下载文档原格式
商业地块项目策划书3篇篇一商业地块项目策划书一、项目概述1. 项目名称：[商业地块项目名称]2. 项目位置：[详细地址]3. 项目性质：商业用地开发4. 项目规模：[占地面积/建筑面积]二、市场分析1. 目标市场周边居民商务人士旅游人群2. 市场需求消费需求：餐饮、购物、娱乐等办公需求：写字楼、商业服务等3. 市场竞争竞争对手分析竞争优势分析三、项目定位1. 项目主题[主题概念]2. 目标客户群体年龄、收入、消费习惯等特征3. 项目特色独特的商业氛围创新的商业模式优质的客户服务四、项目规划1. 建筑设计整体风格功能分区2. 商业布局零售、餐饮、娱乐等业态分布3. 配套设施停车场、卫生间、休息区等五、营销策略1. 品牌推广品牌形象塑造品牌宣传口号2. 市场营销促销活动策划合作推广计划3. 客户关系管理会员制度客户满意度调查六、运营管理1. 团队组建招聘计划培训计划2. 运营管理质量管理财务管理3. 风险管理市场风险经营风险七、财务分析1. 投资预算土地成本建设成本运营成本2. 收入预测租金收入销售收入其他收入3. 利润分析盈利能力评估投资回报率预测八、项目实施计划1. 项目时间表各个阶段的时间安排2. 里程碑计划重要节点的完成情况九、结论篇二商业地块项目策划书一、项目概述1. 项目名称：[商业地块项目名称]2. 项目位置：[详细地址]3. 项目性质：商业用地开发4. 项目规模：[占地面积/建筑面积]二、市场分析1. 目标市场：[分析目标客户群体，包括年龄、收入、消费习惯等]2. 市场需求：[研究当地商业市场的需求，包括现有商业设施的不足和潜在需求]3. 竞争对手：[分析周边商业项目的竞争情况，包括竞争对手的优势和劣势]三、项目定位1. 项目主题：[确定项目的主题和特色，如时尚购物、休闲娱乐、餐饮美食等]2. 目标定位：[明确项目的目标定位，如高端、中端或大众市场]3. 功能定位：[规划项目的功能布局，包括购物、餐饮、娱乐、办公等]四、项目规划1. 建筑设计：[设计项目的建筑风格和外观，确保与周边环境协调]2. 空间布局：[合理规划项目的内部空间布局，提高商业价值]3. 设施配套：[配备完善的商业设施，如停车场、卫生间、休息区等]五、营销策略1. 品牌推广：[制定项目的品牌推广策略，提高项目知名度]2. 招商策略：[制定招商计划，吸引优质商家入驻]3. 营销活动：[策划各类营销活动，吸引消费者关注和购买]六、运营管理1. 团队组建：[组建专业的运营管理团队，确保项目的顺利运营]2. 物业管理：[引入专业的物业管理公司，提供优质的物业服务]3. 合作伙伴：[建立合作伙伴关系，共同推动项目的发展]七、财务分析1. 投资预算：[列出项目的投资预算，包括土地成本、建设成本、营销费用等]2. 收入预测：[预测项目的收入来源，如租金、销售收入等]3. 成本控制：[制定成本控制措施，确保项目的盈利能力]八、风险评估与对策1. 风险评估：[分析项目可能面临的风险，如市场风险、政策风险等]2. 对策措施：[针对风险制定相应的对策措施，降低风险的影响]九、结论篇三商业地块项目策划书一、项目概述1. 项目名称：[商业地块具体名称]2. 项目位置：[详细地址]3. 项目性质：商业用地开发4. 项目规模：[占地面积/建筑面积]二、市场分析1. 目标市场：[分析目标客户群体，包括年龄、收入、消费习惯等]2. 市场需求：[研究当地商业市场的需求情况，包括现有商业设施的分布、经营状况等]3. 竞争对手：[分析周边已有的商业项目，了解其优势和不足]三、项目定位1. 项目主题：[确定项目的主题和特色，如时尚购物、休闲娱乐、餐饮美食等]2. 目标定位：[明确项目的目标定位，如高端、中端或大众消费市场]3. 功能定位：[规划项目的功能分区，包括购物区、餐饮区、娱乐区等]四、项目规划1. 建筑设计：[设计项目的建筑风格和外观，体现项目特色]2. 空间布局：[合理规划项目的内部空间布局，提高商业利用率]3. 