投资测算表——万科

万科目标成本测算5大要点（最新版）实现目标成本测算的精细化，提高测算准确性，企业可通过目标成本测算表的使用，提升各项目目标成本的编制水平，规范成本数据的归集和积累。

同时，使其在责任成本管理、前期设计优化、招投标管理等环节发挥更有效的指导作用。

一、规划指标及建造标准测算前，首先填写“当期规划指标表”和“各类产品建筑标准表”。

规划指标需设计部配合提供，建造标准按营销、设计、成本、工程等相关部门的讨论结果确定。

对于道路用地、绿化用地等景观规划指标应尽量填写明确，以便为道路景观测算提供准确的计算指标。

对于多期开发的项目，首期测算时还应填写“总体规划指标表”，以便于采用其中的规划指标值进行跨期分摊成本的测算。

二、跨期成本分摊1.地价的分摊规划指标和建造标准填写完成后，首先可进行地价的分摊。

地价分摊总的原则是按各期或各产品类型的占地面积分摊，跨期或当期中的公共用地宜按各期或各产品类型的建筑面积比例分摊，以形成地价分摊比例系数来分摊总地价。

如模拟项目总占地面积261760㎡，一期占地65785㎡，总地价18460万元。

会所、湖区、幼儿园的占地面积则按各期的建筑面积比例分摊给各期，形成的全期地价分摊表如下：全期地价分摊完成后，计算出一期应分得的地价为4862万元，随后将这笔地价分摊至该期的各产品类型中。

总的分摊原则仍为“按各产品类型占地面积比例分摊”，表中将各产品类型可售面积除以其容积率，得到分摊基数。

分摊方式说明：根据各产品类型可售面积和容积率计算得出其相应的分摊基数，通过分摊基数的比例分摊当期总地价。

应注意的是，容积率指标或范围在测算时需当地设计部予以提供。

由于地域差异性大，目前集团不设立各产品类型容积率范围指标。

各区域可在区域范围内进行相关产品类型容积率指标范围的统计和设定，并下发区域公司参考。

2.其它跨期成本分摊地价分摊完成后，便可进行其它跨期成本的分摊。

这些跨期成本根据项目特点包含内容也各有不同，通常包括红线外的市政设施费用、涉及到项目总体的勘察设计费、需要跨期分摊的园林环境费、会所、学校、幼儿园等配套设施费。

商业定价和租金测算的三种方法（干货）原创：投拓江湖 投拓江湖 9月20日本号所有文章均欢迎转载，如需转载，请在后台留言，注明转载公众号和ID，管理员可直接开长白！商业地产的定价和租金问题，对很多投拓人员来说一直是一个模糊地带，甚至是很多公司也是没有一个精细的测算体系。

大部分做传统地产，特别是高周转的房企，都是采用成本覆盖法—即直接用住宅地块开发的利润覆盖商业地块成本的做法。

但是后来发现对商业地产没有一个清晰的认知，缺乏精细的定位和策划，导致错过了一些超额利润的机会。

前面一篇文章讲了商业地产盈利和套现的三种方法，附链接：商业地产三种套现模式及五大盈利秘诀。

后来总结，发现除了三种传统的主流盈利方式外，还有冠名权，活动赞助等收益形式。

一个商业产品，要进行销售价格定价，现在主流的商业地产定价主要有三种方法：成本定价法、市场比较法、租金反推法。

成本定价法这是大家最为熟悉的，最为简单易操作的办法。

具体公式可以表述为：销售价格=土地成本+开发成本+税费+预期目标利润总额从使用效果来讲，这个办法能够做到覆盖成本，实现房企收回投资，赚取开发利润的目的。

但是缺点非常明显，这个办法仅仅是站在房企开发的角度，站在投资者的角度这个价格只是一个参考，更需要参考商业的实际市场需求和租金水平。

土地成本、开发成本和利润都是由房企决定的，不同房企的成本管理水平差距很大，以这种方法来决定商铺的价格是有失科学和全面的，容易与市场正常的价格水平脱节，导致项目销售或者招租困难。

