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某广场物业投资分析报告书某广场物业投资分析报告书一、概述某广场位于城市商圈中心地带，总建筑面积2万平方米，商铺99个，停车位300个，同时配备运动中心、儿童游乐区、餐饮广场等生活配套设施。
本次报告旨在通过对该项目的综合分析，为投资者提供准确的市场信息，帮助其作出更明智的投资决策。
二、行业分析当前，商业地产投资市场呈现出以下几个趋势：1. 多元化商业地产投资的多元化已成为行业发展趋势，投资者通过以房屋租赁、房屋装修、房屋转让等各种形式入手，实现了对商业地产市场的多元化投资。
2. 防风险商业地产项目进入市场后，投资者应加强风险控制、寻找标准的市场数据与信息、及时调整经营方案、实现多方利益平衡等方面做到防范风险。
3. 促进消费升级积极助力消费升级，提升购物体验和对品牌定位的规划等措施，根据不同的人群特征，营销活动也应进行差异化的制定。
三、项目投资分析1. 产权结构该项目申请土地使用权后立项，为自持不动产，拥有产权，不涉及使用年限和租赁谈判等现象。
2. 项目地理位置项目坐落于城市中心最繁华的商圈，交通便利，商业配套齐全。
周边居前居后的高端住宅社区，居民消费能力强，对品质消费需求旺盛。
3. 周边商业环境周边商业环境发展活跃，其他商圈内知名品牌渗透到该商圈中，使其拥有更丰富的服务和消费刺激，以达到吸引消费者来此消费的目的。
4. 人流量项目所在地是人流量非常多的地段，人流以商城门口的车站为中心向外辐射，因为车站聚集了大量的市民和外来报到的人流量，人群基数庞大。
5. 商业环境商业环境适中，同时满足消费者对环境选择的期望值。
商圈内大面积的户外步行商业区，让消费者通过这一环境享受自由、舒适的购物体验。
6. 竞争力项目具备较好的竞争力。
在项目运营过程中，具备较强的自主创新能力，引进优秀的商户，打造优良的营销渠道和服务平台，不断提高零售品质，以及不断更新景观装修，为这里的消费者提供更加完美的消费环境。
四、经济分析1. 入住率该项目势必要达到90%以上的入住率。
商业广场基础设施新建项目可行性分析报告商业广场基础设施新建项目可行性分析报告目录第一章项目基本情况 (4)一、项目概况 (4)二、项目主要技术经济指标 (5)三、项目地块拆迁情况 (6)第二章策划定位与销售策略分析 (9)一、投资环境与市场宏观情况及分析 (9)1 、**市基本经济情况 (9)2 、**市房地产市场概况 (11)3 、2002年**房地产的四大突破 (26)二、**区现状及分析 (29)1 、**区概况 (29)2 、**区的市政建设 (32)3 、**区政府的未来目标 (35)4 、**区与各区房地产市场数据比较 (39)5 、**区住宅市场 (44)6 . **区写字楼市场分析 (58)7 、**区主要商铺类型分析 (64)8 、**区商业格局新规划 (65)9 、**区商业发展趋势 (72)三、农林下路租金及消费力调查分析报告 (74)1 、项目所处区域的商业前景 (75)2 、农林下路商业租金水平简况 (79)3 、业态情况调查 (82)4 、消费群结构 (87)5 、消费力分析 (98)四、项目销售计划与价格定位分析 (115)1 、本项目住宅建议 (115)2 、项目写字楼定价建议 (118)3 、车位售价建议 (120)4 、**商业广场定位分析建议 (127)5 、**商业广场各楼层功能及分布建议 (132)6 、定价参考 (136)7 、项目租售策略建议 (140)8 、项目所处区域商场价格风险分析 (151)9 、销售时机的设定 (170)10 、销售方案 (173)五、项目开发条件分析（S.W.O.T） (182)1 、项目优势（Strengths）分析 (182)2 、项目劣势（Weaknesses）分析 (186)3 、项目机会（Opporrtunities）分析 (187)4 、项目威胁（Threas）分析 (190)第三章项目发展计划及资金流量分析 (191)一、项目开发进度 (191)二、成本和投资估算 (193)三、项目租售趋势预测 (196)四、项目租售收益预测 (199)五、项目现金流量状况 (210)六、项目经济指标及评价 (215)七、项目敏感性分析 (216)第四章项目综合评价及建议 (219)一、综合评价意见 (219)二、对项目发展的建议 (220)第一章基本情况一、项目概况本项目位于**市**区最繁荣的商业路——“农林下路”中段，与王府井百货隔道相望，交通四通八达。
