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房地产评估成本法公式房地产评估成本法是一种常用的房地产评估方法，它基于房地产的建设成本来确定房地产的价值。
该方法主要适用于新建房地产项目或进行大规模改建的项目。
房地产评估成本法的公式如下：房地产的评估价值 = 建设成本 - 折旧和磨损 + 土地价值建设成本是指建造或改建房地产所需的实际成本，包括土地购置费、设计费、建筑材料费、施工费、设备费等。
这些成本是根据房地产项目的规模、设计要求和市场行情来确定的。
建设成本是评估房地产价值的重要指标之一。
折旧和磨损是指房地产因使用而逐渐失去价值的过程。
房地产在使用过程中会受到各种因素的影响，如自然老化、技术更新、市场需求变化等，这些因素会导致房地产的价值逐渐减少。
折旧和磨损的计算通常基于建筑的使用寿命、磨损程度和市场行情等因素。
土地价值是指房地产所占用土地的价值。
土地价值通常是根据土地的位置、规模、用途和市场行情等因素来确定的。
土地的价值在房地产评估中起到重要的作用，因为土地是不可再生的资源，其价值通常会随着时间的推移而增加。
通过以上公式，可以计算出房地产的评估价值。
评估价值的准确性和可靠性对于房地产买卖、贷款和投资等决策具有重要意义。
因此，在进行房地产评估时，需要综合考虑建设成本、折旧和磨损以及土地价值等因素，并根据市场行情进行合理的调整。
房地产评估成本法是一种重要的评估方法，它在房地产行业中得到广泛应用。
通过该方法，可以对房地产的价值进行准确、全面的评估，为相关方提供决策依据。
同时，该方法也存在一定的局限性，如评估结果受到市场行情的影响，评估过程中的估计和假设也可能存在误差。
因此，在进行房地产评估时，需要综合考虑各种因素，并结合其他评估方法进行验证，以确保评估结果的准确性和可靠性。
房地产评估成本法是一种重要的评估方法，通过对建设成本、折旧和磨损以及土地价值等因素进行综合考虑，可以计算出房地产的评估价值。
该方法在房地产行业中得到广泛应用，为相关方提供决策依据。
房地产评估_成本法在房地产市场中，评估房产的价值是一项重要的任务。
评估的方法有多种，其中成本法是一种常用的评估方法之一。
本文将重点探讨房地产评估中的成本法，并分析其优势、应用范围以及存在的局限性。
一、成本法概述成本法主要侧重于以建筑物所需要的成本作为评估的依据，其中包括土地购买成本、建筑物的建设成本以及相关的附属设施、设备、装修等费用。
成本法认为，一个房产的价值与其重建成本或替代成本有关。
二、成本法的优势1. 相对简单直观：成本法的计算相对简单，可以通过对土地价格、建筑材料价格以及建设成本的调研和计算得出评估结果，更容易被人们接受和理解。
2. 适用广泛：成本法适用于各类房产，包括住宅、商业物业以及工业场地等。
它不仅可以评估已存在的建筑物的价值，还可以用于评估拟建建筑物的潜在价值。
3. 建筑物的折旧考虑：成本法在评估中纳入了建筑物的折旧因素，考虑了建筑物的使用寿命以及物理和经济因素对建筑物价值的影响，使评估结果更加准确。
三、成本法的应用范围成本法可以应用于多种房地产评估场景，包括但不限于以下几种情况：1. 用于保险理赔：在房屋损坏或灾害事故后，保险公司可以使用成本法来评估损失，并进行理赔。
评估人员可以通过计算重建或修复所需的成本来确定理赔金额。
2. 用于资产评估：成本法可以帮助企业对其资产进行评估和核算，为企业的财务决策提供参考。
例如，在公司重组、资产购买或出售等场景中，成本法可以用于确定资产的公允价值。
3. 用于投资决策：成本法可以帮助投资者评估潜在投资项目的价值。
通过对建设成本、市场需求以及建筑物的预期寿命等因素进行综合考虑，投资者可以更好地决策是否进行房地产投资。
四、成本法的局限性1. 忽略市场需求和供求关系：成本法重点关注于建筑物的建设成本，忽略了市场需求和供求关系对房产价值的影响。
在供求失衡的情况下，成本法的评估结果可能与市场价值存在较大差距。
2. 忽略土地的特殊价值：成本法的计算一般假定土地是无限可用的，土地价值与建筑物的成本无关。
房地产估价方法成本法房地产估价方法-成本法房地产估价是指对不动产进行评估和估价的过程。
在房地产市场中，一个准确的估价对于买方、卖方和金融机构都具有重要意义。
房地产估价方法有多种，其中成本法是一种常用的方法之一。
成本法是通过计算房地产建筑物重建成本来确定其市场价值的一种方法。
