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写字楼租赁运营管理方案1. 引言写字楼租赁运营管理方案是指针对写字楼租赁业务的运营和管理进行规划和管理的方案。
本文将从写字楼租赁市场的现状分析入手，提出一套科学有效的运营管理方案，以满足不同写字楼企业的需求，并获得更好的经济效益。
2. 现状分析目前，写字楼租赁市场竞争激烈，租赁方与出租方之间存在着巨大的信息不对称。
租赁方需要租赁到适合自己公司需求的写字楼，而出租方则需要将空置率降到最低，确保租金收益。
在这种情况下，有效的运营管理方案显得尤为重要。
3. 运营管理方案3.1 市场调研在制定运营管理方案之前，需要进行充分的市场调研，了解写字楼租赁市场的需求和竞争状况。
通过市场调研可以确定目标客户群体、租赁价格水平以及市场推广策略等。
3.2 品牌建设建立和提升写字楼租赁品牌形象是吸引租户的重要条件。
通过建设专业的品牌形象和提供高质量的服务，可以提高写字楼的声誉和吸引力，增加租赁需求，提高租金收益。
3.3 信息共享平台建立一个写字楼租赁信息共享平台，租户可以在平台上查找到符合自己需求的写字楼。
出租方可以在平台上发布写字楼的详细信息，包括空间布局、租金价格、配套设施等，从而提高信息的透明度和租赁的效率。
3.4 客户关系管理租户是写字楼租赁的核心客户群体，建立良好的客户关系是保持长期租赁合作的关键。
通过定期沟通、提供专业的租赁咨询和解决问题，可以增强客户的满意度，提高客户忠诚度。
3.5 设备和设施维护写字楼的设备和设施的维护是确保写字楼正常运营的重要环节。
建立一个科学的设备维修保养计划，定期进行设备检查和维护，保证设备的正常运行，为租户提供良好的工作环境。
3.6 社区建设为了提高租户对写字楼的满意度，可以积极开展社区建设活动。
例如，组织一些专题讲座、交流活动，为租户提供一个相互交流和学习的平台，增进租户之间的合作和交流。
4. 总结写字楼租赁运营管理方案是提高写字楼租赁效益和竞争力的重要手段。
市场调研、品牌建设、信息共享平台、客户关系管理、设备和设施维护，以及社区建设等都是构建一个科学有效的运营管理方案的关键要素。
商业办公楼的商业模式与运营策略随着城市化进程的不断加剧，商业办公楼作为城市中心的核心地段，扮演着企业办公、商务会议、商业活动等多种角色。
商业办公楼的商业模式与运营策略，既关乎楼宇的运营效益，也直接关系到租户的使用体验。
本文将从商业模式和运营策略两方面进行探讨。
一、商业模式商业模式是商业办公楼的核心，它决定了办公楼的盈利方式和持续发展的方向。
目前，商业办公楼的主要商业模式主要有以下几种：1.租金收入模式这是商业办公楼最常见的商业模式。
办公楼通过出租房间、整层或整栋楼来获得租金收入。
该模式的优势在于稳定可靠，但缺点是收入受租金市场波动影响，较难实现快速增长。
2.物业服务模式商业办公楼除了提供办公空间外，还通过提供一系列物业服务来实现盈利。
比如，提供清洁、保安、维修等服务，向租户收取服务费用。
这种模式能够增加附加值，提升租户满意度和忠诚度。
3.特色租户/特色业态模式商业办公楼可以引入一些特色租户或特色业态，比如知名企业、高端餐饮、时尚零售等，通过这些特色租户或业态吸引更多的租户和客流。
这种模式需要有独特的定位和品牌吸引力，能够提升商业办公楼的知名度和影响力。
4.联合办公模式随着共享经济的兴起，联合办公模式逐渐流行起来。
商业办公楼可以将部分空间租给共享办公企业，通过与共享办公企业合作，实现空间的充分利用和更高的收益。
联合办公模式能够提供更灵活、多样化的办公选择，吸引了许多创业者和中小型企业。
二、运营策略商业办公楼的运营策略直接关系到楼宇的吸引力和竞争优势。
