(财务知识)直客式个人住房贷款操作指引(征求意见稿)

2023年初级银行从业资格之初级个人贷款通关题库(附带答案)单选题（共30题）1、下列关于住房公积余缴存的说法，正确的是（）。

A.每个职工可以有不止一个住房公积金购房账户B.新调入的职工从调入单位下一个月起缴存住房公积金C.职工和单位住房公积金具体缴存比例应由住房公积金管理委员会批准D.单位应当将单位缴存的和为职工代缴的住房公积金汇缴到住房公积金专户内【答案】 D2、贷款人应根据（）原则，完善授权管理制度，实行审贷分离和授权审批，确保贷款审批人按照授权独立审批贷款。

A.可靠性B.相关性C.准确性D.审慎性【答案】 D3、下列选项中，不属于银行自身实力分析的是()。

A.银行的业务能力B.银行的财务实力C.政府对银行的特殊政策D.经营绩效【答案】 D4、个人汽车贷款的贷款期限（含展期）不得超过5年，其中，二手车贷款的贷款期限（含展期）不得超过（）年A.1B.2C.3D.5【答案】 C5、个人征信系统的功能分为（）和（）．A.社会功能；经济功能B.政治功能；服务职能C.社会职能；服务职能D.政治功能；经济功能【答案】 A6、商业助学贷款的贷款额度不超过借款人在校年限内所在学校的( )。

A.学费、住宿费和基本生活费B.学费C.学杂费和生活费的80％D.学费、住宿费【答案】 A7、在贷款审批中，不属于贷款审批人应审查内容的是（）。

A.借款申请人是否符合贷款条件，是否有还款能力B.贷款用途是否合规C.借款人提供材料的完整性、有效性及合法性D.受理程序是否合理【答案】 D8、公积金个人住房贷款最低首付款比例为（）。

A.30％B.20％C.25％D.35％【答案】 B9、下列关于开展个人贷款业务的意义的说法中，错误的是( )。

A.帮助银行消除风险B.为商业银行带来利息收入和服务费收入C.为实现城乡居民的消费需求起到融资作用D.对商业银行调整信贷结构、提高信贷资产质量起到了促进作用【答案】 A10、下列选项中，不属于个人住房贷款的法律和政策风险点的是()。

中国建设银行深圳市分行文件建深发〔2005〕18号关于印发《直客式个人房屋按揭担保贷款实施细则》的通知各支行网点:目前，民生银行、深圳市商业银行、浦发银行、光大银行均推出了“一手楼按揭担保业务”，即由指定担保公司为购买一手楼的业主提供担保，到楼盘非指定银行进行按揭贷款，银行将按揭款项划到楼盘发展商指定的账号，使业主得到发展商一次性付款的折扣，在楼盘入伙，办理房地产证及抵押登记手续完成后，担保公司责任解除。

上述银行推出的一手楼按揭担保业务，抢占了一部分一手楼按揭贷款市场份额。

为此，分行拟定了《直客式个人房屋按揭担保贷款实施细则》，请各网点遵照执行，并注意— 1 —以下事宜：一、严格楼盘准入。

楼盘一般选择上年度资质年检或综合排名在前三十名的开发商开发的楼盘,分行每年统一公布上年度资质年检或综合排名在前三十名的开发商名单(附件一：2004年度资质排名前30名的开发商名单)。

