土地招拍挂制度

研究与掾索　

乜不断涌现．具有超强竞争力　

企业雏形初现　行业分工的细化使企业、行　

内整合成为必然，使行业整体　

霉得到显著提升，从根本上促　

『，不动产行业的长远发展。　３．土地招拍挂制度使不动产　

过程中的价值归属发生变化　

土地招拍挂政策执行之前．　

力产市场由于是进行房、地一　

勺不动产开发，难以区分土地　

一级开发与二级开发的成本及　

主差别．开发商的一个开发项　际上既赚取了开发利润又赚　

『．土地的增值收益。　

土地招拍挂政策刚性执行之　

房、地开发分离，土地一级开发　二级开发的成本及收益显化．　

去开发商”后，巨额的土地溢价　

一级土地交易后显化并被收归　

所有；二级开发中，由于房、地　

易计算，使土地增值税的严格　

（成为可能，土地升值自然也容　

ｉ过税收征为共有，通过“税去　

商”，土地涨价归公的理念自　

ｉ够得到很好的贯彻　这样，不动产开发商只赚取　

二级市场的开发利润，使不动产　

开发利用的价值归属为之改变，　

回归了开发商开发利用土地创造　

价值的本来面目。这不仅有利于　

不动产行业的长远发展及进步，　

也很好的体现了国民财富由国民　

共享的基本理念，体现了社会应　

有的公平和公正。　

二、从土地资源管理角度看　

目前土地招拍挂制度对不动产市　

场的影响　

１．土地招拍挂的实践并未　

对不动产市场产生理想的积极影　

向　

从招拍挂的形式看，用招拍　

挂这种粗浅的商品买卖的方式去　

配置土地资源显然　

是从本质上扭曲了　

土地资源的基本属　性，土地作为特殊商　

品，为社会基本公共　资源，是国家、社会　

文明进步发展的基　石，岂可简简单单的　

一卖了之？资源不同　ＳＨＡＮＧ　△！工　！ｌ＿

于资产、资本，虽其都为“资”，但　

“源”“产”“本”各有其不同的含义，　

虽有道但其“道”不同。　

招拍挂制度实施后，由于土　

地交易市场的公平化、土地交易的　

公开化、城市地价的明晰化，土地　资产“财富效应”被放大，人们普遍　

视土地为资产，买房、囤地成为社　

会风气，储备中心“平调”市场需求　

土地招拍挂制度与高房价相互关系的反思

【摘 要】 土地招拍挂制度：是指国家土地资源出让、买卖的招标、拍卖、挂牌制度的简称，该方式是目前我国经营性用地出让的指定方式。土地是国家和社会最大的资源和财富，是生产要素中价值最高的资产。国有土地使用招标、拍卖、挂牌出让制度（简称招拍挂）充分地体现了公开、公平、公正的市场经济原则，但我国土地招拍挂出让制度实施还存在若干问题，制度完善的紧迫性日益凸现。

【关键词】 土地招拍挂制度 高房价 改善

1 国土地招拍挂制度的由来及演变

招拍挂制度最初起源于欧美，后来在新加坡、香港广泛推广使用。我国目前土地的招拍挂的制度，正是以香港的土地拍卖规则而参照制定的。

经过近三十年的改革，我国逐步形成了土地出让政府垄断、以招拍挂方式为主、一次性收取土地出让金的城市土地出让制度。

2 土地招拍挂制度的利与弊

2.1 土地招拍挂制度的优点

（1）实施土地招拍挂制度，有利于规范土地市场，公平竞争。土地使用权出让招拍挂制度的推行，以及与之配套的土地储备制度的建立，使土地供应的信息公开化，土地出让规划的科学化，杜绝了以往通过行政命令协议出让土地中存在的盲目性，防止了由于土地市场不规范导致的国有资产的流失以及由于规划不当造成的宝贵土地资源的浪费。