商业项目投资分析报告范本一、项目背景近年来，我国经济迅速进步，商业领域市场潜力巨大。
为了进一步推动经济进步，我们公司决定投资开展一项商业项目，以满足市场需求并获得可观的利润。
二、项目概述本项目旨在建设一家高端购物中心，位于城市中心区域，总面积约为10万平方米。
购物中心将提供豪华品牌服饰、珠宝首饰、高端餐饮等多种商业业态，以满足不同消费者的需求。
三、市场分析1. 市场需求随着我国经济实力增强和人民生活水平提高，消费者对高品质商品和服务的需求不息增加。
购物中心将能够吸引目标消费群体，满足其平时生活和娱乐需求。
2. 竞争分析虽然目前市场上已存在一些购物中心，但我们的项目将通过提供高品质、多样化的商品和服务来与竞争对手区分开来。
同时，我们将通过乐观的市场营销策略来吸引消费者，提高品牌著名度。
四、投资分析1. 投资规模本项目总投资约为1亿元，其中包括土地采购、建筑物修建、内部装修、设备选购等方面的费用。
2. 成本分析项目建设期间的直接成本主要包括土地采购费用、建筑物修建费用、装修费用等。
运营期间的成本包括人员工资、物业管理费、市场推广费用等。
3. 收益分析估计项目建成后，每年的销售收入约为2亿元，估计运营期为10年。
依据市场调研和销售模型分析，估计项目标毛利润率将保持在30%左右。
4. 投资回报率依据以上猜测数据，经过综合计算，本项目标投资回报率估计为15%，估计投资回收期为6年。
五、风险分析1. 市场风险购物中心市场竞争激烈，市场需求的变化可能会对项目标运营产生不利影响。
同时，市场的不确定性也会增加投资风险。
2. 管理风险项目标成功与否与管理团队的能力密切相关。
若果管理团队不能有效地运营和管理购物中心，可能会导致项目标亏损。
六、结论与建议综合思量项目标市场前景、投资规模和收益猜测，以及风险因素，我们认为该商业项目具有一定的投资潜力和可行性。
然而，在项目实施过程中，我们需要加强市场调研和风险管理，同时重视管理团队的能力培育和提升。
(此文档为word格式，可任意修改编辑！）一本项目的经营业态定位——区预性商业广场本项目位于某市区未来城市副中心某枢纽地区——某某的中间位臵，从地理位臵这一角度来看，目前此地段繁华程度不够，而且已建成商铺还未形成市场规模。
因此针对该项目进行细致准确的未来市场定位——区域性商业配套中心。
并针对商铺的经营主题和商铺未来的经营前景进行细致和适当的宣传，从而促进和带动商铺更好、更有利的招商。
（一）项目定位的SWOT分析项目优势：1）区位：本项目位于某枢纽地区---未来的城市商业副中心，东西贯通，交通便捷。
2）规划：是目前某枢纽域内，唯一的中高档商业消费场所，并能够形成很强的市场聚集效应；在新旧的消费观念转换上，本项目更倍受现代消费者的关注。
3）硬件：项目所在的区域道路宽度，消防设施，车库条件等均具备良好商业物业的硬件能力。
4）理念：营造出与某枢纽原有的消费观念不同的中高档次高品质的现代消费经营理念。
5）人气：本项目的周围存在大量的显性消费者和隐性消费者，这些利于未来市场的蓬勃发展项目劣势：1）项目在某枢纽域内及周边城镇的影响力不够，没有形成一种感召力。
稍有了解的大多数经营者和投资者对本项目的认知度不够，对商铺未来的价值很迷茫，多数都抱着持币观望的心理。
2）项目的周边的商家，对商业市场的形成起了一定的冲淡作用。
3）对于中低档产品的商户来说，本项目的销售和租赁价格相对周边过高，使这些商户在投资上形成一些困难。
市场机会：1）目前，某枢纽区域内没有一个完善的中高档商业消费场所，并且一些经营商户规模较小，分布零散，不易形成市场规模。
2）区域内的房地产业正在蓬勃发展，在建项目的市场容量大，而且待建的项目将陆续上演，从而形成了一个深厚的市场容量。
3）现有规划中某枢纽市场区域内的商业环境，已有多数品质已不能满足现代人的消费需求。
4）周边的商业环境，在终端消费者心目中定位为中低档产品的消费场所。
5）对于品牌商户，在租赁和出售的价格上相对于周边的市镇具有很强的合理性。
建设商业广场项目可行性研究报告建议书
(一)
尊敬的领导：
为了进一步扩大公司的商业影响力，提高盈利能力，我们拟建设一座商业广场，现就此项目的可行性进行研究并提出建议。
一、市场需求分析
