《资产评估》案例分析题汇总

[例]（1）估价对象概况。

待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。

（2）评估要求。

评估该地块2005年10月3日的公平市场交易价格。

（3）评估过程。

①选择评估方法。

该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法时行评估。

②搜集有关的评估资料。

A.搜集待估土地资料。

B.搜集交易实例资料。

选择4个交易实例作为参照物，具体情况见表2-1。

③进行交易情况修正。

经分析交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏低3%。

则各交易实例的交易情况修正率为：交易实例A：0%；交易实例B：2%；交易实例C：3%；交易实例D：0%。

④进行交易日期修正。

根据调查，1996年10月以来土地价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实例的交易日期修正率为：交易实例A：6%；交易实例B：7%；交易实例C：12%；交易实例D：10%。

⑤进行区域因素修正。

交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。

交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表2-2判断。

本次评估设定待估地块的区域因素值为100，则根据表2-2各种区域因素的对比分析，经综合判定打分，交易实例B所属地区为88，交易实例C所属地区为108，交易实例D所属地区为100。

⑥进行个别因素修正。

A.经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充分利用，另外环境条件也比较好，故判定比各交易实例土地价格高2%。

B.土地使用年限因素的修正。

交易实例B、D与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。

交易实例A 、C 均需作使用年限因素的调整，其调整系数测算如下（假定折现率为8%）：35308%111[]8%11-[1）（）（年限修正系数+-÷+==（1-0.0994）÷(1-0.0676) =0.9006÷0.9324 =0.9659⑦计算待估土地的初步价格。

交易实例A 修正后的单价为：交易实例B 修正后的单价为：交易实例C 修正后的单价为：交易实例D 修正后的单价为：⑧采用简单算术平均法求取评估结果。

•[案例分析1]甲企业进行评估，有关资料如下：•①账面债券投资50 000元，是另一企业发行三年期一次性还本付息债券，年利率15%，单利记息，评估时点距到期日两年，当时国库券利率为12%。

经评估人员分析调查，发行企业经营业绩较好，两年后有还本付息的能力，风险不大，故取2%风险报酬率，以国库券利率作为无风险报酬率，折现率为14%•②甲企业拥有A企业非上市普通股10 000股，每股面值1元。

在持股期间，每年红利一直很稳定，收益率保持在20%左右，经评估人员了解分析，股票发行企业经营比较稳定，管理人员素质及能力较强，今后收益预测中，保持16%的红利收益是有把握的。

对折现率的确定，评估人员根据发行企业行业特点及宏观经济情况，确定无风险利率为8%(国库券利率)，风险利率为4%，则折现率为12%。

•③甲企业拥有B厂100万股累积性、非分享性优先股，每股面值100元，股息率为年息17%，评估时，国库券利率为10%，评估人员在B厂进行调查过程中，了解到B厂的资本构成不尽合理，负债率较高，可能会对优先股股息的分配产生消极影响。

因此，评估人员对甲企业拥有的B厂的优先股票的风险报酬率定为5%，加上无风险报酬率10%，该优先股的折现率(资本化率)为15%。

•④甲企业两年前曾与C企业进行联营，协议约定联营期10年，按投资比例分配利润。

甲企业投入现金10万元，厂房建筑物作价20万元，总计30万元，甲占C企业总资本的30%。

期满时返还厂房投资，房屋年折旧率为5%，残值率5%。

评估前两年利润分配情况是：第一年净利润15万元，该企业分得4.5万元；第二年实现净利润20万元，甲企业分得6万元。

目前C企业生产已经稳定，今后每年收益率20%是能保证的，期满厂房折余价值10.5万元，尚有8年经营期。

经调查分析，折现率定为10%。

•要求：计算甲企业的评估值。

•解:(1)债券到期值=50 000×(1+3×15%)=72 500(元)•债券评估值=72 500×(1+14%)-2=72 500×0.7695=55.789(元)•(2)非上市普通股评估值=16%×10 000÷12%=13 333(元)•(3)优先股评估值=100×100×17%÷(10%+5%)=11 333(万元)•(4)对C企业投资评估值=300 000×20%×5.3349+105 000×0.4665=369 076.5(元) •(5)甲企业评估总值=55 789+13 333+113 330 000+369 076.5=113768198.5(元)•[案例分析2]甲企业许可乙企业使用其生产可视对讲电话的专利技术，已知条件如下：甲企业与乙企业共同享用可视对讲电话专利，甲乙企业设计能力分别为150万部和50万部：该专利为甲企业外购，账面价值100万元，已使用4年，尚可使用6年，假设前4年技术类资产累计价格上涨率为15%；该专利对外许可使用对甲企业生产经营有较大影响，由于失去垄断地位，市场竞争会加剧，预计在以后6年，甲企业减少收益按折现值计算为50万元，增加研发费用以提高技术含量、保住市场份额的追加成本按现值计算为20万元。

案例六：国产机器设备评估案例B厂因资产重组，拟将锻压车间的一台设备转让，现委托某评估机构对该设备的价值进行评估，评估基准日为2002年8月31日。

评估人员根据掌握的资料，经调查分析后，决定采用成本法评估。

设备名称：双盘摩擦压力机规格型号：J53－300制造厂家：A机械厂启用日期：1997年8月账面原值：180,000元账面净值：100,000元案例分析过程:一、概况1、用途及特点该设备是普通多用途锻压设备，用于B厂（被评估设备所属厂家）锻压车间手术器械成型模锻、挤压、精压、切边、弯曲、校正等作业。

该设备结构紧凑、动力大、刚性强、精度高、万能性强、采用液压操纵装置，可进行单次打击和连续自动打击。

2、结构及主要技术参数（1）结构主要包括：机架、滑块、飞轮与主轴（其上安装两个大摩擦轮）四个部分；液压操纵、刹紧、退料及缓冲四个装置；还有电器设备（主机电和油泵电机）。

（2）主要技术参数公称压力：3,000KN打击能量：2,000KJ最大行程：400mm最小封闭高度：不得小于300mm液压系统工作油压：2～3Mpa二、估算重置价值1、估算购置价格经向原制造厂家——A机械厂询价得知，相同规格型号的J53—300型双盘摩擦压力机报价（2002年8月31日，即评估基准日）为人民币188,000元。

