房地产市场分析趋势与预测

２００６年１　１月　第３５卷第６期　内蒙古师范大学学报　（哲学社套科学版）　Ｊｏｕｒｏａ！ｏｆ　Ｉｎｎｅｒ　Ｍｏｎｇｏｌｉａ　Ｎｏｒｍａｌ　Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ（Ｐｈｉｌｏｓｏｐｈｙ＆Ｓｏｅｉａ１　Ｓｅｉｅｎｃｅ）　Ｎｏｖ．，２００６　Ｖｏ１．３５　Ｎｏ．６　

包头市房地产市场现状分析及走势预测　

周瑞平　，高永　

（１、内蒙古农业大学生态环境学院，内蒙古呼和涪特０１００１０；２．内蒙古师范大学地理科学学院，内蒙古呼和浩特０１００２２）　

【摘要］　目前，包头市房地产开发建设增势强劲。住房供应仍以普通商品住房和经济适用住房为主，商品房　

价格上涨幅度较大，市场供求状况基本平衡，房地产业对国民经济的贡献率逐年上升。今后，包头市房地产发展空　

间很大，竞争趋向更加激烈，房地产市场需求会避年升温，商品房价格会继续攀升，金融政策将对房地产业的发展　产生重大影响。　

［关键词】　包头市；房地产市场；现状；走势　

［中图分类号］Ｆ１２７　［文献标识码］Ａ　【文章编号】１００ｌ－７６２３（２００６）０６－００７２－０３　

房地产业是从事房地产开发、经营和管理的行业，房地　产市场既是房地产交易的场所和流通的空间形式，又是房地　

产交易双方经济关系的总和，是地产和房产的综合体　ｌ。近　

年来，随着包头市经济的高速发展和人民生活水平的逐渐提　

高，包头市房地产在有利的经济环境和高涨的消费需求下得　

到了快速的发展，开发投资持续增长，开发规模不断扩大，供　

求市场旺盛，供应结构日趋完善，布局调整逐步合理，房地产　

对国民经济的贡献率显著上升，房地产业将成为国民经济的　

支柱产业，极大地活跃了包头市的投资市场和商品市场。因　

而，分析包头市房地产业的发展现状及未来走势，对于准确　

把握房地产业市场发展动态及变化趋势有着深远的现实意　义。　

一、房地产市场现状分析　

（一）房地产开发建设增势强劲　

１．开发投资持续增长，但增速趋于回落。包头市房地产　

市场投资从２０００年开始增温。２００３年国务院发布的《关于　

2012年房地产市场趋势分析

过去的2011年，中国房地产表面看似波澜不惊：调控持续趋紧，可业界却很淡定，尽管成交大跌，房价依然坚挺；实则暗流涌动，地方政府消极执行甚至松绑调控，利益群体所豢养的专家奔走呼号，开发商以售楼处被砸破产相胁；中央高层则持续收紧调控，下调房价上升到国家意志。那么，即将到来的2012年，中国房地产市场将会出现哪些趋势呢？笔者观点如下：

一、针对房地产的宏观调控政策将表现为：打击投机、促进供应、引导需求。中央经济工作会议明确要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展；而在不久前召开的全国住房和城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新表示，明年将支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。可以看出，2012年的调控政策的表现为打击投机、促进供应、引导需求。将出台诸如在70大中城市开征房产税、将限购范围扩大之县级城市、降低首套住房贷款成数和利率等政策，并将力促地方政府执行。

二、房地产市场格局将出现显著变化：保障房将成为拉动经济增长和内需的重要引擎。12月22日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在全国住房保障工作会上强调，保障性安居工程是重大民生工程和发展工程。通过建设保障房，帮助困难群众以低成本改善住房条件，是收入再分配的一种有效形式，有利于缩小收入差距，促进社会和谐稳定。同时，保障房建设是宏观调控的重大举措，有利于扩大内需，支撑城镇化发展，促进经济平稳较快发展和物价总水平基本稳定，特别是在当前严峻的国际经济形势下，要成功应对复杂局面，明年必须按照以扩大内需为战略基点的要求，扎实有效地推进住房保障工作，发挥好其对投资和消费的较强拉动作用，为经济增长提供重要动力。

从数量上看，2012年新开工保障房700万套，加上2010年与2011年结转下来的在建保障房，达到将近2000万套。可以看出，中国大房地产格局渐趋形成，即以保障房为主、中低商品房为次，高端商品房为辅。保障房将成为2012年拉动经济增长和内需的重要引擎。