通过市场问卷调查和实地考察，我们发现该地区商业服务的供给严重不足，人们对于消费和娱乐空间需求旺盛。
因此建设商业广场具有巨大的市场前景。
二、投资规模分析
该商业广场投资规模共计1000万元，其中建设费用为800万元，日常运营费用为200万元。
三、商业模式分析
商业广场会采用多种商业模式，主要包括购物中心、餐饮娱乐区、健身房和影院等。
通过多元化的商业模式，吸引更多的消费者。
四、投资回报分析
在考虑到初始投资后，商业广场可以每年获得较高的收益，其回报期不超过3年。
五、风险分析
商业广场建设项目虽然存在某些风险，但通过专业的调研和规划，可以尽可能降低风险，保证项目顺利进行。
同时，我们也制定了完善的
风险管理方案，及时应对风险情况。
六、建议
为了更好地实现商业广场项目，我们建议以下几点：
1. 积极争取政府的支持和协调，获得必要的的政策、法规及其他支持；
2. 加快商业广场建设的进程，保证工程质量，并全面推进营销工作；
3. 优化商业广场的管理，提高效益，更好的服务消费者。
以上是我们对商业广场项目可行性的分析和建议，希望能够得到领导
的支持和关注。
谢谢！。
(完整版)某商业地标建设改造项目投资分析报告1. 项目背景某商业地标建设改造项目是一个重大的城市综合开发项目，旨在提升该地区的商业影响力和城市形象。
该项目将对现有建筑进行翻新和扩建，引入多种商业设施以及提供更多的公共空间。
本报告将对该项目进行投资分析，以评估其潜在的收益和风险。
2. 市场分析在进行投资分析之前，我们首先进行了市场调研和分析。
通过调查和对相关数据的分析，我们发现该地区的商业市场潜力巨大。
市场需求增长快速，有大量的潜在消费者和商业租户。
该地区也处于城市发展的战略位置，具有良好的交通和基础设施。
3. 投资评估基于市场分析的结果，我们对该项目的投资进行了评估。
我们考虑了以下几个关键因素：3.1 成本估算根据项目规模和翻新、扩建工程的需要，我们估计该项目的总投资成本为X万元。
这包括土地购买、建筑改造、设备购置和其他相关费用。
3.2 收益预测通过对市场需求的分析，我们预测该项目的年收益将达到Y万元。
主要收益来源包括商业租金、销售收入和其他相关服务的收入。
3.3 投资回报率综合考虑成本和收益，我们计算出该项目的投资回报率为Z%。
这意味着该项目有良好的收益潜力，并具有吸引力的投资回报率。
4. 风险分析在评估投资项目时，我们也要考虑可能的风险和不确定因素。
以下是可能的风险因素：4.1 市场竞争由于该地区商业市场的潜力，可能会吸引其他开发商和投资者进入竞争。
这可能会对租金和收益产生一定的影响。
4.2 法律和规制风险在进行建设和运营过程中，可能会遇到法律和规制方面的挑战和限制。
这可能导致项目进展缓慢或增加额外成本。
4.3 市场波动性商业市场存在一定的波动性和不确定性。
经济衰退、消费者行为变化或不可预测的事件可能会对项目的收益产生影响。
5. 结论综合以上投资评估和风险分析，我们认为该商业地标建设改造项目具有良好的投资潜力和回报率。
但同时我们也需要认识到可能的风险和不确定性。
对于投资者而言，应该综合考虑以上因素，进行全面的投资决策。
第1篇一、摘要随着我国经济的持续增长和城市化进程的加快，商业地产市场逐渐成为投资者关注的焦点。
商场作为一种重要的商业地产形式，具有稳定的现金流和良好的投资回报。
本报告旨在通过对某商场项目的财务分析，评估其投资价值，为投资者提供决策依据。
二、项目概况1. 项目名称：XX购物中心2. 项目位置：XX市XX区XX路3. 项目规模：总建筑面积约10万平方米，地上5层，地下2层4. 项目类型：购物中心、写字楼、公寓5. 项目投资总额：约5亿元人民币6. 项目开发周期：预计3年三、市场分析1. 市场概况XX市作为我国中部地区的重要城市，经济发展迅速，人口密集，消费水平较高。
近年来，商业地产市场发展迅速，商场项目数量不断增加，竞争日益激烈。
2. 目标客户分析XX购物中心的目标客户主要包括以下几类：（1）中高端消费人群：收入水平较高，消费能力强，对品质和品牌有较高要求。
（2）年轻时尚人群：追求时尚、潮流，消费需求旺盛。
（3）家庭消费群体：注重家庭生活品质，对教育、娱乐、购物等需求较高。
3. 市场竞争分析XX购物中心周边已有多个商场项目，竞争较为激烈。
但XX购物中心凭借其优越的地理位置、独特的商业布局和丰富的业态组合，有望在市场中脱颖而出。
