营改增之后,建筑业老项目

关于“老项目”认定的特殊规定（老会计人的经验）大部分省市关于建筑业“老项目”的认定，都直接引用了财政部和国家税务总局的文件，即有施工许可证的，根据其上面开工时间是否在4月30日之前，没有施工许可证或者施工许可证上没有注明开工时间的，按照工程承包合同上确定的开工日期。

按照上述规定，没有施工许可证或工程承包合同，或没有注明开工日期，就不能确定为老项目。

而且，文件中也没有明确规定5月1日以后新产生的分包业务如何判断。

从目前财政部、国家税务总局文件规定来看，我个人理解，不具备上述两个条件的都应该按照“新项目”来对待，5月1日新签合同都应该按照“新项目”来对待。

不过，有几个省市在解答营改增问题时，给出的尺度是比较宽的。

山东省关于建筑工程老项目的确定问题《营业税改征增值税试点有关事项的规定》中规定，建筑工程老项目是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

对于现实中存在的《建筑工程施工许可证》以及建筑工程承包合同都没有注明开工时间的情况，按照实质重于形式的原则，只要纳税人可以提供2016年4月30日前实际已开工的证明，可以按照建筑工程老项目进行税务处理。

海南省关于建筑工程老项目的确定问题《营业税改征增值税试点有关事项的规定》中规定，建筑工程老项目是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

对于现实中存在的《建筑工程施工许可证》以及建筑工程承包合同都没有注明开工时间的情况，按照实质重于形式的原则，只要纳税人可以提供2016年4月30日前实际已开工的证明，可以按照建筑工程老项目进行税务处理。

深圳关于新增建设服务老项目的规定工程合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑服务工程项目，经住建部门批准在原建筑工程项目基础上进行新增建设（如扩大建筑面积等），新增合同对应项目可参照原建筑工程项目按照老项目选择简易计税方法。

营改增，新老工程项目区分必知！[优良文档首发] 建筑业营改增5月1日全面实行，大体是建筑公司2016年的优等大事。

营改增过渡期内，新老项目怎样连接？怎么才能最大限度减少损失？小编整理了著名税务专家肖太寿博士的有关解读，供公司参照。

营改增，新老工程项目区分必知！第一，营改增过渡期履行的原则是什么？原则是：新项目新政策，老项目老政策。

新项目按增值税率办理，老项目持续依据营业税办理。

第二，什么叫新项目？什么叫老项目？新老项目区分为四种状况：第一个标准是以工程施工允许证为标准的。

营改增以前签署的建筑施工合同，但没有办理施工允许证，工程未动工，5月1往后才办理施工允许证，工程正式动工的项目，叫做新项目。

第二个标准是以合同为准。

5月1往后签署施工合同的项目叫做新项目。

5月1日前未竣工、营改增以后持续施工的项目，叫做老项目。

先上车后买票的行为，5月1日以前没有签合同，包含工程施工允许证等法律手续，但已正式动工了，5月1往后补办手续的工程，还叫做老项目。

第三，一定理解的六种状况：5月1日前采买的建筑资料已经用于工程项目但拖欠资料款， 5月1往后才支付资料款而获取了供给商开具的增值税专用发票，不能够抵扣增值税的进项税。

5月1日前购置的办公用品、机械设施等固定财产及其余存量财产，但未获取发票，5月1往后才获取增值税专用发票，相同不能够抵扣增值税的进项税。

5月1日前已竣工但未结算，5月1往后结算并收到工程款，持续按3%交营业税，持续开建扎营业税发票。

5月1日前竣工并且进行了却算，但业主向来拖欠工程款，5月1往后业主才支付工程款，施工公司持续按3%交建安税，开建安发票。

5月1日前已经竣工以及营改增以前未竣工的施工项目，营改增以后持续施工的项目，可能有两种方法办理，第一，持续依据老政策履行，就是按3%上建安税，第二，履行3%的税率简略增值税。

