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物流园区运作模式规划

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物流园区运作模式规划

组长：王雅梅

成员：王雅梅 高成东

蔡智俣 佘晔萌

吴德桥 史振樾

物流园区运作模式规划的意义

物流园区规划，受到更多重视的是建设方面的规划，运作模式方面的规划往往被忽视，这很容易产生物流园区建设偏离原定计划，设施建设与进驻企业运营要求不一致等问题，导致物流园区规划的先天不足。

物流园区运作模式规划的目的 2 / 8 一是解决”物流园区应该如何去建设”以及”物流园区建成以后如何运营”两方面的问题。

物流园区运作模式规划的内容

开发模式

管理模式

盈利模式

发展模式

1.1开发模式包括

经济开发区模式

主体企业引导模式

物流地产商模式

综合运作模式

一个物流园区究竟适合采取哪种开发方式，主要取决于政府对物流园区规划的战略思考，城市或区域经济发展水平，资本市场环境，城市或区域物流市场发育程度及物流企业发展状况等因素。另外，我国物流园区建设与运营，一定要适合我国现阶段实际情况。

1.2仙尧路物流园区开发模式

(1) 首先，我国物流业起步较晚，但原有物流设施存量大，利用率低，开发时可以优先考虑利用。其次，我国经济发展水平不如欧美等发达国家，因此开发时应尽量减少政府投资，争取吸收外资及民营资本进入。

(2) 其次，当前我国物流园区的开发基本上采用综合运作模式，即根据不同功能分区或特殊项目的具体情况有针对性地选择四种模式中的一种，或采用一主多辅的形式。

(3) 目前，我国对物流的商业开发有土地，税收，以及市政等诸多优惠措施，鼓励民间资本进行开发运作。

综合以上几点考虑以及实际情况的约束，我们采用物流地产商模式。具体采用类似部分高速公路运营模式的BOT模式，即政府统筹规划物流园区与我国改革方向一致，然后政府将所有权与经营权分离。政府通过给物流地产开发商适宜的土地与税收的优惠政策，让物流地产商对园区的道路，仓库和其他物流园区3 / 8 内的基础设施及基础型装备的建设和娱乐办公等设施进行建设和投资。然后由投资者寻找专业的物流运营商经营一定年限，运营商负责园区的招商，融资，运营等工作，期满投资者收回经营权。

1.3物流地产商模式的优点

政府与投资者和运营商各自承担不同的职能，取得各自所需要的利益。既保证了政府参与园区开发的指导思想，又合理利用了民间资本，同时又取得了社会效益。民间资本也得到了发展。

结构图如下图所示

2.1管理模式

物流园区的管理模式主要是指物流园区管理组织机构的建立及管理组织在园区中的角色定位。

物流园区的管理模式受几个因素的影响：

物流园区的建设目标，这决定了政府对其在物流园区管理中职能定位的思考；

物流园区的开发模式，投资开发主体不同，园区的管理模式也不同；

园区的规模与功能，如果园区较小，功能单一，则可以采用比较简单的管理模式，如果园区规模很大，则管理模式也就复杂； 运营商 物流园区 土地优惠

税收优惠

经营权

寻找企业进驻

融资 经营 统筹兼顾 指导开发 政府 物流地产商

负责 4 / 8 受到地区行业协会的影响。

2.2 管理模式的类型：管理委员会制

股份公司制

业主委员会制

协会制

房东制

2.3仙尧路物流园区的管理模式

由于物流园区的的开发模式是决定其管理模式的主要因素，我们根据上面所说的开发模式以及其他因素综合，选择了“房东制”的管理模式。

特点：

这种管理模式是物流地产商完成土地开发、物流基础设施建设之后，把土地、仓库、办公楼等设施租赁或转让给各类物流相关企业，而自身成为“房东”，只收取租金而不参与经营，园区为企业提供的服务主要由政府相关职能部门或委托给专业公司来经营。房东制属于投资行为，对物流园区的整体开发能力较差。

3.1盈利模式

物流园区的盈利模式主要是指物流园区通过选择提供合适的物流服务功能获取相应的经济利益。由于物流园区的投资巨大，盈利模式有限，所以投资回报缓慢。

3.2仙尧路物流园区盈利途径

目前，物流园区的盈利途径主要来自5个方面，即土地增值，出租收入，服务费用，项目投资收益及其他收益。本报告规划的物流园区盈利途径主要从前三方面来获取。因为，物流园区初建没有精力与财力去投资其他项目，并且国内物流园区还没有成功上市的先例。