四、财务分析1. 投资回报分析（1）投资回报率（ROI）假设XX购物中心建成后，年租金收入为1.2亿元，年运营成本为0.5亿元，则年净收益为0.7亿元。
投资回收期约为7年。
（2）内部收益率（IRR）通过财务模型计算，XX购物中心项目的内部收益率为8.5%，高于行业平均水平。
2. 盈利能力分析（1）毛利率XX购物中心项目预计毛利率为60%，高于同行业平均水平。
（2）净利率预计XX购物中心项目的净利率为30%，处于行业领先水平。
3. 财务风险分析（1）市场风险商场项目易受市场波动影响，如经济下行、消费需求下降等，可能导致租金收入下降。
（2）政策风险商业地产政策调整可能影响商场项目的运营和发展。
万达广场项目投资可行性分析报告年级专业：10 财务管理小组成员：于平施喆李欣崔焯羽陈嫣雨河海大学商学院......目录一、项目背景分析 ................................................................................................... - 2 -1、项目概括 ...................................................................................................... - 2 -2、项目的主要技术经济指标.......................................................................... - 2 -3、项目方案 ...................................................................................................... - 3 -4、项目功能面积分布 ...................................................................................... - 3 -二、项目投资估算与资金筹措............................................................................... - 4 -1、项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表...................................... - 4 -2、项目投资计划与资金筹措表...................................................................... - 5 -三、项目借款还本付息分析................................................................................... - 5 -四、项目销售与租赁收入测算............................................................................... - 6 -五、项目销售与租赁税金及附加测算................................................................... - 7 -六、项目财务评价 ................................................................................................... - 8 -1、本项目财务分析的假设前提...................................................................... - 8 -2、损益表与项目静态盈利能力分析 (10)3、现金流量表与动态盈利能力分析 (10)4、项目资金来源与运用表 (12)七、项目盈亏平衡分析 (13)1、销售部分盈亏平衡分析 (13)2、租赁部分盈亏平衡分析 (13)八、项目财务评价结论 (13)- 1 - ......一、项目背景分析1、项目概括银川金凤万达广场是2010 年自治区重点招商引资项目，总投资30亿元，是由大型购物中心、室内外商业步行街、品牌超市、高档KTV 、电玩广场、高档影院及精装公寓共同组成约30 万平方米的城市综合体。