这两种究竟是哪一种？以有关文件出来为准。

5月1往后，新老项目交替出现，共同经营、共同生产的状况下，一定要分开采买，分开核算，分开决算。

“营改增”建筑工程新老项目浅析作者：宫强来源：《大经贸》2017年第07期【摘要】建筑业实施“营改增”后，建筑施工企业可能存在新老项目。

本文通过分析建筑施工企业项目，对具体的建筑企业不同业务类型的工程施工项目，根据相关文件和规定对建筑工程项目是否是新项目进行准确的判断。

【关键词】建筑业营改增新老项目建筑业是指建筑安装工程作业等，包括建筑工程，安装工程，修缮工程，装饰工程和其他工程作业等内容。

它具有流动性大，建筑产品多样、施工条件多变，施工周期较长等特点。

工程总承包是指从事工程总承包的企业（以下简称工程总承包企业）受业主委托，按照合同约定对工程项目的勘察、设计、采购、施工、试运行（竣工验收）等实行全过程或若干阶段的承包。

分包是指建筑业企业将其所承包的房屋建筑和市政基础设施工程中的专业工程或者劳务作业发包给其他建筑业企业完成的活动。

转包是指将工程总承包单位其承包的全部工程发包给他人，或者将其承包的全部工程肢解后以分包的名义分别发包给他人的行为营改增，就是缴纳营业税的改为缴纳增值税，（以下简称营改增）是指以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税。

增值税是在我国境内销售货物、提供加工、修理修配劳务以及进口劳务的单位和个人，就其取得的增值额为计算依据征收的一种税。

营业税是对我国境内提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产的单位和个人，就其取得的营业收入征收的一种税。

营业税和增值税，是我国两大主体税种。

两者在征收对象、征税范围、计税依据、税目、税率以及征收管理费方式都是不同的。

是两个独立不能交叉的税种，即交增值税时不交营业税，交营业税时不交增值税。

营改增在全国大致经历了以下三个阶段。

2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税试点方案。

从2012年1月1日起，在上海交通运输业和部分现代服务业开展营业税改征增值税试点。

自2012年8月1日起至年底，国务院将扩大营改增试点至8省市；2013年8月1日，“营改增”范围已推广到全国试行，将现代服务业纳入试点范围。

营改增之后，老工程可以选择简易征收办法纳税，那么下游抵税的话，是开专用发票还是普通发票？
对老工程项目的下游企业，房地产开发公司，如果房地产开发公司对老项目采取一般计税方法，应当开具增值税专用发票。

下游企业凭取得的增值税专用发票在规定的期限内进行认证并抵扣进项。

如果房地产开发公司对老项目采取简易计税方法，则你们可以开具增值税普通发票，下游企业不能抵扣进项。

认证期限-------从开票日期起360天内
政策依据：
《国家税务总局关于增值税一般纳税人取得防伪税控开具的增值税专用发票进项税额抵扣问题的通知》（国税发[2003]17）第二条规定：增值税一般纳税人认证通过的防伪税控系统开具的增值税专用发票，应在认证通过的当月按照增值税有关规定核算当期进项税额并申报抵扣，否则不予抵扣进项税额。

【tips】本文由梁志飞老师精心编辑整理，学知识，要抓紧！会计实务-“老项目”的“新问题”--营改增学习笔
记
何来老项目
此次营改增，为保证纳税人税负保持平稳，对老项目给予了简易计税方法，也算对营业税的一种继承。

一般纳税人在老项目上可以选择适用简易计税方法，了却了无进项税额抵扣的烦恼。

但是在实际工作中，却又出现了很多新问题，需要进一步明确。

建筑业老项目
36号附件2：一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

建筑工程老项目，是指：
（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；
（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

1 分包项目的认定问题
一个项目甲方和乙方签订了合同，施工许可证上注明的开工日期在4月30日前，5月1日后乙方又与丙方签订了分包合同，那么，丙方是否能能够选择简易计税方法？
如果按照36号文规定，那么，丙肯定是不符合老项目的条件，是不能适用简易计税的。

但考虑到总包项目和分包项目的关联性，将分包项目按照总包项目的标准来认定被大多数地方认可，即总包是老项目，分包也是老项目，而不管分包的开工日期。

2 未约定开工日期的问题。

营改增⽼项⽬怎么办在我们国家，有很多的⼈都会交纳税费，现⽬前我们国家实⾏的营改增的规定，那么对于营改征的，⽼项⽬应该怎样进⾏处理？相关的规定是怎样的？下⾯，为了帮助⼤家更好的了解相关法律知识，店铺⼩编整理了以下的内容，希望对您有所帮助。

