物业(公建)工程部工作手册

物业管理公司工程部工作手册说明(实用版)编制人：______审核人：______审批人：______编制单位：______编制时间：__年__月__日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。

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物业管理公司工程部运作手册第一节管理范围总体：工程部负责项目有：(1)对所有设备的日常运行管理。

(2)对建筑物及所有机电设备的维护保养。

(3)对楼宇未尽人之处提出整改方案。

(4)对客户的装修工程方案审核，对施工进行监督管理。

(5)对客户进行有偿服务。

(6)为物业管理提供一切有关工程询问。

一、强电专业1．负责整个楼宇变配电系统的日常运行、管理。

2．负责整个楼宇变配电系统的维修保养工作。

3．负责空调、冷水机组等动力电源、电机、控制柜的维修保养。

4．负责给排水专业所有动力电源、电机、控制柜的维修保养。

5．负责楼宇公共区域的照明维修。

6．负责楼宇临时供电的安排和计划。

7．负责提供节约电力的计划方案，并经批准后实施。

8．对系统不完善的地方提出整改方案，并经批准后实施。

9．负责电梯的维修、保养。

10．负责卷帘门的维修、保养。

11．为客户提供有偿服务。

二、空调专业1．负责楼宇整个空调、采暖、通风系统的日常运行、管理2．负责楼宇整个空调、采暖通风系统的维修保养。

3．负责空调、采暖、通风系统中，电机和控制柜的巡视工作，发现问题后及时报告电气维修班处理。

4．改善空调、采暖、通风系统的设计，使楼宇有一个良好舒适环境，同时最大限度节约能源。

5．为业主、客户提供有偿服务。

三、给排水专业1．负责楼宇的供水系统、排水系统、消防给水系统、喷洒系统、雨淋系统的运行、维修、保养和故障检修。

2．负责楼宇所有卫生洁具的维修保养。

3．负责楼宇内所有机械的维修，如：手推车等。

4．负责水箱、水池及污水井、雨水井、化粪池等清理。

5．负责生活水水质处理。

6．为业主、租户提供有偿服务。

四、土建专业1．负责楼宇内公共范围的天花、玻璃窗、墙、门等所有项目的修理、调整。

2．负责建筑结构方面的问题，例如渗漏、裂缝等修、整改。

3．负责公共范围内和物业公司的家具维修。

4．负责安排一些小五金件的维修和调整。

5．负责一些临时性的任务。

6．为业主、客户提供有偿服务。

某物业服务中心工程部工作手册某物业服务中心工程部工作手册第一章总述1.1 工程部的职责和目标工程部是物业服务中心的重要部门之一，负责物业设施的维护、保养和管理。

工程部的主要目标是确保物业设施的正常运行，提供高效、安全、便捷的服务，为业主创造舒适、温馨的生活环境。

1.2 工程部的组织结构工程部由部门主管、工程师、技术员和维修工组成。

部门主管负责日常工作的组织和监督，工程师负责设施的管理和维护，技术员负责设备故障排查和维修，维修工负责设备的维护和保养。

第二章工作流程2.1 工单接收和分配业主报修时，接待前台会收集相关信息，并填写工单。

部门主管会根据工单的紧急程度和工程师的工作量进行合理分配，并安排工程师前往现场。

2.2 现场勘察和维修工程师到达现场后，首先进行现场勘察，了解故障原因和维修措施。