*＊＊＊置业*＊商业广场项目可行性分析报告**＊*置业有限公司***＊年＊*月目录第一章总论一、项目概况二、项目提出的背景及必要性三、编制依据、原则以及研究范围第二章建设方案一、建设地点二、建设方案及内容第三章共用工程一、供水、排水二、道路第四章项目工程设计一、设计依据二、总平面布置三、建筑平面设计四、给排水设计五、供电照明设计六、抗震设计第五章环境保护、消防及节能一、环境保护二、消防三、节能第六章建筑项目招标一、建设项目招标范围二、建设项目招标组织形式三、建设项目招标方式第七章项目组织及实施计划一、项目组织方式二、项目建设进度安排第八章项目投资估算一、本建设项目投资估算依据二、项目投资估算第九章项目资金筹措及资金使用计划一、资金筹措二、资金使用计划第十章社会、经济效益及结论一、社会效益二、经济效益第十一章风险分析及对策一、市场风险分析二、经营管理风险分析三、金融财务风险分析第一章总论一、项目概况1、项目名城：＊*商业广场2、项目开发单位：*＊置业有限公司3、项目负责人：*＊＊4、项目建设地址:*＊＊*＊*5、项目建设规模及内容：兴建以“*＊＊*＊*”为龙头的商业、服务业综合性商业广场一座，总建筑面积＊***平方米。
其中,商业用房＊＊＊＊平方米，住宅面积＊*＊＊平方米。
6、建设总投资及资金筹措：项目总投资预算为＊*＊＊万元，建设资金来源：企业全部自筹解决。
二、项目提出的背景及必要性（一）项目提出的背景1、＊***概况**＊近邻＊*＊市东南部。
***版图面积＊*＊*平方公里，总人口**＊万，辖＊*个乡、＊*＊个镇、*＊＊个街道办事处，*＊个省级开发区，＊＊个国有林场、＊＊个国有水库、＊＊*个行政村.在近二十年取得的成就尤为显著，农村经济上新台阶，工业实力增强.社会事业稳定发展,人民生活水平迅速提高。
全市集中精力抓经济建设，加快了经济结构调整,大力整顿和规范市场经济秩序，实现国民经济和社会各行业的全面发展。
长荣国际广场建设改造项目投资分析报告编制：集团房地产管理中心日期： 2008年1月提要第一部分项目说明一、项目建设思路二、建设改造初步规划草案第二部分市场环境分析一、市场环境二、项目定位第三部分投资估算与财务效益分析（出售方式）一、投资估算（一）测算依据（二）投资估算二、财务效益评价（出售方式）（一）收益测算（二）营销成本分析（三）损益分析（四）财务现金流量分析第四部分可行性评价结论（出售方式）第五部分投资估算与财务效益分析一、投资估算（一）测算依据（二）投资估算二、财务效益评价（出租方式）（一）收益测算（二）营业成本分析（三）损益分析（四）贷款回收测算第六部分可行性评价结论（出租方式）第一部分项目说明一、项目建设思路随着长荣国际机械五金广场品牌知名度不断提高，经营规模不断扩大，每年一届的中国（长安）机械五金模具交易会对场馆及配套设施的要求亦越来越高，长荣广场的发展也越来越受到原有场地的局限或制约，重新规划建设改造长荣广场势在必行。
本报告旨在上述基础上探讨对长荣国际机械五金广场进行重新规划、重整改造，使其更加适于新形势下对长荣广场的经营与运作，从而产生更高的财务收益。
充分利用现有用地规模，在保留现有长荣商贸大楼建筑的基础上，不改变长荣广场的经营业态，重新规划，拆旧建新，扩大商业经营面积，增加配套的住宅、写字楼及停车场面积，尽量不影响现有商户的正常经营，分期分批改造，在3年的工期基础上，将长荣国际机械五金广场重新升级改造完毕。
建设改造后的长荣广场，经营方式可采用商场、写字楼、住宅全部出售的方式，也可采用商场、写字楼、住宅部分出售、部分出租的经营方式，对长荣广场实施统一经营业态管理及统一物业管理。
此方案需经过对用地性质进行调整后方可实施。
二、建设改造初步规划草案具体见长荣广场规划总平面图◆主要技术经济指标总规划用地 44396.73 M2总建筑面积 153374.69 M2其中商场面积 79277.43 M2写字楼 24483.21 M2住宅面积 49614.05 M2建筑占地面积 29076.20 M2建筑密度 65.5%容积率 3.455最高建筑层数 10F第二部分市场环境分析一、市场环境（一）发达的加工制造业产业背景是华南制造业的中心城市，是华南经济带的核心组成部分，市连年获得国家大中城市围的多项殊荣，“十大最具魅力城市”，“最具经济竞争力城市”，无论从GDP、进出口总值、实际利用外资、外商投资企业等多项指标，均居全国前列，是中国城市综合实力最为发达的明星城市之一，在国际上享有很高的知名度。
