兰州雁滩住宅市调和项目规划提案

目录：一、项目定性研究1、周边的自然环境2、项目区域的市政配套3、周边项目商业情况4、本项目与周边项目商业的关联关系5、交通网络状况6、未来规划二、项目定量研究1、消费人群2、消费能力3、消费需求三、初步规划提案四、工作计划一、项目定性研究1、周边的自然环境兰州市雁滩地区，北临雁滩黄河大桥东延伸大道605号道路，毗邻XX莱茵小镇，东接甘肃省联合大学和重离子治癌项目中心，西临城关区政府家属区和北面滩小学，北临西北管业中心，南面为规划中的雁滩湿地公园。

2、项目区域的市政配套教育：雁滩小学、雁滩中学、外国语高级中学、筹备中的兰州二中雁滩分校、甘肃联合大学医疗：兰州城关区医院雁滩门诊、骨伤科医院、慈和堂医院、黄河医院3、周边项目商业情况商业项目：大润发超市：项目投资方是台湾润泰集团康成投资（中国）有限公司，项目总投资1.5亿元，入驻雁滩商贸广场经营30年，经营商品2万余种，经营面积23000平方米；华孚泰购物中心：位于雁滩路与雁西路交会处，经营面积达10万平方米，采用国际一流的高档百货经营模式，以“领衔、尚品、生活”为主题，集高档百货、大型超市、休闲娱乐、餐饮、办公写字楼、立体泊车于一体，定位是为生活提供全方位服务的现代化商业Shopping Mall。

张苏滩蔬菜批发市场：西北第一大蔬菜批发市场，2010年1月21日，市场内2000余户蔬菜经营户转移到位于兰州东大门外的大青山地区。

三森美居广场：甘肃规模最大的大型综合家居商业中心西北管业市场：集批发零售、商品展示、信息交流、商务洽谈于一身，是西部地区唯一大型管业专业交易市场，占地面积24000平方米，拥有建筑面积21000平方米的精装复式商铺108套，一楼为商品展示、批发零售的经营铺面，二楼可作为办公、商务洽谈、住宿等多功能为一体的综合场所由商户自主定位；各商铺拥有自己独立的卫生间，水、电、暖、天然气设施完备齐全；商铺门前的停车区位宽达10-20米。

