房地产开发企业土地增值税纳税筹划分析

房地产开发企业土地增值税税收筹划分析

中图分类号：f812 文献标识：a 文章编号：1009-4202(2011)06-000-02

摘 要 随着房地产行业的逐步完善和房产价格的不断攀升，国家通过征收土地增值税来加强对房地产行业的宏观调控，力求稳定房地产市场，在这种情况下，房地产企业必须认真进行税务筹划，以减轻自身纳税负担，增强盈利能力。在实际工作中，房地产开发企业必须按照相关法律制度进行合理的税务筹划，降低企业税务负担，增加企业经济收益，提升自身的竞争能力。

关键词 土地增值税 房地产企业 税收筹划

房地产开发行业是一种投资多、收益大、经营风险高的行业，企业在投资和经营活动过程中，面临众多市场风险，如果不能采取切实措施，积极防范和规避经营风险，减少因经营风险给企业带来的潜在经济损失。目前，国际金融动荡，房产价格不断攀升，政府根据经济发展需要，为加强对房地产行业的宏观调控，对房产企业征收土地增值税，土地增值税作为流转税的一种，在房地产开发企业所要缴纳的税负中占有重要位置。房地产企业为能在激烈的市场竞争中求得生存，就要对土地增值税进行合理筹划，切实减轻企业税收负担，增加盈利水平，提高参与市场竞争能力，促进企业正常运行和发展。

一、纳税筹划的原则

1．事先筹划原则

在纳税义务发生之前，企业必须结合自身实际，针对税收规定做好税务筹划工作，这是最基本原则，同时税收筹划工作必须通过企业对经营活动的控制和调节来实施，以实现降低税务负担的目标。

2．合法性原则

我国税法规定公民具有依法纳税的义务，作为纳税主体的企业也一样，必须严格履行自己的纳税义务，依法办事，因此企业的各项经营活动也必须在相关法律许可的范围内进行。

3．经济性原则

企业在进行税务筹划时，一定要事先进行经济可行性分析，看是否经济可行，税务筹划不仅要重视纳税环节，还应注意到由于个别税种的节税而忽略该筹划方案的实施所导致了其他费用支出的增加，并综合考虑税务筹划方案是否能真正给企业带来实际收益。

案例分析：土地增值税税务筹划

本案例房地产项目取得土地使用权成本28000万元，房地产开发成本（不含土地征用及拆迁补偿费）41400万元，筹资利息支出3470万元，销售收入124200万元。按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》等相关税收法规、规章的规定，可得增值率 28.76%，应缴土地增值税税额8321.685万元（具体计算见附表第一列）。根据土地增值税计税基数的组成，拟从转让房地产收入、房地产开发成本和利息支出三方面进行税务筹划。

一、通过确定适当的转让房地产收入进行税务筹划

如果该房地产项目是普通住宅，只是增值率略高于20%的临界点，则可以通过适当降低售价使增值率低于20%.即根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》“第十一条纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税”的规定，进行免征土地增值税的税务筹划。这样不但能加快销售速度，节约贷款利息，而且能够获得更高的实际税后利润。

举例来说，如果该项目正常定价销售收入是116000万元，则增值额19951万元，增值率20.77%，需缴纳增值税（30%），税后利润（指增值税后，下同）为：19951×（1－30%）=13965.7万元。如果降低售价，比如销售收入降到115000万元，增值率19.79%，可免征增值

税，增值额19001.25万元就是净利，高于前一种情况的13965.7万元（具体计算见附表第二、三列）。

当然，如果实际价格可以卖的较高，则一味降低价格的税后利润不一定高。比如本案实际增值率28.76%，税后净利19417.27万元就高于免征的19001.25万元。另外，不是所有项目都符合普通住宅标准。

二、通过适当增加房地产开发成本进行税务筹划

近几年装修商品房的销售日益受到广大消费者的欢迎，同时根据2006年12月28日国家税务总局发布的国税发[2006]187号国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第四点土地增值税的扣除项目（四）“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本 ”的规定，可以将原来毛坯房装修后销售，从而进行税务筹划。