2007年市主要经济指标长安镇位于市最南端，总面积83平方公里，总人口130多万人，其中本地居民3.5万人，外来人口120多万。
长安镇是市经济最为发达的镇区，经济规模连年排在市前列。
2005年，长安国民经济三项重要指标均排在市第一位，是多年来全国著名的“乡镇之星”、中国“千强镇”的前三名。
2005年，长安镇生产总值1337428万元，第一；税收162094万元，第一；出口388215万元，第一。
长安镇的主要产业是以模具、机械、五金、电子行业的加工制造业组成，在83平方公里的土地上拥有3000余家企业，其中2000余家为外资企业，主要从事制造业，是工厂密度最高的镇区。
以长荣国际机械五金广场为龙头的机械、模具、五金商贸行业非常著名，长安镇被授予“中国五金模具名镇”。
由于长安镇位于广深经济走廊的中线，交通发达，出港便捷，为华南制造业基地的几何中心。
强大的加工制造业背景是形成长荣广场等以工业配套器材的经营为主题的专业市场最根本的产业支援；同时发达而功能完善的专业经营市场又对加工制造业的产业发展起到了强有力的促进作用。
长安五金模具产业因具优越的中心地理位置而构成华南制造业基地五金、机械、模具产品、器材的集散配给中心。
（二）项目建设的自身核心竞争力分析1. 区位地理环境优势长安镇是市下属各镇中城市规划相对最好的一个镇，长安的城镇规划主要沿S358省道为主轴线，东侧偏南至莲花山脉间为镇区主要行政、商业、居住、公共配套设施的区域，S358省道一线两侧及东侧两端均为工业区，最为集中的两侧工业区又以振安大道为中心线呈两侧分布，这里集中了长安镇的大部分工厂，工厂的密集规模世界罕见。
长荣广场位于振安大道东侧地段，另两侧分别与兴一路和兴隆路相接，该区域属于乌沙屋村围，乌沙村是长安镇工业最集中、最发达的村，也是长安最富有的村，在长安镇的工业区围作为以经营机械、五金、模具产品为业态的长荣国际机械五金广场，区域地理位置十分优越。
2. 品牌知名度优势长荣广场的建设起步于1998年，是长安最早的从事机械、五金、模具行业的专业市场之一，是迄今为止长安最大、最著名、最成熟的五金模具专业市场，在、关外制造业区域及其它省境工业基地中均享有很高的声誉，也是本区域最成熟的五金、模具专业市场。
长荣广场2001年创立并发起举办每年一届的中国（长安）机械五金模具交易会，交易会的连续成功举办，使“长荣广场”的品牌效应在全国同行及局部海外的围得到充分的发扬光大，长荣广场的知名度在全国同行或同类专业市场中接近100%，在交易会过“国际五金奖”的成功运作，使长荣广场的品牌效应得以更加深入的本质扩，这一切对下一步长荣广场的重整与改造建设提供了难以复制的宝贵社会资源，为项目改造建设起到重要保证作用。
3. 成熟的市场经营基础从建设与经营期计起，长荣广场已有7年历史，无论从管理经验、经营理念到客户构成、业态模式及功能定位都积累了同行所不具备的丰实而宝贵的专业经验，对下一步长荣广场的二次改造工程的成功运作提供了无形的保证基础。
4. 客户资源优势通过几年的创品牌苦心经营，长荣广场已拥有了500余家的客户资源，商场及写字楼的出租率达到100%，其中多为国际、国名牌产品分支机构、代理商或经销商，每个经销商的业务经营网络以珠三角及港澳台为主，直至辐射到陆其它省份及国际市场，形成庞大的长荣广场客户群，长荣拥有的客户网络群是长荣赖以生存与发展、拥有核心竞争力的最根本的核心资源，同时也是长荣广场最重要的无形资产。
（三）长荣广场无形资产价值评价1．品牌无形资产价值分析长荣的品牌价值主要表现在以下几方面：(1)长荣广场拥有一个每年一届的国家级机械、五金、模具专业展会，已连续举行了五届，在地方、在省及区外全国同行拥有广泛的知名度及良好的口碑；(2)自2000年长荣广场创立并发起第一届“长交会”始，在营造经商环境及品牌推广方面已累计投入4000多万人民币，并成功地达到了预期目的；(3)长荣广场不仅在全国各地同行专业市场中拥有100%的知名度外，而最关键是长荣广场是迄今为止全国机械五金专业市场中经营最成功、最有生命力、经营思维最活跃的专业市场；(4)长荣广场品牌的知名度目前已具备了在全国各区进行品牌连锁、加盟、复制的条件，有着明显的品牌效益；(5)长荣广场拥有了以制造业为依托一整套完整的专业市场经营思路，成熟的管理团队，成套的市场开拓经营、管理措施；(6)长荣广场拥有与当地各级政府多年的良好合作记录及和谐的政企关系，并且长荣广场带动了长安镇地方及市相关行业的产业发展，长荣广场是全国工商联五金机电商会举足轻重的副会长级理事会成员单位。
