2011房地产金融第五章个人住房贷款

第一节 个人住房贷款概述
五、住房置业担保
（一）住房置业担保的概念 住房置业担保是指依法设立的住房置业担保 公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的 情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人 签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。 住房置业担保可以支持个人住房消费，发展
个人住房贷款业务，保障债权实现。
第一节 个人住房贷款概述
三、个人住房贷款中的几个主要术语
1、贷款金额 是指借款人向贷款人借款的数额。一般来说，银行会 有所谓的贷款限额。比如我国目前对个人住房贷款的数额 规定不得超过房价的70％。 2、首付比率 指购买住房时首期付款额占所购住房总价的比率。 3、贷款价值比率 也称贷款成数，是指贷款金额占所购房地产价值的比 率。银行一般有最高贷款价值比率的规定，目前我国规定， 贷款金额最高不得超过所购房地产价值的70％。
第一节 个人住房贷款概述
四、个人住房贷款的担保方式（目前有五种形式）
3、抵押加购买住房贷款保险 即借款人或第三人提供抵押担保的同时，由借款人购 买住房贷款保险。中国人民银行《个人住房贷款管理办法》 规定，以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房 屋保险，目前各地的房屋保险年费率不低于0.8‰，由借款 人一次性支付。
第一节 个人住房贷款概述
（二）按揭贷款与抵押贷款的区别
5、债权人审查债务人资信重点不同 房地产抵押贷款，债权人审查重点内容是：抵押房地 产的权属是否清楚，抵押房地产具体情况（建筑结构、坐 落地点、四至范围、新旧程度、建筑面积、占地面积等）， 抵押房地产的实际价值等。
现房按揭主要审查楼宇质量如何，房屋销售情况以及 按揭人收入状况等；期房按揭主要审查发展商资信如何， 发展商经济实力、房屋施工进度、竣工时间、预售手续 （包括是否办理了房屋预售许可证等）是否完备、齐全， 按揭人收入状况及月供能力稳定性如何等。
第二节 个人住房贷款工具
一、月等额偿还按揭贷款 P67
月等额偿还按揭贷款（Constant Payment Mortgage， CPM）方式是指借款人每月还贷本息合计金额相同，但每 月偿还的本金部分逐渐增加，利息部分逐渐减少。该还款 方式适合于在未来预期收入稳定的借款人。
月等额偿还额等于以贷款金额为现值计算的年金。设 贷款金额为P，贷款月利率为i，按月计算的贷款期限为n， 月偿还额为A，用现金流量图如下。
从现有的一系列法律规定中可看出：能设定抵押权的， 只能是法定的（即已合法取得的）财产或者房地产。房地 产抵押贷款是产权人将物业的所有权中一部分权益赋予抵 押权人，以此作为债务资金的偿还保证。但抵押权人并未 实际占有抵押物，也不能享有使用权和收益权，只有当抵 押权实现时（即抵押人到期未归还抵押贷款），抵押权人 方能依法律程序拍卖抵押房地产并从中优先受偿。
第一节 个人住房贷款概述
（二）住房置业担保的程序
4、解除担保 借款人依照借款合同还清全部贷款本息，借款合同终 止后，保证合同和房屋抵押合同即行终止。 借款人到期不能偿还贷款本息时，依照保证合同约定， 担保公司按贷款人要求先行代为清偿债务后，保证合同自 然终止。保证合同终止后，担保公司有权就代为清偿的债 务部分向借款人进行追偿，并要求行使房屋抵押权，处置 抵押房屋。
第一节 个人住房贷款概述
（二）住房置业担保的程序 1、借款人向担保公司申请住房置业担保
应具备下列条件： （1）具有完全民事行为能力； （2）有所在城镇正式户口或者有效居留的身份证件； （3）收入来源稳定，无不良信用记录，且有偿还贷款本 息的能力； （4）已订立合法有效的住房购销合同； （5）已足额交纳购房首付款； （6）符合贷款人和担保公司规定的其他条件。
第一节 个人住房贷款概述
（二）按揭贷款与抵押贷款的区别
1、债务承担手段不同 抵押是债务人将自己拥有的房屋所有权及土地使用权 作为还款的担保；而按揭贷款是按揭人将自己非按揭楼宇 的房地产作为“按金”，向按揭权人租用按揭楼宇。
2、债权债务参与人不同 抵押是借贷双方参与，即债权人（抵押权人）和债务 人（抵押人）参与，债权人既是贷款者，又是受押人；债 务人既是借款者，又是出押人。而按揭贷款参与人有发展 商、按揭人、按揭权人。按揭人必须与发展商订立楼宇买 卖合同或楼宇预售合同并付了非按揭楼价款后，方可与按 揭权人签订按揭购楼贷款合同。
第一节 个人住房贷款概述
（一）个人住房贷款的实质
个人住房贷款，即房地产按揭或房屋按揭，就是购房 者（按揭人）在按揭合同期限内向金融机构（按揭权人） 租楼，按揭期满买楼的一种法律行为。房地产发展商既是 售楼人，又是按揭人的担保人，同时也是按揭权人的部分 代理人。这是现代经济条件下，为了帮助居民购置物业， 借助金融机构融资形式。