该方法基于一个基本的假设，即购买一块土地，并在其上重新建造一座与估价资产具有类似特征和功能的建筑物所需的成本等于其市场价值。
成本法的一大优势是它可以提供一个相对稳定的基准值，特别适用于新建筑物或者没有可比销售数据的特殊物业。
不过，成本法也存在一些局限性。
首先，这种方法无法考虑到市场需求和供应的影响，因此在估价市值时可能存在偏差。
第二，成本法仅适用于根据物理属性而不是收益创造价值的物业。
在实际应用成本法时，估价师需要考虑众多因素。
首先是土地价值。
虽然土地在成本法中被视为已经拥有的，但是对于建筑物的现行价值，是取决于其建立在的土地的地理位置和潜力的。
同样，建筑物的使用年限和折旧值也需要被考虑进去。
建筑物折旧值是指建筑物预计剩余使用期的相对价值损耗。
以及建筑物的维修成本，即在建筑物使用寿命内维持其正常功能所需的费用。
另外一个重要因素是工程建造成本，包括材料成本、建筑劳动力成本和工程管理费用等。
在计算成本时，还需要考虑建筑物类型和品质等。
同样的建筑类型在不同地区、不同建筑质量等因素的影响下，其价格也会有所不同。
此外，成本法还需考虑一些额外因素，如法律规定的安全要求、环境影响评估、建设许可证的费用和时间等。
这些额外费用和限制可对估价造成重要影响。
虽然成本法是一种常用的房地产估价方法，但在实际应用中估价师需要明确该方法的局限性，并结合其他方法进行交叉验证，以提高估价的准确性。
同时，随着房地产市场的不断演变和新的估价技术的出现，对房地产估价师的技能和专业知识也提出了更高的要求。
总之，成本法是一种可靠的房地产估价方法，通过计算重建成本来确定市场价值。
房地产评估——成本法房地产评估——成本法简介房地产评估是指对房地产进行价值估算的一种方法。
其中，成本法是房地产评估中常用的一种方法。
成本法是基于房地产的重建或复原成本进行评估的，它考虑了建筑物的物理状况、使用寿命以及替代成本等因素。
成本法的基本原理成本法的基本原理是通过计算重建或复原房地产所需的成本，来确定其价值。
此方法假设买方愿意支付与重建房地产相当的代价，以及卖方在市场上愿意接受不比其重建成本高的价格。
成本法的评估过程主要包括以下几个步骤：1. 确定房地产的重建成本：重建成本是指将房地产从零开始重新建造或复原所需的成本。
其计算包括建筑材料、劳动力成本、设计费用、施工管理费用等。
2. 考虑物理状况和使用寿命：在确定重建成本的基础上，还需要考虑物理状况和使用寿命对房地产价值的影响。
物理状况包括建筑的结构、设备、装修等方面的状况。
使用寿命指的是建筑物能够正常使用的时间。
3. 考虑替代成本：替代成本是指在市场上购买一个具有相同功能和服务的房地产所需的成本。
考虑替代成本会影响到房地产的价值，因为买方有可能选择购买替代房地产而不是重建或购买现有的房地产。
4. 调整价值：根据以上计算得出的重建成本、物理状况和使用寿命等因素，对房地产的价值进行调整。
调整的过程是根据市场上类似房地产的销售数据和专业评估师的经验进行的。
成本法的适用场景成本法在以下情况下适用：需要对新建房地产进行评估时，成本法可以提供一个参考价值；对老旧房地产进行评估时，成本法可以作为评估的重要依据之一；房地产市场缺乏充足的可比数据时，成本法可以提供一种可行的评估方法。
成本法的优缺点成本法作为一种房地产评估方法具有以下优点：能够提供对新建房地产的评估值；能够对老旧房地产进行评估，给出评估的参考价值；对房地产市场缺乏充足可比数据时，成本法是一种可行的评估方法。
但成本法也存在一些局限性：成本法不考虑实际的市场需求和供需关系，可能无法准确反映房地产的真实价值；成本法评估的结果可能会受到通货膨胀、材料价格波动等因素的影响；成本法的评估结果可能不适用于特殊房地产类型，比如具有历史价值或文化价值的房地产。
房地产估价方法---成本法一、成本法一）房地产价格房地产价格构成（7项）：土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。
例1、某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。
该地块可转让土地的应计成本是（）元/ m2.A.310.61B.321.60C.477.87D.494.77『正确答案』C『答案解析』开发成本、管理费用、销售费用3亿投资利息3*【（1+7.2%）0.5-1】=1061.23万元总成本=31061.23万元单位成本为310.61可转让地块单位成本=310.61/65%=477.87成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括（）。
