房地产市场走势预测

２００６年１　１月　第３５卷第６期　内蒙古师范大学学报　（哲学社套科学版）　Ｊｏｕｒｏａ！ｏｆ　Ｉｎｎｅｒ　Ｍｏｎｇｏｌｉａ　Ｎｏｒｍａｌ　Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ（Ｐｈｉｌｏｓｏｐｈｙ＆Ｓｏｅｉａ１　Ｓｅｉｅｎｃｅ）　Ｎｏｖ．，２００６　Ｖｏ１．３５　Ｎｏ．６　

包头市房地产市场现状分析及走势预测　

周瑞平　，高永　

（１、内蒙古农业大学生态环境学院，内蒙古呼和涪特０１００１０；２．内蒙古师范大学地理科学学院，内蒙古呼和浩特０１００２２）　

【摘要］　目前，包头市房地产开发建设增势强劲。住房供应仍以普通商品住房和经济适用住房为主，商品房　

价格上涨幅度较大，市场供求状况基本平衡，房地产业对国民经济的贡献率逐年上升。今后，包头市房地产发展空　

间很大，竞争趋向更加激烈，房地产市场需求会避年升温，商品房价格会继续攀升，金融政策将对房地产业的发展　产生重大影响。　

［关键词】　包头市；房地产市场；现状；走势　

［中图分类号］Ｆ１２７　［文献标识码］Ａ　【文章编号】１００ｌ－７６２３（２００６）０６－００７２－０３　

房地产业是从事房地产开发、经营和管理的行业，房地　产市场既是房地产交易的场所和流通的空间形式，又是房地　

产交易双方经济关系的总和，是地产和房产的综合体　ｌ。近　

年来，随着包头市经济的高速发展和人民生活水平的逐渐提　

高，包头市房地产在有利的经济环境和高涨的消费需求下得　

到了快速的发展，开发投资持续增长，开发规模不断扩大，供　

求市场旺盛，供应结构日趋完善，布局调整逐步合理，房地产　

对国民经济的贡献率显著上升，房地产业将成为国民经济的　

支柱产业，极大地活跃了包头市的投资市场和商品市场。因　

而，分析包头市房地产业的发展现状及未来走势，对于准确　

把握房地产业市场发展动态及变化趋势有着深远的现实意　义。　

一、房地产市场现状分析　

（一）房地产开发建设增势强劲　

１．开发投资持续增长，但增速趋于回落。包头市房地产　

市场投资从２０００年开始增温。２００３年国务院发布的《关于　

地产市场形势和　

意势预测　文／回建强　

市场运行情况　新建商品住房价格下降　

月新建商品住宅（不含保障性　

陪况：７０个大中城市中，价格　

城市有２４个，上涨的城市有　

中，涨幅均未超过０．２￣Ｊｏ　

兄：７０个大中城市中，价格下　降的城市有４６个，比３月增加了８个；持平的城市有１个　

上涨的城市有２３个，涨幅均未超过１．７％；同比价格上　

涨的城市中．涨幅比３月回落的城市有１　８个。　

７０个大中城市价格指数算术平均综合指数：２－４月　

新建商品住房价格环比变化幅度分别为一Ｏ．１％、－０．３％　

和一０．２６％，上半年全国房价呈现逐月环比下降．且降幅　

有总体扩大的趋势　２－４月新建商品住房价格同比变化幅　度分别为０．１　２Ｙｏ、－０．４７％和一１．０３％．上半年全国房　

价同比由正转负，且跌幅在４月份进一步扩大　２－４月新　

建商品住房价格定基变化幅度分别为３．８９％、３．５８％和　３．３２％，显示上半年房价相对２０１０年依然保持了微幅上　

涨，但涨幅逐月回落。　

二手房价格指数变化情况：２－４月，综合环比指数变　

化幅度分别为－０．２Ｙｏ、－０．１１％和一０．１８％，环比变化　

幅度持续为负；同比变化幅度分别为～３７％、－１．６％　

和－１．９％，二手房价格下降幅度逐月扩大。比较看．二　

手房价格调整幅度要大于一手房。　（二）全国商品房销售面积及金额同比回落　

国家统计局数据显示．１—５月全国商品房销售面积　２８８５２万平方米，同比下降１　２．４％，降幅比１—４月缩小１　

个百分点；其中，住宅销售面积下降１　３．５％．办公楼销　

售面积增长３．６％　商业营业用房销售面积下降１　４Ｙｏ。　

商品房销售额１６９３２亿元，下降９．１％，降幅缩小２．７个　

百分点；其中，住宅销售额下降１０　６％．办公楼销售额　

下降８．７％，商业营业用房销售额增长３．９％。　从单月走势看，３－５月商品房销售量分别为８２３５、　

６３２２．５１和７２９０　３４万平方米．表现为３月成交回升，４　

房地产未来走势分析预测

2014年3月5日上午，第十二届全国人民代表大会堂开幕，国务院总理李克强作政府工作报告。其中提及房地产工作重点有：加快房地产税立法，完善住房保障机制，推进公租房和廉租房并轨，针对不同城市分类调控，增加中小套型商品房和共有产权供应，抑制投机投资性需求。