（2）实施土地招拍挂制度，有利于杜绝腐败现象。实行土地招拍挂制度，正是建立土地市场的竞争机制方式，完善土地出让制度，真正的引入竞争机制。通过市场竞争，使土地的真实价格得到体现，从源头上有效的遏制以往采取行政手段配置土地资源中政府官员出现的腐败寻租等现象。

（3）实施土地招拍挂制度，有利于房产开发商综合实力的提高，促进房地产企业的整合。

2.2 目前中国土地市场招拍挂出让中存在的问题

（1）土地招拍挂令地方政府依赖土地财政现象日益严重。房产市场土地招拍挂以来，土地变成了地方政府的摇钱树，根据国土资源部公布的官方数据显示，2001至2003年，全国土地出让金达9100多亿元，约相当于同期全国地方财政收入的35%。2009年中国土地总收入达1.59万亿元，相当于同期全国地方财政

土地招标拍卖挂牌的流程

①土地储备中心将储备地资料交规划局（1日）→

②规划局出具规划设计条件（10个工作日）→

③土地储备中心发函国土局出供地预审，同时摇珠确定评估公司进行评估（5个工作日）→

④土地储备中心根据国土局复函和评估结果形成底价、竞买条件请示函，并征求财政局、国土局意见（3个工作日）→

⑤征求意见同意后，土地储备中心报市政府审批，经市政府常务会议及四套班子会议后出批复（2到3星期）→

⑥土地储备中心将政府批复、规划设计条年、评估报告、项目相关图纸等资料交土地交易所挂牌（半日）→

⑦交易所将相关资料交监察局审核备案（2日）→

⑧登招拍挂广告（20日）→

⑨报名及招投标（10个工作日）

预计70至80工作日左右。

招标工作

一、招标前期工作 拟定招标年度供地计划，选择、清理招标地块，评估、确定招标底价，编制、报批招标工作方案等。

二、成立招标评标小组 其职责是：审查投标人资格，主持开标、定标工作，确认中标人。

三、发布招标公告 招标公告一般应在招标截止日前三十日刊登在当地的主要报刊并同时在省级报刊登载；招标公告应包括以下主要内容：（1）土地的位置：地块现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求；（2）投标人的资格要求；（3）投标人索取标书时间、地点及标书的工本费；（4）投标地点和截止时间；（5）给付中标价的方式和保证金数额；（6）评标方法；（7）开标时间和地点；（8）招标人认为需要公告的其他事项。

四、投标人登记，索取标书和有关文件

五、投标 投标人在投标截止日期前将标书投入标箱，标书应包括下列附件和履约保证金：（1）营业执照副本、法人代表证明书、法人代表身份证复印件；（2）不低于公告数额的履约保证金。

六、开标 招标评标小组对标书和标书附件进行审查，对不符合规定的标书宣布无效。

七、评标、定标 一般情况下，评定中标人可按以下标准之一确定：（1）出价最高者；（2）综合评分最高者；（3）最先付清规定的标价款者；（4）实际交付地价款最多者。

八、向中标人发出《中标通知书》 九、中标人接到《中标通知书》后应在规定期限内与作为招标人的市、县国土部门签定《国有土使用权出让（租赁）合同》 按规定交纳土地出让金或租金；土地行政主管部门应及时将招标、中标情况和中标地块向社会公开，并报上级行政主管部门备案。

十、作为招标人的市县土地行政主管应按《国有土地使用权出让（租赁）合同》的约定，及时向中标方提供中标地块，颁发《建设用地批准书》并督促土地受让人按合同约定的期限和方式缴纳剩余地价款

十一、土地行政主管部门协助中标人办理有关土地开发建设的证照 由中标人持《中标通知书》和《国有土地使用权出（租赁）合同》向有关部门申办基建项目立项（或直接领取《投资许可证》）、《建设工程施工证》和其他有关证照，土地行政主管部门应为中标人提供各种便利条件，并具体协调有关部门积极办理。土地受让人尚未取得房地产开发资质的，可凭《中标通知书》和《国有土地使用权出让（租赁）》合同向有关部门申领《房地产开发资质证书》。