在维修过程中，工程师要确保操作安全、准确无误，并做好维修记录。

2.3 整理和归档维修完成后，工程师要整理工具和设备，并归还给库房管理员。

同时，工程师还需将维修记录归档，以备参考。

第三章工作规范3.1 工作时间工程部的工作时间为每周一至周五，上午9:00至下午6:00。

如果遇到紧急情况或有需要工作外出时，工程师需要加班或出差。

3.2 安全操作工程师在进行设备维修时，需佩戴好安全帽、手套和工作服，防止受伤。

同时，工程师还需严格按照操作规程进行操作，确保安全。

3.3 设备保养工程师要按照设备的保养手册进行定期保养，查看设备的运行状态并及时发现问题，以避免设备故障和延长设备的使用寿命。

3.4 服务态度工程师在与业主和其他部门的沟通中，要保持礼貌和耐心，提供满意的解答和服务。

同时，工程师还需保持团队合作的精神，与同事积极配合，共同完成工作任务。

第四章问题处理4.1 故障排查在面对设备故障时，工程师要认真分析和排查故障原因，通过检查设备和倾听业主的反馈，找出故障的根源。

4.2 解决方案针对不同的故障情况，工程师要制定相应的解决方案，并与业主和其他相关部门进行沟通和协商，确保解决方案的实施和效果。

物业公司工程部工作指导书目录第一节岗位设置（组织架构图）第二节工程管理部职责第三节岗位职责一、工程管理部经理职责二、工程管理部能源管理副经理职责三、工程管理部设备管理副经理职责四、工程管理部维修中心主管职责五、工程管理部文员职责六、物业维修部主管职责七、维修班班长职责八、运行班班长职责九、空调运行工职责十、配电电工职责十一、电梯操作工职责十二、维修电工职责十三、电梯维修工职责第四节内部管理规定一、工程值班管理规定二、交接班规定三、配电室交接班制度四、给排水交接班制度五、冷冻站交接班制度六、运行记录管理制度七、工程档案管理制度八、工具管理制度九、工作报告制度第五节设备设施管理第一部分总则一、保养单位监督规定二、工程部巡检规定三、设备管理制度四、机房管理规定五、设备机房防火规定六、机房卫生管理规定七、设备编号暂行规定第二部分强电系统管理一、层间配电房管理制度二、配电室运行工作程序三、配电室巡视制度四、高压配电室巡视制度五、转、停电通知租户工作规程六、停电管理规定七、临时用电管理规程八、供配电运行安全操作规程九、供配电设备运行管理规程十、供配电设备维修保养规程十一、低压配电房管理制度十二、低压配电柜保养规程十三、干式变压器保养规程十四、发电机房管理规定十五、发电机维修保养制度十六、电房倒闸操作制度十七、工作票制度十八、供电突发性事故的应急措施十九、强电系统操作流程图第三部分弱电系统管理一、弱电系统管理规定二、监控中心管理制度三、消防控制中心管理制度四、巡视员工作程序五、弱电系统维修保养规程六、程控交换机管理七、综合布线系统维修保养规程八、保安监视系统运行管理规定九、消防设备运行规定十、紧急广播系统维修保养规程十一、消防排烟系统、正压送风机维修保养规程十二、防火卷闸维修保养规程十三、应急灯、疏散指示灯检查保养制度第四部分给排水系统管理一、安全用水、供水管理制度二、公司节水、用水措施三、物业维修部停水、限水管理制度四、给排水设备（设施）操作规程五、给排水系统运行管理规定六、给排水系统维修保养规程七、水池、水箱管理规程八、污水井管理规定九、化粪池管理规定十、给排水系统故障排除措施十一、给排水系统应急处理方案。