上年度资质年检或综合排名在前三十名的开发商开发的楼盘可不进行楼盘额度的现场核定，但需分行审查、审批楼盘额度。

对于排名在三十名后的开发商开发的楼盘，需选择楼盘，现场核定、审查审批楼盘额度。

二、开发商划款账号核实。

经办行要到楼盘现场,通过楼盘的财务部门、楼盘认购书等核实印证开发商划款账号。

三、担保公司是已与分行签订相关协议、其担保额度和期限在分行核定的授信额度和期限内的担保公司。

四、申请一手楼按揭担保的条件(一)楼盘一次性付款折扣额大于担保公司担保费用。

(二)按揭楼盘、借款人必须达到担保公司、银行双方认可。

五、分三种模式办理业务。

第一种模式：向我行申请贷款的借款人属普通客户，借款人所购房屋可以在国土局办理预售抵押登记或者可以办理房地产证，担保公司承担保证责任。

则我行按以下流程办理：（一）对于上年度资质年检或综合排名在前三十名的开发商开发的楼盘，支行出具深圳市资质和综合前三十名的开发商开发的楼盘申报审批表(见附件二)；— 2 —（二）对于上年度资质年检或综合排名在三十名后的开发商，支行先选择楼盘，先与发展商沟通抵押登记事宜，填写《不指定楼盘额度申请表》（见附件三）报分行审批；分行查看支行申报资料，由个贷审批人、个贷中心、房地产金融业务部共同到目标楼盘现场查看；个贷中心、房地产金融部出具审查意见书(见附件四、五)并报个贷审批人，个贷审批人根据现场审查结果独立出具审批意见(见附件六)（三）支行对按揭楼盘进行调查,并将楼盘商品房预售许可证内容的资料，项目售楼书、折页及户型图等宣传资料、楼盘现场实景照片、项目基本情况介绍资料等报分行个人贷款中心；（四）分行根据审查审批结果发文；（五）支行根据分行发文营销客户，并对客户初审；（六）支行与客户预签借款合同和借款借据等；（七）支行拓展部经理及行长审查；（八）将客户资料交指定担保公司审查，担保公司根据审查情况为我行出具《不可撤销的保证书》后报我行审查审批；（九）分行个贷审批人审批；（十）我行与客户正式签定合同；担保公司要求客户出具委托其办理房产证的公证书及预存办证税费；（十一）个人贷款中心将款项划至借款人指定的开发商账号；（十二）借款人从发展商处领取经国土部门备案的买卖合— 3 —同、办证发票或收据、付清房款证明并交担保公司；（十三）所售房屋为楼花时，担保公司和我行抵押登记人员到国土局办理预售商品房抵押登记；所售房屋为现房时，担保公司人员办理房地产证后，与我行抵押登记人员一起到国土局办理房地产抵押登记；（十四）预售商品房抵押登记或房地产抵押登记办妥后，我行将相关信贷资料归档；（十五）预售商品房到办理房产证时，担保公司从我行借取资料办理房产证；（十六）担保公司和我行抵押登记人员重新办理房地产抵押登记；（十七）抵押登记办妥后，担保公司担保责任解除；（十八）个人贷款中心将资料归档。

个人住房二手楼贷款操作流程征求意见稿Document number：BGCG-0857-BTDO-0089-2022个人二手住房贷款操作流程（征求意见稿）二手住房，是指已取得完全产权、可以进入房地产三级市场流通的再次交易住房。

个人二手住房贷款（以下简称“二手房贷款”）是指经办行向借款人发放的用于其购买二手住房的贷款。

一、贷款操作流程图二、借款人申请借款人申请二手房贷款，必须具有完全民事行为能力和偿还能力。

经办行要求借款人填写《中国农业银行个人住房贷款申请表》，除提供个人一手住房贷款操作流程要求的资料，还需提供：（一）所购买住房的房地产权利证原件；（二）售房人身份证明原件；（三）购买已出租的房屋，须提交租户同意搬迁或借款人同意租户续租的证明；（四）经办行要求提供的其他资料。

上述资料能留存原件的留存原件；不能留存原件的，经办行客户经理审核无误后签“与原件核对无误”，并留存复印件。

三、调查、评估经办行收到上述资料后，经初步审查符合贷款条件的同意受理，并安排客户部门进行贷前调查。

以所购住房作为抵押物的，应对其进行价格评估，二手房价格应由交易双方之外的第三方独立评估，独立评估可采取房地产评估机构评估、询价机构询价或银行内部具有集中评估、审查职能的机构评估等多种方式。

贷前调查的主要内容除参照个人住房一手房贷款操作流程的内容外，还应包括：（一）住房贷款年限加上所购二手房已使用年限不得超过40年，房龄使用在10年以上的，首付款均不得低于交易价格的30％；（二）所购房屋是否有租约在先，调查租约起止日期，租金是否合理及租户是否同意搬迁或借款人是否同意续租等。

