某房地产开发公司工作流程

房地产开发工作流程

A1 项目信息收集及过滤：

1公司根据每年的工作计划时刻关注国土资源局的土地拍卖情况，对每一块意向土地的相关资料做出详实可靠的分析。造价控制中心在获得土地拍卖文件后，按照规划设计指标核算出建安成本。开始市场调查（包括人口、经济状况、收入来源、交通运输、生活设施、风俗习惯等）。根据调查结果，做出评价。认为项目可行，列出可行性提纲。

2财务状况分析

公司财务总监根据公司现有资金及贷款能力给出分析结果

3销售前的预测

销售公司结合土地周围的实际情况做出销售前预测（调查与预测社会对项目产品的需求类型）。

4工程可行性研究

研发中心接到造价控制中心提供的可行性提纲，进行工程可行性研究，看是否可行。

5造价控制中心根据销售公司提供的售前预测及研发做的工程可行性报告，做出项目可行性提议，报公司领导审批。

A2 项目概念策划：

项目可行性提议经公司领导批准后，开始做项目概念性策划。（必要时，可委托设计咨询公司签订可行性研究合同进行策划。）销售公司针对项目产品的需求类型做市场调查、预测；造价控制中心做资源调查包括人口、经济状况、收入来源、交通运输、生活设施，风俗习惯等；研发中心做各种规划方案、户型方案的对比研究。

集团技术总监召集研发中心、造价、销售对可行性提议进行优化选择，优选建设方案、技术方案、确定建设规模。针对研发中心所提供的多种建设方案，造价控制中心作经济分析进行优化比较。报集团总经理确定建设方案、建设规模。技术总监定案项目实施进度计划。财务及造价同时给出资金的筹集、周转、投资效果计算与分析数据。根据以上数据由研发中心编写项目可行性研究报告，报公司主席审批。审批同意后办理招、拍、挂手续。

A3 土地的取得：一般通过招、拍、挂的方式

1、 取得中标通知书后，现场缴纳一定比例的土地定金

2、 签订土地出让合同

3、 在土地出让合同规定期限内缴纳土地出让金全款

4、 税务局核定土地出让金契税并缴纳

协办部门工作内容主办部门协办部门现状图落实地块具体位置及周边情况发展中心规划设计条件落实规划条件，了解限制性条件发展中心现场踏勘对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。发展中心了解周边配套情况了解地块周遍的商业、教育、交通等情况发展中心了解该区域未来规划情况了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。发展中心了解地块的上市方式和土地款同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。发展中心了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况成本测算发展中心了解当地的房地产市场状况产品形式、开发周期的安排发展中心现状图（四至电子文件）发展中心市场深度调研销售：参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等研发部：负责协助进行区域市场调研发展中心销售部 研发部

项目最终定位销售 研发部：根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议发展中心销售部 研发部成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选研发：协助进行方案设计和成本测算发展中心、运营部 研发部开发周期及付款计划工程部、开发部、销售：根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。发展中心工程部 开发部 销售项目方案确定发展中心、研发部现金流测算发展中心区域宏微观市场研究发展中心项目招商版盈利能力分析发展中心、运营部项目商业策划书财务中心：制定项目财务数据发展中心财务中心合作伙伴确定发展中心财务中心、集团资管部合作方案确定发展中心财务中心、集团资管部合作细节确定发展中心财务中心、集团资管部引资（商业计划书）签署战略合作协议财务中心、集团资管部：制定合作方式、投资回报综合管理部：协议盖章，存档发展中心财务中心、集团资管部、综合管理部主要阶段节点主办部门工作内容

可行性研究报告

财务中心、集团资管部：制定合作方式、投资回报主要工作内容工作部门

某房地产开发公司工作流程

房地产开发公司是一种复杂的企业形态，需要经过多重流程和层层审批，以确保项目能够按时按质完成。下面将介绍房地产开发公司的工作流程。

一、招拍挂

在房地产开发公司的工作流程中，首先要进行的是房地产项目的招拍挂。公司会发布公告，征集房地产开发项目的意向方，并收集意向方的招标文件。随后，公司会进行招标流程，如对意向方进行资格审查、项目设计竞标、商务差异化谈判等。最终，公司会通过各项评价指标选出中标方。