⼀、营改增⽼项⽬怎么办营改增之前采购的建筑施⼯材料已经⽤于⼯程施⼯项⽬，但是，拖⽋材料款，营改增后，才⽀付供应商的材料款，⽽获得了供应商开据的增值税专⽤发票，不可以抵扣增值税的进项税。

营改增之前，施⼯企业购买的办公⽤品，机械设备等固定资产以及其他存量资产，但是⼀次未获得对⽅开据的发票，等到营改增以后，才获得以上资产供应商开据的增值税专⽤发票，同样不可以抵扣增值税的进项税。

营改增之前已经完⼯的施⼯项⽬，但是未进⾏⼯程结算，营改增后才进⾏了⼯程结算，收到了业主⽀付的⼯程款，建筑企业继续按3%交营业税，继续开建安营业税发票。

营改增前，已经完⼯的施⼯项⽬，⽽且，进⾏了⼯程结算，但是业主⼀直拖⽋⼯程款，营改增后业主才⽀付⼯程款，施⼯企业继续按3%交建安税，开建安发票。

营改增之前已经完⼯以及营改增之前未完⼯的施⼯项⽬，营改增之后继续施⼯的项⽬，可能有两种⽅法处理，第⼀，继续按照⽼政策执⾏，就是按3%上建安税，第⼆，执⾏3%的税率简易增值税。

这两种到底是哪⼀种以相关⽂件出来为准。

营改增之后，新⽼项⽬交替出现，共同经营，共同⽣产的情况下，必须要分开采购，分开核算，分开决算，也就是说，营改增后⽼项⽬产⽣的增值税的进项税，不可以在新项⽬进⾏抵扣。

⼆、营业税改增值税营业税改增值税，简称营改增，是指以前缴纳营业税的应税项⽬改成缴纳增值税。

营改增的最⼤特点是减少重复征税，可以促使社会形成更好的良性循环，有利于企业降低税负。

增值税只对产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节，是党中央、国务院，根据经济社会发展新形势，从深化改⾰的总体部署出发做出的重要决策。

⽬的是加快财税体制改⾰、进⼀步减轻企业赋税，调动各⽅积极性，促进服务业尤其是科技等⾼端服务业的发展，促进产业和消费升级、培育新动能、深化供给侧结构性改⾰。

营改增进项税抵扣范围营改增后房屋租赁进项税注意问题1.营改增后，公司新购进的固定资产既用于按简易办法征收的建筑业老项目，也用于一般计税的新项目，那么此固定资产的进项税额是否可以抵扣《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2022〕36号附件1)第二十七条第(一)项规定，用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产的进项税额不得从销项税额中抵扣。

其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产(不包括其他权益性无形资产)、不动产。

因此，建筑企业混用的固定资产可以全额抵扣。

2.融资租赁的不动产如何抵扣进项税国家税务总局关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告国家税务总局公告2022年第15号规定，适用一般计税方法的试点纳税人，2022年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2022年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%.取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。

融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。

3.交际应酬费是否可以抵扣进项税根据财税(2022)36号文件，第二十七条下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：纳税人的交际应酬消费属于个人消费。

购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。

交际应酬消费不属于生产经营中的生产投入和支出，是一种生活性消费活动，而增值税是对消费行为征税的，消费者即是负税者。

因此，交际应酬消费需要负担对应的进项税额。

同时，交际应酬消费和个人消费难以准确划分，征管中不宜掌握界限，如果对交际应酬消费和个人消费分别适用不同的税收政策，容易诱发偷避税行为。

房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析1. 引言1.1 背景介绍房地产行业一直是经济发展的重要组成部分，对于我国经济的稳定和增长起着至关重要的作用。