壹盎　簦　垂竺！！　一　２０１０年（第３１卷）第２期　

Ｑ　烹　堑　临近春节．玉米市场将会出现一　波集中售粮的情况。不过．今年东北　地区的信用社调整了信贷政策．使得　农民的还贷压力明显减轻．加上农民　对玉米后市价格走势依然看好．持粮　待涨的心态更为强烈．因此今年北方　产区年前的玉米集中供应压力可能　较往年明显减弱　由于近期我国豆粕价格连续下　跌．杂粕市场也弱势走低．使得饲企　玉米采购谨慎　同时．国内饲料销量　环比明显下降．消费需求减弱．饲企　玉米采购放慢．导致近日部分地区市　场价格继续走低。目前饲企玉米采购　力度减弱，节前备货相对滞缓。另外，　当前我国生猪疫病覆盖多个省份．一　些地区猪的口蹄疫、高热病以及蓝耳　病交叉感染．染病率多在３成左右　这使目前我国大部地区饲料销量继　续下降．其中猪料１月上中旬环比下　降２～３成．禽料下降１～２成，致使国　内玉米消费需求减弱．饲企采购步伐　放慢。　在国家玉米临时收购政策的利　好促动下．东北地区玉米市场多元化　采购主体陆续增加．收购价格也因此　不断上调　而在销区市场上。由于终　端产品销售并未明显好转．加上元旦　节后的集中到货．因此当地玉米价格　仅随产区价格有所波动　此外．２０１０年度政府对玉米市　场除了出台临储收购政策外．还针对　东北玉米销售出台了具体的补贴政　策　享受补贴的销区企业完全可以按　照当前的市场价格在东北产区收购　新季玉米．然后运送至销区市场进行　销售，倘若在此期间略有亏损．但通　过国家每吨７Ｏ元的补贴后仍有一定　的利润空间．这也是造成玉米价格　“南弱北强”的原因之一　东北产区采购成本支撑。价格持　续高位运行　自本年度玉米收购政　策实施以来．东北产区收购价格的不　断上调以及收购主体数量的增加为　玉米收购成本的提升奠定了基础．政　策性利好以及产量的同比减少使得　农民惜售一ｔＬ，理空前高涨．进而影响了　企业的收购数量。在收购数量有限的　情况下．多数玉米深加工企业又被动　上调收购价格．进一步推高了市场的　收购成本　华北产区购销清淡．价格稳中趋　弱　因为２００９年年底．华北地区用　粮企业采购积极．个别企业库存储　备达到２个月的用粮．因此采购意　愿低迷，购销清淡．市场价格稳中趋　弱。在河北、山东投放跨省移库玉米　以后，局部地区价格进一步下跌　南方销区库存充裕．价格弱势　趋稳南方销区随着跨省移库玉米　的持续投放。加上港１５到货量持续　增加，市场供应紧张局面改善．且部　分饲料企业玉米库存较为充裕．批　量购买需求下降．成交价格弱势趋　稳。　南ｊ匕港口价格倒挂南北港口　价格倒挂问题将延续。截至目前．　大连、锦州港内的玉米平舱价在　１８２０　１８３０元／吨．广东蛇１５港内东北　玉米集中成交价在１９００～１９１０元／吨．　价差在８０元，吨．而锦州至蛇口的船运　费就需８０元／吨。倒挂现象十分明显　由于目前国家对当前的玉米价　格基本认同．因此春节前国内市场的　行情应不会出现明显变化．产区农民　惜售与销区企业采购观望形成博弈　的局面．玉米市场价格平稳震荡态势　将会维持：但考虑到春运期间铁路运　力不足以及产区玉米采购成本高位　运行的情况下．销区玉米价格将难以　较长时间地独自低位运行　春节过后．随着气温回暖．玉米　储存难度加大．而春耕、备耕所需的　资金压力也会使得农民加大售粮力　度．预计玉米价格将会出现走弱的趋　势　口　

议题一：2012年的市场形式分析和应对思路

号称房地产“史上最严厉调控年”的2011年已临近尾声，结合各地情况来看，“部分城市成交跌入冰点，房价涨幅全面趋缓，降价现象频现”是当下房地产市场的真实写照。

虽然楼市调控效果明显，但2012年，房地产调控政策不会转向。

一方面，中国处于城市化进程中，住房需求旺盛，加上通货膨胀下，资金保值增值的需要，房价反弹的压力巨大，一旦放松，持续两年的调控政策将毁于一旦，各地的房价尤其是一线城市的成交量和房价很可能出现报复性反弹。

另一方面，房价拐点仅是曙光初现，全面下跌缺乏权威数据的支撑，楼市调控目标远未实现。

除此之外，楼市调控的本质就是倒逼经济结构调整，改变以房地产为代表的、粗放的GDP增长方式，促进产业和地产的结合，倒逼地方政府摆脱土地财政，开辟新税源。

12月9日，中共中央政治局召开会议，定调2012年房地产调控不动摇，促进房价合理回归。也就是说，以“限购”为代表的楼市调控不会转向。

从政府高层释放的信号来看，2012年，政府在推进楼市调控方面预计有以下动作。

一是，以限购为代表的楼市调控政策不会动摇，但是执行方面会进行微调，避免误伤刚需和改善性需求。

二是，允许地方政府自行发债。此举一方面能减少地方政府对土地财政的依赖；另一方面使政府财政资金的使用公开化、透明化。

三是，征收房产税，增加住房的持有成本，弱化住房的投资属性，以进一步发挥在房地产市场运行过程当中的调控作用。

2012年，地方政府正处于换届之时，面对中央的压力，地方政府现在也不敢轻易放松对房地产的调控，未来一段时间，至少年内，他们仍可能会执行中央部署的房地产调控政策，跟中央步调保持一致。

面对政策较长时间内的不可逆转，2012年楼市将依然严峻。

不过，相对于今年下半年，2012年的房地产市场也有利好的信号。

首先，政策呈现“外松内紧”的趋势，持续的楼市调控下，地方政府的土地财政持续萎缩，前11月，土地财政的降幅高达30%，“十二五”地方的投资需求较高，再加上保障房的建设任务等对资金的需求量大，预计部分地方政府在政策执行上会有防松。