物业工程部工作手册工程部工作手册一、各岗位工作职责（一）工程部经理岗位职责1、全面管理本大楼工程维修部事务。

2、负责大楼内设备设施的维修、保养、督导与管理工作。

3、负责突发性的设备故障处理与人员调度，并组织调查设备事故原因，制订预防性措施。

4、负责对设备保修单位保护保养工作的联系、协调、监管及质量评定。

5、根据设备的特点制订或者审核各类设备的年度、季度、月度、周预防性检修保养计划，并监督落实。

6、检查本部员工交接班情况、巡查情况，回访维修情况，并对工作中存在的问题尽快提出处理意见，负责具体的技术性检查。

7、配合其他部门开展工作，落实上级安排之临时性工作。

8、定期对本部门员工进行有关设备设施的技术性培训及安全知识培训。

9、负责有关工程技术标准，规格的审核，对工程的预算等。

10、负责编制维修材料月度计划、备品备件的库存操纵与紧急维修材料的请购工作。

11、协助行政人事部做好本部人员的招聘、考核、录用及人员调整工作。

12、贯彻公司开源节流的精神，堵塞各项漏洞，降低管理成本。

13、建立工程施工图纸及设备设施技术资料档案并有效管理。

（二）综合维修主管岗位职责1、全力协助工程部经理对大楼的管理工作，负责大楼内工程部有关维修事务的安排与调度，与维修工程的成本操纵。

2、负责对大楼内水泵房进行管理，与泵房内设备的运行、保护公共水电使用情况进行监控，管理与维修工作的监管。

3、根据报修登记记录，进行合理派工，及时完成各项维修任务。

4、负责协助运行班对突发性的设备故障处理与人员调度，并组织调查设备事故原因，制订预防措施。

5、负责对维修班员工的工作情况进行指导与考核工作。

6、对员工进行安全指导与技术指导工作，并对维修的质量进行监督落实。

7、检查维修人员上班情况，对客用户回访维修情况，并对工作中存在的问题尽快提出处理方案与预防措施。

8、及时安排解决各部门提出的协助解决工作，负责具体的技术性检查、维修工作。

9、对本组的工作情况进行总结，并作好全面记录。

某某物业服务中心工程部工作手册1. 简介本工作手册旨在规范某某物业服务中心工程部的工作流程和标准，以确保工程项目能够高效完成，并提供优质的服务。

2. 组织架构2.1 部门职责工程部的主要职责如下： - 负责物业项目的规划、设计和施工管理； - 负责工程项目的预算编制和成本管控； - 负责工程项目的进度监督和质量管理； - 负责工程设备的安装、维护和保养； - 负责相关工程文件的归档和资料管理。

2.2 组织架构工程部的组织架构如下图所示：工程部├── 项目管理组├── 设计组├── 施工组├── 设备组└── 归档管理组3. 工作流程3.1 项目管理流程1.项目开发阶段：–进行项目可行性研究，确定项目目标和需求；–编制项目计划和预算；–寻找合适的设计和施工单位进行合作。

