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房地产营销策划的误区分析及对策探究房地产市场一直以来都是一个竞争激烈的行业。
随着房地产行业的不断发展与变化，房地产营销策划也日益成为了企业发展中的关键环节。
由于市场环境的复杂性，很多房地产企业在制定营销策划时常常容易陷入一些误区，导致实际效果不尽如人意。
本文将从房地产营销策划的误区分析入手，结合实际情况，提出相应的对策探究，旨在帮助房地产企业更好地进行营销策划，提高竞争力。
一、误区分析1. 缺乏市场调研房地产企业在制定营销策划时，往往忽视了市场调研的重要性，导致策划缺乏针对性和有效性。
企业在没有足够了解市场需求、竞争对手和消费者偏好的情况下，很难制定出切实可行的营销策略。
2. 盲目追求规模化营销部分房地产企业一味追求规模化的营销策略，忽视了地域特点和区域差异。
实际营销活动中，相同策略对不同区域和目标群体的效果往往有所不同，盲目规模化的营销策略可能会导致资源浪费和市场推广效果不佳。
3. 忽视品牌建设一些房地产企业营销策划将重点放在短期销售目标上，而忽视了品牌建设的长远利益。
房地产企业应该重视品牌价值的打造和品牌形象在市场中的影响力，而非仅仅关注眼前的销售业绩。
4. 忽视互联网营销随着互联网的普及和发展，互联网营销已经成为房地产行业不可忽视的重要手段。
一些房地产企业对互联网营销认识不足，缺乏有效的网络营销策略和运营经验，错失了这一重要的市场机遇。
5. 忽视产品和服务质量有些房地产企业在制定营销策划时只顾着推广和销售，忽视了产品和服务的质量。
长期以来，一些低质量的楼盘和差劲的售后服务，已经影响了一些房地产企业的口碑和品牌形象，甚至沦为了短期利润的牺牲品。
二、对策探究1. 加强市场调研房地产企业在制定营销策划之前，应该加强市场调研，了解市场需求和消费者偏好。
只有通过深入的市场调研，才能够更准确地把握市场动向，有针对性地制定营销策略。
2. 结合地域特点制定差异化策略针对不同地域和目标群体的特点，房地产企业应该制定差异化的营销策略，避免盲目的规模化营销。
房地产市场营销策划所出现的问题和对策房地产市场营销是指房地产商在竞争的市场环境下，按照市场形势变化的要求而组织和管理企业的一系列活动，直至在市场上完成商品房的销售、取得效益、达到目标的经营过程。
1、房地产市场营销之市场调研不足凡是策划类事务不是靠冲动和想当然进行的，而是以大量的真实准确的市场信息为依据。
而掌握市场信息就必须依靠科学的市场调研,据此帮助企业进行市场定位，进一步了解同行业状况，分析竞争对手，窥探市场需求等情况.《孙子兵法》有云:“知己知彼,方能百战不殆。
”正是对此最好的诠释。
然而，纵观现今房地产业,许多房地产市场营销开发商缺乏广泛而有深度的市场调研，脱离实际,使得营销策划成为空中楼阁，经不起时间的推敲和市场的考验。
如调查方式单一、缺乏相互印证、不论楼盘大小，取样总是一个常数；调查数据针对性不足，对项目规模、位置、特点等消费对象的关系缺乏整体把握；样本数量不足，以偏概全，导致结果与实际差距很大。
2、房地产市场营销之目标市场不明，市场定位模糊调查显示，在大多数的房地产营销策划报告中，对消费者的描述必然充斥着这样的字眼：“中高收入的成功人士”、“注重生活品质”、“自住和投资兼有”等等千篇一律的套话。
不少的房地产开发商、策划者将自己的目标消费群笼统定位高档消费者，盲目兴建高档产品.随着人民生活水平的提高,消费者对高档住宅的需求虽在逐步增长，但由于消费者群体社会地位、收入水平和文化素养的差异,其需求也会表现出多层次性的特点。
3、房地产市场营销之产品卖点把握不准,痴迷炒作一个开发项目,往往卖点很多，规划、房型、景观、配套、物业等等都可以成为卖点。
然而，许多的开发商和“策划大师们”通常将一系列的卖点罗列，以推销自己的产品。