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（三）住房置业担保公司 担保公司的组织形式为有限责任公司或股份有限公司， 其实有资本以政府预算资助、资产划拨以及房地产骨干企 业认股为主。要保证贷款人与担保公司的独立性。 担保公司只能从事住房置业担保和房地产经营业务 （房地产开发除外）。担保公司应从其资产中按照借款人 借款余额的一定比例提留担保保证金，并存入借款人的贷 款银行。当担保公司未按规定或合同约定履行担保义务时， 贷款人有权从保证金账户中予以扣收。担保公司还应建立 担保风险基金。担保公司担保贷款余额的总额，不得超过 其实有资本的30倍；超过30倍的，应追加实有资本。
第一节 个人住房贷款概述
（二）按揭贷款与抵押贷款的区别 3、债务资金运用及目的不同 抵押的目的是为获得贷款，但资金可以自由运用；按 揭贷款的目的是为了购置物业，资金不能移作他用，只能 用于特定房屋的购买。
4、债务还贷形式不同 抵押贷款还款形式，可以是到期一次偿付贷款本金、 利息，也可以是分期偿还；而按揭贷款还款形式是等额还 款，即“每月支付”或叫“月供”，月供项目分为两部分， 即供按揭贷款月息及定额月存楼价款。
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三、个人住房贷款中的几个主要术语
4、偿还比率 偿还比率通常是指借款人分期偿还贷款的数额占其同 期收入的比率。在个人住房贷款中，通常采用的是按月分 期付款的方式偿还，其偿还比率即为借款人的月还款额占 月收入的比率。在发放个人住房贷款时，银行通常将偿还 比率作为衡量贷款申请人偿债能力的一个指标，并规定一 个最高比率。 5、贷款余额 贷款余额是指分期付款的贷款，在经过一段时期的偿 还之后尚未偿还的贷款本金数额。
第五章 个人住房贷款
第一节
个人住房贷款概述
第二节
第三节
个人住房贷款工具
个人住房贷款的运作
第一节 个人住房贷款概述
一、个人住房贷款的概念及种类
（一）个人住房贷款的概念
个人住房贷款是金融机构向购买、建造、改 造、修缮各类住房的自然人发放的贷款。
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一、个人住房贷款的概念及种类
首次住房贷款是指银行向在住房一级市场购买由
房地产开发商或售房单位直接出售的住房的自然 人发放的贷款，也称“一手房”贷款。
再交易住房贷款是指银行向在住房二级市场购买
再次住房交易住房的自然人发放的贷款，俗称 “二手房”贷款。
房屋开发
土地开发 购房抵押贷款
第一节 个人住房贷款概述
（二）个人住房贷款的种类（4种划分）
3、按贷款用使用分 P56 个人住房贷款可分为个人购买贷款、个人大修 住房贷款等。 4、按购买住房类型划分 个人住房贷款可分为购买经济适用住房贷款、 个人购买商品住房贷款等。
第一节 个人住房贷款概述
二、个人住房贷款的特征
1、贷款期限长 2、零售性（或分散性） 3、分期偿还（由借款人在还款期内按月分 期偿还贷款本息）
第一节 个人住房贷款概述
四、个人住房贷款的担保方式（目前有源自种形式）1、以所购住房作抵押 抵押是个人住房贷款主要的也是最有效的担保形式。 贷款人持有抵押财产的担保权益，当借款人不履行借款合 同时，贷款人有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产 的价款优先受偿。
住房贷款抵押包括现房抵押和期房抵押。期房抵押， 是指购房人在按规定支付首期房价款后，由银行或公积金 管理中心代其支付其余的购房款，购房人将所购期房抵押 给银行或管理中心作为偿还贷款履行担保的行为。
第一节 个人住房贷款概述
四、个人住房贷款的担保方式（目前有五种形式）
2、抵押加连带责任保证 即借款人或第三人提供住房作为抵押，同时在抵押登 记完成前提供第三人连带责任保证。主要有两种形式： （1）以期房作抵押须由房地产开发商提供阶段性担保。 （2）住房置业担保。在借款人不能按规定提供贷款担保 时，住房置业担保公司出面为借款人申请住房贷款，与贷 款人签订保证合同，提供连带责任保证担保。申请担保的 借款人要向担保公司提供本人或第三人的合法房屋进行反 担保，房屋抵押权与其担保的债权同时存在，抵押人还需 办理抵押房屋保险。
第一节 个人住房贷款概述
（二）住房置业担保的程序
2、担保公司受理借款人的申请（若借款人资信不良， 可拒绝担保）
3、签订有关合同、办理有关手续 在住房置业担保被批准后，担保公司与贷款人签订书 面保证合同，且保证合同是从合同。住房置业担保的保证 期间由担保公司与贷款人约定，但不得短于个人住房借款 合同规定的还款期限，且不得超过担保公司的营业期限。 担保公司有权要求借款人以其自己或者第三人合法所有的 房屋向担保公司进行抵押反担保。
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