物业保安案例分析共27页

物业公司保安部常见案例分析大全物业公司保安部常见案例分析大全一、业主被害物业管理应否担责？2002年4月，丽珊与东海房地产公司签订了购买东海花园福禄居11栋9E 号房的合同，并与戴德梁行房地产顾问()东海花园物业物业管理处签订了《东海花园福禄居前期物业管理服务协议》。

丽珊对住房进行了装修，凶手钟先辉作为装修工人，在东海花园物业管理处办理了《出入证》2003年7月21日，钟先辉对东海花园的保安员谎称到5楼装修，并出示过期《出入证》，进入小区，骗开了丽珊家门后，将和其保姆杀害。

2004年4月1日，市中级法院以抢劫罪、故意杀人罪判处钟先辉死刑。

03年7月，受害人丽珊的母亲钱女士将该小区物业管理公司告上了法庭。

一审经过审理，判决物业管理处赔偿17万多元。

业主受害，物业公司承担赔偿责任，这在全国属先例。

一审判决后，戴德梁行公司和东海花园物业物业管理处等不服判决，向中院提出上诉。

物业管理公司到底该不该为住户受到侵害的行为承担责任，成为双方争论的焦点。

在法庭上，上诉方提出了相关证据，欲证明凶手钟先辉在案发前两个星期就曾在东海花园进行装修，也曾经到被害人家里。

上诉方还指出，钟是保姆开门让其进入的，过错不在物业管理公司。

物业管理处对丽珊私人物业的人身、财产不负有安全保障义务，只对公共区域负有合理限度的安全保障义务。

上诉方还提出在物业管理行业里，能像东海花园物业管理处这样对出入者进行登记的小区并不多。

难道制定了登记制度的物业管理公司要被追究责任，而没有制定这些制度的物业管理公司反而不用被追究？钱女士的律师则提出:钟的装修《出入证》是过期的，如果说其在案发前两个星期就曾在东海花园进行装修，那更能证明物业管理存在问题。

东海花园制定了相关登记、值班的管理规定，但保安却没有严格执行这一规定，导致凶手进入小区。

问题：1、东海花园物业管理处在此次事件中错误在哪里？2、如果你是当时东海花园物业管理处的安管员，遇到这样的事情，应该如何处理？点评：1、东海花园的保安员把关不严，未能尽到相应的岗位职责，对进入小区的人员证件未能核实清楚就放行（哪怕是业主放行的），在此次事件中是负有一定责任的。

第1篇一、案件背景某小区位于我国一座繁华的城市，近年来，随着居民生活水平的提高，小区入住率逐年上升。

然而，随之而来的是一系列物业管理问题，其中高空抛物事件尤为严重，严重影响了小区居民的生活质量和人身安全。

为此，小区物业管理部门多次组织清理行动，但收效甚微。

在一次高空抛物事件中，一男子从高楼抛下一只酒瓶，不幸砸中地面行走的一名女子，导致其头部受伤，情况危急。

二、案件经过1. 事件发生：2020年5月15日，下午6点左右，某小区发生一起高空抛物事件。

一名男子从该小区16楼抛下一只酒瓶，砸中地面行走的一名女子，导致其头部受伤。

2. 现场调查：事发后，物业管理部门立即赶到现场进行勘查，并通知了警方。

警方到达现场后，对周边居民进行了调查，初步判断抛物者为该小区居民。

3. 调查取证：警方在调查过程中，通过调取小区监控录像，发现抛物者为该小区16楼一住户。

随后，警方依法传唤了该住户，并对其进行了讯问。

4. 案件处理：经调查，抛物者承认其行为，并表示愿意承担相应的法律责任。

根据《中华人民共和国治安管理处罚法》的相关规定，警方对抛物者作出了行政拘留15日的处罚。

5. 民事赔偿：受伤女子及其家属向法院提起民事诉讼，要求抛物者及物业公司承担赔偿责任。

法院审理后，判决抛物者赔偿受伤女子医疗费、误工费等共计5万元，物业公司因未尽到安全保障义务，需承担连带赔偿责任。

三、案例分析1. 高空抛物行为的法律责任：根据《中华人民共和国治安管理处罚法》第四十七条的规定，高空抛物行为属于违法行为，公安机关可依法对抛物者作出行政拘留、罚款等处罚。

