都江堰青城山项目市场分析及建议(含竞品项目分析)
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(2020年策划智库)青城山策划案页别墅:在郊区或风景区建造的供休养用的园林住宅。
——引自(现代汉语词典)目录前言市场分析一、大市场环境二、成都别墅及小型住宅市场特性三、青城山区域市场特性产品分析一、本项目概况二、本项目关键制胜点三、本项目优劣势分析投资回报分析一、建筑成本二、销售成本三、市场价格预测四、投资回报计算策划销售一、本项目策划重点二、销售准备工作重点三、推盘时机四、造势运动市场分析一、大市场环境1、利多因素a、政府坚持以扩大内需牵动经济,采取各种措施鼓励消费者购房、购车,并且伴随基建的规模化发展,一轮又一轮的富有阶层将源源不断地产生。
b、美国自9.11事件后,经济复苏可望于今年3月份开始,这有利于全球经济稳定,鼓舞消费信心。
2、利少因素a、W TO的加入反而在近期造成消费真空,持币人群增多,购房、购车等观望心态严重,近期房市低迷直接体现出这一点。
b、股市动荡,虽然有转好迹象,但股民信心不足,广大市民也感到了经济不稳定所带来的风险。
二、成都别墅及小型住宅市场特性1、二环路以内小型住宅以浣花风景区为代表的市中心小型住宅,体现出黄金位置的全部优势,“稀有”往往是这些楼盘宣传广告语中常见的一个词,它正确反映了这批楼盘的所有内涵。
但除此之外,这类住宅的别墅特征非常牵强。
2、二环路与三环路之间的小型住宅锦绣花园、锦官新城、中华园等等,宣扬高贵的生活品质,利用地理位置特点把外国别墅豪华生活与内地居家现实生活巧妙结合,满足消费者一种折中的高品质居家生活梦想。
不足之处在于,它们依然不能宁静致远,过于喧嚣,并且容积率偏高。
3、成都近郊的小型住宅从青城山、龙泉、文家场到华阳,小型住宅都拥有一定的市场,它们宣扬的最大卖点是环境,只有好的环境才能实现真正的豪华别墅生活方式。
但到目前为止,该类型住宅还被人定义为休闲产业,市场极不稳定。
而且这类住宅环境的人工痕迹仍显太重。
如青城白鹭洲的人工湖,青城高尔夫山庄的人造高尔夫球场。
青城山旅游营销策划方案1. 引言青城山是中国四川省成都市著名的旅游景区,以其秀丽的自然风光和丰富的历史文化而闻名于世。
然而,在激烈的旅游市场竞争中,青城山需要一个全面的营销策划方案来吸引更多游客,提升其知名度和竞争力。
2. 市场分析2.1 目标市场青城山的目标市场主要分为三个群体:国内游客、国际游客和本地游客。
国内游客是青城山最主要的客源市场,占据了绝大多数的游客数量。
国际游客市场也潜力巨大,可以通过提升景区的国际知名度和便利的交通条件来吸引更多的国际游客。
本地游客是一个重要的客源市场,他们可以在周末或节假日来青城山消费,而且可以成为青城山的忠实游客,通过口碑宣传吸引更多的游客。
2.2 竞争对手分析与青城山相邻的竞争对手有九寨沟、峨眉山等景区。
这些景区都拥有独特的自然风景和丰富的历史文化,与青城山有一定的竞争优势。
在吸引游客方面,其他景区的价格、服务和市场推广都具有一定的竞争力,需要针对这些竞争对手找到合适的差异化策略来吸引更多游客。
3. 目标和策略3.1 目标通过营销策划,实现以下目标:(1) 增加游客数量:每年使游客数量增长10%以上。
(2) 提升游客满意度:通过提供高质量的服务,提升游客的满意度,增强他们对青城山的回访意愿。
(3) 提高收入:通过合理定价、旅游产品的开发和精细管理,增加青城山的收入。
3.2 策略(1) 产品策略:开发多样化的旅游产品,包括自然风光观赏、历史文化体验、户外运动等,满足不同游客的需求。
(2) 定价策略:根据市场需求和竞争定价,合理高效地确定青城山的门票价格和其他服务的收费标准。