经初步认定或调查后认为明显不符合贷款条件的，由经办行客户部门负责人签署意见，不予受理或中止贷款程序，并及时通知申请人；认为符合条件的，客户部门在个人住房贷款内部运作表上签署调查意见后送交贷款审查部门。

四、审查、审批贷款审查部门收到客户部门提交的有关资料后进行贷款审查。

XX银行直客式购房贷款业务操作规程第一节业务操作基本要求第一条业务范围商品住房及商业用房（临街独立铺面）[B类楼盘以上]。

第二条贷款对象与条件一、具有完全民事行为能力的自然人，在中国境内具有常住户口或有效居留身份；二、有稳定、合法的职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；三、借款申请人年龄加借款期限原则上男士不超过60岁，女士不超过55岁；四、按照贷款人的要求在指定账户存入首期款;五、在贷款人或其机构网点开立了个人人民币结算账户并保持正常往来；六、符合贷款人规定的其他条件。

第三条贷款币种、限额、期限、利率及担保方式一、贷款币种直客式购房贷款币种为人民币。

二、贷款限额直客式购房贷款的最高限额不得超过所购住房价值或评估价值的80％。

三、贷款期限人民币个人住房贷款最长期限不得超过30年，购买商业用房的贷款期限最长不超过十年。

四、贷款利率直客式购房贷款执行中国人民银行规定的同档次贷款利率。

贷款期限在一年以内的，遇法定利率调整，按原合同利率计息。

期限在一年以上的，遇法定利率调整，在本合同项下人民币贷款利率将在合同期内按贷款发放日每满1年后，按当时相应档次的贷款利率确定下一年度利率。

五、担保方式符合我行优质客户条件的以所购房产抵押，非优质客户须以所购房产抵押并由省分行指定或准入的担保公司提供第三方担保。

第二节 业务流程图提供基本资● 借款人身份证、户口簿● 《借款人收入证明》否决通过●《零售贷款借款申请表》●《XX银行四川省分行个人住房贷款借款合同》●《借款借据》填列借款人通过否决●出具《调查报告》●开发商签订《三方协议》放款●评估●保险●公正●其他第三节 操作规程第四条 直客式购房贷款时，借款人应提出书面申请，并提供以下资料 一、填妥的《零售贷款借款申请表》；二、借款人具有法律效力的身份证件（居民身份证户口簿、军官证或其他有效居留证件），并提供复印件；三、抵押房产的相关资料,包括《购房合同》等；四、贷款人认可的经济收入证明（可为单位出具的收入证明、纳税证明、银行对账单或银行储蓄存折的原件及复印件）或其他证明客户具有还款能力的证明材料（包括家庭资产证明、个人投资收入等）； 五、担保方同意担保的文件；六、开发商同意将抵押房屋产权证明文件交贷款人的承诺文件；七、在贷款人及其分支机构开立的用于偿还贷款本息的个人人民币结算账户及首付款证明；<他项权证>〈押品契约收据〉八、贷款人要求提交的其他资料。

XX银行个人一手房屋按揭贷款操作规程1.总则1.1制定依据为规范个人一手房屋按揭贷款业务操作，防范业务风险，根据《XX银行个人贷款管理办法》有关规定，制定本操作规程。

1.2基本概念1.2.1个人一手房屋按揭贷款（以下简称按揭贷款）是指我行向符合贷款条件的自然人借款人发放的，用于借款人购买一手房屋并以所购房屋作抵押的贷款。

一手房屋是指房地产开发商依法取得土地使用权后，在土地上建造并取得政府批准销（预）售的商品房。

1.2.2本操作规程所称房屋根据用途分为住房和商业用房。

住房包括普通住宅、高档住宅、公寓和别墅,商业用房包括商铺和写字楼。

对以“商住两用房”名义申请贷款的，按商业用房管理规定执行。

1.2.3本操作规程所称房屋价值是指购房人从开发商处购买房屋时支付的总价款。

1.2.4本操作规程所称直客式按揭是指不引入阶段性担保，在办妥所购房产（预）抵押登记手续后放款的贷款业务操作方式。

1.3购房人先筹款支付房屋全部购房款，可在满足下列条件的情况下视同一手房屋按揭贷款：（1）购房合同签订之日起一年之内申请贷款的；（2）办理预售登记备案并竣工验收或取得产权证；（3）购房人能提供买卖发票等证明交易真实性的材料；（4）办妥抵押登记或预抵押登记后放款。