这种方式不但缺乏对客户细分的研究，更对产品的细分不够，因而达不到预期的目标。
比如房型，仅仅粗浅地按房间数分类，不过是“自立一房”、“温馨两房”、“满巢三房"之类。
实际上，不同的目标客户群要求的居住功能不同，对房屋内厨、书房、餐厅等各组件的有无和布局要求都不一样.如对卖点把握不准,很难满足消费者的要求。
我国房地产营销策略存在的问题及对策随着我国房地产市场的不断发展，房地产企业的竞争也日益加剧。
在这个竞争激烈的市场中，营销策略的重要性不言而喻。
然而，我国房地产营销策略存在着诸多问题，导致企业无法充分发挥竞争优势，下面就从以下几个方面进行分析。
一、过分依赖传统营销方式过去的房地产营销方式主要是通过广告、派发传单、推销等手段来吸引客户，但这些传统方式已经无法完全满足当前市场的需求。
此外，房地产市场竞争激烈，经常会出现同质化现象，传统营销方式的效果也逐渐减弱。
对策：借助新兴技术，如互联网、移动设备等，迅速开拓新的营销渠道，提高营销效率和度。
此外，可以通过促销、优惠等手段拉升销售量，提高企业市场占有率。
二、缺乏个性化服务根据房地产市场调研数据，消费者对购房客观需求和主观价值越来越高。
但是，房地产企业普遍存在的问题是，缺乏个性化服务，未能满足消费者多样化的需求。
对策：建立客户数据库，通过数据分析和挖掘，细化客户需求特点和消费行为，为不同消费者提供个性化的服务。
此外，针对不同客户，还可以进行营销活动的针对性和差异化处理，推出量身定制的专属优惠方式，提高客户满意度。
三、缺乏品牌识别度房地产企业想要在激烈的市场竞争中站稳脚跟，首先需要有强有力的品牌支持。
但在我国，许多房地产企业缺乏品牌识别度，无法形成清晰的品牌形象，给企业带来不利影响。
对策：加强品牌建设，提高企业与产品的知名度、美誉度和公信力。
可以通过构建品牌形象，举办活动、赞助文化艺术活动、社会公益等方式来增强品牌感染力。
四、缺乏创新同质化程度高是国内房地产市场的一个普遍问题，大量企业缺乏独有的营销创新而浪费了很多机会。
这使得企业无法从竞争中脱颖而出，营销效果逐渐下降。
对策：注重营销创新，勇于尝试新的营销方式，将市场策略、产品策略、价值策略等多个方面进行整合与创新。
同时，对市场需求和动态进行及时跟踪，不断调整营销手段，提升企业的市场竞争力。
综上所述，针对我国房地产营销所面临的几个问题，企业应该制定相应的对策，加强营销创新，注重个性化服务，构建良好品牌形象，不断拓展营销渠道等，从而帮助企业更好地应对市场竞争，实现业务增长与发展。
浅谈房企营销中存在的问题及对策分析
随着我国房地产市场竞争的加剧，房地产企业营销也面临着许多问题。
以下是我对房企营销中存在的问题及对策的分析。
问题一：传统营销手段趋于饱和
传统的营销方式如广告、宣传等形式越来越难以获得消费者的关注与信任。
消费者缺乏对房企品牌的认知和了解，传统的营销方式面临着广告语言和细节上的麻木和麻痹，导致消费者的拒绝和不信任。
对策一：多元化营销策略
房企应当从多个角度入手，打造综合化的营销策略，如提供专营地产、全程购房顾问服务等全新的购房体验，通过口碑营销为主的方式，利用社交媒体平台、明星代言人等方式赢得消费者的信任和信赖。
问题二：定位、产品创新难题
房企在市场定位、产品创新等方面的问题是营销难题。
在定位不清晰的前提下，房企难以找到自己在市场中的定位，从而难以推出有竞争力的产品。
对策二：根据市场需求进行产品创新
房企应该尽力针对市场需求创新，提供更多、更好、更适合市场的产品，并掌握客户的喜好和购房需求，从而更好地发现客户的需求，同时在定位中做出战略上的调整。
问题三：服务质量不高
房企服务质量问题是影响营销效果的重要因素之一。
消费者对待购房或其他地产服务时越来越讲究品质，其中一项重要的内容就是服务质量。
对策三：提高服务质量