A.土地取得成本B.开发成本C.管理费用D.销售费用E.销售税费『正确答案』ABCD例2、某宗熟地的原生地取得费为540元/m2，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/m2和60元/m2，贷款年利率为8%。
这块地的面积是10000平方米。
采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为（）元/m2。
A.55.20B.103.22C.109.63D.114.82『正确答案』B『答案解析』540×（1.082-1）+90×（1.081.5-1）+60×（1.080.5-1）=89.86+11.01+2.35=103.22二）开发利润开发利润指房地产开发商的利润而非建筑承包商利润。
开发利润指土地增值税、企业所得税前利润。
开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下开发商所能获得的平均利率，而不是个别开发商最终实际获得的利润，也不是个别开发商期望获得的利率。
根据不同的基数，有不同的利润率指标。
（利润率一般是通过大量调查、了解同一市场上类似房地产开发项目的利润率得到的）直接成本利润率投资利润率成本利润率销售利润率直接成本利润率最大，其次是投资利润率，再次是成本利润率，销售利润率最小某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3 000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1 000元/m2，开发成本和管理费用为1200元/m2，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。
房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是指对房地产进行估价、评估和鉴定的过程，其中成本法是一种常用的评估方法之一。
成本法是通过对房地产建造物的建设成本进行评估，以确定其当前价值的方法。
下面将详细介绍房地产评估-成本法的相关内容。
一、建造物的原始成本1.1 建造物的原始成本包括土地购买费用、建造物的建设费用以及其他相关费用。
1.2 土地购买费用是指购买土地的成本，包括土地的价格、过户费用等。
1.3 建造物的建设费用包括设计费、施工费、材料费、劳动费等。
二、建造物的折旧费用2.1 建造物的折旧费用是指建造物因使用年限和使用磨损而导致价值下降的费用。
2.2 折旧费用可以按照直线折旧法或者加速折旧法进行计算。
2.3 折旧费用的计算需要考虑建造物的使用寿命、残值率等因素。
三、建造物的重置成本3.1 建造物的重置成本是指对建造物进行重建或者翻新所需的费用。
3.2 重置成本需要考虑建造物的现状、市场需求以及新建造物的成本等因素。
3.3 重置成本的计算可以通过询价、比较市场价格等方法进行。
四、建造物的维护费用4.1 建造物的维护费用是指对建造物进行日常维护和修缮所需的费用。
4.2 维护费用可以包括保洁费、修缮费、设备更换费等。
4.3 维护费用的计算需要考虑建造物的年龄、使用状况以及市场维护费用等因素。
五、建造物的残值5.1 建造物的残值是指建造物在评估结束时的估价价值。
5.2 残值可以通过市场调研、专家意见等方法确定。
5.3 残值的确定需要考虑建造物的使用寿命、市场需求以及建造物的实际价值等因素。
结论：通过成本法对房地产进行评估可以更准确地了解房地产的价值，匡助投资者做出更明智的决策。
在进行房地产评估时，需要综合考虑建造物的原始成本、折旧费用、重置成本、维护费用和残值等因素，以确保评估结果的准确性和可靠性。
房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是指对房地产价值进行估算的过程，其中成本法是一种常用的评估方法。
成本法通过计算房地产的重建成本来确定其价值。
本文将介绍房地产评估中的成本法，包括其原理、应用范围、计算方法、影响因素和优缺点。
正文内容：1. 成本法的原理1.1 重建成本原理：成本法基于重建成本原理，即房地产的价值等于重建该房地产所需的成本。