同时，根据《中华人民共和国侵权责任法》第八十五条的规定，抛物者还需承担民事赔偿责任。

2. 物业公司的法律责任：根据《物业管理条例》第三十七条的规定，物业公司应采取必要措施，防止高空抛物等违法行为的发生。

在本案中，物业公司未能尽到安全保障义务，导致受伤事件发生，故需承担连带赔偿责任。

3. 法律适用：本案中，法院适用了《中华人民共和国治安管理处罚法》、《中华人民共和国侵权责任法》和《物业管理条例》等相关法律法规，对案件进行了审理。

1、辆破损进入车场后推卸责任怎么办去年7月15日23时40分，某花园B栋一业主将私家车驶进小区，停放在地面私家车位后上楼休息。

随后赶到的巡逻护卫员发现车的后窗玻璃已经破碎，当即向护卫班班长汇报，并做了详细记录。

考虑到车主可能已经就寝，且现场情况可以认定车窗是在车场以外损坏的，就没有打扰他予以核对确认。

早晨6时20分, 护卫员向车主通报其车辆后窗破碎。

不料车主竟一口咬定是停进私家车位后被高空抛物所致，反倒要求管理处予以赔偿。

护卫员拿出查车记录加以说明，并让其仔细查看一直保护着的现场情况。

车主否认记录和现场具有真实性。

一方据理评说，一方拒不认帐，一时难以扯清。

[提示] 遇到一些可能产生争议的问题时，聪明人从一开始就注意搜集和留存相关证据。

有了证据，一旦出现纠纷，处理起来就可以省去许多麻烦。

因为，事实胜于雄辩。

若对方硬要拿不是当理说，有据为证的事实就是最有说服力的回答。

1．尽量不打扰业主，并不是就不能打扰。

发现这么大一件事，还是打扰一下为好。

当时打扰一下，可能就少了后面的麻烦。

2．遇有治安问题纠缠不清，及时请权威机关来处理，是最好的办法。

[案例分析］在双方争执不下的情况下，管理处马上电请所属派出所进行调查和调解派出所的工作人员认真查阅记录和勘察现场，询问有关人员和周边住户，然后签署意见，断定车窗是在车场之外破碎的，由车主自行负责，并且对车主驾祸于人的行为提出了严厉批评。

车主哑口无言，只得认帐。

2、乱停车的访客蛮不讲理怎么办一个双休日，一辆外来的挂着武警牌照的白色宝马车停在某大厦地下车库进出通道的挡车器前，要求存车去见楼上的一位业主。

车库保安员礼貌地上前告知，这里都是私家车位，不能停放外来车辆。

车主转而又要求打开车挡，说到车库调头后就走。

谁知他进了车库，并没有要走的意思。

保安员再次前去，委婉地劝其另寻就近的停车场，车主竟勃然变色，破口大骂。

管理处安全主管从办公室的监视器中发现了这一情况，急忙赶到现场。

那么，他应该怎样处理这件事呢？[提示]物业管理公司要求保安员文明执法，绝非是为了一味地迁就业主和用户，而是要以情动人，以理服人，更好地与业主和用户沟通，做好管理和服务，保证辖区的良好。

1、辆破损进入车场后推卸责任怎么办去年7月15日23时40分，某花园B栋一业主将私家车驶进小区，停放在地面私家车位后上楼休息。

随后赶到的巡逻护卫员发现车的后窗玻璃已经破碎，当即向护卫班班长汇报，并做了详细记录。

考虑到车主可能已经就寝，且现场情况可以认定车窗是在车场以外损坏的，就没有打扰他予以核对确认。

早晨6时20分, 护卫员向车主通报其车辆后窗破碎。

不料车主竟一口咬定是停进私家车位后被高空抛物所致，反倒要求管理处予以赔偿。

护卫员拿出查车记录加以说明，并让其仔细查看一直保护着的现场情况。

车主否认记录和现场具有真实性。

一方据理评说，一方拒不认帐，一时难以扯清。

[提示] 遇到一些可能产生争议的问题时，聪明人从一开始就注意搜集和留存相关证据。

有了证据，一旦出现纠纷，处理起来就可以省去许多麻烦。

因为，事实胜于雄辩。

若对方硬要拿不是当理说，有据为证的事实就是最有说服力的回答。

1．尽量不打扰业主，并不是就不能打扰。

发现这么大一件事，还是打扰一下为好。

当时打扰一下，可能就少了后面的麻烦。

2．遇有治安问题纠缠不清，及时请权威机关来处理，是最好的办法。

[案例分析］在双方争执不下的情况下，管理处马上电请所属派出所进行调查和调解派出所的工作人员认真查阅记录和勘察现场，询问有关人员和周边住户，然后签署意见，断定车窗是在车场之外破碎的，由车主自行负责，并且对车主驾祸于人的行为提出了严厉批评。

车主哑口无言，只得认帐。

欧阳歌谷（2021.02.01）2、乱停车的访客蛮不讲理怎么办一个双休日，一辆外来的挂着武警牌照的白色宝马车停在某大厦地下车库进出通道的挡车器前，要求存车去见楼上的一位业主。