2.贷款要素规定2.1按揭房屋应具备以下条件：（1）按揭房屋所属楼盘项目合法合规，手续完备，《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等四证齐全，取得《商品房预（销）售许可证》，工程进度符合当地监管部门房屋贷款的要求，楼盘销售情况良好；或者已具备办理房屋所有权证条件，能够办理现房抵押登记。

直客式按揭房屋所属楼盘项目，还需主体结构封顶、开发商资信状况较好、历史开发业绩较好并且不存在违约或经济纠纷问题。

（2）按揭房屋所在楼盘综合品质较好，具有较强的变现能力和市场销售前景。

（3）按揭房屋所属楼盘可办理房地产权证和抵押登记手续。

2.2贷款成数2.2.1贷款成数由我行根据借款人的资信情况、信用评级、所购房产类型综合确定，其中住房不超过房屋价值的8成，商业用房不超过5成。

直客式个人住房贷款操作指引（征求意见稿）第一章总那么第一条为提高我行团体一手住房存款业务市场竞争力，丰厚团体住房信贷业务种类，依据有关法律、法规、部门规章以及中国农业银行相关制度规则，制定本指引。

第二条本指引所称的直客式团体住房存款〔简称〝直客式存款〞，下同〕是指存款行直接向契合存款条件的自然人发放的、不由开发商承当阶段性保证担保的一手住房〔不含商业用房〕存款。

直客式存款业务主要目的是营销优质开发商开发的楼盘或为我行团体优质客户提供综合的金融效劳。

直客式存款业务在目前阶段为一手住房存款的补充方式。

第三条依照存款行、开发商及借款人的关系，直客式存款可以分为协作型直客式存款〔存款行与开发商签署«直客式团体住房存款协作协议»〔简称«直客式存款协作协议»，下同〕〕、独立型直客式存款〔存款行不与开发商签署«直客式存款协作协议»，直接向契合存款条件的借款人发放存款〕。

借款人央求独立型直客式存款采用阶段性保证担保的，该阶段性担保须由一级分行认可的专业担保公司提供，并按规则流程操作。

依据存款发放前能否由有权审批行楼盘准入，分为楼盘型直客式存款〔须由有权审批行对楼盘停止准入〕和散户型直客式存款〔不经过楼揭楼盘准入顺序，由运营行对契合条件的借款人发放团体住房存款〕。

依照团体住房存款发放机遇，分为销售备案前放款的直客式存款和销售备案后放款的直客式存款。

原那么上不发放散户型直客式存款及备案前放款的直客式存款，本流程亦未包括上述两种类型的直客式存款。

一般房地产市场基础较好、开展规范的区域确需操持的，须对借款人制定十分严厉的准入条件，且须将细化的操作流程报总行〔房地产信贷部〕。

第四条为防止外部恶性竞争，对存款行曾经签署按揭协作协议的楼盘，其他行不得发放直客式存款。

确有需求的，须共同接受管理的下级行书面批复赞同，并告知原存款协作行。

第五条为规避商品房买卖双方纠纷惹起的法律风险，央求直客式存款的借款人在签署«商品房买卖合同»时，在付款方式的条款中只能选择〝一次性付款〞、〝分期付款〞或〝其他方式付款〞，不得选择〝存款方式付款〞。

银行关于积极推进个人二手房按揭贷款业务的指导意见1）中介机构应具备合法经营资格和良好信誉，能够提供专业、高效、安全的交易服务；2）评估机构应具备合法经营资格和评估资质，能够提供准确、公正、独立的评估服务。

2、贷款审批流程各行应建立起严格的贷款审批流程，确保贷款资金的安全性和合规性。

具体措施包括：1）严格核查客户的资信情况，确保客户还款能力；2）要求客户提供真实、完整的贷款申请材料；3）在评估房产价值时，应严格按照规定程序进行，并确保评估结果真实准确；4）在贷款审批过程中，应遵守法律法规，不得违反相关规定。

