在考虑折旧、维护等费用后，每年的运营成本约为1000万元。

根据上述数据，我们可以进行成本利润测算分析。

商业广场项目的总成本为土地购置费，建筑物建设费，设备购置费和人力资源费用的总和，即5000+8000+2000+1000=16000万元。

商业定价和租金测算的三种方法（干货）原创：投拓江湖 投拓江湖 9月20日本号所有文章均欢迎转载，如需转载，请在后台留言，注明转载公众号和ID，管理员可直接开长白！商业地产的定价和租金问题，对很多投拓人员来说一直是一个模糊地带，甚至是很多公司也是没有一个精细的测算体系。

大部分做传统地产，特别是高周转的房企，都是采用成本覆盖法—即直接用住宅地块开发的利润覆盖商业地块成本的做法。

但是后来发现对商业地产没有一个清晰的认知，缺乏精细的定位和策划，导致错过了一些超额利润的机会。

前面一篇文章讲了商业地产盈利和套现的三种方法，附链接：商业地产三种套现模式及五大盈利秘诀。

后来总结，发现除了三种传统的主流盈利方式外，还有冠名权，活动赞助等收益形式。

一个商业产品，要进行销售价格定价，现在主流的商业地产定价主要有三种方法：成本定价法、市场比较法、租金反推法。

成本定价法这是大家最为熟悉的，最为简单易操作的办法。

具体公式可以表述为：销售价格=土地成本+开发成本+税费+预期目标利润总额从使用效果来讲，这个办法能够做到覆盖成本，实现房企收回投资，赚取开发利润的目的。

但是缺点非常明显，这个办法仅仅是站在房企开发的角度，站在投资者的角度这个价格只是一个参考，更需要参考商业的实际市场需求和租金水平。

土地成本、开发成本和利润都是由房企决定的，不同房企的成本管理水平差距很大，以这种方法来决定商铺的价格是有失科学和全面的，容易与市场正常的价格水平脱节，导致项目销售或者招租困难。

市场比较法这是投拓人员在测算中用得比较多的方法，简单而实用，但是有一些逻辑关系和原则大家还是比较模糊。

市场比较法有三个因素纳入综合考量：区域商铺平均价格水平+本项目硬件条件+重点类比项目商铺价格通过详细的摸排，我们可以建立一个表格，根据各项评分修正项目的销售价格：表格仅供参考，可根据城市的能级和消费水平进行各项评分标准修改一般来讲，社区多层商业均价与住宅均价（清水价格，精装修成本不计入）的比值在1.5—2倍之间（一层商业在2-3倍），具体要结合商业比例的多少，地段，交通通达度，辐射区域人口数量，城市能级来决定。