1.2 折旧原理：成本法还考虑了房地产的折旧情况，即根据房地产的使用年限和磨损程度来计算折旧值。
2. 成本法的应用范围2.1 新建房地产：成本法常用于评估新建房地产的价值，可以匡助开辟商确定合理的销售价格。
2.2 重建房地产：对于需要进行重建的房地产，成本法可以匡助确定重建成本，为重建项目提供决策依据。
2.3 特殊用途房地产：成本法也适合于评估特殊用途的房地产，如工业厂房、医院等。
3. 成本法的计算方法3.1 建造成本：计算房屋建造的成本，包括土地购买费用、建造材料和劳动力成本等。
3.2 折旧计算：根据房地产的使用年限和磨损程度，计算折旧值。
3.3 土地价值：将土地的价值与建造成本相加，得到房地产的总价值。
4. 影响成本法评估结果的因素4.1 市场供需情况：市场供需关系会直接影响建造材料和劳动力成本，从而影响成本法的评估结果。
4.2 土地价值：土地价值的变动也会对成本法的评估结果产生影响。
4.3 建造材料和劳动力成本：建造材料和劳动力成本的波动也会对成本法的评估结果造成影响。
5. 成本法的优缺点5.1 优点：成本法相对简单易行，适合范围广泛，特别适合于新建和重建房地产的评估。
5.2 缺点：成本法没有考虑市场需求和供应情况，可能导致评估结果与市场价值存在差异。
总结：综上所述，成本法是房地产评估中常用的一种方法，通过计算房地产的重建成本来确定其价值。
成本法的应用范围广泛，适合于新建、重建和特殊用途房地产的评估。
计算方法包括建造成本、折旧计算和土地价值的计算。
然而，成本法评估结果受市场供需情况、土地价值和建造材料劳动力成本等因素的影响。
房地产评估-成本法引言概述:房地产评估是对房地产价值进行估算的过程，其中成本法是一种常用的评估方法。
成本法基于建筑物的成本和土地价值来评估房地产的价值。
本文将详细介绍房地产评估的成本法，包括其基本原理、应用范围、具体步骤以及优缺点。
一、基本原理：1.1 建筑成本：房地产评估的成本法首先考虑建筑物的成本，包括建筑材料、劳动力成本、设计费用等。
这些成本对于评估房地产的价值至关重要。
1.2 土地价值：成本法还要考虑土地的价值，土地的价值通常通过市场比较法或收益法来确定。
土地的位置、规划用途以及周边环境等因素都会对土地价值产生影响。
1.3 折旧和折旧方法：成本法还要考虑建筑物的折旧，折旧是指建筑物价值随时间的推移而减少。
常用的折旧方法有直线法、余额递减法和工作量法。
二、应用范围：2.1 新建房地产项目：成本法在新建房地产项目中应用广泛。
通过评估建筑物的成本和土地价值，可以帮助开发商确定合理的销售价格和投资回报率。
2.2 旧建筑物改造：成本法也适用于旧建筑物改造项目。
通过评估改造成本和土地价值，可以帮助投资者决策是否进行改造以及改造后的预期回报。
2.3 房地产投资组合评估：成本法还可以用于评估整个房地产投资组合的价值。
通过对各个项目的成本和土地价值进行综合评估，可以帮助投资者优化投资组合配置。
三、具体步骤：3.1 收集数据：评估师需要收集建筑物成本、土地价值以及相关市场数据。
这些数据包括建筑材料价格、劳动力成本、土地市场价格等。
3.2 估算建筑成本：评估师根据建筑物的规模、用途和设计要求，通过建筑量清单和价格指数等方法估算建筑成本。
3.3 估算土地价值：评估师通过市场比较法或收益法等方法估算土地价值。
市场比较法是根据类似土地的交易价格进行估算，而收益法是根据土地的潜在收益进行估算。
3.4 计算折旧：评估师根据建筑物的使用年限和折旧方法计算折旧。
折旧计算的准确性对于评估结果的精确性至关重要。
3.5 综合评估：评估师将建筑成本、土地价值和折旧等因素综合考虑，得出最终的房地产评估价值。
第六章 成本法 教学时数：6课时 教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握成本法的基本原理，掌握成本法的基本公式，掌握建筑物的重新构造成本与折旧，掌握建筑物减价修正额的估算方法 教学重点：建筑物减价修正额的估算方法 教学难点：建筑物的重新构造成本与折旧方法 教学手段和方法： 以讲授为主，辅以多媒体教学手段。 教学内容： 第一节 基本原理 一、成本法的称呼 原价法、承包商法、成本逼近法、旧房评估方面称重置成本法、重建成本法 二、概念 成本法是指以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上利润和应纳税金得出估价对象房地产价格的一种估价方法，积算价格。 三、理论依据 从买方的角度看，是替代原理；从卖方的角度看，生产费用价值论。 四、适用条件与对象 ——特别适用于既无收益又很少交易的学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施。 ——单纯建筑物 ——独立或狭小市场上无法运用市场法进行估价的房地产 估价时须用客观成本，不能用实际成本 五、一般步骤： 1、搜集有关成本、税费、开发利润等资料 2、估算重置价格或重建价格 3、估算折旧 4、求出积算价格