土地增值：当物流商将空地建设成有一定的基础设施之后，地价将会有一定的提升，随着物流园区的运营，价格还会上涨，地价的上涨必定会带来租金收入的增长。

出租收入：①仓库租赁费用，这是出租的主要收入来源，将大型的仓库及仓储运输设备

出租给入驻企业，收取租金。 5 / 8 ②设备租赁费用，将一些交通设施及物流设备出租给企业，收取租金。

③办公生活房屋租赁费用，将办公楼，住宿，餐饮及娱乐楼盘出租。

④停车场收费，物流园区的停车场对外来车辆进行收费停车。

⑤其他管理费用。主要是物业管理费等。

服务费用：

①信息服务费用，这是最主要的服务费用 。一是提供车辆配载信息，帮助用户提高车辆的满载率和降低成本，并从节约的成本中按比例收取一定的服务费。二 是提供商品供求信息，可以为园区内的商户服务，从本地和周边地市配送他们所要进的各种商品，以降低他们的经营成本；同时可以专门为社会上大的商场、批发市场和广大客户服务，为他们从全国各地集中配送他们所需要的各种商品。在收费方式上采取按成交额提取一定比例的中介费的方式。

②物流人才，驾驶员培训费用。利用物流园区的资源开展物流人才培训以及驾驶员培训，从中收取一定费用。

③融资中介费用，运营商通过介绍企业进驻园区，收取中介费用。

另外，当物流园区建设运营稳定之后，再考虑投资项目，融资上市等长远的战略规划!

3.3物流园区具体成本盈利分析

3.3.1买地费用

①规划地块面积：17公顷

②平均地价：4500元/㎡

③买地费用大概7.6亿

3.3.2各类设施占地面积 6 / 8 ①仓库31000

②交易展示厅12000

③停车场15000

④商务楼18000

⑤办公楼9000

⑥餐厅5000

⑦生活超市2500

⑧活动中心4000

⑨职工宿舍区8000

⑩绿化面积21000

⑪货车维修点3000

⑫公路货运区17000

3.3.3建设费用

①3100万元

②2400万元

③750万元

④9000万元

⑤1800万元

⑥900万元

⑦250万元

⑧400万元

⑨800万元

⑩63万元

⑪150万元

⑫850万元

所以，综合买地费用和建设费用，物流园区的总成本大概在9。6亿。

3.3.4物流园区的盈利

物流园区能过获得收益的部分有，仓库 ，交易展示厅，停车场，商务办公楼，餐厅，生活超市。活动中心，货车维修点，职工公寓等。各部分的收入7 / 8 预估为

仓库1000万元/年

交易展示厅200万元/年

商务办公楼2500万元/年

餐厅100万元/年

生活超市50万元/年

活动中心50万元/年

货车维修点50万元/年

职工公寓150万元/年

停车场100万元/年

因此总收入大概在4200万元/年， 假设不考虑设备维修，工资以及其他因素，大概23年收回成本!

4.1发展模式

4.1.1物流园区的发展模式主要是指物流园区的经营方向与其周边展业之间的关系定位，他主要取决于所在城市或区域的经济发展水平与特点。

4.1.2发展模式的模式

①物流+贸易

②物流+产业

③物流+金融

④物流+项目

4.1.3仙尧路物流园区发展模式

由于该物流园区主要是汽车的存储与销售，并且地处南京市。汽车制造业以及重工业及销售也比较发达。物流园区周边分布大量4s店以及汽车维修保养等相关企业集聚。所以采用“物流+贸易”模式比较合适。

“物流+贸易”模式的优点：它由物流业与销售业结合而成，物流园区入驻企业的物流运作嵌入供应链之中，实现物流与商流的互动。

⑴入驻工商企业可以充分利用园区的物流平台优势打造产品的展示和销售平台，增加销售机会，并能够为客户提供高效，便捷的物流销售服务；

⑵贸易的繁荣不仅是物流需求增加，也会对物流提出更高的要求，8 / 8 这样又会促进物流园区的发展。

⑶南京属于消费型城市，而展示交易区正式这种物流园区发展模式的一个特点。

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物流园区规划规范

物流园区规划规范

中华人民共和国国家标准

GB/TXXX—200x

物流园区分类与基本要求

Classification and Fundamental Requirements of Logistics park

(征求意见稿)

200x-xx-xx发布 200x-xx-xx实施

国家质量监督检验检疫总局

发布

国家标准化管理委员会 ICS GB/TXXX—200x

前 言

本标准给出了我国物流园区的分类类型与基本要求。

本标准附录A、附录B都为资料性附录。

本标准由全国物流标准化技术委员会提出并归口。

本标准起草单位：上海市标准化研究院、同济大学、上海西北物流园区、浙江传化物流基地、华中理工大学、上海市物流学会、宝鼎威物流有限公司。

本标准为首次制定。

GB/TXXX—200x

物流园区分类与基本要求

1 范围

本标准给出了我国物流园区的分类类型与基本要求。

本标准适用于政府主管部门对物流园区的界定，也可以作为对物流园区进行规划、设计、建设与规范管理的依据。

2 规范性引用文件

下列文件中的条款通过本部分的引用而成为本部分的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本部分，然而，鼓励根据本部分达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本部分。