市场比较法这是投拓人员在测算中用得比较多的方法，简单而实用，但是有一些逻辑关系和原则大家还是比较模糊。

市场比较法有三个因素纳入综合考量：区域商铺平均价格水平+本项目硬件条件+重点类比项目商铺价格通过详细的摸排，我们可以建立一个表格，根据各项评分修正项目的销售价格：表格仅供参考，可根据城市的能级和消费水平进行各项评分标准修改一般来讲，社区多层商业均价与住宅均价（清水价格，精装修成本不计入）的比值在1.5—2倍之间（一层商业在2-3倍），具体要结合商业比例的多少，地段，交通通达度，辐射区域人口数量，城市能级来决定。

万科房地产项目目标成本及控制责任书测算指标(编号： )项目期目标成本及控制责任书（第稿）深圳市万科房地产20 年月日编制依据及说明按照深圳市万科房地产经营规划和利润打算，为加强前期成本设计能力及过程中成本操纵的力度，更好地贯彻落实项目的目标成本指标，成本治理部结合市场现状及项目具体情形，编制了《项目目标成本及操纵责任书》，对项目整体的目标成本和各部门的操纵责任作出了明确规定，编制要紧依据如下：1．项目进展部：土地出让合同、报批报建费用明细；2．设计治理部：实施方案设计图纸、景观方案设计图纸、精装修工程建筑标准、与材料部品标准、钢筋、砼、砌体等结构指标；3．采购治理部：招标工作打算；4．项目经理部：场地平坦、土方、护坡、强夯、挡土墙、桩基方案，临时设施、社区管网建筑标准、主体建安的过程操纵、监理费用打算；5．销售经营部：景观分区建议，营销费用打算；6．财务治理部：资本化利息运算依据、治理费用运算依据。

本责任书已与相关部门讨论并达成一致。

执行过程中，由成本治理部整体负责。

各部门在操纵责任成本的同时应主动向成本治理部反馈相关信息。

成本治理部年月日《项目目标成本及操纵责任书》作为指导项目各项工作的重要依据，经公司讨论，审核通过项目整体成本目标及其中各项操纵目标。

现予以公布，请相关部门遵照执行。

签发人：签发日期：200 年月日主送：公司治理层抄送：集团成本审算中心、（区域成本治理中心）一、项目整体目标成本指导书：1.项目概况1) 期规划指标⏹容积率: ，绿化率:⏹总建筑面积：m2，计入容积率的总建筑面积m2其中：可售面积：m2，不可售面积：m2⏹住宅总套数：套⏹总车位：个⏹入伙日期：年月2.成本目标项目目标成本确定为元/m其中建安成本元/m2附件：《目标成本测算表》集团统一版、《财务分析表》《项目规划指标表》、《跨期分摊表》4．成本设计关注手册二、各责任部门成本操纵指标1．成本科目中各部门责任成本划分见附表：2．各部门责任成本中汇总如下（分作业成本和牵头操纵成本）,有关作业成本和牵头操纵成本的定义见分部门操纵责任书中的详细说明。

万科集团目标成本管理第一节目标成本释义5.1.1目标成本是集团公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。

应体现“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。

5.1.2目标成本文件分为三个部分：《目标成本测算表》《目标成本控制责任书》《动态成本月评估》。

5.1.3《目标成本测算表》是反应项目的总目标成本和分项目标成本的金额。

建设项目的总目标成本是建设项目成本的控制线，由各分项目标成本组成。

各分项目标成本包括各专业工程造价指标及各种费用指标。

5.1.4《目标成本控制责任书》是对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段，需要注意的已完工程的失败教训。

5.1.5《动态成本月评估》反映各成本项目的动态变化情况，分析原因，提出成本控制建议。

第二节目标成本管理原则5.2.1市场导向原则：目标成本管理以市场为导向，确保目标利润的实现。

5.2.2准确严谨原则：目标成本指标应科学准确，每项来源都要有充分依据，保证目标成本的权威性。

5.2.3事前控制原则：目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段，凡事做到事先控制为主，事中事后控制为辅，在立项、设计、施工之前发现问题，减少无效成本。