3、贷款利率与期限各行应根据市场情况和风险状况，合理确定贷款利率和期限，并及时调整。

同时，应根据客户的还款能力和资产状况，为客户提供个性化的贷款方案，满足不同客户的需求。

4、风险管理各行应建立起完善的风险管理体系，确保贷款业务的风险可控。

具体措施包括：1）建立完善的客户信息管理系统，及时掌握客户的资产状况和信用状况；2）建立完善的贷后管理制度，加强对客户还款情况的监控和管理；3）建立完善的风险评估机制，及时评估贷款业务的风险状况，采取有效措施进行风险防范和控制。

总之，各行应根据市场需求和风险状况，制定出符合实际情况的个人二手房按揭贷款业务发展策略，加强风险管理，提高服务质量，不断提升个人购房贷款业务的综合竞争力。

房地产中介机构应具备相应行业资质。

我们优先选择全国性的、连锁经营的中介机构；对于地方性中介机构，我们要选择知名度、资质和信誉良好、规模适当、资金实力强且市场占有率较高的机构。

中介机构的市场定位应与我行二手房贷款业务的目标市场相匹配。

房地产评估机构应具有国家二级以上资质（含二级），并需满足以下规定：（A）注册资本不少于70万元；（B）有五名以上持有《房地产估价师执业资格证书》并登记注册的专职房地产估价师；（C）专职房地产估价专业人员（包括注册房地产估价师和持有房地产估价员岗位证书的房地产估价员）占职工总数的70%以上；（D）从事房地产价格评估业务连续三年以上；（E）每年独立承担估价标的物建筑面积不少于6万平方米或土地面积不少于2万平方米的评估项目5宗以上；（F）以房地产价格评估为主营业务。

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直客式个人住房贷款直客式个人住房贷款条件及流程
直客式个人住房贷款是相对于间客式个人住房贷款而言的，直客式个人住房贷款是指购房者未通过房地产公司推介，直接向银行申请办理的个人住房贷款，简单点说就是银行直接向购房者发放贷款，让购房者自己把全部房款（包括首付款和银行贷款）一次性支付给房地产公司。

而间客式个人住房贷款则是由购房者先在房地产企业处选房子，然后提交相关贷款资料，再由开发商向银行提出贷款申请，经银行审批同意后，购房者在于银行签订借款合同、担保合同，最后银行才放款。

直客式个人住房贷款是什么，大家都知道吗？相信还是有部分人不是很清楚哦，那么今天小编就来为大家介绍一下其相关知识吧！直客式个人住房贷款是指借款人没有通过房地产中介和地产开发商，直接向银行申请办理的住房贷款。

我们在这里为大家主要介绍直客式个人住房贷款的申办条件及流程指南。

首先我们来了解一下直客式个人住房贷款历程
2005 年起，中国银行、建设银行及浦发银行、中信银行、民生银行等商业银行纷纷推出直客式个人住房贷款服务，加快实现个人住房贷款营销服务模式由以间客式为主向以直客式为主的转变。

从2006 年开始，我国政府加强了对房地产业的宏观调控，国土资源部、建设部、央行等部门分别从土地、开发、资金等层面相继出台了一系列调控政策，直客式住房贷款近年来发展较为缓慢。

下面我们来了解一下直客式个人住房贷款特点、条件及申办流程等。

1。

直客式个人住房贷款☆业务简述直客式个人住房贷款是指借款人未通过合作机构推介直接向银行申请办理的个人住房贷款。

☆适应对象直客式个人住房贷款的借款人应是具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18（含）--65周岁（含）之间，借款人具有良好的信用记录和还款意愿，并且能够提供有效的阶段性担保。

☆特色优势直客式个人住房贷款除具备一手个人住房贷款的所有特色服务外，还具备以下特点：1. 楼盘灵活选择--您可不受我行与开发商签署按揭合作协议的限制，购买任意楼盘均可向我行申请贷款。