车库保安员礼貌地上前告知，这里都是私家车位，不能停放外来车辆。

车主转而又要求打开车挡，说到车库调头后就走。

谁知他进了车库，并没有要走的意思。

保安员再次前去，委婉地劝其另寻就近的停车场，车主竟勃然变色，破口大骂。

管理处安全主管从办公室的监视器中发现了这一情况，急忙赶到现场。

物业公司保安部常见案例分析大全三、无法实现即时维修怎么办初冬的一个星期一下午，世纪宝鼎物业管理分公司维修电话响起。

值班人员轻柔地应答和问询还没有落音，A座G户型的一位业主就怒气冲冲地在电话里面说："你们知道吗，现在天气这凉了，我这暖气还不热，你们管不管呀？"说完"啪"的一声就挂上了电话。

这时，维修人员都出去忙其它维修了，用对讲机联系得知，他们一时还脱不开身。

约过了五、六分钟的时间，本身是电工的维修班长巡视回来了，值班人员立即将刚才的报修情况向其汇报。

班长说:"这个业主性子比较急，用电话解释恐怕不行，我替你一会，你先上楼看一下。

"值班人员来到业主家，一位中年男子一开门便大声问："你能修理吗？""先生，我是负责接待报修的，我们的维修员现在正在别的业主家处理问题，做完之后马上来您家，你可以现在告诉我是怎样的情况吗？"值班人员和颜悦色的回答，使业主的态度有些缓和。

征得业主同意后，值班人员戴上鞋套，察看了不热的暖气位置，马上用对讲告知维修人员，让其做完后直接到该住户家维修。

周到的服务令业主转怒为喜，业主说："好吧，你先忙你的去吧，只要一会来给修修就可以了。

"值班人员走后一个多小时，维修人员上门处理好了该问题。

下午快下班的时候，值班人员又给业主家打了个电话，询问暖气情况，他说："已经热了,xx。

"问题：从此段案例中我们可以学到什么？如果你是13岗队员，遇到业主报修或者请求帮助暂时无法满足时，你应该如何向业主解释？点评：作为一个物业服务人员，不仅仅需要你拥有良好的处事能力和专业技能，还应当具体高度的责任感和事业心，细心自然必不可少。

一个人的能力再强，办事不细心始终会带来麻烦，作为物业服务人员，不细心就不可能打造出优质的服务。

有句名言，叫"一切看态度"。

**物业公司案例分析案例一2009年1月2日，****一名业主,早七点开车从三号库出车送小孩上学, 这时车库车杆打不开,业主让其小孩去找西门岗保安,西门岗保安用对讲机呼叫巡逻岗前去开库挡车杆,巡逻岗从东门岗赶过来,业主因等待时间较长,怕小孩上学迟到,就打发小孩自行打车上学去了。

小孩走后业主情绪激动，大骂保安和物业,保安没有还口,业主到物业要求领导给一个说法，报销车费，这时保安班长王永很不冷静地说：再骂保安我就收拾你,业主听了后跟保安班长发生了口角并动手打起来，李师傅等人将其拉开,业主要求见物业领导,当时在班的保安部长把业主领到办公室将此事解决。

案件分析一、保安班长不能在业主情绪激动时火上浇油；二、物业应当出面调查此事，界定如有责任应赔偿费用和赔礼道歉；三、如果是业主本人因欠费造成刷卡失灵等原因应自己承担；此案处理结果一、是业主本人因欠费造成刷卡失灵，经解释业主多次向物业赔礼道歉二、物业管理有限公司按照奖惩实施条例第三条第六款第十项之规定给王永班长劝退处理；案例二2009年2月28号,晚二十点二十分左右。

****小区一业主酒后驾车回家经东门岗入园，保安员刘某某因精力不集中将车杆砸在其奥迪轿车上,业主下车后不分青红皂白地闯进门岗，出手将保安打了一顿，并把车堵在东门岗入口处，业主便锁车回家。

这时保安报告了值班领导,值班领导第一时间到达现场，并及时报了110，民警到达后，物业领导安排被打人员前去医院检查病情，民警在保安的陪同下到业主家，要求业主把车移开，业主要求物业赔偿五千元才能把车移开，民警劝说不成，告知双方第二天早8：30分到管辖派出所处理此事，奥迪轿车一直堵停在东门岗入口处，应派出所传唤，该业主和物业齐文元主任前去处理此事，齐主任同意民警调解，双方达成一致，物业承担被打人员医药费1000余元，业主承担车损维修费5000余元。

案件分析一、齐主任对案情没履行报告制；二、未做到个案格论；三、未明确责任界定范围。