房地产开发企业主要涉税账务处理讲义

“预收账款”涉税处理房地产开发企业预收账款是企业按照合同规定向购货方或劳务接受方预先收取的款项．要用以后的商品或劳务偿付。

房地产开发企业具有周期长、投资大的特点，通常采用的是预收商品房款项的方式（包括预收定金)从事其项目的开发与经营。

正是由于经营活动的特殊性．使房地产开发企业形成了一些有别于一般工商企业特殊的经济活动．并由此带来了一些涉税方面的特殊处理。

一般工商企业中，预收账款在转为收入时才会涉及到有关税费．而房地产企业的预收账款则会涉及到营业税、城建税、教育费附加、印花税、企业所得税等税费。

作为一项流动负债．预收账款应在一个营业周期或一年内转为收入，不允许长期挂账。

否则将面临税法的惩罚。

案例：创亨房地产开发有限公司分别于2022和2022年间开发了两个住宅小区，即伊果春和大霞庭院，其中伊果春社区于2022年7月竣工。

已投入使用，实现收入6000万元。

大夏庭院社区的建设始于2022年4月。

它分三个阶段开发。

一期项目开发了三座商业和住宅综合楼。

其中商铺32家，住宅96套。

计划于2022年7月建成并投入使用。

在2022, 80个预售房屋销售合同已签署，合同金额4000万元，1500万元的预售住房资金已收到。

该公司2022年度的利润表显示，公司的总利润为300万元。

假设该地区的毛利率为10%，每年的企业所得税税率为33%。

2022年度公司预收款项的税务处理如下：一、营业税(附加税费略)：根据《营业税暂行条例实施细则》第二十八条规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的。

其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

据此．计算房地产企业营业税涉及到的会计科目有预收账款和主营业务收入。

账务处理亦有两种方式。

税务会计处理一：1。

收到预售房款：借方：银行存款（或现金）1500万元，贷方：预收1500万元；2.缴纳营业税：借方：应付税款-营业税75万元，贷方：银行存款（或现金）75万元。

（营业税税率为5%）。

房地产税收政策及账务处理一、引言房地产是一项关系到国家经济和人民生活的重要产业，房地产税收政策对于促进产业发展、调节市场供需、稳定房价具有重要作用。

本文将介绍房地产税收政策的相关内容，并对其账务处理进行详细解析。

二、房地产税收政策1. 基本税收政策房地产税收政策是指针对房地产行业制定的税收政策措施。

根据国家政策，房地产业务涉及的税收主要包括以下几个方面：•增值税：根据增值税法规定，房地产开发企业在销售商品房时需要缴纳相应的增值税。

•个人所得税：对房地产转让、租赁、出租等交易产生的收入，依法纳税。

•印花税：购房过程中需要缴纳的印花税，根据房屋销售价格的一定比例计算。

•城市维护建设税：由房地产开发企业按销售额的一定比例缴纳。

2. 房地产税收减免政策为了调节市场供需、鼓励房地产行业发展，国家也出台了一系列的房地产税收减免政策。

具体包括：•增值税减免政策：对某些特定条件的房地产项目，可以享受增值税减免政策。

•个人住房购买税收优惠政策：对自住性住房购买可以享受个人所得税减免等优惠政策。

三、房地产税收账务处理房地产税收的账务处理是指将相应的税收计算、报备和缴纳等工作记录在公司的账务系统中。

以下是具体的账务处理流程：1. 税收计算和报备房地产企业需要将销售额按照相应的税率计算应缴纳的税款。

具体流程如下：•根据销售额和税率计算应缴纳的税款；•编制并提交纳税申报表，报送到税务部门；•税务部门对纳税申报表进行审核，并发出税款通知书。

2. 税款缴纳房地产企业收到税款通知书后，需要按时缴纳相应的税款。

具体流程如下：•根据税款通知书上的缴款信息，到指定的银行办理缴款手续；•在缴款时填写正确的缴款信息，包括纳税人编码、税款项目等；•缴款后需保留好缴款证明，作为税务部门核对的凭证。