房企应重视服务质量，在服务质量上下功夫，抓住核心业务，通过专业的人员培训、完善的管理制度等方式，进一步提高服务质量，从而提高消费者的满意度和品牌价值。
总之，房企应该建立和完善战略，通过多渠道营销、创新、服务等方面的提升，准确把握市场需求，提高消费者的购房体验，从而更好地拓展市场，并在激烈的市场竞争中立足并获得长足发展。
房地产营销策划的误区分析及对策探究房地产营销策划是房地产开发商推广销售房产的重要环节，其成功与否直接影响着项目的销售情况和公司的利润。
在实际操作过程中，很多房地产营销策划存在着一些误区，导致效果不佳，甚至失败。
本文将针对房地产营销策划中常见的误区进行分析，并提出相应的对策，以期帮助房地产开发商做出更合理、更有效的营销策划，提升销售业绩。
一、误区分析1. 盲目跟风，缺乏差异化竞争优势在市场竞争日益激烈的情况下，很多房地产开发商在进行营销策划时往往盲目跟风，缺乏差异化的竞争优势。
他们模仿竞争对手的策略、活动和手段，导致自己在市场上的定位和形象与其他竞争对手相似，难以吸引消费者的注意和信任。
2. 忽视市场定位，盲目推广很多房地产开发商在进行营销策划时，忽视了市场定位的重要性，盲目推广产品，导致营销投入高、回报低。
他们经常大肆宣传，但并没有深入研究目标客户群体的需求和喜好，没有精准定位目标客户，因此营销效果不佳。
3. 忽视线上营销的重要性随着互联网的普及和发展，线上营销已成为房地产营销的重要手段之一。
然而很多房地产开发商仍然将大部分资源和精力放在传统的线下营销上，忽视了线上营销的重要性。
他们没有意识到线上渠道能够更广泛地触及潜在客户，提升品牌知名度和美誉度。
4. 短期行为导向，缺乏长期规划很多房地产开发商在进行营销策划时，短期行为导向，缺乏长期规划。
他们往往只注重眼前的销售业绩，而忽视了品牌建设和长期客户关系的培养。
这种短视行为往往导致了企业在长期发展上的困扰。
二、对策探究1. 培育差异化竞争优势房地产开发商在进行营销策划时，应该通过深入的市场调研和分析，找到自己的差异化竞争优势，将其作为营销的突破口。
比如在产品设计、定价、推广手段、服务等方面进行差异化创新，让自己的产品在市场上脱颖而出。
2. 精准定位目标客户在进行营销策划时，房地产开发商应该更加注重对目标客户的定位和分析，了解他们的需求、喜好和购房决策的考量因素。
现行房地产项目推广营销中的问题和创新方案随着经济的快速发展，房地产行业也迎来了快速增长的时期。
随着市场竞争日益激烈，房地产项目推广营销也面临着一系列问题。
本文将就现行房地产项目推广营销中存在的问题进行分析，并提出创新的解决方案。
一、存在的问题1. 市场竞争激烈房地产市场竞争激烈，项目推广营销面临同质化严重的问题，导致项目难以脱颖而出。
同质化严重不仅使产品差异化难以体现，还使市场营销难以有新鲜感。
2. 推广成本高昂在推广营销过程中，项目需要投入大量的成本用于广告、促销、软文撰写等方面，而且这些投入并不一定能够带来预期的效果。
3. 推广方式单一目前房地产项目推广多集中在线上和线下广告投放、扫楼派单、楼盘开盘等传统推广方式中，缺少新鲜的推广方式。
4. 客户需求不断变化随着社会的不断发展，人们对房地产产品的需求也在不断变化，传统的推广方式可能无法完全满足客户需求。
5. 推广效果难以量化传统的推广方式很难实现精准的量化效果，难以了解项目推广的具体效果和客户反馈。
二、创新方案1. 差异化定位在市场竞争激烈的情况下，项目方可以通过对产品的定位进行差异化，找准自己的定位点，从而突破同质化严重的局面。
针对特定人群定制化的房产产品，满足客户个性化需求。
2. 多元推广策略进行房地产项目推广时，项目方可以选择多元化的推广策略，不仅限于传统的广告和促销手段，还可以考虑结合线上线下、社交媒体、内容营销等多种方式进行推广。