以下是一些常见的运营策略：1.提供高品质办公环境商业办公楼应该注重打造高品质的办公环境，包括舒适的办公空间、现代化的设施设备、绿色环保的建筑设计等。
这样能够吸引更多的高端企业和租户入驻，提升整体形象。
2.提供全方位的物业服务商业办公楼应该注重提供全方位的物业服务，包括清洁、维修、设备管理等。
通过提供优质的物业服务，提升租户的满意度和忠诚度，确保租户的良好使用体验。
高端写字楼物业管理方案一、背景介绍随着城市化进程的加快，高端写字楼的建设与发展变得日益重要。
作为商业办公场所，高端写字楼的物业管理方案对于提供高质量的办公环境、促进企业发展起着至关重要的作用。
本文将针对高端写字楼的特点及其对物业管理的要求，设计有效的物业管理方案。
二、高端写字楼物业管理的目标1. 提供高品质的服务：提供安全、舒适、智能化的办公环境，满足企业和租户的需求。
2. 有效保障楼内的秩序与安全：确保楼内租户和办公人员的安全，维护楼内的秩序和正常的租户经营活动。
3. 高效的运营管理：提高楼宇设施的维护保养水平，提升物业管理水平，实现经济效益最大化。
三、物业管理方案内容1. 安保与消防管理：建立健全的安保与消防管理体系，增强楼内的安全防范措施，确保员工、租户和财产的安全。
2. 保洁管理：提供高效的保洁服务，保持写字楼的整洁与清洁，提高办公环境的舒适度。
3. 维修与设备管理：建立设施维护保养机制，及时维修写字楼设施设备，确保其正常运转，减少因设备故障引起的不便。
4. 绿化与园林管理：加强对写字楼周边绿化与园林的管理，提供优美的视觉环境，为办公人员创造宜人的工作氛围。
5. 停车管理：提供合理的停车位分配与管理，解决员工及租户停车难的问题，确保交通秩序和停车安全。
6. 客户服务：建立专业的客户服务团队，提供快速、准确的服务响应，解答租户和企业的问题，提高客户满意度。
7. 绿色环保：推行绿色环保政策，鼓励写字楼租户节能、环保，推广低碳生活方式。
四、实施步骤1. 建立物业管理团队：组建专业的物业管理团队，包括安保人员、保洁人员、维修人员、绿化人员等。
2. 落实管理制度：建立物业管理制度，明确各项管理工作的职责、流程和标准，确保管理工作的规范性和高效性。
3. 引进智能化设备：采用智能化设备，如门禁系统、安防系统等，提高物业管理的智能化水平。
4. 定期检查与维护：定期对写字楼设施设备进行检查与维护，提前发现并解决潜在问题，确保设施正常运行。
写字楼如何有效管理和运营引言写字楼作为商业办公场所，对于租客和业主来说都有着重要的意义。
一个良好管理和高效运营的写字楼不仅能提高工作效率，还能吸引更多的租客和业主。
本文将探讨一些有效的写字楼管理和运营策略，以帮助写字楼实现良好的经营效果。
1. 做好设施设备维护做好设施设备的维护对于写字楼的运营至关重要。
定期进行设备漏水、供电系统、空调系统等的检查和维修，确保设备的正常运转。
此外，定期清洁共用区域，如电梯、楼道等，也是维护设施设备的重要一环。
2. 提供便利的配套服务为租客和业主提供便利的配套服务，可以提高写字楼的吸引力和竞争力。
例如，提供餐饮服务、快递服务、停车服务等，可以满足租客和业主的生活和工作需求。
此外，提供健身房、休闲区等娱乐设施，也可以增加租客和业主的满意度。
3. 加强安全管理写字楼的安全管理是非常重要的。
加强安全巡逻和监控系统的安装可以提高写字楼的安全性。
此外，建立紧急应急预案和合理的疏散通道，定期进行安全演练，提高租客和业主的安全意识。
4. 提供良好的客户服务良好的客户服务是写字楼运营成功的关键之一。
建立租客和业主服务中心，专门负责解决各类问题和需求。
及时回应租客和业主的咨询和投诉，并采取有效措施解决问题，可以提升他们的满意度。
5. 积极拓展市场积极拓展市场是写字楼成功运营的重要方面。