2、估算重置价值（1）购置价格＝188,000元（2）运杂费＝购置价格×运杂费率＝188,000×5%＝9,400元（3）基础费＝购置价格×基础费率＝188,000×5%＝9,400元（4）安装调试费：根据生产厂家承诺该项费用免收；（5）资金成本：因该机可在不到一个月时间内完成安装调试工作，故资金成本不计；重置价值＝购置价格＋运杂费＋基础费＋安装调试费＋资金成本＝188,000+9,400+9,400+0+0＝206,800元三、确定综合成新率1、确定经七项调整因素修正使用年限法的成新率（1）根据《全国资产评估价格信息》1999年第一期刊出的《机器设备参考寿命年限专栏》，取锻压设备规定使用（经济）年限为17年；（2）确定已使用（实际）年限为5年（启用日期1997年8月－评估基准日2002年8月）；（3）确定七项调整因素综合修正系数a=0.99①制造质量a1—1.10（A机械厂制造，质量优良）；②利用程度a2—1.00（2班/日作业，利用程度正常）；③维护保养a3—1.00（正常）；④修理改造a4—1.00（无修理改造）；⑤故障情况a5—1.00（无故障）；⑥运行状态a6—1.00（正常）；⑦工作环境a7—0.90（高温、灰尘、振动）；（4）确定已使用（经济）年限5.05（5÷0.99）年；（5）确定尚可使用（经济）年限为11.95(17－5.05)年；（6）确定经七项调整因素修正使用年限法的实际成新率实际成新率＝尚可使用（经济）年限/规定使用（经济）年限×100%＝11.95/17×100%＝70%（取整）2、确定现场勘查综合技术鉴定成新率经现场观测技术鉴定，其成新率为75%(过程略)3、确定综合成新率综合成新率＝七项调整因素系数修正使用年限法成新率×40%＋现场勘查技术鉴定成新率×60%＝70%×40%＋75%×60%＝73%四、确定评估价值评估价值＝重置价值×综合成新率＝206800×73%＝150964元四、说明：1、该案例在估算购置价格时采用了市场询价法。

作业题3一、资产评估的基本方法1．被评估机组为5年前购置，账面价值20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产了，已经被新型机组所取代。

经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8，被评估机组尚可使用8年，预计每年超额运营成本为1万元。

假定其他费用可以忽略不计。

要求：试根据所给条件（1）估测该机组的现时全新价格；（2）估算该机组的成新率；（3）估算该机组的评估值。

2．现有一台与评估资产X设备生产能力相同的新设备Y，使用Y设备比X设备每年可节约材料、能源消耗和劳动力等约60万元。

X设备的尚可使用年限为6年，假定年折现率为10%，该企业的所得税税率为40%，求X设备的超额运营成本。

二、机器设备评估1．机器设备1台，3年前购置，据了解，该设备尚无替代产品。

该设备的账面原值为10万元，其中买价为8万元，运输费为0.4万元，安装费用（包括材料）为1万元，调试费用为0.6万元。

经调查，该设备的现行价格为9.5万元，运输费、安装费、调试费分别比3年前上涨了40％、30％、20％。

求该设备的重置成本。

（保留两位小数）2．1995年1月评估设备一台，该设备于1991年12月购建，账面原值为20万元，1993年进行一次技术改造，改造费用（包括增加设备）为2万元。

若定基物价指数1991年1.05，1993年为1.20，1995年为1.32，求该设备的重置成本。

3．被评估设备购建于1985年，帐面价值30000元，1990年和1993年进行两次技术改造，主要是添置了一些自动控制装置，当年投资分别为3000元和2000元，1995年该设备进行评估，假设从1985年至1995年每年价格上升率为10%，该设备的尚可使用年限为8年，试根据所给条件估测被评估设备的成新率。

三、房地产评估1．待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费用1.5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率9%，两年期贷款利率为10%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，利润率为10%，土地所有权收益为土地成本的10%，试估算该地产的市场价值。

资产评估 案例分析——房地产评估(一)估价对象概况此次委托评估的是位于上海市××开辟区内的工业用房地产。

1、估价对象的登记和权属状况根据委托方提供的[沪房地×字(2002)第×××号]房地产权证 及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下：班级： 姓名： 学号：房地产评估案例评估对象为××有限公司位于上海市××开辟区××路××号工业用途房地产(土地为出让)。

该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保， 委托××评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估， 评估基准日为 2003 年 2 月 21 日。

该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估。

一、基本情况权利人：××有限公司座落：××路××号土地权属性质：国有出让土地用途：工业地号： (略)土地使用期限： 1996-04-05 至 2046-04-04 止土地总面积： 29,032m2建造面积： 6,791m2房屋类型：工厂建造结构：钢混未发现估价对象有抵押或者其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。

2、估价对象四至情况估价对象位于上海市××开辟区××路××号，土地等级属上海市基准地价十级地段。

距奉浦大桥 30 公里，距虹桥机场 52 公里，距上海火车站 45 公里，距浦东国际机场 30 公里。

估价对象四至:东为待租土地，西为××路，北为××路，南为×××有限公司。

3、估价对象土地利用状况估价对象土地上已建设总建造面积为 6,791 平方米的厂房，估价对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。