2. 享受一次性付款优惠--您可在获得贷款审批后与开发商签署一次性付款的购房合同，从而享受一次性付款的优惠。

3. 担保方式多样灵活--您无须落实本笔房产抵押，在提供其他房产抵押、质押、自然人担保、专业担保公司或其他法人阶段性担保的情况下可先获得贷款。

☆开办条件请参考一手个人住房贷款开办条件。

☆贷款额度贷款额度最高可达到所购房屋市场价值的80%。

☆贷款利率贷款利率最低可享受人民银行基准利率的0.7倍；贷款利息计算参照一手个人住房贷款相关规定。

☆贷款期限贷款期限最长30年，且借款人年龄与贷款期限之和不超过70年。

两个（含）以上共同借款人借款的，可按照满足贷款条件中年龄较小的确定贷款期限。

☆服务渠道与时间您可向我行个人贷款中心或当地分行个人信贷业务部门递交贷款申请。

☆操作指南请参考一手个人住房贷款操作指南，具体情况请咨询当地工商银行。

☆产品链接链接特色还款方式及还款服务，具体内容同“一手个人住房贷款”产品链接内容。

☆利率信息人民币贷款利率表☆常见问题1. 如何申请直客式个人住房贷款业务？如果您购买的房屋不是我行合作的按揭楼盘，您需要向附近的个人贷款中心或工行个人信贷业务部门提出直客式个人住房贷款申请，我行个人信贷业务客户经理会针对您个人情况向您介绍具体担保方式及业务流程。

2. 直客式贷款业务的阶段性担保是否可以采用自然人担保的方式？根据我行规定，您可以选择其他房产抵押、质押、自然人担保、专业担保公司或其他法人阶段性担保等五种担保方式作为您直客式贷款的阶段性担保，其中选择自然人担保及其他法人阶段性担保的借款人须是我行认定的优质客户，您可到当地工行个人信贷业务部门或个人贷款中心，由我行个人信贷业务客户经理为您进行评估，确定您是否可以选择自然人担保的担保方式。

银行个人住房贷款操作规程一、概述随着人们对生活质量要求的提高，个人住房贷款逐渐成为人们购房的主要方式之一。

对于大多数人来说，购房是人生中一项重要决策，因此在进行个人住房贷款操作时需要具备一定的知识和技巧。

本文旨在为广大购房者提供个人住房贷款操作规程，帮助购房者更加顺利、高效地完成贷款操作。

二、申请程序在申请个人住房贷款前，购房者应先了解个人住房贷款基本情况，包括贷款期限、利率、还款方式等。

具体申请程序如下：1.购房者准备相关材料，包括身份证、收入证明、房屋产权证明以及其他相关证件；2.购房者前往银行办理个人住房贷款的申请手续，并填写相关申请表格；3.银行对购房者的财务情况进行审查，审核通过后银行将发放个人住房贷款。

三、贷款还款购房者在获得个人住房贷款后需要按照合同约定的还款方式及时间进行还款，不得拖欠。

具体贷款还款规则如下：1.定期还款：购房者需按月向银行还款，每月还款额包括本金和利息。

定期还款期限根据买方所选择的贷款期限而定。

2.提前还款：购房者可以提前部分或全部偿还贷款。

银行将根据提前还款情况，收取一定的提前还款费用。

3.逾期还款：如购房者不能按期还款，银行将会根据借款合同中的条款收取逾期罚息或违约金。

四、贷款利率在办理个人住房贷款时，购房者需要了解贷款利率和决定贷款利率的因素。

个人住房贷款利率主要包括下列几种类型：1.浮动利率：购房者需按照市场利率上下浮动购买贷款，贷款利率会根据市场变化而变动。

2.固定利率：购房者可以选择按照合同规定的利率进行贷款，利率不变。

3.混合利率：购房者可以选择将贷款利率固定一部分，另一部分按市场利率上下浮动。

银行在制定贷款利率时会考虑多种因素，如购房者的信用状况、财务情况、房屋抵押情况等，因此购房者应尽可能提高自身的信用评级，获得更优惠的贷款利率。

五、结语个人住房贷款对于广大购房者而言是一项重要的金融服务，购房者需要了解个人住房贷款的基本知识和操作规程，以更高效地完成贷款操作，避免不必要的麻烦。