近年来，随着我国经济的不断发展壮大，房地产市场也逐渐走向成熟，各种政策和制度的改革也在不断进行。

而营改增政策的出台，对于房地产行业来说，无疑是一项重要的变革。

营改增政策的实施，旨在减轻企业负担、推动经济转型升级，提高税制的效率和公平性。

在营改增政策下，房地产行业老项目土地增值税清算成为一个亟需解决的问题。

土地增值税作为房地产行业的一项重要税收，直接关系到房地产项目的经济效益和税收贡献。

如何根据营改增政策的要求，合理清算老项目土地增值税，成为房地产企业面临的一项重要挑战。

为了更好地适应新的税收政策和市场变化，房地产企业需要深入研究老项目土地增值税清算方式及影响因素，探讨解决方案，并有效推进实施过程。

【200字】1.2 问题提出房地产行业在营改增政策实施后，老项目土地增值税的清算成为一个备受争议的问题。

随着房地产市场的快速发展，很多开发商在过去购置了大量土地用于房地产开发项目。

而随着政策调整，老项目的土地增值税政策也随之改变。

在这种情况下，如何准确清算老项目土地的增值税成为了众多开发商和地产公司面临的难题。

问题的复杂性主要表现在如何合理计算土地的增值额，如何确定老项目土地的评估价值，以及如何根据最新的政策要求来进行清算。

老项目土地增值税清算还涉及到税费的优惠政策、地方政府的管理政策等各种因素，使得问题更加复杂。

解决老项目土地增值税清算问题，不仅需要相关部门和企业的共同努力，也需要更加清晰、完善的政策支持和监管措施。

如何有效解决老项目土地增值税清算问题，成为了当前房地产行业亟待解决的一个重要问题。

1.3 研究目的本文旨在通过对房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算方式的深入分析，探讨旧制度下存在的问题及其影响因素，提出解决方案并探讨其实施过程，从而为该行业在新政策下的发展提供一定的参考和指导。

房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析营业税改为增值税（以下简称营改增）是我国近年来推行的一项重要改革。

自2016年5月1日起，全国范围内实施营改增，房地产行业也不例外。

房地产行业是国民经济的重要支柱产业，为促进房地产行业健康发展，营改增政策对房地产行业老项目土地增值税清算产生了一定的影响。

1、土地增值税税率变化营改增之前，房地产行业老项目土地增值税税率为3%，营改增后变为11%。

这就意味着，房地产开发商需要承担更多的土地增值税的负担。

营改增之前，房地产行业土地增值税的计算方式为：土地增值额×土地增值税税率×地方所在地县区财政局认定的适用税率，营改增后，土地增值税的计算方式变为：应纳税额=销售额-扣除类进项-免税销售额-减按5%计征增值税后余额×11%。

营改增之前，房地产行业土地增值税的纳税人是开发商，纳税对象是开发商在土地复垦后进行的房地产开发项目。

营改增后，土地增值税的纳税人变为了土地所有权归属单位，纳税对象变为了土地使用权人，也就是开发商。

1、符合2011年《财政部国家税务总局关于土地增值税政策的规定》的老项目该类老项目能够直接套用《财政部国土资源部关于土地出让金的有关规定》（财地〔2010〕49号）中的规定进行土地增值税的计算和处理。

即对于该类项目所属的城市和县区，按照财政部税务总局有关规定计算处置土地增值税，并能够享受减免政策。

该类老项目需要按照《土地增值税暂行条例》的规定进行计算及处理。

开发商需要自行承担土地增值税，并不能享受到减免政策。

3、申请免征土地增值税如果老项目是用于公益事业或经营性房地产和住房保障等方面，开发商可以根据国家的有关政策申请免征土地增值税。

此项政策通常只适用于政府或公益性组织所办的项目。

4、采用“税前利润”解决方案在营改增前的项目中，如果已经签署了已成交的买卖合同，那么可以采用“税前利润”解决方案。

即原来开发商计提的3%土地增值税可以按照最初的计提比例先行计入拆迁成本，以此缓解土地增值税对开发商的财务负担。

营改增后房地产开发企业新老项目的纳税筹划作者：智能助理引言营改增是指将增值税（Value-added Tax，简称VAT）取代营业税，是中国税制改革的一项重要举措。