与房地产中介合作、参加房地产展览会等，可以提升写字楼的知名度和市场份额。
此外，根据市场需求，灵活调整写字楼的功能和租金策略，吸引更多的租客和业主。
6. 建立良好的合作关系与周边企业、社区建立良好的合作关系，可以为写字楼带来更多的商业机会和合作伙伴。
例如，可以合作举办活动、举办培训课程等，增强写字楼的社区活动和企业合作氛围。
7. 加强宣传和品牌建设加强写字楼的宣传和品牌建设有助于吸引更多的租客和业主。
通过各种渠道进行宣传，如线上广告、社交媒体等，提升写字楼的知名度。
此外，建立良好的品牌形象，提供优质的办公环境和服务体验，可以提升写字楼的品牌价值。
办公楼出租运营方案模板一、项目概述本项目拟定位于城市CBD核心区域，面积约为10000平方米，共有8层楼，可容纳100个租户。
整体楼盘是一栋现代化的办公楼，设施完善，位置优越，交通便利。
我们的目标是提供高品质的办公空间，为租户提供一站式服务。
二、市场情况分析1. 办公市场需求：目前本城市的办公市场处于供需平衡状态，但随着城市经济的发展，对高品质办公空间的需求将会持续增长。
2. 竞争分析：本项目周边已有多家成熟的商业地产，竞争激烈。
我们需要制定有竞争力的运营方案，提高项目的综合竞争力。
三、租赁策略1. 定位：本项目主要以中小型企业为主要租户对象，兼顾个体工作室、自由职业者等多种办公需求。
2. 租金策略：我们将采取灵活的租金策略，针对不同面积和层次的办公空间，提供不同租金方案。
同时，积极挖掘行业资源，寻求优质租户合作。
3. 推广策略：我们将利用多种推广渠道，包括互联网、户外广告、参与行业展览等，提高项目的知名度及吸引力。
四、服务提升方案1. 前台服务：为租户提供专业的接待和咨询服务，解决他们在日常办公中遇到的各种问题。
2. 设施提升：定期对项目的公共设施进行维护及升级，确保租户的办公环境舒适、安全。
3. 客户关系管理：建立健全的客户档案管理系统，及时了解租户的需求，提供个性化服务。
4. 活动策划：定期组织各类商务活动、行业交流会等，丰富租户的生活体验。
五、成本控制方案1. 运营成本：在招商及运营过程中，需要对开支进行严格管理，避免不必要的浪费，优化资源配置。
2. 设备维护：对于设备的维护保养，采取定期检查、定期保养、定期更新的方式，保障设备的良好状态。
3. 能效改进：通过改进能效，降低办公楼的能耗，降低日常运营成本。
六、风险管理方案1. 租户风险：建立完善的租赁合同，规定明确的责任及义务，确保租户的合法权益。
2. 设施风险：定期检查设施设备的安全性，及时处理发现的问题，确保办公楼的安全使用。
3. 竞争风险：通过提高服务质量、不断完善运营模式，规避市场上激烈竞争的风险。
天津大厦管理运营方案1. 引言天津大厦是一座位于天津市中心的高层办公楼，拥有多个租户，并且每天都有大量人员出入。
为了确保天津大厦的安全、高效运营，需要制定一套科学合理的管理运营方案。
本文档将详细介绍天津大厦的管理运营方案，包括物业管理、安全管理、设备维护等方面的内容。
2. 物业管理2.1 物业管理团队天津大厦将成立一支专业的物业管理团队，负责楼宇的日常管理工作。
该团队由以下人员组成：•物业经理：负责全面协调、管理楼宇运营的各项工作。
•客服人员：负责接待租户及访客、处理投诉、协助解决日常问题等。
•保洁人员：负责楼宇的日常清洁工作。
•保安人员：负责楼宇的安全防范工作。
2.2 物业管理流程天津大厦的物业管理流程如下：1.租赁与合同管理：通过合理的渠道，吸引优质租户入驻，与租户签订明确的租赁合同，维护双方权益。
2.日常运营管理：包括维护楼宇设施、清洁卫生、绿化管理、公共区域维护等。
3.租户服务：提供全天候的客户服务，及时解决租户问题，满足租户需求。
4.安全管理：通过安装监控设备、人员巡逻等措施，确保楼宇及租户安全。