第二节 房地产价格构成 房地产价格的一般构成（采用成本法） 1、土地取得费用 ——征地费和“房屋折迁安置补偿费” ——土地使用权出让金或地价款 ——有关土地取得的手续费及税金 2、开发成本 ——勘察设计和前期工程费 ——基础设施建设费 ——安装工程费 ——公共配套设施建设费 ——开发过程中的税费 3、管理费用 主要是指开发费和开发过程中管理人员工资等 4、投资利息 5、销售税费 ——销售费用：广告费、代理费 ——销售税金及附加：营业税、城市建设税、教育附加 ——其他销售税费：由卖方负担的印花税、交易手续费、产权移转登记费 6、开发利润
第三节 基本公式 一、基本公式： 房地产价格＝重新构建价格－折旧 二、新开发土地： 新开发土地价格＝取得待开发土地的成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润 三、新建房地产： 新建房地价格＝土地取得成本＋土地开发成本＋建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润 新建建筑物价格＝建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润 四、旧房地产： 旧房地价格＝房地的重新构建价格－建筑物的折旧＝土地的重新构建价格＋建筑物的重新构建价格－建筑物的折旧 旧建筑物价格＝建筑物的重新构建价格－建筑物的折旧
第四节 重新购建价格 一、定义：假设在估价时点重新建筑或购置全新状态的旧有房地产时，所必要的适当成本或价格。 二、房地产重新构建的求取 1、方法：先求取土地的重新取得成本，再加上建筑物的重新建造成本。 2、土地成本的求取 若土地是在既成的城市建成区内，难以把握其重新开发成本时，则通常是采用市场比较法或收益法等其他估价方法，求取假设地上建筑物不存在时的实地价格。 3、建筑物重新建造成本求取 方法： A．建筑费+其他费用+正常利润 B．承包商的建筑费+发包的负担的附带费 类型： ——重建成本：以原有的建筑材料、建筑技术与工艺、建筑式样等，在估价时点重新建筑与旧有建筑物完全相同的新建筑物的成本。 ——重置成本：以估价时点当时的建筑材料、建筑技术与工艺等，重新建造与旧有建筑物具有相同效用的新建筑物的成本。 一般地，特殊有保护价值的建筑物采用重建成本较为适宜；普通建筑物适用重置成本；因年代久远，已缺少与旧有建筑物相同的建筑材料，或因建筑材料式样、建筑技术等变迁，也往往采用重置成本。 理论：直接法、间接法 实际操作中，不同直接、间接法，具体估算建筑物重新建造成的方法有： ①单位面积法 ②单位体积法 ③分部分项法 ④工料测量法 ⑤指数调整法
第五节 建筑物折旧 一、建筑物折旧 定义：各种原因带来的价值上的损失，包括有有形损耗和无形损耗。 实际估价中，它可分为3种折旧： ①物质折旧 ——自然经过的老 ——正常使用的磨损 ——意外的破坏损毁 ——延迟维修的损坏残存 ②功能折旧：功能上的折旧的减价 ③经济折旧：建筑物本身以外的各种不利因素带来的减价 二、成本法中折旧的求取方法 （一）直线折旧法：在建筑物的耐用年限期间每年的折旧额相等。 每年的折旧额 其中：Di：第i年的折旧额； C：建筑物的重新建造成本； S：预计的建筑物的净残值（残值）； N：建筑物的耐用年限； R：建筑物的残值率
折旧率
t年末的累计的折旧额为： 建筑物的估价时点价值为： 或这是最常用的方法。 （二）其他折旧法 ①实际观察法 估价人员亲临现场，直接观察、估算估价对象建筑物在物质方面，功能方面及经济方面的减价因素所造成的减价额，或判定其成新率。 ②成新折旧法 根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确定建筑物的成新折旧程度，直接求取建筑物的估价时点价值。 建筑物估价时点价值=建筑物的重新建造成本×建筑物的成新率 实际中，成新率的求取可以采用“先定量再定性再定量”的方式，步骤： ——用耐用年限法计算成新率 ——初步修正 ——调整修正 ③混合法 求取折旧应注意的事项： ——估价上的折旧与会计上的折旧的区别 ——建筑物的寿命有自然寿命与经济寿命之分 ——个别折旧加总法、分类折旧加总法和综合折旧法 ——采用尚可使用年数