资产评估典型例题第一章一，单项题1. 资产评估是通过资产某一（）价值的估算，从而确定其价值的经济活动；A. 时间B. 时期C. 时区D. 时段E. 时点2. 同一资产，其评估的目的不同，评估结果应当( )A. 相同B. 不相同C. 基本一样D. 不能确定3. （）直接打算和制约资产评估价值类型和方法的挑选；A. 资产评估的主体B. 资产评估的客体C. 评估的特定目的D. 评估程序4. 清算价格的评估适用于（）A. 公开市场假设B. 企业主体假设C. 清算（清偿）假设D. 连续使用假设5. 以下原就中，属于资产评估经济原就的是（）A. 预算原就B. 专业性原就C. 科学性原就D. 客观性原就E. 预期原就6. 不行确指的资产评估是指（）A. 没有物质外形的资产B. 不能独立于有形而单独存在的资产C. 有形资产之外的资产D. 具有获利才能的资产7.( ) 是不行确指的资产；A. 机器设备B. 商标C. 土地使用权D. 商誉二，多项题8. 以下各项属于资产评估要素的有（）A. 评估主体B. 特定目的C. 经济业务活动D. 价值类型E. 评估方法9. 资产评估的工作原就有（）A. 预期性原就B. 独立性原就C. 专业性原就D. 科学性原就E. 客观性原就10. 资产评估的经济原就有（）A. 科学性原就B. 奉献原就C. 替代原就D. 预期原就E. 成本效益原就11. 适用于资产评估的假设有（）A. 一贯性原就B. 清算假设C. 连续使用假设D. 预期性假设E. 公开市场假设12. 资产评估中的资产分类正确选项（）A. 有形资产和无形资产B. 单项资产和整体资产C. 短期资产和长期资产D. 可确指和不行确指资产E. 有形资产和单项资产13. 对于市场价值的懂得，应着重从以下几方面把握（）A. 公开和公正的市场条件B. 当事人是理性的C. 当事人是非理性的D. 市场价值是价值估量数额E. 非公开市场条件例：某资产估量纯收益为：前三年分别是5，4，6 万元，本金化率和折现率率均为10%，采纳年等值收益额资本化方法运算评估值（）A. 49.5 万元B.49.7 万元C.49.8 万元D.50 万元例：被评估债券为非上市企业债券， 3 年期，年利率为17%，按年付息，到期仍本，共2000 张，面值100 元；评估时债券已购入满一年，第一年利息已收账，当时一年期的国库券利率8%，一年期银行储蓄利率7.6%，经过分析确定债券发行企业的风险酬劳率为2%，就被估企业债券评估值是多少？其次章1. 当资产的运转负荷不足时，资产实际已使用率限要短，就该资产的资产利用率（）A. 大于 1B. 小于 1C. 等于 1D. 不确定2. 政府实施新的经济政策或发布新的法规限制了某些资产的使用，造成资产价值降低，这是一种（）A. 实体性贬值B. 功能性贬值C. 经济性贬值D. 非评估考虑因素3. 采纳市场法评估资产价值时，评估值的评定应参照相同或相像资产的（）A. 市场价格B. 重置成本C. 收益现值D. 清算价格4. 以下资产评估方法哪一种更好（）A. 收益法B. 成本法C. 市场法D. 不肯定5. 一般来说，收益法中的折现率包括哪些内容（）A. 银行利率B. 无风险收益率和超额收益率C. 正常收益率和超额收益率D. 无风险收益率，风险酬劳率和通货膨胀率6. 运算资产的重置成本时，按现行技术条件的设计，工艺，材料，标准，价格和费用水平进行核算，这样求得的成本称为（）A. 更新重置成本B. 复原重置成本C. 完全重置成本D. 实际重置成本7. 收益法中所用的收益额是指（）A. 评估基准日收益B. 现实收益C. 当年收益D. 将来预期收益8. 假定资产的价值和年产量之间存在线性关系，新机器设备的价值是10 万元，年产量是1000 件，现知被评估资产量是800 件，其重置成本是（）A.8 万元B.10 万元C. 8 —10 万元D. 无法确定9. 在挑选重置成本时，在同时可得复原重置成本和更新重置成本的情形下，应当挑选（）A. 复原重置成本B. 更新重置成本C. 两者皆可D. 视情形而定10. 一项资产2021 年购建，账面原价100 万元，账面净值20 万元，2021 年进行评估，已知2021 年和2021 年的物价指数分别是120%和180%，由此确定该项资产的重置完成价值是（）A.150 年B.80 万元C.180 万元D.100 万元11. 某项资产在评估时，名义已使用年限为10 年，依据该资产的技术指标每天应工作8 小时，实际每天只工作7.2 工作，由此可以估量该资产实际已使用（）A.10 年B.9 年C.11 年D.8 年12. 某项资产假定可以无限期使用，年收益额是10 万元，行业的平均折现率8%，就其评估价值（）A.100 万元B.125 万元C.80 万元D.120 万元二，多项挑选题1. 估算重置成本的方法有（）A. 重置核算法B. 物价指数法C. 功能价值法D. 收益现值法E. 规模经济效益指数法2. 成新率的估算方法有（）A. 观看法B. 使用年限法C. 功能价值法D. 修复费用法E. 物价指数法3. 挑选评估方法时，主要应考虑的因素有（）A. 资产评估的价值类型B. 评估对象的特点C. 评估原就D. 所能搜集到数据及信息资料E. 评估程序4. 收益法中的收益额的界定应留意（）A. 收益额指的是被评估资产将来收益额C. 收益额必需是被评估资产直接产生的B.D.收益额必需是税后利润收益额必需是净现金流量E. 收益额必需和折现率口径一样5. 以下项目中可作为收益额的是（）A. 税前利润B. 净利润C. 现金流量D. 利润总额E. 税后利润三，运算题1. 某企业进行股份制改组，依据过去经营情形和将来市场情形，猜测其将来 5 年收益额分别是13 万元，14 万元，11 万元，12 万元和15 万元，依据银行利率及经营风险情形确定其折现率和资本比率分别是10%和11%，试采纳年金资本化法确定其评判价值2. 对某整体资产进行评估，猜测其将来 5 年收益额分别是58 万元，62.4 万元，65.3 万元，67.2 万元，69.7 万元；经调查讨论，前期各年折现率是10%，从第六年起本金化率（资本化率）是15%，永续年金收益70 万元；要求：运算该整体资产评估价值；3. 某企业将其某项资产与国外企业合资，要求对该资产进行评估；详细资料如下：该资产账面原值270 万元，净值108 万元，这就年限30 年，已提折旧20 年；经调查确定：按现在的市场价格和工资水平，新建造相同的资产全部费用支出480 万元；经查询原始记录和企业记录，该资产截至评估基准日的法定利用时间57600 小时，实际累计利用实际50400 小时；经专业人员勘察估算，该资产仍能使用8 年；又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，修理费用高，与现在同类标准资产比较，每年多支出营运成本3 万元（企业所得税率33%，折现率10%）要求：依据以上资料，采纳成本法对该资产进行评估；1）运算资产利用率：第三章一，单项题1. 机器设备属于以下哪些资产（）A. 流淌资产B. 无形资产C. 不动产类资产D. 动产类资产2. 机器设备按国家固定资产分类标准分类，不包括（）A. 通用设备B. 专用设备C. 单台设备D. 电气设备3. 