5.设备维护管理：定期检查维修楼宇设备，并制订维护计划，确保设备正常运行。
3. 安全管理3.1 人员安全管理天津大厦将采取以下措施保障人员安全：•出入管理：设置门禁系统，只有持有有效通行证的人员才能出入大厦，确保只有授权人员才能进入。
•监控设备：安装监控摄像头，实时监控公共区域，及时发现异常情况，并进行相应处理。
•巡逻保安：安排保安人员定期巡视，确保大厦内外安全情况。
3.2 设备安全管理天津大厦将采取以下措施保障设备安全：•设备维护：定期检查楼宇设备，及时发现问题，进行维修或更换，确保设备正常运行。
•防火安全：配备灭火设备，并定期进行演练，提高员工的火灾应急能力。
•电力管理：加强供电设备的维护，避免因电力问题影响楼宇正常运行。
4. 设备维护管理天津大厦的设备维护管理涉及以下方面：4.1 定期维护为了确保设备的正常运行，天津大厦将制定定期维护计划，定期检查设备的工作状况，对发现的问题进行及时修复或更换，以减少设备故障对楼宇运营的影响。
写字楼租赁模式探讨写字楼租赁模式研究一、收益模式研究：根据收益模式，可将写字楼经营模式划分为三种：⏹ 物业销售收益模式大部分写字楼所选择的收益模式，即将项目进行预售回现，是目前深圳大部分开发商选择的收益模式；⏹ 混合型收益模式。
部分进行租赁收益、部门销售回现，此模式的出发点为企业有短期资金回收需求，同时希望兼顾长期租赁收益；另外，也有个别情况属于项目土地出让条件中对于出售比例有所限制，无法全部出售。
案例：金运世纪大厦、中国凤凰大厦⏹ 物业租赁收益模式整体以租赁收益模式进行经营，获取长期收益回报；案例：嘉里建设广场、荣超第五座、星河发展中心、地铁大厦、免税大厦……二、租赁物业将成为商务市场的发展趋势福田中心区在07年以来，租赁收益型写字楼不断增加，逐渐成为片区市场主流，参照香港成熟开发商的经验，商务、商业物业的租赁经营模式，将随着市场的不断成熟逐渐增加。
新鸿基案例：新鸿基地产的发展过程中，其租赁物业比率呈快速上升的趋势,从1988年的22.3%增长至2019年的47.9%，商业物业在所有的物业类型中占据了最高比率,保持在40%至45%之间；写字楼所占比率次之,从1994年的24%增长至2019年的32%。
三、租赁模式优劣势 1、优势⏹ 由于保持了产权的统一与完整性，有利于日后大厦统一经营管理与维护，能使物业形象得到良好的维护与提升。
⏹物业具备一定的面积调配弹性，以迎合客户因业务发展需求而对办公面积的扩充要求，有效避免企业因无法在原有楼层或邻近楼层扩租而带来的搬。
⏹ 避免一栋物业，因数量繁多的业主，彼此恶性竞争、竞相压价导致楼宇租金水平的参次不齐。
⏹ 与售价在市场调整期的大幅变化相比，租金变化相对较小，收益稳定。
⏹ 通过REITS，或银行抵押等多种融资渠道，可拓宽企业融资渠道。
2、劣势⏹如出租率不高，物业管理费等收益无法完全收回物业维护成本，则整体运营成本高；⏹相对销售型项目，资金流动速度慢。
3、2种收益模式的优劣势对比表四、租赁相关基本概念 1、租赁期目前租赁期在3—5年居多，规定不超过十五年；一般配合3%—5%的递增（以最终商定为准），以便于业主保持收益，同时便于调整租金，目前在经济环境不明朗的环境下，租约期限普遍开始缩短，出现1-2年的短租现象；2、租赁税费租赁合同相关税率有房产税、营业税、城建税、教育费附加、所得税及房屋租赁管理费，业主是公司的话租赁税率为7.22%,所得税年底付.业主是个人的话是10.22%。
商业办公楼的商业模式与运营策略商业办公楼是指为办公需求而设计和建造的大型综合性建筑。
它不仅仅是提供一个办公场所，还涉及到商业模式和运营策略的选择与优化。
本文将分析商业办公楼的商业模式和运营策略，以帮助投资者和开发商更好地理解和决策。