浅谈房地产项目土地增值税的纳税筹划

摘要：通过介绍房地产业土地增值税的情况，提出了房地产行业土地增值税的筹划思路及具体的筹划分析，最后讨论了纳税筹划应注意的几点问题，并得出结论纳税筹划主要就从税基和税率的方向上来考虑的并且是一个整体的工程，纳税筹划还需要相关企业的配合且纳税筹划不是不缴税只是降低企业的税负这对于多数企业都具有借鉴意义。

关键词：房地产开发 土地增值税 纳税筹划

一、房地产行业纳税筹划及土地增值税筹划概述

土地增值税是流转税的一种。转让国有土地使用权，地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依法缴纳土地增值税。所得税、营业税、土地增值税，占整个房地产项目税金的90%以上。通过调整房地产的收入额和扣除项目金额，可以影响增值额和增值税率，进而影响土地增值税的大小。土地增值税税率为四级超率累进税率，税率从30%到60%不等。增值额越多，税率超高。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税。

二、房地产企业土地增值税纳税基本思路

（一）控制增值额

主要有减少或分解销售收入等，减少销售收入的途径很多，包

括将装修收入从收入中分解出去，也可以适当地降低商品房的价格。增加可扣除项目金额。房地产开发企业通过对开发成本的研究，适当增加开发项目的一些投资，比如加大对园林绿化的投入，提高住宅的配套设施标准等。

（二）适用低税率或享受免税待遇

房地产开发企业建造普通标准住宅的同时，又搞其他房地产开发的，应尽可能分别核算不同开发项目的增值额，使销售普通标准住宅的房产获得免税待遇。

三、 具体筹划案例分析

（一）合理选择有利于企业的可扣除成本的分摊法

房地产开发企业土地增值税纳税筹划分析

随着我国房地产市场的不断发展，土地增值税成为房地产企业必须面对的一项税费。对于房地产开发企业来说，优秀的土地增值税纳税筹划对其经营收益和税负都有非常重要的影响。本文从土地增值税纳税筹划的角度，对房地产开发企业的土地增值税纳税情况进行分析。

一、土地增值税概述

土地增值税是指发生在土地上的价值增量，属于不动产的价值增量。我国土地增值税是指由土地使用权取得者，按照法定税额交纳土地增值税。税率一般为30%。

二、土地增值税纳税方式

1、销售土地时纳税

当房地产企业出售土地时，需要缴纳土地增值税。土地增值税的计算方法为：土地增值额×税率，土地增值额为土地出让价格减去获取土地权益支出的差额。所得额是指企业销售土地取得的价款减去取得土地权益支出的差额。土地增值税缴纳后，企业就无须再对其销售土地所得的部分缴纳个人所得税或企业所得税。

2、开发楼盘时纳税

当企业拿到土地后，需要进行开发建设，这部分纳税当中的涉税点就更多了。开发建设过程中，包括房改、拆迁、立项等环节，这些环节中的税费支出都需要计算入土地增值税。

须注意的是，房改、拆迁这些事项所涉及的土地增值税支付与拿到土地时缴纳的土地增值税有所不同。这一阶段的土地增值税主要是指房改、拆迁等费用产生的利润所缴纳的税款。土地购置支付的税款可以作为价值额中的扣除项，避免重复计税。

1、降低土地成本

企业在购置土地的过程中，通过创新的土地采购模式，可以有效地降低土地成本，从而降低土地增值税的负担。通过实施优质土地与普通土地区分管理，将优质土地纳入可持续发展规划中，提高土地利用效率，降低土地使用成本。另外，通过招商引资、与地方政府合作等方式获取土地，也是有效的一种降低土地成本的方法。

2、优化资金结构

房地产开发企业需要消耗大量的资金建设楼盘，若是提前开展土地增值税的纳税筹划，有助于企业更好地优化资金结构，减轻税负。在资金合理运用方面，房地产企业应采取长期负债进行贷款，融资成本较低，而资金流动性较高，可以缓解短期流动性危机，同时减轻企业税负。