已知某机器设备的贬值率20%，该设备已使用年限 4 年，其尚可使用年限（）A.20 年B.25 年C.16 年D.28 年4. 以下运算重置成本的方法中，运算结果必定属于复原重置成本的是（）A. 重置核算法B. 功能价值法C. 物价指数法D. 规模经济效益指数法5. 设备成就率是指（）A. 设备实体性贬值率与 1 的差异B. 设备实体性贬值率的倒数C. 设备综合性陈旧贬值率的倒数D. 设备现时价格与重置成本的比率6. 进行机器设备评估时，一般采纳（）A. 收益法和成本法B. 收益法和市场法C. 市场法与成本法D. 任何一种方法均可7. 机器设备作为主要劳动手段，属于会计学中所称的（）A. 固定资产B. 流淌资产C. 不动产D. 无形资产8. 评估某企业 4 年前购建的家用电器生产线，其年产量15 万台，目前市场上同类新型生产线价格200 万元，其设计生产才能 20 万台，规模经济效益指数 0.8 ，该生产线的重置成本是（ ） A.158.88 万元 B.160.21 万元 C.1729. 技术进步可能会引起设备（ ） 万元 D.174万元A. 实体性贬值B.经济性贬值C.功能性贬值 D. 无形贬值10. 某专用生产线，原设计生产才能 18000 台/ 年，该生产线至今已使用 6 年，尚可使用 4 年；目前由于新生产线的显现，对老生产线需求削减造成开工不足，每年只需12000 台的生产才能，依据行业统计，其规模效益指数0.5 ；设备的经济性贬值率是（ ）A.18%B.20%C.22%D.24%11. 被评估设备购建于 2000 年，账面价值 40000 元， 2005 年和 2021 年进行两次技术改造，主要是添加一些自动化掌握装置，当年投资分别是4000 元和 3000 元， 2021 年对设备进行评估，假设从2000 年到 2021 年每年的价格上升率 10%，该设备尚可使用 8 年； 1）评估该设备的现行成本，也称更新成本是（ ）A.108000 元B.112830 元C.100420 元D.114070 元2) 评估时，该设备的加权平均更新成本是（ ）A.1079460 元B.980000 元C.1004150元 D.984840 元3) 评估时，该设备的加权投资年限是（） A.10.5 年 B.9.5年 C.8年 D.8.5年4）评估时，该设备的成新率是（ ） A.45.7% B.47.2% C.52.5% D.43.2%12. 设备的加权投资年限是（ ）A. 设备已使用年限×更新成本B. 设备更新成本会计C. 设备加权更新成本会计D.设备加权更新成本会计÷现行重置成本会计13. 一台数控折边机，重置成本160 万元，已使用 5 年其经济使用寿命 25 年，现该机器数控系统已损坏，估量修复费用约 2 万美元（折人民币 16.5 万元）其他部分工作正常，该设备的实体性贬值率是（ ）A.28.25%B.26.91%C.27.25%D.25.91% 14. 某被评估生产线生产才能10000 吨，评估时受政策影响生产不景气，假如不降低销售产品，企业必需减产至7000 吨，或每吨降价 100 元以保持设备设计生产才能发挥；政策调整期估量连续 3 年，生产线指数 0.6 ，投资酬劳率 10%，所得税率 33% 1) 设备的经济性贬值率是（）A.18%B.17%C.19%D.20%2）该设备的经济性贬值额是（ ）A.2486900 元B.1666223元 C.3790800元 D.1566223元15. 某企业进口设备一台， 此设备的离岸价 20 万美元， 运费及保险费合计 1 万美元， 该企业的进口关税率是10%，增值税税率 17%，消费税率 10%，取外汇比例为 1： 8； 1）该进口设备的关税完税价格是 ( ) A.160 万元人民币B.168万元人民币2) 该进口设备应缴纳的消费税是（ ） A.20.53 万元人民币 B.19.63 万元人民币 3）该进口设备应缴纳的增值税是（ ）A.32.91 万元人民币B.34.56万元人民币 16. 某被评估设备，其正常运行需要 6 名操作人员，目前同类型的新式设备所需的操作人员 3 名；假设被评估设备与参照物在运营成本的其他支出方面大致相同， 操作人员的年平均工资福利 10000 元， 被评估设备尚可使用5 年，所得税率 33%，适用折现率 10%1） 被评估设备的年超额运营成本额（ ）A.20000 元B.30000 元C.40000 元D.50000 元C.152万元人民币D.180万元人民币C.20.67万元人民币D.18.63万元人民币C.34.91 万元人民币D.35.68 万元人民币2）被评估设备的功能性贬值额是（）A.75206 元B.75771 元C.76195 元D.77298 元3）被评估设备年超额运营成本净额是（）A.20300 元B.20210 元C.20400 元D.20210 元二，多项挑选题1. 进口设备从属费用确定正确选项（）A. 汽运费=货价×汽运费率B. 关税=到岸价（CIF）×关税税率C. 消费税=（关税完税价+关税）×消费税率÷(1- 消费税率)D. 国外运输保险费=（货价+关税）×保险费率E. 外资手续费=到岸价×外资手续费率2. 进口设备重置成本进口从属费用包括（）A. 汽运费B. 进口关税C. 增值税D. 银行财务费用E. 外贸手续费3. 设备实体性贬值的估算通常采纳的方法有（）A. 使用年限法B. 修复费用法C. 观测分析法D. 功能价值法E. 统计分析法4. 机器设备的贬值可分为（）A. 实体性贬值B. 功能性贬值C. 货币性贬值D. 风险性贬值E. 经济性贬值5. 设备的功能性贬值通常的表现是（）A. 超额重置成本B. 超额投资成本C. 超额运营成本D. 超额更新成本E. 超额累进成本6. 通常采纳的估算机器设备重置成本的方法有（）A. 使用年限法B. 重置核算法C. 预决算调整法D. 物价指数法E. 规模经济效益指数法三，运算题1. 某企业从美国进口一台设备，离岸价格30 万美元，国外运杂费 1 万美元，途中保险费 1.5 万美元，关税税率20%，该设备在企业已使用 3 年，尚可使用7 年，假定外汇汇率 1 美元=8 元人民币；进口过程中，银行及外资手续费 2 万元人民币，国内运杂费 4 万人民币，安装调试费 5 万元人民币；要求：运算该设备评估价值？第四章一，单项题 A. B. C. D.1. 土地的经济地理位置具有（）A. 不行位移性B. 可垄断性C. 可变性D. 多样性2. 目前我国城市地产市场按土地使用权流转方式，可划分为（）A. 生地与熟地B. 国家全部土地和集体全部土地C. 无偿划拨和有偿出让D. 一级市场和二级市场3. 一块土地的底层建筑面积与全部土地面积的百分比，叫做（）A. 建筑高度B. 容积率C. 建筑密度D. 建筑环境4. 地块建筑面积与地块总面积的比率，称为（）A. 建筑密度B. 容积率C. 建筑高度D. 建筑掩盖率5. 某砖木结构 3 层建筑物，评估人员对它现场打分，结构部分得75 分，装修部分得70 分，设备部分得85 分，该类资产的G=0.70 ，S=0.20 ，B=0.10 就该建筑物的成新率为（）A. 75%B.80%C.85%D.90%6. 