商业办公楼的商业模式商业模式是指商业活动中所采用的方法和策略，以实现商业目标并获得收益。
商业办公楼的商业模式主要包括楼宇租赁和增值服务两个方面。
1. 楼宇租赁：商业办公楼的核心收入来源是通过租赁办公空间获取租金收入。
商业办公楼的租赁模式可以分为整层出租和分散式租赁两种。
- 整层出租：将整个楼层出租给一家企业或机构，他们将自己的办公室与其他租户隔离开来。
这种模式适用于大型企业或机构，要求独立空间和较高的安全性与私密性。
- 分散式租赁：将楼层划分为多个办公室，并单独租给不同的企业或机构。
这种模式适用于中小型企业，他们更倾向于共享设施和资源，并寻求降低成本和灵活性。
2. 增值服务：为了提高商业办公楼的收入和竞争力，开发商和经营者可以提供一系列增值服务。
- 设施管理：商业办公楼需要专业的设施管理团队来确保建筑设施的运行和维护。
设施管理服务包括物业维修、保洁、安保等。
- 运营支持：商业办公楼可以提供一系列运营支持服务，如前台接待、会议室预订、IT技术支持等。
- 社区建设：通过组织一系列社区活动，商业办公楼可以促进租户之间的交流和合作，增加企业家精神和工作满意度。
商业办公楼的运营策略商业办公楼的运营策略是指为了实现商业模式和提高运营效益而采取的具体措施和方法。
以下是一些常见的运营策略。
1. 优化租户组合：商业办公楼应考虑租户的结构和特点，在招商过程中选择合适的企业和机构作为租户。
通过租户的相互配合和产业互补，可以提高商业办公楼的整体价值和吸引力。
2. 提供灵活租赁方式：商业办公楼的租赁方式可以灵活多样，让租户根据自身需求选择合适的租赁方式。
例如，提供短期租赁、虚拟办公室或共享办公空间等选择。
物业管理商业模式及写字楼物业管理要点一、物业管理商业模式物业管理商业模式是指在物业管理领域中，为提供高质量的服务和实现经济效益而采用的商业运作模式。
下面将介绍几种常见的物业管理商业模式：1. 自营模式：物业公司自行承担物业管理的全部责任和职能，包括人员招聘、培训、设备采购等。
这种模式适合规模较小的物业项目，能够更好地掌控管理质量和成本。
2. 委托模式：物业公司将物业管理职能委托给专业的第三方服务提供商。
第三方服务提供商通常具有丰富的物业管理经验和资源，能够提供更专业、高效的服务。
这种模式适合规模较大的物业项目，能够减轻物业公司的管理负担。
3. 混合模式：物业公司自行承担部分物业管理职能，同时将其他部分职能委托给第三方服务提供商。
这种模式可以充分发挥物业公司的优势，同时借助第三方服务提供商的专业能力，实现物业管理的最佳效果。
二、写字楼物业管理要点写字楼物业管理是指对写字楼的日常运营和维护进行有效管理的工作。
下面将介绍几个写字楼物业管理的关键要点：1. 设备设施管理：保证写字楼内的设备设施正常运行，包括电梯、空调、供水、供电等。
定期进行设备巡检和维护，及时处理故障和报修。
2. 安全管理：建立健全的安全管理制度，包括消防安全、防盗安全等。
定期进行安全检查，确保写字楼的安全性和防范能力。
3. 环境卫生管理：保持写字楼的整洁和环境卫生，包括公共区域的清洁、绿化景观的养护等。
定期进行保洁和垃圾清理，提供舒适的工作环境。
4. 秩序管理：维护写字楼的秩序和规范，包括停车管理、公共区域使用管理等。
制定相应的管理规定，加强巡查和监督，确保秩序井然。
5. 客户服务：提供优质的客户服务，包括租户需求的响应和解决、投诉处理等。
建立良好的沟通渠道，及时回应客户的需求和反馈。
6. 财务管理：制定合理的物业费用收取标准，确保物业费用的合理性和透明度。
建立健全的财务管理制度，加强财务监督和核算。
7. 协调管理：与相关部门和业主委员会保持良好的沟通和合作，共同推动写字楼的发展和管理工作。