3. 税务报销和抵扣房地产企业在缴纳相关税款后，还可以根据相关政策进行税务报销和抵扣。

具体流程如下：•按照税务规定进行税务报销和抵扣；•填写并提交相关报销和抵扣申请表；•税务部门进行审核，对合规申请进行批准。

房地产开发企业会计核算第一讲房地产开发企业会计核算的主要内容一、房地产企业各阶段会计核算的内容房地产开发阶段可分为房地产开发企业的设立阶段、开发项目的准备阶段、项目开发阶段、房地产销售阶段及利润分配阶段。

由于房地产开发企业的各个阶段特点不同，其会计核算的侧重点也有所不同。

（一）开发企业设立阶段的会计核算（二）开发项目准备阶段的会计核算1．取得土地使用权的核算2．取得项目借款3．开发前物资准备（三）项目开发阶段的会计核算1．房地产开发成本的核算2．房地产开发产品的核算（四）销售阶段及利润分配阶段的会计核算1．房地产企业销售业务的核算2．利润分配阶段的核算房地产开发企业的经营业务主要有以下几个方面：（1）土地（建设场地）的开发经营；（2）商品房的开发经营；（3）城市基础设施和配套设施的开发和建设；（4）代建房屋和工程的建设；（5）经营房屋的出租和经营；（6）其他多种经营业务。

二、房地产企业特殊会计核算科目第二讲房地产开发企业营业收入的会计核算一、营业收入的范围和实现（一）营业收入核算的特殊性1．营业收入具有多样性。

2．营业收入的坏账风险较小。

（二）营业收入的内容1．会计收入的内容会计收入特指企业在销售商品、提供劳务及让渡资产使用权等日常活动中所形成的经济利益的总流入。

2．税法的收入：企业所得税法第六条共9项收入。

3．开发企业的营业收入的具体内容包括三个方面。

（三）营业收入确认的条件企业会计准则规定的收入确认的条件是——销售商品收入，应当在下列条件均能满足时予以确认：（1）企业已将所有权上的主要风险和报酬转移给买方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能够可靠计量。

会计实务中，房地产收入的确认应同时具备以下条件：1）开发产品已竣工并经有关部门验收合格，房屋面积业经有关部门测定；2）已与客户签订的正式房屋销售合同；3）标的物—房屋已经客户验收、对房屋的结构、销售面积及房款购销双方均无异议，并与客户办妥了交付入住手续，双方均已履行了合同规定的义务。

房地产开发业务主要会计核算与税收处理1. 引言房地产开发业务是指房地产开发企业通过购买土地、进行房屋建设和销售等活动。

这个行业的特点是投资大、风险高、周期长，会计核算与税收处理成为房地产开发企业管理中重要的一环。

本文将重点介绍房地产开发业务的主要会计核算和税收处理。

2. 房地产开发业务的主要会计核算房地产开发业务的会计核算主要包括以下几个方面：2.1 投资性房地产的会计处理投资性房地产是指房地产开发企业为了出租或增值目的而持有的房地产。

在会计核算中，企业需要根据《企业会计准则》的相关规定对投资性房地产进行分类和计量，并进行资产减值测试。

此外，企业还需要定期对投资性房地产进行计提折旧以及计量公允价值变动。

2.2 开发性房地产的会计处理开发性房地产是指房地产开发企业为了销售而进行开发的房地产项目。

在会计核算中，企业需要根据实际发生的成本计量开发性房地产，并在项目完工后将其转化为存货进行核算。

同时，企业需要注意对存货的计提折旧和存货跌价准备。

2.3 合同工程的会计处理房地产开发企业在进行房屋建设时，通常会与承建方签订合同进行施工。

合同工程的会计处理涉及合同收入的确认、合同成本的计量以及合同预计损失的计提等方面。

企业需要根据实际发生的合同收入和合同成本进行会计核算，并及时进行预计损失的计提。

2.4 财务费用的会计处理房地产开发企业在进行资金筹措和使用的过程中会产生一定的财务费用，如利息费用、贷款手续费等。

这些财务费用在会计核算中需要根据实际发生的费用进行确认和计量，并纳入利润表进行核算。

3. 房地产开发业务的税收处理房地产开发业务的税收处理主要涉及以下几个方面：3.1 增值税的税收处理房地产开发企业在销售房地产时，通常需要缴纳增值税。

增值税的税率根据具体情况有所不同，企业需要根据国家相关税收法规，按时缴纳增值税，并及时申报纳税。

3.2 房产税的税收处理房地产开发企业在持有投资性房地产或自用房地产时，需要缴纳房产税。

房地产企业完工年度所得税纳税申报表的填报与解读讲义完工年度企业所得税处理为什么要确认完工年度？《国家税务总局关于开展2014年全国税收专项检查工作的通知》（税总发[2014]31）要求检查“产品完工后是否及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度本项目的应纳税所得额缴纳企业所得税。