设施配套：[配备完善的商业设施，如停车场、卫生间、休息区等]五、营销策略1. 品牌推广：[制定项目的品牌推广策略，提高项目知名度]2. 招商策略：[确定招商对象和招商方式，吸引优质商家入驻]3. 营销活动：[策划各类营销活动，吸引消费者，提高销售额]六、运营管理1. 团队组建：[组建专业的运营管理团队，负责项目的日常运营]2. 运营模式：[确定项目的运营模式，如自主经营、委托管理等]3. 服务质量管理：[建立完善的服务质量管理体系，提高顾客满意度]七、财务分析1. 投资预算：[列出项目的投资预算，包括土地成本、建设成本、运营成本等]2. 收入预测：[预测项目的收入来源，如租金收入、销售收入等]3. 成本控制：[制定成本控制措施，确保项目的盈利能力]4. 经济效益评估：[进行经济效益评估，分析项目的可行性]八、风险评估与对策1. 风险评估：[识别项目可能面临的风险，如市场风险、竞争风险等]2. 对策措施：[针对风险制定相应的对策措施，降低风险发生的可能性]。
周边商铺调研报告怎么写周边商铺调研报告1. 引言在城市化进程加快的背景下，商业中心的建设和发展已经成为城市管理的重要组成部分。
为了更好地了解所研究区域的商业环境、市场需求和竞争状况，本报告进行了对周边商铺的调研。
2. 调研目的与方法本次调研的目的是全面了解所研究区域内的商铺情况，包括商铺种类、经营品牌、销售情况以及消费者需求等。
调研方法主要包括现场观察、问卷调查和深度访谈等。
3. 商铺种类与经营品牌根据调研结果，在所研究区域内，商铺种类主要包括餐饮、服装、日用品以及娱乐等。
其中，餐饮类商铺最为集中，占据了整个商铺市场的较大比例。
在经营品牌方面，国内知名连锁餐饮品牌占据主导地位，如肯德基、麦当劳等。
此外，也有少量的本地品牌商铺经营。
4. 销售情况和消费者需求根据问卷调查和深度访谈结果显示，在所研究区域内的商铺销售情况良好，尤其是餐饮类商铺，受到了消费者的广泛关注和认可。
消费者对于商铺的需求主要包括品质优良的产品、多样化的选择、合理的价格以及舒适的消费环境等。
5. 竞争状况在所研究区域内，商铺竞争状况较为激烈。
随着城市化进程的推进，越来越多的商铺涌入市场，使竞争形势日益激烈。
在这种情况下，商铺需要不断提升自身的竞争力，例如通过改善产品质量、创新经营模式以及提供更好的服务等。
6. 总结与建议通过本次调研，我们对所研究区域的商铺情况有了更全面的了解。
为了在激烈的商业竞争中脱颖而出，商铺需要加强自身的品牌建设，提升产品质量和服务水平。
同时，也需要更加关注消费者需求，提供个性化的服务，以满足不同消费者的需求。
此外，商铺还可以通过合理的差异化定位和营销策略来提升自身的竞争力。
综上所述，本次调研对于了解所研究区域的商铺情况具有重要意义。
相信通过商铺的不断改进和创新，可以为区域经济的发展和消费者的需求提供更好的支持和满足。
同城周边推广方案策划书3篇篇一《同城周边推广方案策划书》一、引言随着市场竞争的日益激烈，同城周边推广成为企业拓展市场、提升品牌知名度和增加销售额的重要手段。
本策划书旨在制定一套全面、有效的同城周边推广方案，以提高企业在同城周边地区的影响力和竞争力。
二、市场分析（一）目标市场确定同城周边的目标客户群体，包括年龄、性别、职业、兴趣爱好等特征，以便针对性地进行推广活动。
（二）竞争对手分析了解同城周边同行业竞争对手的推广策略、优势和劣势，为制定差异化推广方案提供参考。
（三）市场需求分析研究同城周边地区的市场需求和消费趋势，确定推广的重点和方向。
三、推广目标（一）提高品牌知名度在同城周边地区广泛传播企业品牌，让更多人了解和认识企业。
（二）增加产品销量通过推广活动吸引潜在客户，促进产品销售，提升市场份额。
展示企业的专业、诚信和创新形象，增强客户对企业的信任和好感。
四、推广策略（一）线上推广1. 建立企业官方网站和社交媒体账号，定期发布优质内容，吸引用户关注和互动。