某工业用地最高出让年限为50 年，实际利用年限为20 年，仍原利率为18%，在适用基准地价系数修正法评估时，年限修正系数为( )A. 0.861B. 0.9637C.0.751D.0.8727. 在运用成本法评估土地使用权时，土地取得费利息的运算期（）A. 整个开发期B. 开发期的一半C. 开发期的1/3D. 出售期8. 在采纳假设开发法评估土地使用权价格时，假设总建筑费用为100 万元，第一年投入60%，其次年投入40%，年折现率为10%，就总建筑费（）A.921473B. 918823C.907523D.9341569. 评估土地使用权价值时，一般以（）为基础；A. 正确利用方式B. 现有利用方式C. 估量利用方式D. 合同商定方式10. 土地使用权出让合同商定的使用年限届满，土地使用者需要连续使用土地的，应当最迟于届满前（）申请继期；A. 半年B. 3 个月C. 一年D.18 个月2 211. 现开发某一土地，预期用途为商品住房，面积共10000m 估量两年后完工，售价2500 元/ m, 年折现率为10%，就楼价( )A.20660000 元B.20657258 元C. 19785217 元D.21546248 元12. 某交易实例土地价格为1800 元/m2, 待估土地达到与交易实例同等环境条件估量需要8 年，折现率定为9%，就待估土地的价格（）A.901.21 元B. 903.42 元C. 902.22 元D.900 元13. 在土地的使用权出让期限到期后，土地的试用权及其地上建筑物，其他附着物全部权由国家（）A. 无偿取得B. 有偿取得C. 支付肯定费用D. 部分有偿14. 待估建筑物账面原值200 万元，竣工于2000 年底，从2000 年到2005 年价格指数每年增长幅度分别为 4.8%，6.9%，11.7%，17%，30.5%，就2005 年底该建筑物的重置成本最有可能是（）A. 209.6 万元B.382 万元C.296 万元D.380 万元2 215. 特估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300m, 建筑面积200 m, 月租金3000 元，土地仍原利率7%，建筑物仍原利率为8%，评估时建筑物的剩余使用年限为25 年，取得租金收入的年总成本为7600 元，评估人员另用市2场法求得土地使用权价格1000 元/ m ，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是（）A.61667 元B. 92500 元C.789950 元D.58041 元16. 待估建筑物账面原值100 万元，竣工于2000 年，假定2000 年的物价指数为100%，从2000 年到2003 年的价格增长幅度每年为15%，就2003 年底该建筑物的重置成本（）A. 115 万元B.152.09 万元C.132.25 万元D.174.9 万元二，多项挑选题1. 一级市场的价格范畴包括（），其价格由政府打算；A. 基准地价B. 标准地价C. 土地使用权出让底价D. 转让价格E. 出租价格2. 判定以下关于一级市场，二级市场的描述，正确选项（）A. 一级市场也称政府批租市场B. 一级市场是政府垄断市场C. 二级市场是政府垄断市场D. 二级市场是竞争性市场E. 土地使用权出让底价属二级市场的价格范畴3. 影响地价的社会因素主要包括（）A. 政治安定状况B. 社会治安程度C. 税收政策D. 房地产投机E. 交通管制4. 影响地价的一般因素有( )A. 行政因素B. 区域因素C. 自然因素D. 经济因素E. 人口因素5. 影响地价的个别因素主要有（）A. 位置因素B. 地势地质因素C. 面积因素D. 地块外形因素E. 土地利用因素6. 土地权属按不同的角度，可以分为（）A. 土地全部权B. 土地使用权C. 划拨土地D. 出让土地E. 买卖土地7. 土地使用权评估的原就有（）2A. 最有效使用原就B. 替代原就C. 变动原就D. 奉献原就E. 供需原就8. 仍原利率为以下哪几项之和( ) A. 银行利率 B. 安全利率C. 风险利率D. 国库券利率E.债券利率 9. 测算建筑物重置成本的常用方法有（）A. 预算调整法B. 重编预算法C.价格指数调整法D. 询价法E. 假设开发法 10. 建筑物评估原就有（）A. 替代原就B. 最有效使用原就C. 供需原就D. 房地合一原就E. 奉献原就11. 土地使用权出让年限最高为 40 年的土地有（ ）A. 居住用地B.商业用地C. 工业用地D.旅行用地 E.消遣用地12. 房地产的特点有（ ） A. 位置固定性B.耐用性 C. 影响因素多样性 D. 投资大量性E.保值增值性13. 房地产在国外一般称之为不动产，它是（ ）的结合；A. 实物B. 权益C.区位D.距离 E. 空间三，运算题1. 某土地使用权剩余年限 35 年， 估量将来前 6 年客观收益分别为 45 万元， 50 万元， 53 万元， 56 万元， 60 万元，64 万元；从第 7 年开头到第 35 年为止，该土地的预期年纯收益为70 万元，如仍原利率为 12%，求该待估宗地的价格；2. 某商业用房由于受四周环境的影响，其闲暇增加收益削减，今年实际收益只有 15.5 万元，而以往平均收益都为 20 万元左右；估量这种收益缺失将连续5 年，并且缺失额每年以10%的速度增长，假设企业的资本收益率为12%，依据上述资料运算该建筑物的经济性贬值；3. 某公司于 2000 年 11 月以有偿方式取得 A 地块 50 年使用权，并于 2001 年 11 月在此地块上建成建筑物B ，当22时造价为 1200 元 m ，其经济耐用年限为 50 年；目前该类建筑重置价格为 1500 元 m ，残值率为 10%，A 地块面积450 m 2，建筑面积为 400 m 2，目前该建筑全部出租，每月实收租金 10000 元；据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月 30 元/ m ，土地及房屋仍原利率分别为 5%和 6%，每年需支付的土地使用税及房产税为 20 元/ 建筑平方米，需支付的年治理费用为同类建筑物年租金的 4%，年修理费为重置价的2%，年保险费为重置价的0.2% ；要求：依据以上资料运算A 地块在 2004 年 11 月的土地使用权价格（不计房屋现值利息）4. 某宗地为一块待开发建设但已作“四通一年”的空地，土地面积为 3600 m 2，答应用途为商业住宅混合，答应容积率为6，掩盖率为 50%，土地使用权年限为 50 年，现拟用假设开发法评估宗地在2003 年 10 月 1 日的土地使用权价格；评估过程如下：1） 评估人员认为该待估宗地额正确用途为商业，居住混合，按答应容积率6，建筑密度 50%设计，建筑物 12 层，其中 1-2 层为商业服务用房， 3-12 层为住房用房；2） 估量从土地使用权出让到施工终止，需要2 年的时间，第一年投入 75%的总建筑费，其次年投入25%的总建筑费；2 23） 总建筑费估量 2500 万元，专业费用是总建筑费的 6%；4） 年利息率为 8%，房地产平均利润率 15%； 5） 各种税费综合为售楼价的5%(包括租售费用 ) ；6) 建筑物到 2005 年 10 月 1 日建筑完成后，即可全部售出，估量商业服务用房售价为 5000 元/ m 2，住宅用房为2000 元/ m ；7）折现率 10% 要求：运算土地使用权价格；5. 