5.2.4动态管理原则：建设项目的动态成本要及时与目标成本进行比较并纠偏，确保建设项目总成本在目标成本控制范围内。

第三节目标成本文件制订的步骤及时间要求5.3.1项目定位阶段：在投资分析和概念设计阶段，根据可行性研究报告，以及营销、开发、成本、工程、财务等相关部门互动讨论确定的项目定位，完成“项目定位阶段的全成本测算“。

确定各项费用的计划金额，包括设计、报建、环境配套、营销费等，并向各费用的负责部门交底达成一致，作为各部门的工作目标。

主体建安费以开发管理部编制的《建设项目综合经济技术指标表》为依据，在五个工作日内完成，并根据测算基础，提出实施方案设计阶段的成本控制目标、措施或建议，形成《方案设计阶段的成本控制建议》，以此指导实施方案的造价控制。

26倍杠杆买万科？姚振华秘密资金图谱揭秘(16.6.29)【26倍杠杆买万科？姚振华秘密资金图谱揭秘】根据细致的现金流测算，钜盛华利用银行信贷、股权质押、华福证券“假股真债”、资管配资四重杠杆，操作着高达520亿元的资金量。

其中：305亿元用于购买万科股票，仍有170亿元存量资金——是的，姚老板还有钱！如果不是惹了“无小事”的宇宙最大傲娇小公举万科，在拆分深业物流获得发家资本后始终低调的姚振华，估计很难登上媒体头条。

其实那边金地、金融街、远洋都被险资睡了好几遍了，这边小公举才刚刚被袭胸，就全世界都知道“有人非礼”了。

扯远了，继续学习！如今，姚振华手握24.26%万科股票，已经砸下资金超300亿元。

很多人都想搞清楚，那么多金哪里来的？前晚，财新网刊发《揭秘：“宝能系”举牌万科资金何来》，将宝能系隐秘的幕后资金撕开了第一道口子。

凑巧的是，地产财富会近一周来也在操心姚老板的钱袋子，索性今天为大家拼起一张更加完整的宝能系资金版图。

由于姚振华的这个钱袋子，可能涉及金融、保险、并购甚至厨艺等全方位的知识结构，难免变成大家的装逼雷区。

但这难不倒财富会，我们来帮你捋一捋，把这个复杂的资本操盘捋成老少咸宜、童叟无欺的饭后聊资。

当然也会有晦涩的技术术语和图表，看官可手动跳行，学霸除外。

其实姚老板这次的资金版图并不复杂，财富会就手动画了一张，上图先！(为方便理解，省去了一些繁琐的环节).还是有点晕？没关系，大家只要记住，这是两个“2”和一个“26”的故事就行。

第一个“2”：这是2个男人的故事。

收购万科最大的现实障碍是钱，因为万科盘子太大！用自己的钱？姚老板有点捉襟见肘。

他的御用“提款机”前海人寿已经在股市花了很多钱，同时还要苦逼地当宝能地产等其他兄弟的“接盘侠”。

而且想必对于姚老板而言，花自己的钱去买东西简直就是一种羞辱！退回到6月30日，这是目前能够论证的最晚一天，姚振华和张长弓两个男人走到了一起。

张长弓身后的浙商银行大金矿决定与姚氏宝能系联手“干一票大的”。

万科股份投资价值分析卞安雯，马艳华（天津工业大学　经济学院，天津　３００３８７）［摘　要］经过二十多年的发展，我国证券市场逐步走向成熟和理性，通过合理地评估股票的投资价值，可以达到减少盲目投资带来的风险。

文章主要采用理论与实证相结合的方法，侧重于实证分析，分析万科股份的投资价值。

［关键词］投资价值；证券分析；房地产［ＤＯＩ］１０ １３９３９／ｊ ｃｎｋｉ ｚｇｓｃ ２０１７ ２７ １１８１　基于万科股份投资价值的基本面分析１ １　宏观经济分析２０１７年，我国在宏观经济上将实行“紧货币宽财政”政策，经济增速将继续探底。