(3) 渠道策略:建立专业化的营销渠道,与旅行社、在线旅游平台等合作,提升产品的可见度和销售渠道的拓展。
(4) 促销策略:通过各种促销手段,如定期的旅游展览、优惠门票、特殊活动等,吸引游客,增加销量。
(5) 品牌建设:加强青城山的品牌印象,提升其知名度和美誉度,成为游客心目中的首选目的地。
青城山别墅策划包装书(提纲)
一、本地别墅市场分析
1、现别墅市场状况
2、旅游别墅的状况
二、本项目前景分析
三、本项目优势分析
1、地理位置
2、环境
3、规模
4、容积率
5、生活配套
四、本目劣势分析
a)已有项目如:“青城白鹭洲”、“中国青城”对本项目的
负面影响
b)本项目开发进度所带来的影响
c)本项目目标市场细分所带来的影响
五、包装策划的重点
a)从800亩的整体来进行开发定位
b)现场示范单位的展示
c)吸引客户注意并能引起轰动效应,促使其耐心等待
d)广告时机的掌握
e)工地现场的包装
f)正式推盘时机的把握
六、本地客户对别墅的心理定位
a)环境的定位
b)占地面积的定位
c)外立面的定位
d)配套服务的定位
七、本项目目标市场的分析
a)公司、集团购买
b)投资行为
c)成功人士赡养双亲的场所
d)成功人士长期居家的场所
八、针对目标市场的开发思路分析
a)外观个性化
b)占地面积大
c)自然景观与个性环境的结合
d)特殊地理的灵活运用
e)性价比的综合提升。
历史文化学院(旅游学院) 旅游管理专业学号:**********姓名:***案例概述:青城山位于四川省都江堰市西南、成都平原西北部、青城山-都江堰风景区内,距成都68公里,距都江堰市区16公里。
古称丈人山,为邛崃山脉的分支。
青城山靠岷山雪岭,面向川西平原。
主峰老霄顶海拔1260米(2007年测到的数据),自古就有“青城天下幽”的美誉。
与剑门之险、峨眉之秀、夔门之雄齐名。
青城山背靠千里岷江,俯瞰成都平原,景区面积200平方公里。
青城山分前、后山。
前山是青城山风景名胜区的主体部分,以道家文化为主,约15平方千米,景色优美,文物古迹众多,主要景点有建福宫、天然图画、天师洞、朝阳洞、祖师殿、上清宫等,比较适合老人以及信仰宗教的游客游览,开发较为成熟;后山总面积100平方公里,水秀、林幽、山雄,高不可攀,直上而去,冬天则寒气逼人、夏天则凉爽无比,蔚为奇观,主要景点有金壁天仓、圣母洞、山泉雾潭、白云群洞、天桥奇景等,较适合年轻人游览,目前尚在开发中。
自古以来,人们以“幽”字来概括青城山的特色。
青城山空翠四合,峰峦、溪谷、宫观皆掩映于繁茂苍翠的林木之中。
道观亭阁取材自然,不假雕饰,与山林岩泉融为一体,体现出道家崇尚朴素自然的风格。
堪称青城山特色的还有日出、云海、圣灯三大自然奇观。
1982年,青城山作为四川青城山-都江堰风景名胜区的重要组成部分,被国务院批准列入第一批国家级风景名胜区名单。
2007年5月8日,成都市青城山-都江堰旅游景区经国家旅游局正式批准为首批国家5A级旅游景区。
素有“拜水都江堰,问道青城山”之说。
2000年11月,青城山与都江堰根据文化遗产遴选标准C(II)(IV)(VI)被列入《世界遗产名录》。
接下来我主要从解说系统—信息管理、游客行为管理、产品管理、营销宣传管理四个方面来对本案例进行分析。
案例分析:解说系统—信息管理北大旅研中心主任吴必虎先生认为,解说系统就是运用某种媒体和表达方式,使特定的信息传播并到达信息接受者中间帮助信息接受者了解相关事物的性质和特点,并达到服务和教育的基本功能。
青城山旅游经济现状分析道教文化观光旅游,是青城山景区旅游的文化主线,是青城山旅游产业的“魂”,应贯穿于青城山旅游产业和产品开发之中青城山是川西旅游环线上重要的风景名胜区之一,地处都江堰市青城山镇。