一座房屋估量在今后5 年每年各收益净租金为100 万元， 100 万元， 110 万元， 120 万元和 130 万元，从第 6年起，租金为 168 万元，资本化率为 10%；要求：试评估该房屋的价格；6. 某房屋每年的租金收入 20 万元，每项费用累计 5 万元，估量尚可使用 20 年，假设该房屋的仍原利率 12%；要求：评估该房屋的现值；7. 某企业拟将一宗地出租，现聘请某资产评估机构对其价格进行评估，评估过程如下： 1）考虑到评估目的，打算用收益法对该土地使用权进行评估；该宗土地剩余使用年限为 50 年，猜测前 10 年每年的客观收益为人民币 10 万元，此后由于社会经济情形的影响，将以年 2%的比例递增； 2）通过对同一风险水平的投资项目的测算，风险调整利率为 4%，安全利率采纳一年期国库债券利率6%，就仍原利率定为 10%；要求：对该宗地的土地使用权进行评估；8. 某房地产为一幢 5 层砖混结构住宅，土地面积 500 m ，房屋建筑面积 1200 m ，其他相关资料如下： （ 1）土地仍原利率 9%，建筑物仍原利率 10%；(2) 该房地产目前正处于正确使用状态，尚可使用 40 年；（ 3）该房屋供出租用，月租金 36000 元；（ 4）经统计，该房屋的闲暇率为 10%；（ 5）年常常费用支出：房地产税 5000 元，治理费用 20000 元，修缮费为建筑物现时价格的2%，保险费 3600 元；（6）依据成本靠近法运算出的土地单价为39002元/ m ，2要求：依据以上资料，用建筑物残余估价法评估该住宅建筑物价格；另知：建筑物现时价1000 元/ m ，2第五章一，单项挑选题1. 以下资产属于收益性无形资产的是（）A. 商标权B. 专利权C. 注册商标D. 专有技术2. 以下无形资产中属于不行确指无形资产的是（）A. 商誉B. 商标权C. 专利权D. 非专有技术3. 以下公式中可以成立的是（）A. 销售收入分成率=销售利润分成率/ 销售利润率B. 销售收入分成率= 销售利润分成率×销售利润率C. 销售利润分成率=销售收入分成率×销售利润率D. 销售收入分成率=1- 销售利润分成率4. 某项创造专利，其保持期20 年，但是由于其无形损耗较大，拥有这项专利实际可以猎取超额收益的期限为16年，就我们应以（）作为评估该项专利时所应考虑的期限；A.20 年B.16 年C.18 年D.4 年5. 采纳收益法评估无形资产时采纳的折现率应包括（）A. 资金利润率，行业平均利润率B. 超额收益率，通货膨胀率C. 无风险利率，风险酬劳率和通货膨胀率D. 银行贴现率6. 企业存在不行确指的无形资产分别按单项评估加总法和整体评估方法所得到的评估结果会有一个差额，这个差额通常被称作（）A. 商标B. 专利权C. 专营权D. 商誉7. 无形资产可以分为法定无形资产和收益性无形资产，这种分类是按（）标准进行的；A. 不辨识程序B. 取得渠道C. 有无法律爱护D. 内容构成8. 某企业的预期年收益额为16 万元，该企业的各项资产的重估价值之和为60 万元，企业所在行业的平均收益率为20%，以此作为适用资本化率运算出的商誉价值为（）A.10 万元B.20 万元C.30 万元D.40 万元9. 某企业整体评估的资产价值为A.100 万元B. 20 万元100C.-20万元，该企业各单项资产的重估值之和为万元 D.0120 万元，就该企业商誉为（）10. 某企业的预期年收益额为32 万元，该企业各单项资产的重估价值之和为120 万元，企业所在行业的平均收益率为20%，以此作为资本化率运算出的商誉价值为（）A. 40 万元B. 80 万元C. 100 万元D.160 万元11. 商标权是（）的先后为审批依据A. 申请注册时间B. 使用时间C. 转让时间D. 评估时间12. 商标权和专利权都属于学问产权中的（）A. 工业产权B. 农业产权C. 商业产权D. 服务产权13. 某无形资产于两年前由外国引进，其账面价格为100 万元，已使用 2 年，两年通货膨胀率累计为10%，该项无形资产的设计生产才能为1000 万件；另外一企业购得该项无形资产400 万件的设计才能；估量该项无形资产转出对该企业的生产经营重大影响，由于市场竞争猛烈，产品价格下跌，在今后数年中削减的收入按50 万元折现值运算，增加开发费用，保住市场的追加成本的现值为20 万元；该项无形资产尚可使用8 年；该项无形资产重置成本净值为（）A. 80 万元B. 88 万元C.121 万元D.96.8 万元14. 该项无形资产的转让成本分摊率为（）A.40%B.60%C.100%D.015. 该项无形资产的机会成本为（）A.50 万元B.20 万元C.30 万元D.70 万元16. 该项无资产的转让的最低收费额为（）A. 105.2 万元B.98.4 万元C.118.4 万元D.90 万元17. 以下无形资产中（）没有全部权与使用权的转让；A. 商标B. 商誉C. 专利权D. 非专有技术18. 银行存款利率 5.67%，贷款利率7.67%，企业所处行业的风险酬劳率6%，就企业拟采纳的折现率最接近以下中的（）A. 5.67%B.7.67%C.11.67%D.13.67%第六章一，单项挑选题1. 在进行流淌资产的评估过程中，评估人员无需考虑流淌资产的（）A. 实体性贬值B. 功能性贬值C. 经济性贬值D. 其他2. 对外币存款折算成人民币时，一般按以下牌价折算（）A. 当月月平均外汇牌价B. 当年年平均外汇牌价C. 评估月外汇牌价D. 评估基准及外汇牌价3. 以下选项中不作为材料评估的有（）A. 库存材料B. 帮助材料C. 包装物D. 在用材料4. 应收账款评估以后，账面上“坏账预备”科目应为（）A. 零B. 原账面价值C. 应收账3%-5%D. 分析确定5. 应收账款，应收票据只适应按（）进行评估A.500 元B.503.25 元C.501.75 元D.550 元6. 某企业有一票据，期限10 个月，票面金额500 元，月利率1%，截至评估基准日离到期日仍有 3 个半月的时间，就应收票据的评判值（）A.500 元B.503.25 元C.501.75 元D.550 元7. 某企业对其应收账款进行评估，评估基准日应收账款72 万元；已知前 5 年应收账款余额为100 万元，坏账发生额为 5 万元，预期应收账款的变现成本为0.6 万元，企业应收账款评估值（）A.36 万元B.70.56 万元C.68.40 万元D.67.80 万元8. 某公司出售产品一批，价款500 万元，商定 6 个月后收款，实行商业承兑汇票结算；该公司 2 月2 日开出汇票，由购货方承兑，汇票8 月2 日到期；现对该公司进行评估的基准日为 4 月2 日，月贴现率6‰；该票据评估值为（A.420 万元）B.500 万元C.472 万元D.488 万元9. 某公司现有某种产成品160 台，实际成本108 元/ 台，该产品的材料费用与工资，其他费用之比是8：2，现材料的综合调整系数为 1.08 ，工资，费用的综合调整系数为 1.04 ，就该产品的评估值（）A.18524 元B.17280 元C.19008 元D.17000 元。