对于房地产开发企业而言，营改增带来了一系列的纳税筹划问题。

本文将从新老项目的角度出发，探讨营改增后房地产开发企业在纳税筹划方面应该注意的问题。

1. 营改增后的增值税营改增后，房地产开发企业需要缴纳增值税，而不再缴纳营业税。

增值税分为一般纳税人和小规模纳税人两种纳税方式。

一般纳税人适用于年销售额超过500万元的企业，小规模纳税人适用于年销售额不超过500万元的企业。

企业需要根据自身情况选择适合的纳税方式。

2. 新项目的纳税筹划2.1 增值税税率新项目的纳税筹划首先要考虑的是增值税税率。

根据国家政策，房地产销售一般适用17%的增值税税率，但根据不同地区、不同项目性质可能会有不同的政策优惠。

2.2 合同约定在新项目的合同约定中，房地产开发企业应该谨慎考虑税务因素。

可以在合同中明确约定税款由买方承担，避免企业承担过多的增值税负担。

2.3 项目分期房地产开发企业可以将新项目分为多个分期，根据营改增政策，按照合同销售收入的年限来缴纳增值税。

分期销售可以将税款分散到多个年度，减轻企业的负担。

3. 老项目的纳税筹划3.1 余房退库销售方式对于老项目中的余房，房地产开发企业可以通过退库销售的方式进行销售。

在退库销售过程中，可以选择以土地出让金减去退库金额的方式缴纳增值税，从而减少企业的税务成本。

3.2 税收优惠政策国家针对老项目中的余房有一定的税收优惠政策，企业在纳税时要充分了解政策，并合理利用这些政策，降低纳税负担。

3.3 旧房改造销售房地产开发企业可以将老项目中的旧房进行改造销售，根据国家政策对改造销售实行较低的增值税税率。

通过旧房改造销售，企业能够降低纳税成本。

结论营改增对于房地产开发企业带来了一系列的纳税筹划问题，新老项目都需要企业精心筹划纳税方案。

建筑房地产企业营改增过渡期新老项目衔接中的涉税政策分析及税务处理根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）对建筑房地产企业新老项目的划分标准和相关涉税政策规定,肖太寿博士对建筑房地产企业营改增过渡期新老项目衔接的相关涉税问题处理进行深入研究,研究成果如下。

一、新老项目的划分标准依据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定，建筑房地产企业的新老项目划分标准总结如下：（一）建筑工程新老项目的划分标准《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项第3款规定：“建筑工程老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

”基于此规定，建筑企业营改增过度期新老项目的划分标准总结为以下两点：1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30 日前的建筑工程项目为老项目，注明的合同开工日期在2016年5月1 日后的建筑工程项目为新项目。

2、未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30 日前的建筑工程项目为老项目，注明的开工日期在2016年5月1 日后的建筑工程项目为新项目。

(二) 房地产企业新老项目的划分标准《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（三）项第9款规定：“房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

目录总纲 (1)第一章老项目过渡期政策及影响分析 (2)第一节老项目过渡期政策 (2)一、计税方法 (2)二、老项目划分标准 (3)三、试点前营业税衔接政策 (3)四、房地产老项目过渡政策 (4)五、增值税预缴方法 (4)六、纳税义务发生时间 (5)七、“营改增”过渡期政策执行期限 (6)第二节政策影响分析 (6)一、新老项目认定划分影响分析 (6)二、老项目营业税金清理 (6)三、计税方法选择影响分析 (7)四、老项目业务模式 (7)第二章老项目梳理结果及应对措施 (8)第一节梳理情况整体说明 (8)一、梳理重点 (8)二、老项目分类 (8)第二节未取得施工许可证或合同项目 (9)一、梳理结果................................................................ 错误！未定义书签。

二、应对措施 (9)第三节老项目营业税清理应对方案 (9)一、整体原则 (9)二、对业主结算的清理 (10)三、对分包的结算 (12)第三章老项目过渡期管理 (14)第一节老项目过渡政策影响分析 (14)一、增值税的两种计税方法 (14)二、不同计税方式下的影响 (15)第二节老项目计税方式选择及管理 (16)一、计税方式选择的基本程序 (16)二、补偿款谈判区间计算及举例说明 (18)三、过渡期间其他的管理 (21)第三节不同计税方法下项目管理要点 (23)一、简易计税方法 (23)二、一般计税方法 (24)总纲本手册主要涉及老项目在“营改增”过渡时期的影响分析及应对措施，通过编表统计，结合中国建筑第八工程局有限公司（以下简称“中建八局”或“贵公司”）实际情况，对过渡时期的老项目分析影响，落实下一步应对工作。