2．市场营商资源的价值分析(1)场外营商环境省是中国经济总量及GDP最为发达的地区，以、、一线组成的黄金经济走廊，构成全国加工制造业最为发达的华南地区制造业基地，成为名副其实的“世界工厂”。
是华南制造业的中心城市，以市及各镇组成的加工制造业产业群构成华南制造业的主体，长安镇是市加工制造业最为密集、经济最为发达的镇，是为中心的华南制造业区域中以经营机械、五金、模具行业为主的中心城镇，被国家授予“中国五金模具名镇”，连续多年的全国“乡镇之星”，全国“千强镇”的前三名。
长荣广场拥有十分优越的、得天独厚的场外专业营商环境，优越的市场环境是长荣广场成功的最关键因素，场外营商资源是长荣广场无形资产的重要组成部分。
(2)场营商资源1)长荣广场拥有来自全国及世界各地机械、五金、模具等产品的直销商、经销商500余家，其中不乏为国际跨国集团在中南区的营销总部，众多的场商家资源是长荣广场赖以整合建立强大贸易平台的宝贵资源，具有不可估量的商业价值；2)几百家进驻长荣广场的商家，伴随着长荣的发展业绩不断扩大，整个长荣广场商家2005年的场营业总额已达30多亿人民币，如此庞大的现金流通过整合具有重大的利用价值；3)由于进驻长荣广场的商家，既有国际知名的跨国公司，包括欧美地区、日本、国、东南亚地区及港台地区的知名品牌，也有国相关行业的品牌商家，长荣广场是连接国外机械、五金、模具行业贸易渠道沟通的桥梁，尤其通过每年一届的交易会得充分发掘，具有潜在的商业价值。
二、项目定位计划对长荣广场的改造建设，是定位在现有经营模式的基础上，扩大经营面积及经营规模，使其功能更加完善，保证市场的客观需求，创造更高的财务效益与社会效益。
（一）项目名称长荣国际机械五金广场，简称长荣广场（二）项目定位机械、五金、模具（工业配套器材）专业市场（三）项目功能配套配套有： 1. 卖场经营商场商场（专业模具、五金超市）2. 展〔商〕场机构常驻展卖场促销活动展厅3. 写字楼分支机构或经营办事处4. 住宅场居家住宅员工宿舍（四）目标客户群以经营工业配套器材产品，包括机械、五金、模具等行业产品的国外厂家、代理商与经销商（五）经营模式1．物业出售、出租的方式；2. 统一、规物业管理公约第三部分投资估算与财务效益分析（出售方式）一、投资估算（一）测算依据总规划用地 44396.70 M2建筑基地面积 29076.20 M2总建筑面积 153374.69 M2其中商场面积 79277.43 M2写字楼面积 24483.21 M2住宅面积 49614.05 M2（二）投资估算依据上述经济技术指标，结合目前的建筑装饰市场材料行情及定额，测算该项目的投资成本。
此外，在新的规划中，现有长荣商贸大楼保持不变，即上述指标中减少18828.78 M2的建筑面积，以及相应的投资。
即调整后的指标为建筑基地面积 25797.34 M2新增总建面积 134545.91 M2其中商场投资面积 70179.94 M2写字楼 14751.92 M2住宅 49614.05 M2具体见下表一《投资估算表》经测算，该项目静态总投资为33884.46万元，若以3年期33884.46万元建设贷款投入计息3年，则该项目动态总投资41020.53万元RMB。
表一长荣广场改造工程投资估算表二、财务效益评价（出售方式）（一）收益测算1. 定价参数新增总建筑面积 134545.91 M2其中商场总面积 70179.94 M2写字楼面积 14781.92 M2住宅面积 49614.05 M22. 定价假定该项目实际可售面积全部采用出售的方式，根据其所处的功能、区位、楼层、临路状况等综合因素来考证所售面积的市值收益，具体定价原则参见下表二表二长荣广场改造项目综合定价表3. 收益测算表三长荣广场改造项目综合收入测算表（二）营销成本分析1. 销售税费估算表表四建设营销管理费销售税费估算表2. 总成本测算表五总成本测算表（三）损益分析表六长荣广场改造工程损益分析表（四）财务现金流量分析表七长荣广场建设改造项目财务现金流量表第四部分可行性评价结论（出售方式）经上述定性、定量分析，本项目有着良好的财务效益和社会效益，投资长荣广场的建设改造项目十分可行。