GB/T 18354 物流术语

GB 50016 建筑设计防火规范

GBJ 137 城市用地分类与规划建设用地标准

GB 3095 环境空气质量标准

GB 3096 城市区域环境噪声标准

GB 12348 工业企业厂界噪声标准

GB/T 24001 环境管理体系规范使用指南

国外物流园区规划及经营模式

国外物流园区规划及经营模式

国外物流园区规划及经营模式

据统计，全国在建和已建成的各类物流园区已经逾千，然而空置率却达到60%。中国物流与采购联合会副会长吴清一指出，物流园区不景气不是运作的问题，也不是环境条件的突然变化，而是大多数在规划阶段就已经埋下了祸根。所以有必要对国外一些成功国家物流园区案例进行探讨，以期对我国物流园区规划的实践有一定的借鉴和参考价值。

一、政府在物流园区规划中的角色定位

1.资金支持者角色

在日本，大型物流基地是由政府以很低的价格将土地卖给开发集团，并由若干企业集团、株式会社向银行贷款建造的。日本政府考虑到建设大型物流基地投资巨大、回收期长、社会效益显著，对改善城市功能具有特殊的意义，所以银行予以长期底息贷款或无息贷款。在欧洲，法国政府要求地方各级政府资助物流园区的建设，并对物流基础设施的建设提供一定资助。在德国也没有物流园区的建设不是通过政府的赞助而建成的。德国最典型的做法是采用PPP模式，公私合作。政府主要是对物流园区基础设施的建设提供资金，而私人公司主要是对他们自己的一些物流方面的设施设备进行投资。这里很重要的一点是，所有的政府资助不会是百分百的，私人公司必须有一定的投入在里面，基础设施建设也不例外。

另一方面，实行减免税收政策。在日本，政府可以提供减税和免税的优惠政策。法国的一些地方政府对物流业采取了开始5年免税和给20个雇员每人以2万法郎补贴的鼓励政策。比利时政府也通过减免税收来鼓励国外企业投资建设物流园区之类的物流中心。美国作为物流业较发达的地区，政府也有优惠政策。如德克萨斯州圣安东尼奥市为了使其尽快成为北美自由贸易区的贸易走廊，制定了前10年免征财产税、销售税返还、对从事中转货运的企业免征财产税等一系列的优惠政策。

在德国，入园企业也可以得到政府资助，水、电、排水等等建设都可以用这方面的资金来进行建设，其份额约为物流园区建设厂房的10%。对于其他基础设施的投资也有资助。还有一项资助是建立公铁联运中转站，政府资助可高达80%。德国现33个物流园区中，有11个物流园区的中转站是用德国联邦铁路的钱修的。

物流园区规划与综合物流服务方案

物流园区规划与综合物流服务方案

物流园区规划与综合物流服务方案

第一章 物流园区概述 ..................................................................................................................... 3

1.1 物流园区定义 ................................................................................................................... 3

1.2 物流园区功能 ................................................................................................................... 3

1.3 物流园区类型 ................................................................................................................... 3

第二章 物流园区规划原则 ............................................................................................................. 4

2.1 宏观规划原则 ................................................................................................................... 4

2.2 微观规划原则 ................................................................................................................... 4

物流运作模式

物流运作模式

5.1 各种物流运作模式分析

目前，佟二堡皮草企业主要物流活动如表5-1所示：

物流业务 物流作业

供应物流 原材料运输

原材料装卸搬运

配件的采购运输

生产物流 原材料仓储管理

原材料生产加工

成衣的包装

成衣的仓储管理

配件的配送

销售物流 成衣的装卸搬运

成衣运输

5.1.1

供应物流

供应物流包括原材料运输、原材料装卸搬运与配件的采购运输。佟二堡目前供应物流的现状就是每个企业独自去原材料供应地挑选原材料，挑选后由供应商负责配送，原材料到达货站后，由企业自己装卸搬运或者外包给搬运公司。期间存在的物流模式有传统外包型物流运作模式和共同配送。

5.1.1.1 传统外包型物流

传统外包型物流指第三方物流企业独立承包一家或多家生产商或经销商的部分或全部物流业务。

当皮草企业在订购完原材料之后，原材料商家将产品外包给第三方物流公司，第三方物流公司再直接将货物发送到佟二堡，如图5.1所示。这种方式条件下，第三方物流企业各自以契约形式与客户形成长期合作关系，保证了自己稳定的业务量，避免了设备闲置。这种模式以生产商或经销商为中心，第三方物流企业几乎不需专门添置设备和业务训练，管理过程简单。定单由产销双方完成，第三方物流企业只完成承包服务，不介入企业的生产和销售计划。

这种模式最大的缺陷是生产企业与销售企业以及与第三方物流之间缺少沟通的信息平台，会造成生产的盲目和运力的浪费或不足，以及库存结构的不合理。

图5.1 传统外包型物流

5.1.1.2 共同配送 第三方物流企业1 第三方物流企业3 第三方物流企业2

佟二堡A店 佟二堡C店 佟二堡B店 个别配送 个别配送 个别配送 供应商Y 供应商X 供应商Z 共同配送就是将不同货主的货物或者商品集中在一起，统一进行配送作业。如图5.2所示。例如，佟二堡的一个品牌A都在一个地区的两个下了订单，为了节省成本，当第三方物流公司收到货物和订单时，就将两个订单合在一块，将皮毛集中在一起，集中送往A品牌公司。