基地还备有30000多平方米、大小不等的库房供商户选用。

甘肃联合大学甘肃联合大学是2001年7月由原甘肃教育学院、原甘肃联合大学合并组建的一所集文、理、工、法、经济、艺术、教育等学科的省属普通高等专科学校。

学校地处兰州市城关区雁滩黄河之滨，现占地面积528.34亩，校舍面积26万平方米，截止2010年6月学生数量在8000人左右，至2010年8月将增至一万人以上。

学校生源以周边地县为主，兰州市内学生占比较小，消费能力中等偏下。

居民区商业情况：鸿运润园占地面积：558亩建筑面积：60万㎡社区配套商业业态：礼品、医疗、餐饮、超市经营状况：勉强维持租金水平：40-50元/月·㎡辰北花园占地面积：96亩建筑面积： /社区配套商业业态：小型超市、管材销售、餐饮、医药经营状况：良好租金水平：15-30元/月·㎡北面滩新村占地面积：80亩左右预计常住人口：1300人左右社区配套商业业态：小型超市、管材销售、餐饮、医药、网吧等全业态经营状况：良好租金水平：15-30元/月·㎡望河丽景占地面积： 1.6万㎡社区配套商业业态：网吧、不动产评估、酒业、干洗店、小型餐饮、烟花炮竹销售处、安利销售点即将入驻经营状况：经营良好租金水平：55-60元/月·㎡新港城占地面积：800亩建筑面积： 80万㎡社区配套商业业态：商业业态齐全经营状况：良好租金水平：A、B区50-80元/月·㎡ C区20-45元/月·㎡D、E区20-30元/月·㎡海龙花园占地面积：3.2万㎡建筑面积：10万㎡社区配套商业业态：壹火锅、天水北路地税分局，另有980㎡商铺出售，价格2200元/㎡经营状况：良好租金水平： 45-60元/月·㎡XX·丽舍情缘占地面积：39亩建筑面积：/社区配套商业业态：幼儿园、便民店、诊所、洗衣店、美发店、知名餐饮、体检中心、经营状况：良好租金水平：30元/月·㎡御景东方占地面积： 37亩建筑面积： 10.5万㎡社区配套商业业态：中国银行、名烟名酒行、玉器行经营状况：勉强维持租金水平：东侧85-100元/月·㎡北侧55-75元/月·㎡良志·嘉年华占地面积：39.68亩建筑面积：12.09万㎡社区配套商业业态：农村合作银行、嘉兴酒业经营状况：中等，目前商业不依靠社区客流带动租金水平：70-100元/月·㎡安居小区占地面积：/建筑面积： /社区配套商业业态：商业配套齐全经营状况：良好租金水平：一楼60元/月·㎡二楼30元/月·㎡金雁花园占地面积： /建筑面积： /社区配套商业业态：网吧、茶叶、餐饮经营状况：良好租金水平：一楼60元/月·㎡二楼30元/月·㎡基业豪庭占地面积：263亩建筑面积： 40万㎡社区配套商业业态：便利店、餐饮、洗染店等经营状况：中等租金水平：30-40元/月·㎡4、本项目与周边项目商业的关联关系大润发超市经营专业度高，品类齐全，所处位置交通便捷，与本项目距离不足2公里，其辐射面积已涵盖本项目；华孚泰购物中心：规模已形成兰州次商业中心，成为目前雁滩的主商圈，与本项目距离不足2公里，其辐射面积已涵盖本项目，因此本项目不适合做大面积的服饰专卖业态；张苏滩蔬菜批发市场：大部分商户已搬迁，随着市政规划的实施将被彻底改造，给本项目的超市业态让出了部分市场；三森美居广场：对本项目无大影响；西北管业市场：可带动本项目餐饮、超市等业态；甘肃联合大学：可带动本项目餐饮、娱乐、超市、精品店等业态，每年七月份新生报名时期还可带动本项目便捷酒店业态；居民区：除北面滩新村内有较全面的服务类业态之外，辰北花园、鸿运润园、莱茵小镇目前商业面积较少，只能满足最基本消费需求，无法满足住户更高的消费需求，为本项目的商业发展提供了空间；5、交通网络状况：目前途经的交通线路有82路、135路、149路。

6、未来规划：重离子致癌项目：2009年7月19日，兰州市政府、中科院近代物理研究所、甘肃盛达集团股份有限公司三方签署合作建设协议。

根据协议，经过2-3年建设期，总投资超过10亿元的兰州重离子治癌中心不仅是一个开放性的重离子癌症治疗平台，同时还可带动省市重离子癌症治疗技术的发展，培养相关治疗队伍，引领国内外重离子癌症治疗技术的发展。

此项目完成后对本案的快捷酒店、餐饮、鲜花礼品等业态都将有带动；雁滩湿地公园：即将开始建设的雁滩湿地公园位于城关区雁儿湾南河道出口，南北长约1660米，东西宽约1380米，分布在南河道两边，总面积占地约135万平方米，整个湿地公园内的部分陆地和水位将随着黄河水位涨落而变化，不同季节展现出不同的景象。

在湿地公园内不建永久性建筑物，不设计大体量构筑物；不种植高大乔木，一切以恢复黄河河滩湿地本来面貌为主。

此项目完成后奖对本案的娱乐休闲、餐饮等业态带动人气；二、项目定量研究：周边消费人群、消费能力、消费需求：鸿运润园居住户数：3000户左右预计居住人口：10500人左右目前入住率：30%居民消费能力分析：居民消费能力较好，但入住率不高导致周边商铺经营状况不佳居民日常消费习惯：入住率不高，社区有便利店，北面滩新村有小型市场，大部分消费在大润发超市或其他大型超市。