大厦出租运营方案一、引言在现代城市化进程中，大厦作为商务和办公场所的重要载体，承载着各类企业的办公、生产与经营活动，同时也对城市的形象、人居环境和经济增长发挥重要作用。
大厦出租运营方案的制定对于提升大厦的租赁率、扩大经济收益和提升市场竞争力具有重要意义。
本文将从综合管理、市场营销、节能环保等方面，提出一套符合实际的大厦出租运营方案，以期为大厦管理方提供参考。
二、综合管理方案1. 创新管理理念为了实现大厦的可持续发展和经济效益的最大化，管理方应不断引进并贯彻先进的管理理念。
通过引进信息技术，提升管理水平和效率，优化管理流程，提高管理水平。
2. 专业团队建设打造一支高效、专业的管理团队，具备良好的团队协作和沟通能力，对于大厦的日常管理、维护、安全等工作进行全方位的把控和管理。
建立绩效考核机制，激励员工积极性和工作热情。
3. 安全保障大厦出租管理方应加强安全意识，完善安全管理制度和应急预案，确保租户和员工的人身安全。
建立24小时监控系统，安装火灾报警器，提高大厦安全防范能力。
4. 环境整治保持大厦内外环境整洁，加强设施设备的维护和保养，提高大厦整体形象。
在环境保护方面，推动垃圾分类和资源回收利用工作，提升大厦的可持续发展能力。
5. 公共设施升级针对公共设施的老化和使用需求的变化，管理方应适时对公共设施进行升级改造，提高设施的使用率和舒适度。
例如，对大厦电梯、空调、照明等设施进行技术改造，提升设施的运行效率和节能环保性能。
三、市场营销方案1. 定位清晰管理方应强化对大厦的市场定位，明确大厦的租赁对象，并根据对象不同对大厦进行不同化的营销策略。
例如，对于办公场所类租户，突出大厦的商务地段和便利交通的优势；对于商业用途类租户，突出大厦的人流密集和商业氛围浓厚等优势。
2. 营销推广管理方应充分利用各类平台和渠道，进行大厦的广告宣传和推广。
例如，可以利用互联网和社交平台，发布租赁信息和宣传大厦的优势；还可以通过各类展会和商务活动，积极开展大厦的品牌营销，提升大厦的知名度和美誉度。
高层出租型写字楼管理运作模式选择Document number：BGCG-0857-BTDO-0089-2022高层出租型写字楼管理运作模式选择作为对物业实施管理的基本框架结构，物业管理运作模式的选择与确定具有举足轻重的作用。
管理运作模式不仅是一个管理策略的问题，也是一个流程与方法的问题。
对高层出租型写字楼的管理来说，由于物业本身的特殊性和重要性，选择何种管理运作模式来对物业实施管理，直接关系到各管理模块之间的协调、链接及管理与服务品质的提升。
因此，管理运作模式的选择确定是高层出租型写字楼物业管理的一个基础性工作，是调度、串联、优化各个管理环节的核心。
?一、高层出租型写字楼管理运作模式的确定原则?在单一业主的情况下，高层出租型写字楼的物业使用人由数目众多的租户构成，与住宅楼（区）的业主或租户相比，其承担的责任更小，权利范围更广，义务更单一，要求也更高。
管理与服务的对象是一个流动性很大，文化素质又相对较高的群体。
这样的一个群体对管理与服务的评价依据更为主观、直接，不确定因素更多，对服务的要求也更深入、细致。
因此，在进行物业管理与运作模式的选择与确定时，应遵循以下的原则：?物业基础原则：在高层出租型写字楼的管理中，保障水、电、气的正常供给，空调、电梯、消防等设施设备的正常运行具有至关重要的作用。
对各类设施设备进行及时有效的维护与保养，是楼宇管理的基础，也是整个大厦运作管理系统得以正常运转的关键。
?客户服务原则：充分考虑对客服务在高层出租型写字楼管理中所占的比重，把“客户至上”服务思想的确立作为调度其他管理资源与手段的理念核心，做好服务方式、形态的细分，深化服务的内涵，为满足客户个性化、多样性的服务需求提供方便。
?制度管理原则：制度管理的有效性来源于以下三个方面：一是制度在未确立之前及在完善过程中的弹性；二是制度确定后在贯彻实施过程中的刚性；三是对客服务制度的针对性与人性化。