资产评估案例成本法（一）重置核算法例1：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。

评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000 元，安装成本为20000 元，其中原材料6000 元、人工成本13000 元、其他费用1000 元，安装期限较短。

评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。

按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：重置成本= 购买价格+运费+ 安装成本=180000+5000+20000=205000 （元）例2：被评估资产为一台 2 年前购置的机器设备。

据调查，该机器设备目前还没有换代产品。

经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8 万元，运杂费 1.6万元，安装费中直接成本0.4 万元，间接成本为0.2 万元。

根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2 年前上涨20%，运杂费上涨80% ，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。

该设备的重置成本是多少？（1）计算直接成本购买价=8×（1+20% ）=9.6（万元）运杂费=1.6×（1+80% ）=2.88（万元）安装费中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（万元）直接成本＝购买价＋运杂费＋安装费中的直接成本＝9.6+2.88+0.56=13.04 （万元）（2）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2%间接成本＝13.04× 2%＝0.26（万元）（3）计算重置成本重置成本= 直接成本+间接成本=13.04+0.26=13.30（二）物价指数法例题某机床于1994 年购置安装，账面原值为16 万元。

1996 年进行一次改造，改造费用为 4 万元；1998 年又进行一次改造，改造费用为 2 万元。

例1：甲企业与乙企业进行联营，甲企业投入专用设备一台，预计使用年限为15年，已使用年限8年。

以调查，目前同样设备的全新现行市价为120000元，预计净残值为12000元。

则专用设备的现行市价为：▪120000-（120000-12000）×8/15=62400（元）例2：某被评估资产年生产能力为900吨，参照物资产的年生产能力为1200吨，评估时点参照物资产市场价格为100万元，由此确定被评估资产价值为：▪100×900/1200=75（万元）例3：某被评估资产年生产能力为90吨，参照物资产的年生产能力为120吨，评估时点参照物资产的市场价格为10万元，该类资产的规模经济效益指数为0.6。

由此确定被评估资产价值：10×（90/120）0.6。

8.41元。

例4：某商业用房，面积为800平方米，现因企业联营，需要进行评估，评估基本准日为2009年10月31日。

评估人员在房地产交易市场上找到了3被评估资产单价=（5467+5418+5480）/3=5455（元/㎡）被评估资产总价=5455×800=4364000（元）例5：某被评估企业的年净利润为1000万元，评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为18，则该企业的评估值=1000×18=18000（万元）例6：评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代表性的通用设备4台，估算其重置成本之和为30万元，而该4台具有代表性通用设备历史成本之和为20万元，该类通用设备账面历史成本之和为600万元，则：▪调整系数=30/20=1.5▪该类通用设备的重置成本=600×1.5=900（万元）例7：某被评估资产购建于2000年，原价30000元，2005年和2008年两次进行更新改造，当年投资分别为3000元和2000元。

2010年对该资产进行评估，假设从2000年至2010年每年的价值上升率为10%，该资产的尚可使用年限经检测和鉴定为6年。

资产评估学第1讲资产评估总论例题解析资产评估是指对特定资产进行评估，确定其在市场上的价值或者价格。

它是一项重要的金融工作，对于投资、贷款、保险等方面都具有重要的指导意义。

本文将通过例题解析的方式，来介绍资产评估的一般原理和方法。

例题一：某城市一套大型商业综合体的资产评估该商业综合体总建筑面积20万平方米，地理位置位于该城市的中心商业区，周边交通便利，租赁率稳定在90%以上。

根据市场行情及周边商业综合体的租金状况，假设每平方米租金为200元，市场的平均资本化率为7%，则该商业综合体的资产评估价值为多少？解析：根据市场价值评估的基本原则，确定商业综合体的资产评估价值需要考虑其租金收入和资本化率。