3. 数据驱动的精准推广通过数据分析和大数据技术，提高推广营销的精准度，实现更精准的客户定位和推广内容定制，从而提高推广的效果。
4. 创新营销方式在当前市场环境下，项目方可以尝试一些新颖的营销方式，比如举办创意主题活动、定制体验式营销等方式，吸引更多的目标客户。
5. 完善客户反馈机制建立完善的客户反馈机制，通过调研、问卷、反馈等方式，及时了解客户需求和市场变化，从而调整和改进推广策略。
6. 强化品牌形象通过建立良好的品牌形象，提升产品和企业的知名度和美誉度，从而吸引更多客户的关注和认可。
房地产销售常见问题与解决方法房地产销售是一个复杂而竞争激烈的行业，常常会遇到各种问题。
在这篇文章中，我们将介绍一些常见的房地产销售问题，并提供相应的解决方法。
1. 价格谈判困难：买家可能会试图将房屋价格降到最低，并要求一些额外的优惠。
解决这个问题的方法是，销售代理人需要在确定最低底价的同时，提供一些灵活的解决方案，例如提供其他价值较高的附加服务或设备。
2. 展示房屋的难度：买家对于房屋的实际看法可能与销售人员的描述不一致，这可能会导致购买决策的困难。
解决这个问题的方法是，销售代理人应该充分准备，并提供详细的房屋信息，以及专业的观点和建议。
此外，使用虚拟实境技术或实地参观的视频也可以帮助买家更好地了解房屋。
3. 找到合适的买家：有时候，销售代理人可能会遇到难以找到与特定房屋匹配的买家的情况。
解决这个问题的方法是，代理人应该加强市场调研，了解目标买家的需求和偏好，并将其与特定房屋的特点匹配。
另外，通过在适当的渠道上广告，寻找推荐人和积极主动的市场推广，也是关键因素。
4. 法律问题和文件准备：房地产交易涉及到许多法律文件和程序，如果处理不当，可能会引发纠纷和法律问题。
解决这个问题的方法是，销售代理人应该与合格的律师或专业人士合作，确保所有文件和程序符合法律要求，并且不会给双方带来不必要的风险。
5. 市场波动和竞争：房地产市场可能会面临价格波动和激烈竞争的环境。
解决这个问题的方法是，销售代理人应该密切关注市场动态，了解市场趋势，并及时调整销售策略和定价策略。
此外，通过提供独特的房地产特色和增值服务，可以在竞争中脱颖而出。
6. 买家的财务问题：有时候买家可能会面临财务问题，无法按时支付或负担房屋的购买费用。
解决这个问题的方法是，销售代理人应该与买家建立良好的沟通，并提供合理的解决方案，如寻找低利率的贷款或分期付款计划。
在房地产销售中遇到问题是难免的，但通过积极的应对和灵活的解决方案，销售代理人可以克服这些问题，并取得成功。
在经济大势低位运行、丛林竞争日益明显、去库存与现金流为王、新旧营销模式幻变的如今，作为负责在可售物业变现与自持物业经营环节中，实现物业租售去化与投资回报的营销人，操盘与经营管理压力空前。
这些年的地产营销人，不省心、挺折腾。
那么，营销人都在面对、挠头，并百思其解的营销囧境，都有哪些?又有哪些实际可行的破局办法，可以去共商与尝试?▣囧境一：如何在拿地与产品设计期，更好地预判1-3年后开盘时的客户需求及变化?房地产项目开发的周期长、流程复杂且环环相扣。
从一个项目的土地信息获取、投资分析，到营销环节的开盘与持销，虽项目规模与物业类型有所不同，但中间通常会间隔1-3年的时间，这使得项目拿地初期所做的市场调研、客户分析、产品设计、价格定位等前期工作成果，对于上市销售前的营销工作的指导价值(特别是客户彼时的实际需求)大打折扣。
这种需求的变化常态，营销人员要如何面对?1. 以平常心客观看待需求变化，平衡好“前期策划”与“营销策划”的关系：前期策划，更多地是从“产品适合做什么”来解读土地价值、研判开发方向。
而营销策划，则更多地是正视已经发生的变化，从“目前的客户与市场”的角度，来对产品进行可调整空间的研判与实施，使其主动适应彼时的市场与当期的客户。
从这个角度来看，营销，本身就是对前期工作的复核与修正。
