欧阳5章房地产评估资产评估陈建西2版广商XXXX02

一、无形资产评估中收益法的应用
（一）应用形式之一：收益分成P167
K Rt P t t 1 (1 r )
n
最低收费额
K Rt P Y t t 1 (1 r )
n
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（一）应用形式之二：超额收益
Rt P t t 1 (1 r )
则是越新越值钱。
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(三)确定评估方法，搜集相关资料
(四)整理和报告，做出评估结论
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第二节 无形资产评估方法
一、无形资产评估中收益法的应用
二、无形资产评估中成本法的应用
三、无形资产评估中市场法的应用
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3、无形资产成新率的估算P173
(1)使用年限法：
剩余使用年限 100％ 成新率＝ 已使用年限 剩余使用年限
(2)摊销折余法：无形资产的使用效用与时 间呈非线性关系
原应摊销总额 已计提摊销额 成新率＝ 100％ 原应摊销总额
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＝经营利润－资产总额×行业平均资金利润率
＝销售收入×销售利润率－销售收入×每元销售 收入平均占用资金×行业平均资金利润率
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（3）分成率法
无形资产收益额
＝销售收入（利润）×销售收入（利润）分成率
△这些关键是分成率的确定问题。 △两个口径的计算结果相同。 △并且可以互相转换。
与有形资产相比，无形资产的收益较高， 风险也较大，故无形资产的风险报酬率往 往高于有形资产。

5.1.6 房地产评估的程序
1）明确评估的基本事项 2）拟订评估工作方案 3）实地查勘收集资料 4）选用评估方法评定估算 5）确定评估结果，撰写评估说明或报告5.2 土地使用权的评估
5.2.1 土地使用权价格的特征
土地的不可再生性、供给的稀缺性、位置的固定性 使土地使用权价格具有不同于一般商品价格的特征。
土地使用权出让合同约定的住宅建设用地 使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用 地使用权期间届满、使用者需要继续使用土地 的，应当最迟于届满前一年申请续期，除根据 社会公共利益需要收回土地的，出让人应当予 以批准。出让人同意续期的，受让人应当与出 让人重新签订土地使用权出让合同，并依照规 定支付土地有偿使用费。土地使用权出让合同 约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期 或者虽申请续期但依照法律规定未获批准的， 土地使用权由国家无偿收回。
房地产评估中的最佳使用原则是指，房地产评估应以估价对象的最佳使用 为前提。这种最佳使用的含义是法律上允许、技术和功能上可能、经济上可行， 经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值。 3）法律、法规约束严格
我国关于房地产价格方面的法律、法规和政策有很多，如《中华人民共和 国城市规划法》《中华人民共和国土地管理法》《城市私有房屋管理条例》 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《房屋完损等级 评定标准》等。因此，对房地产进行评估必须以房地产的合法取得、合法使用、 合法交易、合法处分为前提。
无论是房地产中的土地还是建筑物，对其投资的数额都是较大的； 无论是国家投资者、企业投资者还是个人投资者，投资房地产都需要较大 数额的资金。房地产投资的大量性不仅说明了投资者对于房地产投资应事 先做好可行性研究，要有的放矢、有效进行，也说明了房地产具有变现风 险。 5）价值的保值增值性

–①土地的个别因素 –②建筑物的个别因素
5.1 房地产评估概述
–5）房地产评估程序
• （1）明确评估基本事项
–①明确评估目的 –②明确评估对象 –③明确评估价值类型 –④明确评估基准日 –⑤签订评估委托协议或合同
பைடு நூலகம்
5.1 房地产评估概述
• （2）制订工作计划
–①初选拟采用的评估途径及其方法 –②确定评估投入的人员 –③确定评估作业步骤及进度安排
• （3）实地勘察与收集资料
–①实地勘察 –②收集资料
• （4）测算待评估资产评估价值 • （5）综合分析确定评估结果 • （6）撰写房地产评估报告
5.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用
• 5.2.1市场售价类比法在房地产评估中的应用 –1）市场售价类比法的基本思路与一般数学式 –2）市场售价类比法的评估步骤
5.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用
–2）折现率或资本化率估测的基本思路和方法
• （1）市场租价比法 • （2）安全利率加上风险调整值法 • （3）各种投资收益率排序插入法 • （4）资金成本加权平均法
5.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用
• 5.3.5房地产评估中的残余估价法 –1）残余估价法的适用前提和适用范围
• 5.5.3成本途径及其方法在房地产评估中的操作步骤 –新建房地产的评估价值=土地取得费用+开发成本+ 管理费用+投资利息+销售税费+正常利润 –1）土地取得费 –2）开发成本 –3）开发利润 –4）管理费用 –5）投资利息 –6）销售税费
5.5 成本途径及其方法在房地产评估中的应用
• 5.5.4成本途径评估房地产举例 –1）估价要求 –2）评估过程

修正系数

B——交易日期修正系数
（） 交易日期修正系数 100

C——区域因素修正系数
100 区域因素修正系数 （）
交易日期修正
[ 案例 ] 现选取一可比房地产实例，成交价格 为 6000 元 / 平方米，成交日期为 2013 年 7 月 。假设 2013 年 1 月至 2014 年 1 月，该类房地 产价格每月环比下降 0.2 ％，则对该可比实 例进行交易日期修正后2014年1月的房地产 价格为：
案例讲解
个别因素修正系数计算如下： 交易实例A的个别因素修正系数＝1.03×0.9659×1.0＝0.995 交易实例B的个别因素修正系数＝1.03×1.0×1.1＝1.133 交易实例C的个别因素修正系数＝1.03×0.9659×1.1＝1.094 5.计算比准价格 A＝15,500×1.0×1.14×1.0×0.995＝17,580（元/平方米） B＝12,000×1.0×1.12×1.163×1.133＝17,710（元/平方米） C＝14,000×1.0×1.07×1.075×1.094＝17,620（元/平方米） 6.采用算术平均法求得评估结果 因得到的3个比准价格较接近，故采用算术平均法求出评估结果： 待估宗地评估价值（单价）＝（17,580＋17,710＋17,620）/3 ＝17,640（元/平方米） 待估宗地评估价值（总价）＝17,640×3,000＝52,920,000元
121 1.8 100 100 100 100 100 100 12265 .1(元 / 平方米） 109 2.1 98 99 98 98 103 97
121 1.8 100 100 100 100 100 100 12409 .6(元 / 平方米） 111 2.1 103 98 100 101 100 97 121 1.8 100 100 100 100 100 100 PC 14000 12251 .3(元 / 平方米） 103 2.3 100 102 103 100 100 100