2014杭州楼市研究分析报告
浙报传媒地产研究院
2015年1月
目 录
前 言 ......................................................................... 1 一、2014年杭州楼市的市场特征 .................................................. 2 （一）典型政策市 从“调控时代”迅速进入“救市时代” ....................... 2 （二）被压抑多年的需求爆发式释放 ........................................... 3 （三）刚性需求仍是市场的绝对主导 ........................................... 4 （四）价格一直在下行 ....................................................... 5 （五）创下最高纪录的库存 ................................................... 5 （六）购房者的心态在改变 ................................................... 7 （七）房地产行业整体处于困境 信心仍不足 ................................... 7 （八）并购重组合作大潮拉开序幕 ............................................. 8 （九）市场份额发生变化 ..................................................... 8 （十）城市格局发生重大改变 ................................................. 8 （十一）部分高价地块项目面临亏损或严重亏损 进退维谷 ...................... 10 （十二）写字楼商铺和酒店式公寓市场压力比住宅更大 .......................... 10 二、商品房市场分析 ............................................................ 11 1.成交套数：商品房成交近9万套 刷新历史次新高纪录 ........................ 11 2.成交面积：商品房成交面积达967.7万方 也同步刷新历史次新高纪录 .......... 14 3.成交金额：商品房成交金额达1524.4亿元 也同步创历史次新高 ............... 16 4.成交均价：市区商品房成交均价同比下跌7.5% ............................... 19 5.成交结构：商品住宅成交仍占超过8成 刚需仍是市场绝对主导 ................ 21 6.库存量：商品房可售房源近14.5万套 刷新历史纪录 ........................ 25 7.2014年成交排行榜 ....................................................... 30 三、二手房市场分析 ............................................................ 34 1.成交量：主城区成交25735套 为近五年次新高 较2013年下降18.5% ......... 34 2.成交均价：2014年二手住宅均价19820元/平方米 为近五年第三 .............. 35 3.成交结构：90平方米以下户型成交占比超6成 大户型成交较2013年有所增加 .. 37 4.购房人群：21-40岁年龄层为市场主力购房群体 成交占比近8成 .............. 39 5.主城区成交热门小区排行榜 次新房成交活跃 下沙区尤为活跃 ................ 40 四、土地市场分析 .............................................................. 41 1.成交量：市区共出让7987.6亩 总可建1349.2万方 总成交金额844.9亿元 ...... 41 2.成交价格：市区成交均价6263元/平米同比持平 涉宅地7423元/平米微降 ....... 43 3.市场现象 ................................................................ 45 （1）自买自卖登榜首 ....................................................... 45 （2）大鳄支撑萧山土地市场 ................................................. 46 五、2015年展望 ............................................................... 47 （一）主基调仍是去库存 .................................................... 47 （二）市场将出现严重分化 .................................................. 48 （三）部分开发企业将主动或被动退出杭州市场 ................................ 49 （四）市场将在倒逼机制下寻求创新 .......................................... 49
无锡地区产业发展概况
第一节 无锡地区产业发展现状
一、无锡地区工业结构概况