2. 将传统定义的“客户”转为“用户”，让“用户参与”更前置、更全程化：在前期调研与定位阶段，将“客户需求调研”做得更前置与细致，甚至让“用户参与设计与资金筹措(话说不少企业的户型设计竞赛、万达的50亿众筹，其原理都是这样来的)”。
3. 保持市场跟踪并及时纠偏，用拉长的周期，来降低变化带来的风险：保持对客户需求与市场态势的跟踪，将项目规划设计的调整周期分解得更短凑，让营销应变更及时。
不要等隔了3年，才一拍大腿惊呼：“时代和客户变了”。
4. 在项目入市的前3个月内，对1-3年前的成果进行至少1次复核与修订。
5. 以静制动，多打“情感牌”，比盲目跟风或纠结于产品调整更利于客户维系：客户对于产品的需求，是会随着社会与消费习惯的变化而一直在变的。
房地产营销中存在的问题及对策近年来，中国房地产市场持续火爆，成为各界关注的焦点和投资热门。
然而，在这一快速发展的背后，我们也不可忽视房地产营销过程中面临的问题。
本文将探讨在房地产营销中普遍存在的问题，并提出相应的对策，以期帮助行业更好地发展。
一、低效盈利模式当前，很多房地产企业仍然沿用传统的低效盈利模式。
他们过于依赖项目规划、土地储备等方面的优势来获取收益，而缺乏对市场需求和消费者需求的深入研究。
这导致了产品定位偏差、竞争力下降等问题。
针对这一问题，房地产企业应加强市场调研和消费者研究，深入了解目标客户群体的需求和购房动机。
通过科学分析数据，制定合理价格、产品设计和销售策略，提高市场反应能力和适应性。
二、信息不对称在房地产营销中常会出现信息不对称现象。
开发商通常掌握着项目信息和资源，而购房者往往面临着信息不足、失信等问题。
这使得购房者在决策过程中容易受到误导，同时也给市场秩序的正常运转带来了一定的障碍。
为解决这个问题，政府可以加强相关监管，加大对开发商违法违规行为的处罚力度，以打造公平、透明的市场环境。
同时，各级政府还应建立健全完善的信息发布平台，在项目销售前及时披露相关信息，提高市场的透明度。
三、推销手段单一目前许多房地产企业在营销过程中推销手段单一，主要依赖传统的广告宣传和线下展示。
然而，随着互联网和智能手机的普及，消费者获取信息和进行选择已经具备更多便利条件。
仅靠传统推销手段已经不能满足消费者需求。
针对这个问题，企业应该更加注重营销方式的创新与升级。
他们可以结合互联网技术与社交媒体平台开展线上营销活动，并使用数据分析工具对潜在客户进行精准定位和个性化推荐。
此外，关注用户体验、提供优质的售后服务也是重要的手段。
四、营销人员素质不高房地产营销人员在市场整合和销售过程中起着非常重要的作用。
然而，目前行业普遍存在的问题是，部分营销人员对产品了解不足，沟通能力有限，服务意识较弱等。
为改善这种状况，企业应该更加重视培训与发展。
略谈房地产营销策划问题及路径一、房地产营销策划中的主要缺陷（一）盲目广告，因小失大对于现如今的，很多地产开发商过分的把销售业绩寄托在广告上，甚至出现了开发商直接把销售成果与广告挂钩的不良现象。
这就导致了策划主力在地产策划中，为了获得开发商认可，就过于迎合开发商需求而把高昂费用投放在广告上，广告是起到了一定的宣传作用，可是实际效果却总难如人愿。
（二）卖点缺乏特色，炒作偏离实际在房地产营销策划中还存在卖点不突出、盲目炒作的不良现象。
策划人员在进行销售策划时，往往把房型、物业、小区景观和周围环境规划等卖点全部列出，或是简单的把房型分成“两室一厅”、“三室一厅”诸多类别，而没有仔细划分和研究客户需求，也没有研究到客户对书房、书房内书橱等格局的组建的详细需求，也就难以把握其心理，难以实现销售目标。
以上行为就是典型的“无特色销售”现象，虽然卖点打出了，可是这些卖点大都是空泛、模糊而不够详尽的，这样就不能准确凸显本楼盘的特点，从而很难实现预期销售目标。