遵循制度管理的原则是物业管理科学化、标准化、规范化的前提与保障。
?二、高层出租型写字楼管理运作模式选择?（一）融合和发挥酒店管理精髓，吸收、融汇国内外物业管理经验由于物业本身的特殊性和管理需求的提高，高层出租型写字楼对客服务所占比重较大。
物业管理在管理理念、服务思想上需要不断更新，在管理手段和服务方式上要持续改进，这就使得许多高层出租型写字楼在物业管理过程中会自觉不自觉地吸收酒店管理的一些元素，吸取国内外先进物业管理的成功经验。
如设置客户服务中心、中控联动系统、前台接待处以及楼层管理员、楼层清洁工等等。
楼宇管理在进行管理运作模式选择的过程中，融合和发挥了酒店管理的精髓，融汇了国内外物业管理的经验，大大提升了物业管理的服务品质与内涵。
?（二）建立充分发挥员工个体功能的运作管理体系?高层出租型写字楼的管理，水、电、气的正常供给，空调、电梯、消防以及其他智能化设备的正常运转是关键。
由于高层楼宇的设施设备种类繁多、体系复杂、维护要求高，因此，楼宇系统的运行维护不仅倚重于对各类问题、故障的及时处理解决，更要倚重于对各类问题的及早发现。
在日常管理过程中能否及早发现问题、解决问题，将问题消除在最初的萌芽阶段，是保证整个楼宇系统正常运作至关重要的一环。
从这一点出发，高层出租型写字楼的物业管理对员工个体功能的发挥提出了较高的要求。
在工作中，每一个员工都肩负着管理与服务的双重职责，既要是问题的解决者、服务的提供者，更要是问题的发现者、客户需求的领会者。
充分发挥多种功能的员工个体，不仅使问题解决的及时率和主动性大大提高，而且构成了整个大厦运作管理体系中极为重要、不可或缺的组成部分。
?（三）强化制度管理的保障作用?1、建立严格细致的质量保证制度?规范、标准和程序化管理机制的基础支撑在于严格细致的质量保证制度。
高层出租型写字楼宇应以ISO9001∶2000文件为基础和指导，结合国内外物业管理的先进经验，制定一套符合自身管理和运作特点的质量保证制度。
各个部门岗位、各工作流程、各个工作检验标准和方法都应当建立规范、严格的管理程序和作业指导。
制度规定得越具体，执行得越得力，管理质量也就越有保证。
在制度的完善方面，应采用分析典型问题→形成培训案例→补充、新建制度的方法。
制度一经确立，就要坚持把权力交给制度，以制度约束人的原则，使员工在工作中的一举一动、一言一行都有章可循。
?2、客户管理“格式化”?客户入驻时的首次管理接触，具有十分重要的意义。
它有利于客户对管理方的管理要求形成鲜明、深刻的了解，对之进行准确的定位。
首次管理接触处理得好，将会对日后的管理工作产生事半功倍的作用，对此，我们称之为客户管理的“格式化”。
?客户管理“格式化”的主要内容包括：业主公约、文明公约、管理规定和装修管理等。
在具体的工作中，管理人员还会有针对性地为客户“度身订做”一些约定事项，在增强管理人性化的同时，也为自身的管理赢得更多的配合和支持。
?三、高层出租型写字楼管理运作模式的方法支撑?（一）流程管理与管理流程化?一个满足管理需求、符合管理定位的运作管理模式，要演化为高效、有序运转的管理机制，必须依赖于管理的流程化。
每一个岗位的职责，每一道工作程序，每一个具体的操作，都应当规范化、流程化。
流程化不等于流水化，它不是单一、机械、片面和分割开的，而是有机、融通和相联的。
任何流程、环节及操作工序间的链接与优化组合，都要最大限度地保证管理的质量，提升管理的品质，这就涉及到了对流程进行管理的问题。
?流程管理的依据就是要用整体思维和统筹管理的方法来审视每一个工作流程及其相互间的关系。
在管理思想上，它是一种自觉行为，一种宏观运作能力的外化和体现。
流程管理的科学化、合理化，可以提高管理流程的效率，提高物业管理的品质。