二、可行性研究

接下来进行的工作是项目可行性研究。这一阶段的目的是评估开发项目是否有实际可行性。主要包括市场调研和可行性研究报告。市场调研是指公司对当地房地产市场的调查，包括房地产市场的发展趋势、市场需求、竞争情况等。可行性研究报告是指公司根据市场调研情况，对项目的可能性进行分析和评估，包括项目的市场需求、项目规模、投资成本、预期收益等指标。这一阶段的目的是为了确认项目是否有继续推进的潜力，以及如何最大程度地利用资源来达到企业目标。

三、规划设计

通过可行性研究的结果，房地产开发公司开始进入规划设计阶段。公司确定了项目计划和目标以后，会按照相关法律和规定，为项目立项。这个过程需要搜集当地相关法规和规定，并进行核实。如果项目被批准，公司将可以开始策划并制定开发计划。规划设计阶段包括室内设计、建筑设计、园林设计等。这一阶段需要各类设计师、工程师、技术人员进行设计和评估。最终，公司会向相关监管机构申请项目建设许可证。

四、开发建设

在规划设计阶段结束后，房地产开发公司将进入开发建设阶段。这个阶段包括所有开发项目所需的一系列过程，如招标、预算、施工、监督等。房地产开发公司将通过施工质量、施工速度和成本控制，在规定的时间内按照预期的质量和标准完成建设。为了确保项目顺利进行，公司还需进行风险评估和管理，以规避建设过程中可能出现的问题。

五、销售运营 在完成建设的同时，房地产开发公司还需要进行销售和运营。这一阶段需要进行市场宣传和推广策划，招募销售人员，开展销售活动等。公司需要制定合适的营销策略，帮助销售人员更好地推介房地产项目。同时，公司还需要进行房屋维护、保修和服务。这是为了确保房屋在售后能够以最好的状态运营，增强业主的满意度和忠诚度。

1 资料类别：房地产开发（2008KF－ZL001） 整理时间：2012年7月8日

房地产项目开发程序和业务流程

一、我国现行的房地产建设程序（四大阶段、十个过程）

阶段 程 序 需准备的资料 行政管理部门 备注

项目

前期

阶段 项目建议书（申请报告） 提出项目建设的必要性和依据、拟建规模和地点、资源、条件、投资估算和资金筹措、建设进度安排、效应分析。 发改委（计划局）以计划管理为主；规划、土地、环保、水利、林业、旅游等部门参与选址；经济、计划、建设等部门参与初步设计和方案审批。 项目选址方案 项目核准或备案资料：

申请报告、城市规划意见、用地预审意见、环境影响评价、水土保持方案、占用林地审核、矿藏压覆评估等＋营业执照。 设计任务书、投资计划

初步设计（建设方案）

项目

准备

阶段 施工图设计、图纸审查 办土地使用证：土地出让合同、交费证明等；

办规划许可证：申请报告和发改委批文、用地规划许可证、土地证、已审批规划图和建筑设计图；

办施工许可证：土地证、规划许可证、招标确定施工队、施工图审查证明、质量安全监督手续等。 建委（建设局）

项目征地、报建、招标 土地、环保、

消防、人防、

规划、建设等

行政管理部门

项目

施工

阶段 组织施工（安全、监理） 质量监督记录、分项（分阶段）工程质检报告、隐蔽工程验收记录等。 建设局

项目

竣工

验收

阶段 验收、结算、备案 验收备案资料：验收备案表、竣工验收报告、验收原始文件、质量检测证明，规划、消防、环保验收证明、质量保修书。 建设、规划、

消防、环保等

行政管理部门

资料整理归档 建设档案馆 内部资料室

产权登记、物业管理 办产权证资料：土地使用权证、规划许可证、施工许可证、竣工验收资料、面积测绘成果、消防和环保验收证明等。 房地产管理局

2 二、房地产公司项目开发的内部工作流程