青城山风景名胜区依托“青城天下幽”自然生态环境和中国道教名山厚重的文化底蕴,被首批列入国家级风景名胜区,2000年又被联合国教科文组织确定为世界遗产保护地。
青城山旅游经济发展面临的挑战与机遇这几年,都江堰市委、市政府加大了青城山景区环境综合整治投入,注重了景区业态调整和旅游营销宣传,景区旅游综合经济有了大幅度增长,但是社会经济效益却不尽如人意。
青城山旅游综合收入1.6亿元,仅占都江堰市旅游综合收入13亿元的12.5%左右,只占全省旅游综合收入560亿元的0.28%左右,青城山旅游经济增长速度与川内旅游区相比,明显低于乐山、峨眉山的发展速度。
青城山旅游经济实力发展缓慢,表面原因是景区旅游留不住人,旅游消费水平低。
造成这些问题有以下深层次的主客观原因:第一,景区相关管理条例纲性制约。
按照建设部《风景名胜区管理暂行条例》,核心景区只能做减法,不允许任何新的建设行为;二级景区建设也受到《条例》纲性限制。
“门票青城山”受遗产保护地和景区《条例》约束,景区发展空间受到极大的限制和制约,青城山难于与时俱进,推出更多与游客需求结合的参与性、娱乐性、刺激性、享受性的新产品。
青城山尽管列入了《世界文化保护遗产名录》,但是,我们的思维和工作重点仅仅停留在从建福宫到上清宫的核心景区和后山风景区的“门票青城山”“。
十一五”期间,都江堰市河西青城山片区9个乡镇总用地指标主要用于重点城镇基础设施配套建设,基本上没用旅游项目可供用地。
第二,旅游资源利用率较低,旅游市场有效供给不足。
青城山有中国道教文化和丰富的人文历史资源、自然生态环境资源、地方土特产资源。
针对市场需求,青城山旅游资源的开发利用虽然滞后,旅游载体和旅游内涵的结合尚有较大的差距,尚未形成值得游客掏腰包的中意产品和参与性活动。
青城山旅游经济现状分析道教文化观光旅游,是青城山景区旅游的文化主线,是青城山旅游产业的“魂”,应贯穿于青城山旅游产业和产品开发之中青城山是川西旅游环线上重要的风景名胜区之一,地处都江堰市青城山镇。
青城山风景名胜区依托“青城天下幽”自然生态环境和中国道教名山厚重的文化底蕴,被首批列入国家级风景名胜区,2000年又被联合国教科文组织确定为世界遗产保护地。
青城山旅游经济发展面临的挑战与机遇这几年,都江堰市委、市政府加大了青城山景区环境综合整治投入,注重了景区业态调整和旅游营销宣传,景区旅游综合经济有了大幅度增长,但是社会经济效益却不尽如人意。
青城山旅游综合收入1.6亿元,仅占都江堰市旅游综合收入13亿元的12.5%左右,只占全省旅游综合收入560亿元的0.28%左右,青城山旅游经济增长速度与川内旅游区相比,明显低于乐山、峨眉山的发展速度。
青城山旅游经济实力发展缓慢,表面原因是景区旅游留不住人,旅游消费水平低。
造成这些问题有以下深层次的主客观原因:第一,景区相关管理条例纲性制约。
按照建设部《风景名胜区管理暂行条例》,核心景区只能做减法,不允许任何新的建设行为;二级景区建设也受到《条例》纲性限制。
“门票青城山”受遗产保护地和景区《条例》约束,景区发展空间受到极大的限制和制约,青城山难于与时俱进,推出更多与游客需求结合的参与性、娱乐性、刺激性、享受性的新产品。
青城山尽管列入了《世界文化保护遗产名录》,但是,我们的思维和工作重点仅仅停留在从建福宫到上清宫的核心景区和后山风景区的“门票青城山”“。
十一五”期间,都江堰市河西青城山片区9个乡镇总用地指标主要用于重点城镇基础设施配套建设,基本上没用旅游项目可供用地。
第二,旅游资源利用率较低,旅游市场有效供给不足。
青城山有中国道教文化和丰富的人文历史资源、自然生态环境资源、地方土特产资源。
针对市场需求,青城山旅游资源的开发利用虽然滞后,旅游载体和旅游内涵的结合尚有较大的差距,尚未形成值得游客掏腰包的中意产品和参与性活动。