?（二）对服务的细分与服务的细化?近年来，许多服务性行业针对本行业的特点在服务方式上进行了一些创新，提出了新的服务理念，如“个性化服务”、“零干扰服务”、“氛围服务”等。
这实际上是在对服务进行一种细分，其目的就是要根据客户对服务的方式、表现形态及程度的不同要求，提供不同的服务，使常规服务摒弃一成不变的固定模式，体现出动态与灵活性，体现出强大的亲和力，从而尽可能地满足客户的多样性与个性化需求。
?服务的细分体现了“客户至上”的原则，而服务的细分又是以服务的细化，以周到、体贴、细致的对客服务为实施基础的。
如在写字楼管理中，担负写字楼巡视与安管服务的保安人员与负责停车场及写字楼外围保安任务的工作人员在着装上可有明显差别：前者着西服，后者着保安人员统一服装，这使大厦内的客人很难将保安人员从外表上辨认出来。
这样做的目的在于既要与环境相协调，又要满足客人对安全感的需求，同时尽可能少地减少客人的心理排拒作用。
又如在大厦内设置专用通道，着工衣的员工及外来送货人员、装修工人一律使用专用通道，避免与客人同乘电梯，尽量为客户创造一个安宁、舒适的环境。
另外，日常清洁工作更是要做好安排，既要让客户满意放心，又要避免在不恰当的时间以不恰当的方式服务。
所有这些，其实都为服务方式、理念的创新创造了条件。
?（三）管理运作过程的顾问建议?高层出租型写字楼的设施设备一般都具有相当的先进性与复杂性，这在为管理提供便利的同时，也对维护管理工作提出了更高的要求。
工程管理过程中维护与保养工作的目的，不仅是要保证各种设施设备的完好率，使其处于良好的运行状态，而且还要为保持大厦在硬件设施上的先进性付出努力。
因此，在高层出租型写字楼的设计过程中，物业管理企业就要进行前期介入，从使用和管理的角度对大厦的设计、施工及使用提出顾问建议。
?（四）建立高标准的员工培训体系?物业管理是一个新兴的行业，也是一个快速发展的行业。
管理技术的不断更新，服务方式和手段的持续改进，对员工的入职培训及后续教育提出了很高的要求。
员工培训体系作为物业管理运作体系的一个重要组成部分，在整个机制运作的过程中，应当起到循环助动的作用。
一套高标准员工培训体系的建立，需要注意以下几个方面的问题：?①保证体系构建的高起点。
只有高起点才能导出高成效。
高层出租型物业在构建员工培训体系的过程中，一方面注重吸收五星级酒店培训员工的标准及精华，吸取国内外先进物业管理公司训练员工的成功经验；另一方面，紧密结合物业本身的具体情况，根据自身的管理定位与运作特点来创建。
?②坚持方法的多样性。
高层出租型物业在员工培训工作中采取多种方式：一是聘请专业培训机构或顾问公司对管理人员进行全方位集中培训；二是在苦练内功的同时，采取走出去的办法，经常到周边地区的高档物业、酒店参观学习，借鉴同行的先进经验；再一个是在日常管理实践中，把所出现的一些典型问题当作培训案例，加强员工对问题的实际操作和处理能力。
?③强化培训的针对性。
强化培训的针对性，就是要通过对员工知识、技能、心态的全面摸底，了解员工的潜力与不足，因材施教，充分激发员工的主观能动意识，调动员工的积极性。
?④注重培训的可传递性。
培训可传递与否，是检测培训是否规范且富有成效、员工对培训的自觉意识有否形成以及培训体系是否被纳入整个运作管理体系中的重要指数。
培训要产生实效，充分发挥它的辐射作用，就要使每个受过培训的员工都能通过自己的实践与努力成为培训者。
?高层出租型写字楼管理运作模式的选定过程，实际上就是一个管理策略的形成、运用的过程。
只有进行正确的管理策略选择，高层出租型写字楼的物业管理才会具备优良的先天条件，一个闪亮的项目品牌才会得以最终确立、形成。
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