2. 利用搜索引擎优化（SEO）技术，提高企业网站在搜索引擎中的排名，增加网站流量。
3. 开展网络广告投放，包括搜索引擎广告、社交媒体广告等，精准定位目标客户群体。
4. 举办线上促销活动，如打折、满减、赠品等，吸引用户购买。
1. 开展地推活动，如在同城周边商圈、社区、学校等场所发放传单、张贴海报、举办小型活动等，提高品牌曝光度。
2. 与同城周边商家合作，进行联合推广，互相宣传，实现资源共享。
3. 举办线下体验活动，如产品展示、试用、讲座等，让用户亲身感受产品的优势和价值。
4. 利用户外广告，如公交车身广告、地铁站广告、户外广告牌等，扩大品牌影响力。
（三）会员制度推广建立会员制度，为会员提供专属优惠、积分兑换、生日福利等，增加用户粘性和忠诚度。
五、推广计划（一）时间安排根据推广目标和市场需求，合理安排推广活动的时间，确保推广效果最大化。
（二）人员安排明确推广活动的负责人和参与人员，分工明确，责任到人。
城市近郊商业运营方案设计一、行业概况近年来，随着城市化的不断推进和经济水平的提高，城市近郊地区的商业发展逐渐受到关注。
近郊地区的商业发展具有一定的优势和特点，但也面临着一些挑战和问题。
针对这一情况，本文将围绕城市近郊商业运营方案进行设计，以期为该地区商业发展提供一些参考和建议。
二、城市近郊商业发展的优势和特点城市近郊地区的商业发展具有一些独特的优势和特点，主要表现在以下几个方面：1. 地理位置优势：城市近郊地区常常位于城市的边缘，与城市中心地区相对较远，但又比较接近城市周边的乡村和郊区，因此具有得天独厚的地理位置优势。
2. 空间资源丰富：城市近郊地区的空间资源相对充裕，有利于商业设施的规划和建设，并且成本相对较低。
3. 潜在市场需求：随着城市化的加速推进，城市近郊地区的居民人口逐渐增加，消费能力也在逐渐提升，形成了潜在的广阔市场需求。
4. 产业集聚效应：部分城市近郊地区也是一些产业的集中区域，具有一定的产业基础和产业配套资源，能够吸引一定的商业活动。
根据以上优势和特点，城市近郊地区的商业发展应该立足于地理位置、空间资源、市场需求和产业集聚等方面，寻求适合该地区发展的商业运营模式和方案。
三、城市近郊商业运营方案设计1. 商业形态规划在城市近郊地区，可以采取多种商业形式，例如购物中心、超市、便利店、专卖店、连锁店等。
根据当地的地理、人口、产业等情况，对不同商业形态进行规划，满足当地居民的日常生活需求和消费需求。
2. 商业设施规划在城市近郊地区，可以规划建设一些商业设施，如商业综合体、社区商业中心、地摊集市等。
这些设施可以结合当地的地理环境和人口情况，提供多样化的商业服务和产品，以满足居民的消费需求。
3. 商业经营模式在城市近郊地区，可以采取多种商业经营模式，如自营经营、加盟经营、合作经营等。
根据当地的市场需求和人口结构，选择适合的商业经营模式，确保商业运营的稳定和可持续发展。
4. 品牌营销策略在城市近郊地区，可以选择一些知名品牌进行合作，引入一些有品牌的商品和服务。
商业街区企划书模板范文商业街区企划书模板范文一、项目背景描述商业街区是城市发展的重要组成部分，也是城市文化和经济繁荣的体现。
本企划书旨在提出一个商业街区的规划和发展方案，以满足市民的消费需求，提供多样化的商业服务，促进城市的经济增长和社会发展。
二、目标市场分析1. 地理位置优势：商业街区位于市中心，周边居民密集，交通便利，具有很大的潜在消费人群。
2. 消费需求：根据市场调研数据显示，目标市场对娱乐、购物、美食等消费场所的需求持续增长。
3. 市场竞争情况：当前，商业街区周边已经有部分商业设施服务，但存在单一、缺乏特色等问题。
三、商业街区建设方案1. 商业布局规划：商业街区将分为商业区、娱乐区和美食区三个功能区域，满足不同消费需求。
2. 商业品牌引入：引入具有地方特色、知名度高的商业品牌，吸引消费者，3. 商业设施建设：建设现代化的购物中心、娱乐设施等，提供便捷的消费体验。