通过以上新闻，我们可以判断出以下结论：短期行政化措施难全面放开。主要体现在以下几个方面：限价销售，高端住宅市场有望放开；融资环境，继续支持导向型房地产开发，兼顾市场效益；限购政策，不同城市区别化对待；购房限贷，短期内难以放开。

那么2014年房地产市场到底是“牛市”或者“熊市”呢？我们当前我国政治，经济，社会，技术，法律，房地产调控政策等来分析我国房地产市场未来趋势。

政策方面，“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词，全国整体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。年初“国五条”及各地细则出台，继续坚持调控不动摇，“有保有压”方向明确。下半年以来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。不同城市由于市场走势分化，政策取向也各有不同，北京、上海等热点城市陆续出台措施平抑房价上涨预期，而温州、芜湖等市场持续低迷的城市，在不突破调控底线的前提下，微调当地调控政策以促进需求释放。

经济方面，中长期来看经济增速和货币信贷投放将趋缓，2014年全面深化改革落地也将加大短期经济波动，支持房地产业快速发展的动力减弱；政策方面，税收、土地、金融等关键要素改革逐步落实，长效机制完善促进行业环境转变；需求方面，过去多年量价快速增长使得需求透支，人口老龄化和城镇化速度放慢等行业风险进一步积聚，在2013年商品房量价创下历史新高后，成交量已接近潜在上限，未来理性回归势在必行。

价格方面，百城价格指数环比连续18个月上涨，今年以来累计上涨10.74%，同比连续12个月上涨，涨幅扩大至10.98%，十大城市涨幅明显高于百城平均水平，北京、广州、深圳尤为突出。成交方面，重点城市住宅成交量同比增长16%，总量为近四年同期最高，一二线城市由于上年成交量回升力度较大，今年同比增速略低于三线城市。供应方面，重点城市新批上市面积总量同比增长15%，为近四年最高，"金九"为年内高峰，使在11月季节性低点，多数城市供应量仍在高位，多数城市库存水平止跌上扬，出清周期略有延长但仍处于近年较低水平。全国来看，商品房销售面积和销售额增速明显好于去年，规模创历史新高；投资额增速高于去年；新开工面积止跌反弹，规模有望超越2011年高点；资金来源整体增速有所回升，总体高于同期开发投资增速，企业资金状况处于历史较好水平，但融资将更难。 需求方面，根据经济学理论的分析研究，可总结出以下影响住宅房地产市场需求状况的因素。第一，人口状况（包括人口数量、性别以及年龄结构组成，家庭构成）：人口的增加，家庭规模的扩大，婚龄人口的增加，都会导致对住房需求的增长。随着城市人口的增长，对空间的需求随之增长，城市人口数量增加的同时，家庭人口结构也在发生变化，如家庭呈小型化、分散化，家庭平均人口减少，相对家庭户数增加，对居住、生活、空间的需求必然增多。与城市人口增长相伴随的城市化进程加快，城市平面不断扩大，城市周边地带空间的结构重新组合，这种城市地域的扩展无疑带动了房地产的需求。可见，人口状况是影响住宅房子产需求的重要因素之一。第二，房地产的价格水平：房地产市场价格仍然是影响房地产需求数量及结构的重要因素。在正常的房地产市场上，价格偏高就会限制一定收入水平需求者的需求，价格降低会增加需求量；但同时房屋作为人们生活的必需品，就避免不了要到买房住的一天，那房价高只能压制一段时间的住房需求，住房的刚性需求仍然是存在的。第三，居民收入水平：个人、家庭需求主体要把扩大空间效用的欲望变成现实，受到其收入水平的制约。由于房地产价格高，买一套住宅需要一个家庭十几年甚至几十年的收入，因而居民收入水平是影响房地产特别是房产需求的重要因素，一般来讲，住房需求的收入弹性是较高的，消费者收入水平高，支付能力强，对住房的需求也就相对高，在其他条件不变的情况下，人们对住房的需求与其收入水平呈正比。第四，消费者的投资情况：衣食住行是人们生活中不可缺少的，消费者手中有了钱，就会满足自己的欲望，向各个方面投资，如果投资教育，投资证券以及房地产等等，人们如果对股票丧失了信心，也许会将投资的兴趣由证券转移到房地产，增加房地产的需求量，因此，投资者的需求量也是影响住房需求的一方面因素。第五，“危改”拆迁带来的影响：牵动千家万户的危改，促进了房地产市场的健康发展，在近十年的时间里，造福百姓的危改工程，掀起了部分居民的大搬家，刺激了许多沉寂的房地产市场，大大增加了房地产市场的需求量，拆迁带来的住宅需求是不可避免的。第六，利率及抵押贷款的条件：受经济发展水平的限制和个人积累的制约，个人购买住房多数都依靠银行提供贷款来解决购房资金问题，形成了银行信贷中一种新的业务（个人住房信贷），近年来，随着我国住房制度的逐步深化，个人住房抵押贷款业务快速发展，贷款利率的高低对房地产需求市场也是有一定影响的。第七，政策因素：政策因素对生产性需求和 消费性需求都有重要影响，政策是国家对房地产业进行宏观调控的必要手段，对房地产供求的总量平衡和结构优化有极强的控制调节作用，与消费者需求有关的政策，主要有住房政策以及相关的优惠政策。住房需求因素的定性分析根据对住宅房地产需求的层次分析，可得以下定性结论：第一，危陋房屋拆迁量和人均年可支配收入对住宅房地产需求量的影响是最显著的，随着我国经济建设的快速发展，人们的生活水平大大提高，对衣食住行，特别是对住方面的要求也不断提高，老百姓手中有了钱，就要不断的想办法满足自己的欲望，因此，住宅房地产市场的需求也随着人们日渐增长的生活水平不断增加，同时，拆迁量增长带来了住房需求的猛增，尤其是中低价位住房需求的猛增，拆迁带火了楼市，强力拉动了对商品房和二手房市场的刚性要求，并且，由于拆迁量的不断增加极大地活跃了二手房市场，从而进一步激活了潜在购房群体的活力；第二，政府的一些政策也带动了房地产市场需求的增长，随着住房制度改革的深化，群众的住房消费观念发生了根本转变，购房积极性持续高涨，国家关于加快启动个人住房消费，扩大内需，改善居民居住条件，拉动国民经济增长的决策正在顺利实施；第三，在人们急需购买住房时，并不会太考虑银行的贷款利率，人们摸不清贷款利率的变化，它的变化是由一些经济形势及政府的相关政策决定的，因此在急需购买住房时，人们不太会注重贷款利率这一因素；第四，现在存在着房屋开发过度、盲目开发的现象，并没有完全考虑到人们对房屋的购买力，由于现在的拆迁，中低价位住宅市场的需求火爆，许多高价房屋存置，而中低价位房屋短缺，供给对需求也不会有太大的影响；第五，人口自然增长率，只反映的是本年的人口增长速度，在短期内并不能改变家庭结构、家庭户数，只有在二十年后，等这批新生人口长大，才开始进入住房需求市场，因此在短期内，人口自然增长率对房地产需求市场影响不大。