首先，计算商业综合体的租金收入：20万平方米 × 200元/平方米 × 90% = 3600万元。

然后，根据资本化率，计算资产评估价值：3600万元 ÷ 7% = 5142.86万元。

因此，该商业综合体的资产评估价值为5142.86万元。

例题二：某公司一批机器设备的资产评估某公司拥有一批机器设备，总数为100台，购置时间平均为5年。

根据相关市场调研，类似机器设备的折旧年限为10年，当前市场价值为每台10万元。

根据资产折旧法则和市场价值，计算该批机器设备的资产评估价值。

解析：根据资产评估的折旧原则，确定机器设备的资产评估价值需要考虑其购置时间和折旧年限。

首先，计算机器设备的折旧率：（5年 ÷ 10年）× 100% = 50%。

然后，根据市场价值和折旧率，计算每台机器设备的资产评估价值：10万元 × (1 - 50%) = 5万元。

最后，计算该批机器设备的总资产评估价值：100台 × 5万元 = 500万元。

因此，该批机器设备的资产评估价值为500万元。

通过以上两个例题的解析，我们可以看出资产评估的原理和方法，在不同的情况下可以采用不同的评估指标和计算方式。

资产评估习题第五章 收益法 [案例1] 在房地产市场中所收集到5个与待估房地产类似的交易实例 纯收益与售价交易实例对以上5个可比实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到资本化率为： r=（％＋％＋％＋％＋％）÷5 =％[案例4] 某房地产公司于2002年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2004年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2％。

目前，该类建筑物重置成本价格为每平方米2500元。

该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。

六、应用举例[案例3] 有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10％，预计未来前5年的纯收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第六年开始收益大约可以稳定在25万元左右，试评估该宗土地的收益价格。

解：P= 1%)101(15 +5432%)101(20%)101(15%)101(18%)101(165%)101%(1025 550%)101(1另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10％，每年需支付的管理费用为年租金的％，维修费为重置成本的％，土地使用税及房地产税为每建筑平方米20元，保险费为重置成本的%，土地资本化率7％，建筑物资本化率8％。

试据以上资料评估该宗地2008年3月的土地使用权价格。

解：（1）选定评估方法该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。

（2）计算总收益总收益应该为客观收益而不是实际收益。

年总收益＝50×12×900×（1—10％）＝486000元 （3）计算总费用总收益应该为客观收益而不是实际收益。

①年管理费＝486000×％＝17010元 ②年维修费＝2500×900×％＝33750元 ③年税金＝20×900＝18000元 ④年保险费＝2500×900×%=4500元 年总费用＝①＋②＋③＋④＝73260元（4）计算房地产纯收益房地产纯收益＝年总收益－年总费用 ＝486000－73260＝412740元 市场法 例 3为评估某宗地H 的地产价格，选取了M 、N 两个参照地块交易实例。

硕士研究生课程考试试卷考试科目资产评估实例与案例分析考试时间学生姓名学号所在院系任课教师一、房地产评估（市场法）——住宅1、概况评估目的：产权转移。

2、比较因素条件说明3、比较因素条件指数4、比较因素修正系数因此，该待估房地产的价值为10642.92元/平方米。

二、房地产评估（成本法）——厂房1、概况评估目的：企业增资扩股整体价值评估（其中的单项资产）。

资产评估基准日：2010年6月30日。

评估对象：某工业厂房，建成于1996年，建筑面积总计6840平方米。

评估方法：房地分估，成本法。

2、重置全价资料（1）基价建筑安装工程造价：1234.32 调整因素： 期日修正：1.38 层高修正：37.2% 结构及屋面修正：-7% 经综合调整后的工程造价：1234.32×期日修正×（1+层高修正+结构及屋面修正） =1234.32×1.38×(1+37.2%-7%)=2217.78元/平方米 （2）前期（专业）费的确定前期（专业）费=经综合调整后的工程造价×5%=2217.78×5%=110.89元/平方米（3）管理费的确定管理费=经综合调整后的工程造价×3%=2217.78×3%=66.53元/平方米（4）资金成本的确定利息=（经综合调整后的工程造价+前期费用+管理费用）×利率×建设期÷2=(2217.78+110.89+66.53)×5.31%×1÷2=63.59元/平方米（5）评估单价的计算评估单价=经综合调整后的工程造价+前期费用+管理费用+资金成本=2217.78+110.89+66.53+63.59=2458.79元/平方米（6）评估原值的计算评估原值=重置单价×建筑面积=2458.79×6840=16818123.60元3、成新率资料理论成新率=尚可使用年限耐用年限=35.550=71%技术成新率=（结构打分×评分修正系数+装修打分×评分修正系数+设备打分×评分修正系数）÷100×100%=90×0.8+88×0.1+90×0.1%=89.80%综合成新率=技术成新率×60%+理论成新率×40%=89.80%×60%+71%×40%=82.28%4、最终评估值评估值=重置成本×综合成新率=16818123.60×82.28%=13837952.10元≈1383.80万元因此，该房地产的评估值为1383.80万元。

资产评估案例分析题1. 被评估企业为一拟准备上市的酒店，评估基准日为2003年12月31日，该酒店2003年的财务状况详见2003年利润表，表中补贴收入30万元为因“非典”原因国家给予的退税收入，营业外支出l5万元为防“非典”发生的专项支出。

评估人员对该公司的情况进行深入调查及对历史数据分析后，对该企业正常经营情况下的有关财务数据做出如下判断：（1）由于非典原因，该企业2003年的实际收入仅达到企业正常经营收入的60%；（2）企业主营业务成本约占主营业务收入的50%，营业费用约占主营业务收入的5%，管理费用约占主营业务收入的5%；（3）财务费用（利息支出）约占主营业务收入的10%，其中长期负债利息占财务费用的80%；（4）主营业务税金及附加占主营业务收入的5.5%；（5）企业所得税税率为33%.2003年利润表项目行本年累计数一、主营业务收入1 1 000 000.00减：主营业务成本3 550 000.00主营业务税金及附加5 55 000.00二、主营业务利润（亏损以“-”号填列 6 395 000.00加：其它业务利润（亏损以“-”号填列）7减：营业费用8 80 000.00管理费用9 100 000.00财务费用10 80 000.00其中：利息支出11 80 000.00三、营业利润（亏损“-”号填列）13 135 000.00加：投资收益（亏损以“-”号填列）14补贴收入15 300 000.00营业外收入16减：营业外支出17 150 000.00四、利润总额（亏损总额以“-”号填列18 285 000.00减：所得税（所得税税率为33%）19 94 050.00五、净利润（净亏损以“-”号填列）22 190 950.00评估人员根据被评估企业的实际情况及未来发展前景，选取了同行业5个上市公司作为参照物并经综合分析、计算和调整得到一组价值比率（倍数）的平均数值，具体数据如下：（1）市盈率为l0；（2）每股市价与每股无负债净利润的比率为7；（3）每股市价与每股主营业务利润的比率为3.8.要求：根据上述资料运用市场法评估该酒店市场价值。