4. 品牌联合营销：与品牌商进行合作，开展品牌联合营销，提高商业街区的品牌知名度。
5. 人文景观打造：在商业街区设置公共艺术品、文化展示区等，增强商业街区的文化内涵。
四、项目可行性分析1. 技术可行性：商业街区建设所需的技术手段和设备已经成熟，具备可行性。
2. 经济可行性：根据市场规模和消费需求，通过商业租赁等收入方式，商业街区具备良好的经济收益预期。
3. 社会可行性：商业街区的建设能够改善市民的生活质量，提供就业机会，对社会具有积极的影响。
五、项目推进计划1. 前期准备工作：进行市场调研、竞争对手分析，并编制详细的商业街区规划方案。
2. 合作伙伴招募：与商业品牌、开发商、设计公司等进行合作洽谈，确保项目的顺利推进。
3. 建设推进：根据项目规划，按照时间节点和任务分工，开展商业街区的建设工作。
4. 内外推广：采取广告宣传、线上线下活动等手段，向市民和游客宣传商业街区，提高知名度和吸引力。
六、风险评估与应对措施1. 市场竞争风险：商业街区周边已有竞争者，需提供更加差异化的服务，增加竞争优势。
景区附近商业规划方案一、背景介绍随着旅游业的发展，景区附近的商业经济也日益兴旺。
然而，由于资金、经验等因素的限制，部分景区附近的商业规划和布局并不完善，影响了游客体验和商业效益。
因此，制定一套科学规范的商业规划方案，将对景区附近商业经济的持续发展起到积极的推动作用。
二、现状分析1. 旅游人数在制定景区商业规划方案之前，需要先了解景区的基本情况。
据经验分析，每年拥有50万以上的旅游人数的景区，商业经济表现更为突出。
2. 当地居民同时，当地居民数量、生活水平也是影响商业经济的重要因素之一。
当地居民增加能够为景区商业带来更多客源，以及提高商业服务水平。
3. 竞争情况当地竞争对手的数量和水平也是制定商业规划的重要因素之一。
虽然竞争可以促进各家商户提高服务水平，但若竞争过于激烈，将会对商业经济的健康发展造成阻碍。
4. 地理条件景区商业的地理位置也是影响商业规划的重要因素之一。
选择地理位置得当的商业经营场所，能够为商业带来更多顾客，从而提升商业效益。
三、制定方案1. 提高商家服务水平提高商家的服务水平应该是景区商业规划的第一要务。
同时，也应该制定相关的优秀服务标准，以确保景区客人能够获得卓越的服务体验。
除此之外，商家也应该定期进行培训和交流，加强互相之间的了解和互动。
2. 合理划分商业分类在景区附近，选择不同的商业分类相互补充，能够为游客提供更多的选择，同时也能够为商家分担经营压力，降低竞争。
3. 引进优秀企业引进优秀企业，以提升景区周边商业的品质和水平，也可以为景区带来新的客源和更稳定的收入。
合理选择进入景区的企业类型，比如国际连锁酒店、知名品牌等优质企业，将有助于提高景区商业的客观评价。
4. 实行集中规划与统一管理采取集中规划和统一管理的方式，能够确保景区周边商业的整体性和统一性，可以更好地满足游客的服务需求。
5. 加强市场营销加强市场营销是商业规划中最重要的环节之一，也是为景区商业提升总体效益的关键因素。
商业街商业策划书商业街商业策划书精选2篇（一）商业街是一个集商业、休闲、娱乐等多种功能于一体的综合性商业区域，是城市发展的重要组成部分。
商业街的发展需要进行有效的商业策划，以下是商业街商业策划书的一些建议：1. 定位与目标：商业街的成功离不开准确的定位和明确的目标。
商业策划书中要明确商业街所定位的消费人群和市场需求，并制定适应目标消费群体的发展策略。
2. 商业街规划：商业街的规划需要考虑各种商业业态的布局和合理组合，如购物中心、餐饮街、娱乐场所等。
商业街的规划还需要考虑交通状况、停车设施、服务设施等因素。
3. 租赁策略：商业街的租赁策略是商业街管理的重要组成部分。
制定合理的租赁政策，吸引品牌商户入驻，提高商业街的知名度和吸引力。
4. 营销策略：商业街的营销策略需要考虑市场定位和目标消费人群的需求。