房地产市场形势及未来走势分析

假如让你从2010年穿越回到2001年，给你一个选择投资的机会，你会把你的钱投到哪呢？我想大多的人都会选择房子。这十年来房价井喷式的上涨是全国乃至全世界人民都有目共睹的。这样一个高的离谱的投资回报率和低风险率，是没有其他任何一种投资方式可以替代的。加之中国房地产行业在宏观经济中所占的分额，注定了它对整个中国经济走势构成的巨大影响，赚取了更多人的眼球。

树不可能长到天上去，这一点我想谁都明白。中国房地产这十年来让人叹为观止的大牛市行情，到底要到何时结束？这也是全国人民最关心的热门话题，毕竟这也关系到我们每一个人的利益。

2007年底，次贷危机席卷全球，一直高速增长的中国经济也遭受池鱼之殃，出现大跳水。当时从中央领导人到地方官员，从经济学家到企业家，从老板到员工，没有谁不对未来忧心忡忡。政府部门意识到房地产市场存在的隐患，加紧了房贷发放的控制，至使需求全面下降。每一轮楼市的大牛市都起始于央行宽松的货币政策，也都结束于央行严厉的货币紧缩政策。而现在央行正在实行货币紧缩政策性，你是否已经看出些端倪了呢？

国家统计局发布数据，10月居民消费价格指数（CPI）同比涨幅4.4%，年内首次突破4%，创25个月新高。CPI高涨再加上美元大幅度贬值所带来的输入性通胀和国内煤、电、原材料等价格与世界接轨所带来的结构性通胀，使得政府不得不对通胀采取措施。央行11 月两度上调存款准备金率，2010年内5度上调存款准备金率也看出了政府抑制通胀的决心和信心。可加息对于房地产市场来说无疑是个致命的打击，这不仅会使开发商手里闲置土地的成本提高，而且流动性的收紧更会使成品房销售量大幅减少。加之政府对于买房的种种限制措施的出台，像暂停发放购买第三套及以上住房贷款，使得购买住房的需求急剧萎缩。过不了多久，众多的地产公司迫于现金流枯竭，只得大幅降价，回笼资金。可是降多少，降多久又成了一个悬而未决的话题。俗话说的好：“分久必合，合久必分”。我想房地产市场亦是如此：“涨久必跌，跌就必涨”罢了。