辰北花园居住户数：872户预计居住人口：3052人目前入住率：95%居民消费能力分析：消费能力良好居民日常消费习惯：社区商业消费或大润发购物北面滩新村居民消费能力分析：消费能力较低居民日常消费习惯：本地村民消费在本社区内消费，外来租住人口以联合大学学生为主，消费比较分散。

望河丽景居住户数：433户预计居住人口：1515人目前入住率：80%左右居民消费能力分析：消费能力较好居民日常消费习惯：日常消费在旁边宋家滩市场内，超市消费主要集中在大润发超市。

新港城居住户数：10000户左右预计居住人口：35000人左右目前入住率：99%居民消费能力分析：消费能力中上居民日常消费习惯：小区配套商业可以满足小区居民的日常消费需求，小区对面的宋家滩内有小型市场，蔬菜、肉类、小吃、五金等商品齐全。

小区距大润发超市车行时间为10分钟左右，超市采购一般都集中在大润发。

海龙花园居住户数：701户预计居住人口：2453个左右目前入住率：98%居民消费能力分析：消费能力中上居民日常消费习惯：日常消费在新港城配套商业或宋家滩市场，超市消费主要集中在大润发超市。

XX·丽舍情缘居住户数：968户居住人口：60000多人目前入住率：99%居民消费能力分析：消费能力较好居民日常消费习惯：日常消费在社区配套商业或宋家滩市场，超市消费主要集中在大润发超市。

御景东方居住户数：253套预计居住人口：900人左右目前入住率：20%居民消费能力分析：消费能力极强，但小区入住率低导致无法体现良志·嘉年华居住户数：674户预计居住人口：2359人目前入住率：50%居民消费能力分析：消费能力较好居民日常消费习惯：社区对面有小商店可购买必需品，此小区距东方红广场商圈车行距离15分钟，距大润发车行距离10分钟左右，因此日常消费一般选择大润发超市、华联超市或华润万家超市。

安居小区居住户数：4006户预计居住人口：14000人左右目前入住率：98%以上居民消费能力分析：消费能力中等，因位置邻近张苏滩蔬菜批发市场，因此生鲜类产品一般在那里消费居民日常消费习惯：社区商业齐全，因位置邻近张苏滩蔬菜批发市场，因此生鲜类产品一般在那里消费，距大润发车行距离10分钟左右，超市消费一般选择大润发超市。

金雁花园居住户数：1600户预计居住人口：5600人左右目前入住率：98%居民消费能力分析：消费能力中等居民日常消费习惯：位置毗邻大润发超市，消费一般选择大润发超市。

基业豪庭居住户数：3200户预计居住人口：11200人左右目前入住率： 60%居民消费能力分析：消费能力中等居民日常消费习惯：社区商业消费，超市消费一般集中在大润发。

总结：周边消费人群消费能力适中，但因为目前兰州市内已形成多个固定的商业中心、次中心区，竞争激烈，大部分消费者都习惯于在商业中心进行购物娱乐活动，本案地理位置相对比较偏僻，购物中心和大型超市在本案中无法成为主流，建议可开辟中型娱乐餐饮、特色餐饮、生态园、汽车销售、汽车租赁专业市场等业态来带动人气，实现盈利。

三、初步规划提案1、商业规划定位：住宅配套型社区商业。

2、商业配套目的：针对本案目标顾客群体的消费层次和消费习惯进行商业配置规划，提升本案对目标顾客的吸引力，体现3A小区品质，彰显3A小区魅力，满足本案业主购物、休闲、娱乐、运动等基本生活所需。

3、商业服务对象：业主及临近区域居住者。

4、商业业态定位方案一：地下商业：面积6500㎡，中型超市16#：面积4393㎡，专科医院17#：面积1.08万㎡，一半作为IMAX影院需要3000㎡左右，层高为15米的大厅及附属小VIP厅，另一半为快捷酒店（我公司可做）13#、12#、11#：商业面积8677㎡，一楼为汽车展厅（目前已有甘肃神驰公司确定意向）预计需要5-6家，二楼为汽车租赁或汽车用品专卖店，要求是商业门前的停车位宽松便捷，商铺展厅的大门开间要在2米以上。