可以通过举办活动、推出优惠促销等方式吸引消费者，增加商业街的人气和销售额。
5. 品牌建设：商业街需要有自身的品牌定位和形象。
商业策划书中可以提出相应的品牌建设计划，包括商业街的名称、标志设计、VI系统等。
6. 商业街管理：商业街的管理是商业策划的重要一环。
商业策划书中可以提出相应的管理措施，包括招商管理、租赁管理、设施维护等方面。
7. 合作与合作伙伴：商业街的商业策划还需要考虑与相关合作伙伴的合作。
可以寻求与周边企业、政府部门、社区组织等的合作，共同推动商业街的发展。
商业策划书需要根据实际情况来具体制定和完善，以上建议仅供参考。
商业街的发展是一个持续的过程，需要不断的市场监测和策略调整，以适应市场需求的变化。
商业街商业策划书精选2篇（二）商业策划书方案1.项目背景商业街是一个集购物、餐饮、娱乐、文化等多功能于一体的商业综合体，将有助于促进消费升级和提升城市形象。
本项目拟选址在市中心区域，拥有便捷的交通网络和丰富的人口资源。
2.市场调研通过市场调研，我们发现目前市中心区域商业发展潜力巨大，但也面临着竞争激烈的局面。
武汉街道口未来城商业策划报告书篇一：武汉街道口未来城项目策划目录前言 ......................................... Page 2PART 1 项目简述 ................................ Page5一、地段特点................................................. ......二、商圈概览................................................. ......三、地理交通PART 2 项目优劣势（SWOT）分析 .................... Page8一、优势（Strength）....................................... .......二、劣势 (Weakness)三、机会 (Qpportunity)四、竞争 (Threat)五、消费群结构分析六、商圈容量分析 ................................................ ...七、周边业态分析 ................................................ ...八、周边商业竞争分析及应对策略 .......................................九、周边商业档次分析................................................PART 3 项目定位 ............................... Page13一、项目总体定位 .................................................二、项目业种业态定位 .............................................三、具体业态分布 .................................................四、项目前景展望 .................................................五、项目建成带来的积极影响PART 4 项目内外部装饰工程规划 ................... Page18一、项目内外部装饰风格定位 .......................................二、项目内外部装饰装修施工规划三、商业广告位规划 ...............................................PART 5 项目招商执行及开业计划 ................... Page19一、项目开业时间 .................................................