与此同时，忽略客户实际需要的“概念”炒作，虽然徒有其名，却不够实际，倘若一经曝光，反而引起消费者的逆反心理或是排斥情绪，这样一来，不但没有起到“炒作”效果，反而因此导致楼房滞销，这也在一定程度上限制了销售的发展。
（三）市场调研不足，定位不准，错失商机很多策划部门往往在缺乏市场调研的前提下进行方案制定，这也成为营销策划发展的重要瓶颈。
当前很多房地产营销策划存在投机取巧现象，他们大都单一调查，忽略楼盘规模而随意取值，以偏概全，有些策划即使是调查也往往不能把楼房位置、建筑特点和消费需求统一联系起来。
这就出现策划把握片面现象，使得策划方案过于程式化、机械化，却反而脱离了楼盘现实，而做出一些缺乏根据的策划书。
此外，就市场而言，很多房地产营销策划也存在模糊定位市场，不能恰当把握实际目标市场的不良现象。
当下普遍存在的房地产盲目投资现象就是典型代表，很多开发商忽略消费者消费能力，盲目开发高档楼盘社区，而没有把销售目标锁定在小户型的消费人群中，这就是忽略消费实际，盲目策划的表现。
众所周知，我囯房价普遍过高，虽然此起彼伏的讲座会议不断，但整个房地产营销业仍然存在畸型发展的特征。
我国房地产营销策划有十大障碍，必须引起重视。
1.个人崇拜论应该承认，在房地产行业还未能形成市场营销策划观念时，深圳、广州、上海等沿海城市中，一部分有志者率先将营销策划引入了房地产市场。
经过几年的市场验证，确实诞生了一大批富有探索精神的营销策划者。
与内地相比，沿海地区的房地产营销策划有三个明显特征：一是专门性营销机构发展势头迅猛;二是策划及代理物业总量直线上升;三是市场营销策划初步得到市场承认。
然而，近年来由于各地普遍缺乏营销理论的指导，房地产营销业蒙上了一股过于神秘的色彩，其中，一部分营销策划者又制造了一股强烈的个人迷信风。
市场上出现了一些半商业化的市场营销游说者外，许多人随意地自封策划大师、营销专家。
我认为，在中国房地产营销策划理论与实践还不到十年的历程中，整个行业需要科学、认真、真实地去了解房地产营销策划本身的内涵时，夸大“策划大师、营销专家”的个人作用等并不利于整个行业的发展。
有人在全国性营销会上称：发展商你不懂销售，但你有钱，你给我5000万回去休息，我包你一年翻个倍。
也有人在列举了某某物业营销策划的业绩后说：其他事先放一放，你肯出多少钱给我，还怕房子销不出去如此论调已非出自一人之口，我们不能全盘否认个人在推进房地产营销策划进程中的作用，但就我国房产营销发展的时间来看，就一些人曾经有过的业绩来看，在大层面上过于强调个人的因素来看待营销业，我们不能不在这种“专业文化现象”后面打上一个沉重的问号：这会不会是一个迷金现象房地产营销策划是一个综合性的、系统性的工程，了解市场、熟知市场到推广市场应该是一个递进式的逐步认知过程，夸大现实推行个人营销迷信现象的另一面正好说明：我们许多号称营销专家的高手，其实并不真正了解什么叫房地产营销策划。
因此，破除个人迷信论，请一些“营销专家们”走下讲台真正去研究市场，请越来越多的发展商在树立营销观念的基础上，不要把物业命运寄托在一个人身上，这或许是当前我国房地产营销策划界要认真深思的问题之一。
2.地段唯一论不久前，有人以这样四句概括了房市特征：第一阶段是有房就有市场，第二阶段是有广告就有市场，第三阶段是有f策划就有市场，第四阶段是有好地皮就有市场。
“地段、地段、还是地段”，如今这句话如定律一般出现在房产营销业。
我认为，要理解营销的地位和作用，首先要弃除楼市的“地段唯一论”。
房地产业从计划经济向市场经济转化，个人购买的“散户行情”成为主流，房地产产品本身具有多适应性特征，决定了其产品的非标准化性能，市场竞争的激烈，早就提醒整个行业，如今的房地产市场，我们所出售的产品价格，不是地价、建安、配套、资金利息、利润期望值等要素的简单加法，房地产营销策划的根本就是附加值认知过程及形成过程。
因此，即使在同一地段，照样可以让热销产品和空置产品互相存在。
