整合营销策划方案——常绿大阅城小组成员：叶双双（121410111）、张书凤（121410114）、武琪琪（121410109）、魏翠红（121410216）、孙向菲（121410211）目录第一章常绿大阅城项目基本情况 0第二章平顶山市场分析 (2)2。
1 城市概况解读 (1)2.2 城市区位解读 (1)2。
3 平顶山楼市解读 (1)2.4 区域住宅市场划分 (2)2。
5 2008年后，平顶山房地产的发展状况 (3)2.6 竞争对手概况 (4)第三章常绿大阅城项目SWOT分析与目标定位 (6)3。
1 常绿大阅城项目SWOT分析 (6)3。
2 目标客户定位—---城市的泛白领 (8)第五章常绿大阅城营销诊断方案 (11)第六章整合营销策划方案 (12)6.1 常绿大阅城整合营销策划思路和路径分析 (12)6.1。
1 整合营销策划思路 (12)6。
1。
2 常绿大阅城整合营销策划思路分析 (13)6。
1.3 常绿大阅城整合营销策划操作要点 (13)6。
2 常绿大阅城项目主题定位 (14)6。
2。
1 项目主题阐释 (14)6。
3 营销氛围形成 (15)6。
4 销售推广策略-阶段性安排 (16)6。
5 宣传推广策略 (16)前言这次策划的宗旨是营造一个良好的销售氛围，加快大阅城每月成交量、提高销售效果、实现销售利润最大化。
该策划以市场调研为前提,从提升项目价值和利于市场推广的角度出发设计，内容涉及有形象定位、客户定位、营销推广策略等，希望这个策划能为大阅城落实下一步推广策略提供有效的帮助。
第一章常绿大阅城项目基本情况常绿•大阅城坐落于市新城区龙翔大道与学府路交汇处（河南城建学院对面)，社区总用地面积约165亩，总建筑面积约40万平方米,共31栋楼，3000多户，2100多个停车位,是新城区第一个真正意义上的大型现代化低密生态居住社区.其中住宅约30万平方米，沿街商业约2万平方米,3000平方米的社区超市，2500平方米的幼儿园以及耗资近3000万打造的5000平米的顶级会所。
Part1 Part1 高平商业市场研究高平商业市场研究Part2 Part2 项目本体研究分析项目本体研究分析Part3 Part3 项目商业定位建议项目商业定位建议Part4 Par 其它实际操作建议其它实际操作建议目录高平Part 1商业市场研究Part 2项目本体研究分析Part 3项目商业定位建议项目SWOT 项目SWOT分析 SWOT分析S：地块方正、平整，且有景观（河道）改造的基础，有利于提高项目整体 质素； W：地块偏离市级中心商圈区域，项目需要为完成自身造血功能付出较多； O：城镇化发展的大背景，以及市场不多的竞争对手为本项目的成功上市提 供了机会； T：项目的招商（关键是主力、次主力店的招商）不力将对本项目造成一定 程度的销售和运营威胁。
项目定位原则1、兼顾实现项目商业价值最大化和商业后期运营管理规范化，即考虑合适的 租售比； 2、兼顾业种规划与后期实现招商和销售的实际可操作性； 3、兼顾考虑项目形象的和开发企业品牌的维护。
项目定位思路首先本项目约 12万 万 约9万多平米的商业规模，在高平这样一个城区人口仅为12 万多平米 12 左右的小县城来说，已经足够大，而本项目偏离市区，从商业价值最大化方 左右 面考虑，必须将其定位在市级商业中心的高度，才能支撑项目未来的存活。
但市中心商圈已有盛业广场、永兴时代广场等大型中高档商业，因此，为规 避与其发生正面竞争，本项目从总体定位上需要亮出自身特色，方能在竞争激烈的商海中突出重围。
方能在竞争激烈的商海中突出重围 否则，如果定位不能突出特色，则会形成恶性竞争，最终多败惧伤……规避竞争 错位经营项目总体定位围绕以上思路与原则，结合项目设计规划本身所具有的动感特色和景观 规划本身所具有的动感特色和景观 属性，参考相关成功案例，建议本项目首先从概念上区别于其它的竞争项目, 属性 定位主打：运动、 休闲+ +美食 美食、 、娱乐 运动、休闲推广主题定位高平市运动的、 运动的、休闲的“航母” 航母”型商业“YsNºWΔ功能及档次定位高高中中低业态档次定位低建筑档次定位1、业态档次定位 业态档次定位。
平顶山市CBD现状分析1引言CBD (Central Business District,中心商务区)是指一个国家或者大城市里主要进行商业活动的场所。
CBD是城市的核心和灵魂，也是城市经济功能重要的载体。
它作为城市人、物流、资金流、信息流共度集中的地区，总是伴随着城市的发展而改变，当城市信文明进入信息化阶段，城市CBD加快从传统向现代发展的进程，在形态、功能、布局上面不断改变，集中了最高级别的经济活动,是城市地域结构和功能系统的核心,是城市及区域繁荣、发展的动力源及标志。
CBD功能一般分为中心职能和非中心职能。
中心职能包括中心商业职能和中心商务职能两大部分,前者由零售商业、批发、餐饮等组成;后者包括金融、保险、房地产、信息咨询、专业技术服务、馆、旅游等。
非中心职能包括居住、政府机构、教育、医疗卫生、工业、仓储等。
近年来，信息产业的迅猛发展成为了CBD的主要活动，然而随着城市的发展，在行政区划和交通条件的约束下，平顶山城区的CBD 发展也面临了一系列的问题。
因此，对平顶山CBD建设的发展和功能定位进行研究，有着重要的现实意义。
2平顶山市CBD范围界定平顶山市CBD以和平路步行街为中心东到开源路以东的诸庙街，西到云泽巷，南到建设路以南，北到矿工路。
中央商务区一般是在城市商业区的基础上发展起来的，为了确定平顶山的CBD，必须先对平顶山市的商业中心进行界定，通过实地的调查，此次调查的内容包括区域内所有楼房的层数，用于商业用途的层数，以及所有楼房的用途，CBHI(中心商务高度指数)=中心商务区建筑面积总和/总建筑基底面积；CBII（中心商务强度指数）=中心商务用地建筑面积总和/总建筑面积。
通过分析可以得到平顶山市区的CBHI很多地方都大于1，但是CBII均达不到墨菲和范斯界定的50%,商业中心有些地方甚至30%都达不到，由此可以得出平顶山还没有形成一定规模的CBD结论。
CBHI大于1只能说明该街道的中心商务功能的总楼面面积至少相当于一栋覆盖此街道的一层建筑的面积，而CBII 小于50%，指表示说明在所有楼面面积中，中心商务功能所占的比例只有50%以下。