二、项目招商前准备 ...............................................三、项目招商方案实施 .............................................四、项目招商运营管理 .............................................PART 6 物业管理及商业管理 ......................... Page22一、物业管理 ................................................ .....二、商业管理 ................................................ .....附一企业简介............................................ Page23附二项目LOGO Page25前言地铁商业经营模式及成功个案分析最近几年，地铁商业概念迅速升温，地铁的商业功能和价值也开始为地产界和商业界所关注。
周边商业策划报告part1 商业环境调查与研究一、周边商业状况调查XX大厦位于B路段与C外大街交叉路口东北角，是三环沿线在X小区地区的标志性建筑。
就建筑物所在区域的整体氛围来看，交通便捷、通过流量大，但沉淀客流不充分，集中消费的商业氛围尚未形成。
1、当前商业现状调查调查范围：以X小区为基准点将调查分析的区域按地理位置分为四部分。
以A、B、C、D分别代表划定的区域。
区域划分参见附件一：XX大厦区位图示。
A区B区C区D区四个区域的主要商业设施及其分布详见附件二：XX大厦周边商业设施分布图；附件三：XX大厦周边商业设施分布表。
2、近期商业规划调查区域内及周边道路交通XX大厦近邻海淀区、西城区交界处。
区域内的规划及道路发展相对滞后，局部经济景气度不足。
区域内道路拆建、扩充为交通要道的可能性不大。
A路段主辅路改造及扩建后，本案近邻的交通要道通过量大增，对本案品牌店的宣传有一定的帮助，但在主力通路与次级道路的交叉口且有双向护栏阻隔，一定程度上会减少商业机会。
周边地区既有商业核心区黄金投资地区已列入北京市、海淀区的周边商业规划二、商圈范围及主力客户群1、商圈范围覆盖半径以本案所在地为圆心点；以2KM半径为一级商圈；以3.5KM半径为二级商圈；5KM半径为三级商圈。
由于XX大厦为商务写字楼建筑，入住商户的社交活动会带来部分消费潜能，可视为潜在商圈或第四商圈。
主通道XX大厦处于B路段中路与新街口外大街交叉路口的东北街角，主力通道为B 路段中路由东向西方向，新街口外大街由南向北方向。
由于本案中商业用房部分位于四座写字楼中间，只能以东西方向为出入口。
这样商业用房部分的主力通道只有新街口外大街由南向北方向，B路段中路由东向西方向需由东进入大厦南门再进入商业房产东门，为次通道。
2、主力客户群根据本案特点，主力客户群有两部分构成。
固定客户群A、B、C、D四个区域为固定客户吸引区，其中又以A区为第一主力客户群构成区域。
按B、C、D顺序吸引力递减。
按四、三、二、一权重汇总分析可知：①、人口数量在北京市及海淀区均属中等密度；②、常住人口与流动人口入住比例约为7:3；③、人员结构较为复杂，教育程度及收入水平跨度较大；④、总体收入水平中等偏上；⑤、家庭人口主力群体为小型化；⑥、日常生活消费及社区服务状况一般，休闲娱乐设施不足；⑦、社区环境中等及中上等；⑧、交通出行较为便利；⑨、生活秩序一般，治安状况一般；⑩、主力消费群体特色尚不突出。
潜在客户群潜在客户群由两个群体构成。
①、由X小区地理位置带来的通过顾客群。
A路段是北京城市交通的第一要道，而X小区又是北A路段上的主要换乘站。
十字路口双向对开公交汽车线路近20条，每小时通过乘客近万人。
按每辆车上下乘客10人次计算，每小时乘降人数近2000人。