对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。

”《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第九条企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。

完工结转四部曲：第三十五条开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。

凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

某房地产企业所得税纳税申报情况见下表（单位：万元）:A项目在2011年销售完毕。

该企业一直没有对A项目做完工结转。

2014年税务稽查发现A项目在2011年已经全部交付业主，符合完工条件。

稽查结论为：入项目共实现销售收入12,500万元，共发生符合税务规定的开发成本8,125万元，A项目、k 邯郸市华文税务师事务所有限公司HandanHuawen Certified Tax Agent Co., Ltd 实际销售毛利额为4,375万元（实际毛利率为35%,因为账载开发成本中存在不合规票据）。

房地产会计核算与涉税处理（一）房地产开发业务会计核算及涉税处理主讲钟英秋目录一、房地产概述二、房地产企业开发流程三、房地产企业开发各阶段会计核算流程及基本涉税处理四、销售（预售）阶段的会计处理及基本涉税业务知识五、利润分配业务的会计处理及基本涉税知识六、总结元）；2016年筹建期发生额加2017年发生额；32+45=77（万元）；2017年广告费和业务宣传费应纳税调整增加2万元（77-75）。

（3）同时2017年应纳税调减在2016年已做纳税调整的54万元，即筹建期产生的亏损在生产经营开始年度予以税前扣除，因此20 17年的应纳税所得额为171.5万元。

企业缴纳的印花税、房产税、城镇上地使用税在什么科目核算？《增值税会计处理规定》（财会〔2016〕22号文件发布）第二条第（二）项第3点第二款规定，全面试行营业税改征增值税后，“营业税金及附加”科目名称调整为“税金及附加”科目，该科目核算企业经营活动发生的消费税、城市维护建设税、资源税、教育费附加及房产税、土地使用税、车船使用税、印花税等相关税费；利润表中的“营业税金及附加”项目调整为“税金及附加”项目。

根据上述政策规定，企业缴纳的印花税、房产税、城镇土地使用税在“税金及附加”科目核算。

【案例10】企业分期开发土地成本的分摊计算A房地产开发公司2017年4月拍得一块土地，面积40 000平方米，支付土地价款及税费40 000万元，分四期开发商品房。

土地整体预算开发成本50 000万元，其中第一期15 000万元、第二期16 00 0万元、第三期1 2000万元、第四期7 000万元。

土地成本在各期之间的初步分摊计算如下：第一期分摊土地成本：40 000×（15 000÷50 000）=12 000（万元）第二期分摊土地成本：40 000×（16 000÷50 000）=12 800（万元）第三期分摊土地成本：40 000×（12 000÷50 000）=9 600（万元）第四期分摊土地成本：40 000×（7 000÷50 000）=5 600（万元）。

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注册税务师考试辅导《税法二》第一章讲义9
房地产开发经营业务的所得税处理
一、房地产开发经营业务的概念
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

2.开发产品已开始投入使用。

3.开发产品已取得了初始产权证明。

二、收入的税务处理
（一）企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

（二）收入实现确认的具体规定：（熟悉）
1.一次性全额收款方式：实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日。

2.分期收款方式：销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。

付款方提前付款的实际付款日确认收入的实现。

3.银行按揭方式：销售合同或协议约定的价款确定收入额,其首付款应于实际收到确认，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认。

（三）视同销售
企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

确认收入（或利润）的方法和顺序为：
（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；。

房地产企业会计实务及涉税处理第一篇房地产会计实务第一章开发产品成本为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。

要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。

开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。

开发产品成本按其用途,可分为如下四类：一、土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地)所发生的各项费用支出。

二、房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。

三、配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

四、代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托,代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。

以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：一、土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用,包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价.二、前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。

三、基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。

四、建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费.五、配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出.六、开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用,包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等.以上可以看出:构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本．如要计算房地产开发企业产品的完全成本,还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用.管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。