本手册将详细分析老项目所面临的问题及影响，并提出“营改增”过渡期间老项目的管理要求和措施。

第一章老项目过渡期政策及影响分析第一节老项目过渡期政策根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号），老项目适用以下过渡政策：一、计税方法（一）老项目可以选择简易计税一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法二、老项目划分标准建筑工程老项目，是指：1.《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；2.未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期2016年4月30日前的建筑工程项目。

“营改增”后，新老工程项目区分必知！建筑业营改增5月1日全面实施，大概是建筑企业2016年的头等大事。

营改增过渡期内，新老项目如何衔接？怎么才能最大限度减少损失？以下是知名税务专家肖太寿博士的有关解读，供企业参考。

第一，营改增过渡期执行的原则是什么？原则是：新项目新政策，老项目老政策。

新项目按增值税率处理，老项目继续按照营业税处理。

第二，什么叫新项目？什么叫老项目？新老项目划分为四种情况：1、第一个标准是以工程施工许可证为标准的。

营改增之前签订的建筑施工合同，但没有办理施工许可证，工程未动工，5月1日后才办理施工许可证，工程正式动工的项目，叫做新项目。

2、第二个标准是以合同为准。

5月1日后签订施工合同的项目叫做新项目。

3、5月1日前未完工、营改增之后继续施工的项目，叫做老项目。

4、先上车后买票的行为，5月1日之前没有签合同，包括工程施工许可证等法律手续，但已正式动工了，5月1日后补办手续的工程，还叫做老项目。

第三，必须明白的六种情况1、5月1日前采购的建筑材料已经用于工程项目但拖欠材料款，5月1日后才支付材料款而获得了供应商开具的增值税专用发票，不可以抵扣增值税的进项税。

2、5月1日前购买的办公用品、机械设备等固定资产及其他存量资产，但未获得发票，5月1日后才获得增值税专用发票，同样不可以抵扣增值税的进项税。

3、5月1日前已完工但未结算，5月1日后结算并收到工程款，继续按3%交营业税，继续开建安营业税发票。

4、5月1日前完工而且进行了结算，但业主一直拖欠工程款，5月1日后业主才支付工程款，施工企业继续按3%交建安税，开建安发票。

5、5月1日前已经完工以及营改增之前未完工的施工项目，营改增之后继续施工的项目，可能有两种方法处理，第一，继续按照老政策执行，就是按3%上建安税，第二，执行3%的税率简易增值税。

这两种到底是哪一种？以相关文件出来为准。

6、5月1日后，新老项目交替出现，共同经营、共同生产的情况下，必须要分开采购，分开核算，分开决算。

1、营改增之后，建筑业老项目时按什么时间确认的？答：财税【2016】36号文件规定：建筑工程老项目，是指（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

实践中，新老项目划分为四种情况：1、第一个标准是以工程施工许可证为标准的。

营改增之前签订的建筑施工合同，但没有办理施工许可证，工程未动工，5月1日后才办理施工许可证，工程正式动工的项目，叫做新项目。

2、第二个标准是以合同为准。

5月1日后签订施工合同的项目叫做新项目。

3、5月1日前未完工、营改增之后继续施工的项目，叫做老项目。

4、“先上车后买票”的行为，5月1日之前没有签合同，包括工程施工许可证等法律手续，但已正式动工（有证据证明），5月1日后补办手续的工程，还叫做老项目。

2、无工程承包合同或合同约定开工日期不明确是否可以选择简易计税？答：部分开发项目，由于特殊原因未签订工程承包合同，或者工程承包合同中约定的合同开工日期不明确，但是确已在2016年4与30日前开始施工。

按照实质重于形式的原则，只要纳税人能够提供2016年4月30日前实际已开工的确凿证明，可以按照老项目选择简易计税方法。

3、建筑业可选择简易计税，新老项目需要分别备案吗？答：建筑业新老项目需要分项目核算，选择简易计税方法的老项目，采取清包工、甲供材方式提供建筑服务的项目选择简易计税方法的，需要到主管税务机关分别备案。