因此，即使在同一地段，照样可以让高价房和低价房共存。
因此，即使在同一地段，照样有高价房比低价房更为热销。
分化这种市场的根本问题在哪里?这就是营销策划的意义和价值。
在上海虹桥地区，同样是内销住宅，有些物业市场价差拉出了30%左右，而且是价高楼热销，这一事实说明：造什么的房子?怎样满足购房者的要求?如何推广这种物业理念使之从市场兑现?这些问题是地段以外营销界要回答的问题，因此，我们完全有理由这样讲：不废除地段唯一论，就不可能有真正的营销策划存在3.广告决定论广告宣传本来应该是房地产营销策划的一个重要组成部分，但这种相互关系的倒置成为房地产营销策划进程中的一大障碍。
虚假广告成为楼市灾害。
时下，购房者们抱怨，最不相信的就是楼盘广告。
稍有一些草坪就说是“绿色住宅”，谁都可以自吹“信誉楼盘”、“品牌物业”、“优质房产”，我们太没有文化而你们文化太高，辞海里能找到的褒义词几乎都搬进了房产广告之中，无路就是桃花园，不少营销策划者把那种虚无飘渺的文字游戏，搬进了营销舞台，不仅导致了房产纠纷的上升，也破坏了房地产营销策划的市场形象。
“只要你愿意投钱做广告，我包你楼盘销售形势好”，广告决定市场的观念必须打破，我们只要留心一下市场便能发现，楼宇广告成为了市场一大风景线，广告量占总销售额的比例从1%一提再提，不少物业广告比例达4%-5%，难怪发展商们说：除了为银行打工，如今还要为报社、电台打工。
优秀的策划需要合适的宣传，市场营销自然离不开广告。
但现代交通的世界里去强调马车的威力，再多的广告宣传也是白费口舌。
以广告代理策划，用广告取代营销，这是一个市场通病。
在房地产营销策划队伍中，也有一个误区，那就是把房地产营销策划与广告策划相等同。
时下，谁都无法统计清楚全国有多少古怪之极的楼名，有多少难以理解的广告语，正如一位中文教授所说：应该为房产广告清除语言垃圾。
不改变广告决定论，就不能正营销之风。
４.花色抢市论不久前，某一讲座以“营销技能解析”为名。
收费2000多元听课费，竞有几百名开发商总经理从全国各地赶去。
所谓技能，其实是一些完全属于花色销售的雕虫小计而已。
除了不少发展商外，就连许多营销企业都在刻意翻版一些早就在市场出现的噱头方案。
如“零付款方案震惊楼市”、“卖房送空调”、“仅剩最后房源，保留房闪亮登场”等等。
认真观察这些所谓的营销方案，大多以“虚、假、骗”为主线，任意夸大物业卖点，随便推出企业承诺，“只要让客户兴奋，先签了合同再说”。
这种做法，绝对不能叫会么市场营销策划。
房地产营销策划应该是一个从前期设计、策划，到后期市场营销推广的有机系统，不是方案销售论，不是靠夸大卖点的客户导入论。
正因为这种不良销售之风害了不少购房者，如今冲动型购房已不再是市场特征。
一些房地产营销策划企业，以“名医”身份，“盲人”诊断，引发了不少营销后遗症，成为营销界的公害。
不久前，东方房地产学院常务副院长张永岳教授在中国住宅发展论坛上指出：花色营销在市场泛滥成灾，营销业纠风势在必行。
所谓纠风，并不是说要排除营销方案，而是要根据不动产销售的特征来运作，境外有一个“让总统帮你”的销售方案，很为经典，但不一定适合我们国家。
美国一出版商有一批滞销书，一天忽然想出主意：给总统送一本书去，并三番五次去征求意见，忙于政务的总统不愿多纠缠，便回了一句“这书不错”。
出版商便大做广告“现有总统喜爱的书出售”，于是滞销书一抢而空。
后来，这个出版商又有书积压，便又送一本给总统，总统上过一回当，就说“这书糟透了”，出版商脑子一转又做了广告“总统讨厌的书发售”不少人出于好奇又抡购起该书。
第三次，出版商将书送给总统，总统接受了前两次教训，不作任何答复，出版商又大做广告“令总统难下结论的书发售”，结果又被抢购一空。
这一例子说明，房地产营销策划方案没有固定模式，营销氛围和条件不同，简单仿效不是出路。
