提高抵押贷款额度的两个基本思路

提高抵押贷款额度的两个基本思路
在银行针对个人的贷款中，最为常见的就是抵押类的消费贷款。

而贷款抵押物中，又以房产（商品房和店面）作为抵押物最为常见。

因此，本节就重点说说如何通过提升抵押物的价值来提高贷款额度。

银行抵押类个人消费贷款一般是按如下公式来确定贷款额度的：
贷款额度＝抵押物价值×抵押率（即贷款成数）
可见，要提高贷款额度，就要想办法提高抵押物价值和抵押率。

这是提高贷款额度的两个基本思路。

一、增加抵押物价值的方法
（一）增加抵押物的评估价值银行对抵押物的评估，一般都是委托给专业的评估公司来进行的。

一般来说，银行在同一个辖区内，会准入多家的评估公司。

因此，在贷款之前，就可事先咨询多家银行准入的评估公司，看看哪家评估公司对抵押物的估值更高。

在不考虑评估费用的情况下，选择评估价值最高的评估公司办理抵押物评估。

当然，评估公司对抵押物价值的评估，也不是盲目的，它不仅有一个大致的评估标准，还要在银行可接受的范围内。

如果评估价值高的离谱，银行就不会接受，或说银行就会让根据自己的判断标准，来降低抵押率（即贷款成数），例如将抵押率由70%下降到50%。

（二）增加抵押物数量
在个人抵押贷款中，借款人常常是将一套商品房或是一个店面作为抵押物向银行申请消费贷款。

因此，在碰到抵押物价值不够高时，最为直接的办法就是增加抵押物。

当然，这个前提条件是有可供增加的抵押物。

这个抵押物的产权可以是借款人自己的，也可以是其他人的。

当增加的抵押物是其他人的时候，就要该产权人到银行以书面的形式，确认同意将该产权抵押给银行。

另外，有两个抵押物作为抵押，就证明了借款人处至少有两处房产。

当借款人无力偿还贷款时，银行处置抵押物也更为方便，银行就会放心地给予更高的贷款额度。

因为《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》中规定了借款人只有一套房产时，法院在执行查封、拍卖房产时，要确保借款人有地方居住。

因此，这个规定给银行拍卖只有一套房产的借款人的房产时带来了困难；即便可以拍卖，银行也要出资为借款人租借一套住房供其居住。

（三）置换抵押物
在现实的银行贷款中，经常会碰到一种情况，就是借款人原先的抵押物升值了，例如早些年购买的房产，在处于抵押过程中随着房价的上升而逐渐升值，而且升值的幅度还很大，有的是一二倍。

同时，由于贷款不断偿还，贷款本金已经大幅低于抵押物的价值，有的时候抵押物的市价已经高过未偿还贷款金额的几倍。

这时，有需要资金的借款人，就会向银行申请加按揭，以便再贷出一笔款项来；但银行不同意加按揭。

这种情况下，如果借款人想再用其他抵押物再向银行申请贷款，但银行认为现在申请的这笔贷款的抵押物价值不足于支撑借款人申请的贷款金额；此时，就可向银行申请置换抵押物。

也就是将一个价值更小的抵押物用于抵押原先的那笔
贷款，而将原先贷款的抵押物解押出来，用作现在申请的贷款的抵押物。

这样一来，就可通过置换抵押物来满足提高抵押物价值，从而实现提高贷款额度的目的。

例如，2009年，在福州创业的王再春将一套商品房抵押给银行，获得了60万元的10年期限的贷款资金。

当时，那套房产的评估值是100万元，银行按6成的抵押率给王再春贷款。

到了2015年，这套商品房已升值到200多万元；而且还款5年后，贷款余额快剩下一半了，只有30多万元的款项未还。

王再春为充分利用这一抵押资源，想以加按揭的方式再向原先的银行贷款50万元，但遭到银行拒绝。

在这种情况下，他后来只好用另一套价值更小的单身公寓作抵押，将原先的那套商品房置换出来，拿到另一家银行办理抵押贷款，获取了100万元的贷款。

二、提高抵押率（贷款成数）
银行一般会将贷款抵押率限定在抵押物评估价值的50%至70%之间，至于具体的抵押率则要根据贷款人的情况和抵押物的评估值来确定。

而确定抵押率，很大程度上是由银行信贷人员主观判断的。

因此，这其中就有许多工作可以做。

（一）与银行信贷人员充分沟通
在银行信贷人员对借款人不了解的情况下，他就会从贷款安全的角度出发，给出一个适中的抵押率。

因此，当抵押率不能满足借款人的要求且不超过70%时，借款人就要主动于银行信贷人员做个充分的沟通，让他了解自己的人品、信用状况以及抵押物在市场上的售价，必要时还可能通过找一两个熟人与银行信贷人员沟通，让银行信贷人员能通过其他人了解借款人的情况，最终达成一个更高的抵押率。

（二）提供与抵押物相近的产权的市场售价信息
有的时候，银行信贷人员在确定抵押率时，不是对借款人的不放心，而是对抵押物的价值不赞同。

例如在评估书上抵押房产的评估价是1.5万元，但银行信贷人员认为这个评估价偏高。

此时，就你可以通过提供一些与抵押物相近的产权的售价（市场成交价）的信息，让银行信贷人员认同抵押物的评估价值。

从而，可得到一个正常的抵押率或是一个更高的抵押率押物的评估价值。

从而，可得到一个正常的抵押率或是一个更高的抵押率。

（三）更换受理银行或是贷款银行
贷款是由工作人员也审查与发放的，那么贷款也会因不同的银行工作人员而产生不同的额度。

因此，当你在一家银行申请贷款时，额度不能满足你的要求时，可以尝试着更换银行。

一是更换到同一家银行的不同分支机构，尽管是同一家银行，尽管信贷政策一样，但不同的信贷人员对风险的观点和对风险的把控是不同的，所以，更换到同一家银行的另一家分支机构可能会申请到更高的贷款额度。

二是更换到另一家银行。

不同的银行，有不同的信贷政策，也会有不同的风险管理原则；因此，你在这家银行申请不到的贷款额度，可能在那家银行申请到满意的贷款额度。

一般来说，就同一抵押物，客户在中小银行可能会比在大型银行申请到更高的贷款额度，其中城市商业银行、农村商业银行以及还未转制的农村信用社的贷款额度都会放得较宽，但贷款利率却是比大型商银行高，有的还可能高的很多。