第六节 成本法涉及的有关规定 一、现行房屋折旧制度 1、年折旧额=原价×(1－残值率)÷耐用年限 2、经租房产根据房屋结构分为4类7等 ①钢筋混凝土结构 ②砖混结构一等 ③砖混结构二等 ④砖木结构一等 ⑤砖木结构二等 ⑥砖木结构三等 ⑦简易结构 3、房屋耐用年限 ①钢筋混凝土结构：50年（生产），25年（受保留生产），60年（非生产） ②砖混一等：40年，30年，30年 ③砖混一等：40年，30年，30年 ④砖瓦一等：30年，20年，40年 ⑤砖瓦一等：30年，20年，40年 ⑥砖瓦一等：30年，20年，40年
NRCNSCDDi)1(
CSR
NRCNSCCDd1
NtRCNtSCtDEt)1()(
])1(1[)(NtRCNtSCCECVt)1(tdCV⑦简易结构：10年 4、房屋残值率： ①钢混：0 ②砖混一等：2% ③砖混一等：2% ④砖瓦一等：6% ⑤砖瓦一等：4% ⑥砖瓦一等：3% ⑦简易结构：0 二、观测房屋完损等级的评定标准 1、根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好，损坏程序来划分的，分为五类： ①完好房 ②基本完好房 ③一般损坏房 ④严重坏房 ⑤危险房 2、结构、装修、设备的各个项目组成： 3、完损等级的判定依据： 4、房屋新旧程度的判定标准 ①完好房：十、九、八成 ②基本完好房：七、六成 ③一般完好房：五、四成 ④严重损坏房危险房：三成以下
第七节 成本法总结和运用举例 应用实例1： 某开发区征用土地总面积5 km2，现已完成了“七通一平”，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1.5k m2。该开发区拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积为10000 m2。根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为4.5亿元，征地中发生的其他费用为1.5亿元；征地后，土地“七通一平”的费用为2亿元/ m2，开发周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的40%，总投资回报率为20%，当年银行贷款利息率为10%，土地还原率确定为7%。试估算出该宗工业用地的单位面积价格和总价格。 根据题意，采用成本法进行评估，步骤如下。 计算土地取得费 (4.5+1.5) ×108÷(5×106)=120(元/m2) 计算土地开发费 (2.0 ×108)÷(1×106)=200(元/m2) 计算投资利息 120×[(1+0.1)2－1]+200×40%×[(1+0.1)1.5－1]+200×60%×[(1+0.1)0.5－1]=25.20+12.30+5.86=43.36(元/m2) 计算投资利润 (120+200)×20%=64(元/m2) 计算土地增值收益 (120+200+43.36+64)×20%=85.47(元/m2) 计算土地价格 土地取得费用+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益=120+200+43.36+64+85.47=512.83(元/m2) 进行可出让土地比率修正 由于开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地是无法出让的，因此这些土地的价格要分摊到可出让土地的价格中去，计算方法如下： 开发区可出让土地比率=（开发区总面积－不可出让土地面积）/开发区土地总面积×100%=（5－1.5）/5×100%=70% 则可出让土地的平均单价=512.83/70%=732.61(元/m2) 进行土地使用权年期修正 732.61×[1－1/(1+0.07)50]=707.74(元/m2) 计算土地总价格 707.74×10000=7077400(元) 因此，采用成本法估算出的该宗工业用地的单位面积价格为707.74元/ m2,总价格为7077400元。 应用实例2：