2.设计阶段：–与设计单位进行沟通，明确设计要求；–进行设计稿审核，确保设计方案符合规范和需求；–编制施工图纸和技术规范。

3.施工阶段：–招标和筛选施工单位；–建立施工进度计划；–实施工程施工；–进行施工质量检查和验收。

4.设备安装阶段：–确定设备清单和采购来源；–安排设备安装和调试；–进行设备运行检测。

5.项目结束阶段：–编制工程总结报告；–归档工程文件和资料；–进行项目验收和交接。

3.2 工作标准3.2.1 设计标准•根据国家和行业相关规范进行设计；•设计图纸应符合工程施工需要，包括平面布置图、剖面图和详细图等。

3.2.2 施工标准•确保施工过程符合设计图纸，确保施工质量；•严格执行安全生产标准，保障工人安全；•施工现场应保持整洁，材料堆放有序。

3.2.3 设备安装标准•安装前进行设备检查，确保设备完好；•按照设备操作手册进行安装和调试；•对设备运行情况进行监测和记录。

3.3 质量管理•编制工程质量控制计划，明确质量目标和控制要求；•进行质量检查和验收，确保工程质量；•及时整改发现的质量问题。

3.4 安全管理•确保施工现场符合安全生产要求；•建立安全生产责任制，明确各岗位的安全职责；•定期组织安全培训，提高员工安全意识。

工程技术部组织结构图工程技术部部门职责1、为公司各管理处提供技术支持，指导其做好小区的市政设施、园林绿化、房屋及其附属设备设施的运行管理工作。

2、对各管理处在小区市政设施、园林绿化、房屋及其附属设备设施的日常运作进行安全使用督导，对存在的安全隐患提出整改意见。

3、负责组织对公司管辖小区内的房屋结构安全进行鉴定，对损坏房屋提出修缮方案或报房屋安全主管部门鉴定，并根据房屋安全主管部门的意见组织进行整改。

4、制定公司管辖小区内房屋设备设施的年度保养计划，并对管理处的实施情况进行监督。

5、负责对各小区设施设备的日常运行管理进行监督考核。

6、负责公司的技术安全管理工作。

7、负责公司业务拓展中的技术筹备、前期介入和新区的验收接管工作。

8、负责公司各技术专业对业务主管部门和其他有关单位的业务联系工作。

9、对本部门环境因素的识别、评价及管理。

10、对本部门（小区）所产生的固废分类收集、处理。

11、完成公司下达的责任指标。

工程技术部经理岗位职责1、贯彻执行公司总经理与副总经理负责的指示，直接对总经理与副总经理负责。

2、就本部门以及公司的技术力量配置、技术管理组织结构提出方案或建议，挑选和配备公司各个技术岗位人员，培养、巩固技术骨干队伍，切实保障动力设备的安全运行以及房屋各方面设施的正常使用。

尽最大的努力，以最低的费用开支保持公司各物业高格调水准。

3、负责制定本部门人员岗位职责，考评员工的工作业绩并据实提出奖罚意见。

4、根据公司的经营管理目标和任务统筹本部门的工作安排，制定工作计划，组织技术力量解决工程技术问题、技术管理问题，建立技术管理制度，就重大技术事项向公司领导提出决策建议。

5、负责本部员工的职业道德教育和安全教育，带领本部全体员工努力完成各项任务，保持本部的上进风貌，提高本部的服务意识、管理效能和战斗力。

6、负责本部不合格服务的处理及纠正、预防措施的实施和跟踪。

7、对本部的开支情况和经济指标负责。

8、对本部的整体服务质量和安全生产负责。

物业工程部手册目录01工程部职权02工程部职责03工程部经理职责04工程部副经理职责05工程部助理经理职责06专业工程师职责07工程部助理员及网络管理员职责07工程部助理员职责08工程部组织结构09维修班职权与职责10维修班长职责11维修技工职责12电工职责13水（管）工职责14空调操作工职责15高空作业工职责16配电房管理制度17发电机房管理制度18水泵房管理制度19空调制冷设备房管理制度20-01仓库月检记录20材料管理制度21物品验证制度22技术培训及考核制度23计量器具定期检定制度24-01操作票24电气维修规定25大厦临时用电管理规定26-01水池(箱)加药记录26用水、供水管理规定27业主房屋维修管理规定28业主房屋装修管理规定29-01房屋完损等级汇总表29房屋完损等级评定规定16-01配电房巡查记录18-01水泵房巡查记录23-01计量器具检定台帐23-02计量器具检定计划28-01装修巡查表29-02房屋分幢完损等级评定表29-03公司房屋完损等级汇总表01工程部职权1、代表物业管理公司向委托方或地产商进行楼宇建筑及机电设备和资料的接管验收。

2、制定楼宇建筑及机电设备使用、定期维修保养制度及标准，并监督指导各分公司、专业公司实施。

3、初审价值超过贰仟元以上的设备设施的购置、大修、外委方案，并报主管领导审批。

4、作好重大设备事故、工伤事故分析，提出自理意见报主管领导审批。

5、纠正各分公司维修班不正确的维修保养操作程序。

6、配合分公司对外包施工队报价的审核，工程进度、质量的监督，组织施工验收。

02工程部职责高层楼宇的建筑及机电设备是大厦的全部硬件设施，是物质基础。

工程部总的任务是：组织工程技术人员实施公司制定的各项有关工作制度、工作程序和工作标准，确保楼宇建筑完好、各类机电设备安全正常运作，以达到“安全、清洁、优美、舒适、方便”的中海物业管理公司的十字工作标准。

具体职责如下：1. 代表公司牵头组织对新楼宇的接管验收，代表公司对外联络，办理物业公司管区内的建筑及设备的各项有关事务。

第一节任务一、任务工程部是实施小区工程治理，保障设备、设施正常运行的职能部门。

工程部的治理具有严密的科学性和较高的技术性，它是为用户制造平安、文明、舒适、方便的办公环境的全然保证和坚强后盾，是反映小区效劳水准、良好形象和声誉的重要标志。

第二节工程部架构图公司资料文员1人第三节岗位职责一、工程部各班组职责范围（一）电工维修组1．负责上下压配电房、发电机房、冷冻机房、电梯机房、楼层配电房及冷却塔的日常运行、维修、保养。