４、怎样认定清包工？一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。

５、建筑业试点纳税人反映建筑项目开工有两种途径：一种是取得建委核发的《建筑工程施工许可证》；另一种是取得发改委核发的《建筑工程开工报告》。

房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析在2016年5月1日，我国房地产行业实施了营业税改征增值税（简称“营改增”）的政策，这对于该行业的发展具有重要意义。

对于老项目来说，如何进行土地增值税清算成为了一个比较复杂的问题。

本文将对房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算进行深入分析。

我们需要了解营改增政策对于土地增值税的影响。

在以前的营业税制度下，土地增值是按照增值额的70%计征营业税，而增值税则是按照增值额的5%计征。

而在营改增后，土地增值税将直接纳入增值税征收范围，按照增值额的5%计算。

接下来，我们需要看到，老项目的土地增值税清算存在一定的困难。

这是因为，在老项目中，开发商在销售房屋时需要缴纳土地增值税。

而在营改增政策实施后，老项目涉及到的土地增值税征收标准发生了变化，使得开发商需要对以前未计征的土地增值税进行清算。

这对于开发商来说是一项较大的负担。

为了解决这一问题，国家税务局发布了《关于老旧住宅项目、经济适用房项目和农村危房改造项目涉及核减土地出让款项目增值税清算处理有关问题的公告》，对老项目土地增值税清算进行了详细的规定。

根据该公告，老项目可以按照个别房屋销售弥补依法减按比例计征土地增值税后的损失，以减免税款。

根据具体情况，退还已缴纳的土地增值税或者其他方式予以补偿。

国家税务局还鼓励开发商与购房人协商共同承担土地增值税清算的责任。

开发商可以将土地增值税作为房屋销售价格的一部分，由购房人负担。

这样不仅能够减轻开发商的负担，还可以避免因为清算土地增值税而导致房价上涨的情况。

房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算是一个比较复杂的问题。

但是通过国家税务局的一系列政策和措施，可以解决这一问题。

开发商可以按照相关政策规定进行土地增值税清算，并与购房人协商共同承担责任。

这样既能够保障老项目的顺利进行，又能够保证房地产行业的健康发展。

房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析近年来，中国房地产行业一直处于高速发展阶段，房地产开发成为了各大房地产开发商竞相争夺的焦点。

随着我国经济的不断发展和城市化进程的加速推进，房地产开发项目的规模和数量也在不断增加。

在这一过程中，土地的使用权和土地增值税的问题成为了大家关注的焦点。

而随着营改增政策的实施，老项目土地增值税的清算也成为了房地产开发商和业主们关注的热点问题。

我们来了解一下什么是“营改增”政策。

营改增是指将原来的货物和劳务税改为增值税。

从2012年试点开始，到2016年全面推开，营改增政策的实施改变了我国的税收体制，对房地产行业也产生了深远的影响。

在房地产行业中，营改增政策主要影响土地增值税和房地产交易环节的税收政策。

在过去，土地增值税是在房地产项目竣工时一次性缴纳的，而营改增政策的实施后，土地增值税的缴纳方式也发生了变化。

现在，房地产开发商可以选择将土地增值税分期缴纳，这对于降低开发商的资金压力是非常有利的。

但对于一些老项目来说，由于其项目建设周期较长，土地增值税的问题也比较复杂，需要对其进行清算。

对于老项目土地增值税的清算，需要首先明确一下几个问题。

首先是项目的建设时间和竣工时间，这将决定土地增值税的计算方式。

其次是项目的土地使用权取得方式，包括土地交易、划拨、政府补偿等方式。

最后是项目的土地使用年限，不同的土地使用年限也会对土地增值税的计算产生影响。

对于建设时间和竣工时间在营改增政策实施前的老项目，它们的土地增值税的计算方式和缴纳方式将根据具体情况来确定。

对于土地使用权的取得方式，政府部门应该根据土地使用权证或者相关文件来确定，从而决定项目土地增值税的税率和缴纳方式。

对于土地使用年限，也需要根据土地使用权证或者相关文件来确定，以此来计算土地增值税的数额。

在老项目土地增值税的清算过程中，也需注意一些问题。

首先是土地增值税的计算方式，不同的情况可能采用不同的计算方式，包括简易计税方法、折现现金流量法、实际利润法等。