时下一些营销方案过于花色，致使一时销售火爆，但从交房难的问题中看出，花色方案后遗证已十分严重。
5.营销万能论几年前，当许多发展商还未建立市场营销理念时，我们认为，建立市场营销观念是当务之急。
如今，当市场营销策划走向另一个极端时，我们认为：防止营销万能论在房地产业扩散，又是一个重中之重。
房地产业不能没有营销，但绝不能有营销万能的倾向。
物业第一性，营销第二性。
市场竞争的激烈，致使各地都产生了一大批的空置房，其实这本来就是房地产市场化的特征之一，没有什么奇怪的。
由于发展商急于回收资金，从心理上产生了“营销至上”的观念，而一部分营销商出于拜金主义的商业需要，不断散发营销万能观念，使市场营销蒙上了神秘的色彩。
这种抛弃物业本身来讨论营销的倾向将有可能使房地产营销步入歧途。
没有物业的基础，就不可能有营销的前提。
营销较为重要的一点，就是从前期设计中能把握物业的市场前景，我们把收称为“物业胎教”，也称之为营销的前期介入。
当第一轮物业开发在特殊的历史时期完成了其使命，随之也出现了许多市场误区，第二轮房地产开发提示了这样一个道理：要把握市场特征来设计开发物业，引进现代营销理念去进行市场推广，市场需要什么产品?我们应生产什么?价格、地段、房型、外型、环境、物管等一系列市场要素，不能按个人的意愿去设计，要按市场需求去规划设计，如果没有这种市场基础，如果不把物业要素定位准，如有没有这种“胎教”基础，怎么可能简单地凭“营销”去实现市场推广?抛弃物业基础去谈营销，本身就不懂什么叫房地产营销。
把房产营销视为百病百治的“名医门诊室”，其实是当前房地产营销的一大误区。
几年前，当大量商品房完工后开始空置，市场迫使发展商去利用营销商的专业水平进行促销，是当时的一个市场特征。
但如今，营销策划的份量发生了重要的变化，以纯市场观念把握物业前期开发设计的市场特征要远远重要于后期销售，就是说，物业第一性，营销第二性的规律不会改变。
6.低价定局论营销业的一句流行话值得讨论，那就是“只有不可营销的价格，没有不可营销的物业”。
许多人认为，只要价格低，不怕没有市场，也有人认为，所谓市场营销，其实没有任何秘诀，只要把价格降焉，低到能够销售为至。
价格是市场最为敏感的因素，合理调整价格是市场营销所必须把握的部分，但如何理解、把握物业售价，确是一个较为复杂、关键的部分。
楼市出现的降价风应该分两种，一种是一些设计落后的老产品，失去了市场竞争力，必须要降低售价来促进销售;另一种是完全有可能进行推广的新产品，完全没有必要一味来降低售价迎合低价抢市风。
房地产业不可能是福利业，没有市场利益就不会驱动产业进步。
营销业是培育房地产市场的一个分支行业，我们强调市场营销，就是要以合理的售价让物业兑现，当然要尽力地实现房产的最大利润化，这并非是说恢复行业的暴利时代。
我赞同品牌营销的观念，盛田昭夫靠索尼名扬天下，麦当劳兄弟靠同名的汉堡包誉满全球。
名牌所以会有如此魔力，因为它是买者的识别器。
废除市场低价竞争的习惯，经过十多年市场的洗礼，目前房地产业的品牌时代已曙光初现，只有不断地利用现代营销手段去构筑物业及企业品牌，在这种品牌基础上去确定物业价格，才有可能使整个地产业向健康的方向发展。
否则，一味地追求低价竞争，降价销售，既不符合行业发展的需要，也会使房地产营销走入死胡同。
7.承诺堆积论不久前，有专家在谈到营销行业风源不正时指出：房地产业官司纠纷不断，与发展商与营销商随着承诺客户有关。
应该看到，市场营销手段五花八门地出现，在楼市中，其中以承诺形式的广告有增无减。
有人认为，承诺越多，客户越多。
所谓市场营销关键的一点是要让客户对物业有信心，通过承诺来实现客户导入，这就是市场的客户承诺堆积。
房产市场营销应该有分析物业卖点、展开卖点的一个过程，但不应该是人为制造卖点。
我们仔细观察便可以发现这样一个问题：几乎没有一个行业象房地产销售业一样，来随意夸大物业特征，向客户进行花色承诺。