2．负责任何时刻小区所有设备的应急维修。

3．负责小区楼顶照明灯具的启、停。

4．负责大厦内工作电压36V以下的弱点系统的日常运行、保养、维修。

5．负责大厦内直线、专线的开通及维修。

6．负责维修用户室内弱电设备。

（二）水工维修组1．负责给排水系统、灭火器系统及水泵房的日常运行、维修和保养。

2．负责用户室内的设备维修。

3．负责各楼层公共设施设备的维修。

二、工程部各班组工作细那么〔一〕强电组1．每班每小时一次巡查高压室。

2．每班每小时一次巡查低压室。

3．每班每小时一次巡查变电室。

4．每班每小时一次巡查冷冻机房和操纵室。

5．每班一次巡查电梯机房。

6、每月一次巡查楼层配电房，并负责有关设备的保养。

7．每班按时刻表启停外围立面灯具。

8．负责非办公时刻的紧急维修。

9．负责供电中心、冷冻机房及操纵室内的各种设备保养及所属设备检修。

10．保证供电中心、冷冻机房及操纵室环境清洁、天天清扫机房地面卫生一次，各配电箱、操纵柜外表天天清洁一次。

11．每班一次防火平安检查。

〔二〕弱电组1．负责大厦用户直线、专线的开通及维修。

2．每班巡查消防监控中心设备一次。

3．负责大厦公共区域工作电压36V以下设备的维修、保养。

4．负责为用户室内工作电压36V以下设备提供有偿维修效劳。

5．每班一次防火平安检查6、每周一次按责任范围巡查责任设备。

7．每班一次清洁电信机房。

（三）维修组1．天天两次巡查水泵房，并负责室内设备的维修。

泵体、地面每周清洁一次，操纵柜内每月一次清洁除尘。

物业工程部管理手册1 部门工作职责1.1负责大厦设备、设施的验收与管理1.1.1参与大厦设备、设施的接管与确认验收，建立详细的设备、设施台账。

1.1.2对所验收的设备设施进行详细标识。

1.1.3建立设备卡，做好相应的运行记录、对所有设备设施进行科学规范的管理。

1.2负责各专业系统的维护与保养、确保各系统正常运行1.2.1制订各专业系统（供电系统、空调系统、给排水系统、电梯等）的详细维保计划，组织维保工作的实施，确保设备设施的正常，延长设备设施的使用寿命。

1.2.2制定应急方案，保障水电、空调、电梯满足使用要求。

1.3负责大厦设施、设备的日常维修工作1.3.1编制大厦预防性维修预算及计划。

1.3.2做好各专业系统设备设施的维修及其他矫正性维修，及时整修换新，保证大厦各系统正常运作。

1.3.3负责客户有偿服务的提供，保证及时有效地为客户排忧解难，为客户提供技术精湛、态度良好的优质服务。

1.3.4负责其他临时性维修工作。

1.4制定切实可行的节能措施，节约能源及维修材料，降低管理成本。

1.5制定有效措施，保证各设备房重地等重要场所的安全。

1.6编制设备更新、技术改造、技术人员技能提高计划，保持设备、技术能力处于较高水平。

1.7归口管理技术文件及资料案卷，做好大厦各楼层图纸及相关设施设备图纸及其它资料的收集、整理、完善、建档及管理。

1.8负责用户室内二次装修的审批、监管。

1.9负责大厦外判工程的监管工作。

1.10完成其它交办工作。

2 部门各班组工作职责2.1 运行班工作职责2.1.1负责高低压配电房、变压器房、楼层配电房的日常运行、维修、保养。

2.1.2负责大厦电梯设备的运行、维修、保养。

2.1.3负责空调主机房、风机房及冷却塔的日常运行、维修、保养。

2.1.4按照公司规定具体负责大厦相关设备的启停。

2.1.5负责非办公时间大厦所有设备的应急维修。

2.2 维修班工作职责2.2.1负责给排水系统、监控系统的日常运行、维修、保养。