下午4点至7点的晚高峰时段，每小时的乘降乘客在5000人以上。
（未单独计算乘坐出租车、班车、私家车到达、离开、通过人数）按近邻交通线路比例折算，乘坐公交车在XX大厦主通道、次主通道经过的客人在晚高峰时段，平均每小时接近1000人。
②、XX大厦写字楼部分入住的业主及其商务、私人交往的客人。
此部分沉淀的相对稳定消费群体，保守估计也可达800人以上。
发掘潜在客户的消费能力，提供一个空间、一种方式，让流动客人把交通拥堵时间用来享受休闲消费。
留住过客亦是本案策划的关键。
3、商业环境的SWOT分析S—优势①、XX大厦地处B路段中路与新街口外大街的十字路口的街角，多条公交线路经过，出行便利的地理位置赋予XX大厦区位商机。
既有商圈固定客户的消费支撑，又有潜在消费能力可提升。
密集的机动车流量也为入住商户提供了极好的广告宣传机会。
②、随着海淀商业的整体提升，城北地区的商业价值还将进一步提升。
商业经营的空间还有相当大的容量。
③、XX大厦项目本身定位及物业档次就将吸引大量的商务办公人员，与之配套的商业也必将定位于同等档次。
既能为整体商务、服务配套，也能吸引周围地区的高消费人群前来消费。
W—劣势①、现阶段XX大厦周边地区商业档次较低、分布较散而且业态、业种不均衡，整个地区的商业还处于不成熟的状态。
固定的高档次的理性消费人群至今还没有培养起来，而XX大厦整体定位高档，商业更是要打造精品、风格及特色。
要形成高档写字楼配品位商业区的整体概念，形成自己固定的消费者群体，势必需要一定时间进行推广和市场培养。
②、与XX大厦同处街角的四邻建筑档次普遍较低，近期内又不可能进行拆迁改造，使得XX大厦的小环境短期内档次难以提升。
虽有鹤立鸡群的广告优势，但没有小环境烘托，商业特色的进程会有一定影响，不利于XX大厦商业环境的建设。
③、XX大厦是以区域内行业先行者来进行市场开发和建设的，这对XX大厦、特别是内部的商业企业来说，将会遇到习惯势力及旧有商业模式的阻碍。
在高档商业与低档商业并存期间，高档商业所受的伤害要远远大于低档商业。
这一点必须有足够的风险防范准备。
④、距离XX大厦不足2公里的东西两区域已经形成了整体商业配套设施较为齐全，业种业态分布比较均衡，已经成为成熟商业中心。
对比而言，XX大厦的商业面积不大，很难在规模上与以上这两处商业中心相抗衡。
O—机会①、XX大厦作为提升商业品质的先行者，将首先在周边消费者中留下深刻印象，一旦品质店铺成功推出，将会给XX大厦带来巨大的社会和经济效益。
②、XX大厦的商用房产虽然面积不大，但是经过符合实际的商业定位，较少的商业物业供应量更容易被市场所消化吸纳，更快地形成整体商业气氛。
③、XX大厦商业已经预先进行了商业规划，详细分析了商用房产的业态、业种分布，并对大厦总体定位进行了描述，增强了本案商业布局的合理性和操作的可行性。
④、成功品牌店铺的入住也会呼应XX大厦的物业品质，相辅相成更易确立市场地位及风格特色。
T—威胁①、商业经营收益的产生既有对潜在能力的发掘和培养，又需要从同业竞争对手中争夺市场份额。
既有的商业同业是不会忽视新对手的动作，必将动用各种手段加剧竞争。
②、规划中的新兴商业中心区与既有商业同样具有威胁性，只不过时间稍稍晚些进入而已。
大规模商业区建成后，势必分割本案培养出的消费能力，造成本中心的购买力外流。
③、项目的启动及整个经营过程都面临一定的市场不确定性，市场操作的风险将对本案商业物业的推广产生一系列不确定性的影响。
4、商圈内既有商业消费构成及评价商业消费表现①、中低档商业物业供应。
现有商业设施普遍陈旧，没有明显的时代气息。
②、分散的消费实现。
固定客流的消费没有集中实现的购买场所，多以零散分割、外流其他区域的商业中心消费形式实现。
③、高密度的人口流量，低量沉淀忠诚客户群。
大量客流集散，却没有可以聚会、休闲的场所。
消费结构①、商业店铺各自为战，没有统一的业态业种组合效果，形不成整体商业氛围。