工业是无锡地区国民经济的主体，其基础良好，门类齐全，涵盖轻工、纺织、电子、化工、机械等。从工业结构来看，自1991年至今的二十多年时间里，无锡地区重工业发展加速，比重上升，而轻工业发展相对放慢，比重下降。无锡市的重工业实现增加值占全市规模以上工业企业实现增加值的比重1991年为49.74%，2014年提高到80%左右。
现阶段，无锡地区的支柱产业是高档纺织及服装加工、精密机械及汽车配套零部件工业、电子信息及高档家电、特色冶金及金属制品业、精细化工及生物医药业等。从主导产业来看，无锡工业内部形成以机械制造、特色冶金、纺织服装、电子信息、化工化五大产业为主的基本产业格局。1991年，这五个产业产值的规模排序是纺织服装、机械制造、冶金、电子和石化，而近几年却发生了明显的变化。这是由于一方面无锡市在承接机械、电子等污染强度较轻的产业转移，另一方面又向苏北或中西部地区转移出服装、化工等污染程度较高的产业。
2007年开始，无锡市从传统的轻纺加工为主的初级加工工业转向机械、冶金、化工等重工业，并呈现出向代表高新技术产业发展方向的电子信息、精细化工等产业转变。自2008年金融危机以来，一批拥有自主知识产权的高新技术企业表现出较强的风险抵抗能力。全年高新技术产业增加值占规模以上工业的比重达到43.6%。
表1-1 无锡主要产业2006-2009年规模排序
单位：%
时间 机械 冶金 纺织 电子 石化
2006 28.2 22.8 17.9 13.2 9
2007 28.8 23.6 15.7 14.7 9
2008 31 24 14.4 13.3 8.8
2009 36.3 23.6 12.9 10.8 8.2
数据来源：无锡市统计局 注：以上数据为相应年份某产业产业占当年无锡工业总产值的比重
二、无锡产业结构特点
1、民营经济在国民经济中占比高，作用显著
谢百三：2014 年楼市扑朔迷离
作者：暂无
来源：《中国房地产业》 2014年第1期
谢百三，复旦大学金融与资本市场研究中心主任，复旦大学管理学院教授、博士生导师，著名的金融证券专家。曾著述、主编《中国当代经济政策及其理论》、《投资中国——迎接21世纪的曙光》、《十年一个亿》、《中国巴菲特》等著作。
十八届三中全会后公布了中央关于深化改革的60 个要点，市场一片欢呼，称：“超预期的改革红利将来了。”从电视台到报刊都很狂热。但细细研读后，我怎么也高兴不起来，除了单独生两胎，其他50 条要么很难做到，要么会近期冲击很大。我只能说，总体上、长远上看应是促进中国经济社会的大手笔，是促进中国经济社会发展的一场大战役。
本届三中全会不提宏观调控，反而提及“让市场起到决定性作用”，这是相当耐人寻味的，完全没有“调控、打压”之意。笔者过去谈过多次，从日本、韩国、 港台地区的经验教训来看，房地产市场在一个经济体中的总份量始终很重，权重很大，影响很大。
日本、韩国、 港台这些地区都发生过调控房地产过急、过猛、过狠后，经济突然冷却，经济下跌很多年的情况。本次政治局公报中，对房地产市场的谨言慎语，说明中国新领导层已对房地产市场的重要性及调控的双刃剑问题看清楚了。因此，变得非常理性、谨慎了。
2013 年全国70 家大中城市69 家在涨，上海涨幅很大。北京、上海至今没有下跌迹象，它们缓缓地在向国际大都市房价靠拢。面对这样的情况，提出“处理好政府与市场的关系”是明智的。中国不能像日本那样把楼市调死，日本在上世纪90 年代，因楼市泡沫对地产出重拳，造成经济陷入“失去的20 年”，长期低迷，股市大跌，这是中国必须汲取的。
东京1500 万人口，占日本人口的11%。上海2500 万，尽管中国人均GDP 很低，在全世界第89 位。但贫富差别大，则13.6 亿人口中的10% 涌向京、沪，房价就难跌，这里的资源太多了（政治、法律环境也相对好）。有的偏远地方贪污腐败很严重啊! 还有广州、深圳也是类似的。但广州要取消限购、限价，这是什么原因？深圳对年轻人特别是创业者的吸引力是很大的。
第３７卷第３期 ２０１５年６月 广 东 气 象 Ｇｕａｎｇｄｏｎｇ Ｍｅｔｅｏｒｏｌｏｇｙ Ｖ０１．３７ Ｎｏ．３ Ｊｕｎｅ ２０１５
伍红雨，郑景，刘蔚琴，等．２０１４年广东省气候概况［Ｊ］．广东气象，２０１５，３７（３）：１—５
２０１４年广东省气候概况
伍红雨 ，郑璨 ，刘蔚琴 ，王营
（１．广东省气候中心，广东广州５１００８０；２．国家气象中心，北京１０００８１）
摘要：２０１４年广东全省平均气温２２．１℃，较常年和２０１３年均偏高０．２℃，其中夏秋季平均气 温创历史新高。全省平均降水量１ ６５２．５ ｍｍ，较常年偏少７．６％，比２０１３年偏少４７２ ｍｍ；但降水时空 分布不均，前汛期多后汛期少，粤东北部和西南部少，其余地区多。全省平均高温日数为３１．５ ｄ，较常 年偏多１４ ｄ，为有气象记录以来最多。２月，东亚冬季风偏强；夏秋季西北太平洋副热带高压明显偏 强、偏西、偏南；南海夏季风爆发晚，结束正常，强度较常年略偏弱。３月３０日全省开汛，较常年偏早７ ｄ。全年有４个热带气旋登陆广东省，接近常年情况，其中登陆徐闻的“威马逊”为１９４９年以来登陆广 东省的最强台风。总体来看，２０１４年广东省属于一般偏差气候年景。 关键词：气候学；降水；气温；气象灾害；广东省 中图分类号：Ｐ４６ 文献标识码：Ａ ｄｏｉ：１０．３９６９／ｊ．ｉｓｓｎ．１００７—６１９０．２０１５．０３．００１
２０１４年广东省属于一般偏差气候年景，总
体气候特征是人汛急、台风强、雨量少、气温高、 局地洪涝较重。２０１４年全省平均气温较常年偏
高，其中夏秋季平均气温创历史新高，２０１４年全
省平均高温日数为有气象记录以来最多。全省 平均年降水量较常年偏少，但降水时空分布不
均，前汛期多后汛期少，粤东北部和西南部少，其
余地区多。开汛早而急，前汛期暴雨多，５月灾 损重。初台偏早，登陆广东省热带气旋数接近常
年，１９４９年以来最强台风“威马逊”登陆徐闻，重 创粤西。２０１４年灰霾日数为２００３年以来最少。