②、商业零售店铺零散，没有档次。
店铺及商品均没有规模，也没有品质保证。
几乎没有能让年轻、时尚的主力消费群体随便逛逛的去处。
③、中等规模百货店已有多次失败经历。
从“华泰”到“莹虹”再到“赛丽特”无一幸免。
④、餐饮供应相对充足，档次较齐备。
商圈内唯有餐馆数量充足，且中等水平的餐馆总体营运效果不错。
⑤、快餐整体营运效果突出。
无论麦当劳、肯德基还是八番面屋、马兰拉面都经营得红红火火。
综合分析评价商圈内稳定的客户群体及大量的流动群体本身蕴藏了巨大的消费能力；现有商业设施的陈旧更提供了抢占市场的机遇；XX大厦的高档次建筑实物载体更提供了营运保证；整体商业规划，构筑品牌店铺组合，统一营运市场效果是本案成功运作的关键。
part2 商业市场与功能定位一、商用房产的市场供需状况1、北京市商用房产经营状况商用房产的供给及销售状况近两年来，北京市作为商住房产一部分的底商商铺在房地产交易市场内也显得格外醒目。
现代城2万平方米商铺面积，售价为每平方米2～2.3万元，怡景园老番街8000平方米商铺售价每平方米2.2万(二层)～3.2万元(首层)，蓝筹名座1万多平方米售价为每平方米1.6～2万元，东方银座4万平方米商铺售价可能高达每平方米3万元以上，元嘉国际公寓3000平方米商铺每平方米售价3万元，蓝堡2000平方米商铺每平方米售价为1.8万(二层)～2.8万元(首层)。
总体上商铺售价一般高出项目售价30%以上，多数在50%以上；成交效果也好于住宅及写字楼。
北京目前商业地产存量约为160多万平方米，其中百货业27.9万平方米，购物中心66.1万平方米，外资超市33.2万平方米，甲级写字楼底层商铺36.7万平方米。
在建项目71万平方米，拟建项目320万平方米。
商业物业的需求促进了商业物业的供给，同时大量存量及建设中的底商店铺也给后期的商业经营埋下了压力。
商铺供应设计、营运策划及实施管理等日益紧迫。
商用房产的区位聚集性商用房产在供给总量上升的同时，还表现出了明显的区位需求特征。
商业物业需求的区域主要集中在人流量大、交通方便的住宅区、商务区及附近商业氛围较成熟的地段。
从城区看，朝阳区的东三环和亚运村地区普遍成为投资者的首选目标。
其次是海淀区，其对商业用房的最大需求量体现在对小型铺位物业的需求上。
朝阳区CBD区域是一级商业中心，商业面积不到10万平方米，占全市总商业面积的7%。
作为商务区中的商业配套，业态相对单一，以购物中心为主，主要集中在国贸、嘉里中心和贵友。
商铺为适应写字楼办公人员需求，餐饮、服装等行业高档次店铺比例偏高，时装更是职业化，饮食更多快餐式。
主要顾客是消费力较高的外籍人士、北京的演艺界名流、专业人士、公司白领，客户购买力较强。
优质商业物业首层租金达2.74美金/日·平米，空置率仍能保持在2%的低水平。
同时入住的一些品牌店铺的流水月均可达到人民币150～200万元，坪效超过百元。
亚运村地区总体商业表现为周边居民区中稳定、高知化、高智化的消费群体与它九十年代中后期建设的商业区住宅底商的小空间、混杂式的商业布局极不相称，对新型商业物业的需求极为迫切。
此时3.6万平方米规模、大空间的随意组合的“第五大道”推出，定位于满足大范围高收入居住区居民的高品质生活需求。
吸引了不少专业品牌店进驻或聚合在其附近，全聚德、量贩式KTV之王——钱柜、星巴克咖啡厅等已进入施工阶段。
“第五大道模式”值得思考和借鉴。
海淀商业相对于CBD和亚运村明显滞后，特别是品味感不足。
这与海淀整体上流动人口多且高新技术人员比例过高，目的消费强于冲动消费不无关系。
海淀的技术创新水平远远超过了其自身商业发展水平。
正因为如此，海淀区成为了商业跨国企业的首选。
建材方面，德国第一家居超市欧倍德落户海淀，英国百安居选址海淀区，美国的沃尔玛、法国的欧尚正在积极准备中。
7—11便利店、迪亚折扣店正处于报批和选址阶段。
海淀区在不久的将来与世界同步的不仅仅是其生产能力，还有商业服务能力及消费能力。