从消费、投资与外贸三方面来看，２０１７年消费增速将继续放缓；投资中房地产增速下降但仍旧较高、制造业投资增速有所回升、基建投资增速上升用以托底，整体投资增速相对平稳。

１ ２　万科公司层面分析１ ２ １　盈利能力分析表１　２０１４—２０１６年盈利能力对比２０１４年２０１５年２０１６年营业利润率１７ ０６３８１６ ９３８３１６ ２２７６营业净利率１３ １７５６１３ ２７１１ ７８９２营业毛利率２９ ９４１６２９ ３５２５２９ ４１４４总资产报酬率４ ９６６９５ ５２９７４ ７２５５加权净资产收益率１９ １７１９ １４１９ ６８从表１可以看出，近几年万科股份业绩有下滑趋势，但加权净资产收益率较高，说明万科经营期间净资产创造能力较强，总体来看，万科未来存在盈利空间。

１ ２ ２　运营能力近几年万科股份存货周转率、应收账款周转率稳步上升，说明管理存货能力较强，物料流转较快，资金回收速度快，销售运行流畅，但总资产周转率略有下降，主要原因是固定资产周转率、流动资产周转率下降的影响，未来企业应加强对资产的优化管理，提升其运行效率。

这几个指标仍是高于行业均值的，营运能力较好。

１ ２ ３　发展能力万科营业收入增长率由２０１４年的８ １％增加到２０１６年的２３ ０％，净利润增长率由２０１４年的４ １％增加到２０１６年的１６ ０％，总资产增长率由２０１４年的６ ０％增加到２０１６年的３５ ９％。

万科财务报表分析，揭秘企业经营在进行万科财务报表分析之前，我想先介绍一下万科这家企业。

万科成立于1984年，是一家主要从事房地产开发的企业，经过多年的发展，已经成为我国房地产行业的领军企业。

万科的业务范围涵盖了住宅开发、商业地产、物业管理等多个领域。

在我国房地产市场的快速发展背景下，万科的业绩也实现了持续增长。

然而，随着市场环境的变化，万科也面临着一定的挑战。

本文将通过分析万科的财务报表，揭秘其企业经营状况。

一、万科财务报表分析1. 资产负债表分析资产负债表是反映企业某一特定时点财务状况的重要财务报表。

通过分析万科的资产负债表，可以了解到企业的资产结构、负债结构和所有者权益情况。

（1）资产结构分析截至2021年，万科的总资产约为1.1万亿元，同比增长约10%。

其中，流动资产约为2700亿元，非流动资产约为8300亿元。

万科的资产结构以流动资产为主，非流动资产占比较高，说明企业具有较强的经营实力。

（2）负债结构分析万科的负债总额约为7600亿元，其中流动负债约为2200亿元，非流动负债约为5400亿元。

万科的负债结构以长期负债为主，说明企业对未来发展的信心较强。

万科的资产负债率约为69%，相较于行业平均水平，企业的负债压力相对较大。

（3）所有者权益分析万科的所有者权益总额约为3400亿元，其中，实收资本约为2100亿元，资本公积约为400亿元，盈余公积约为300亿元，未分配利润约为600亿元。

所有者权益结构较为稳定，说明企业的盈利能力较强。

2. 利润表分析利润表是反映企业在一定时期内经营成果的财务报表。

通过分析万科的利润表，可以了解到企业的收入、成本、费用和利润情况。

（1）营业收入分析截至2021年，万科的营业收入约为4200亿元，同比增长约15%。

万科的营业收入增长速度较快，说明企业具有较强的市场竞争力。

（2）成本和费用分析万科的成本和费用总额约为3200亿元，其中，主营业务成本约为2600亿元，销售费用约为200亿元，管理费用约为150亿元，财务费用约为150亿元。

万科地产项目后评估工作经验万科地产项目后评估工作经验万科地产项目后评估工作经验提要：项目市场定位报告、项目营销策划报告、项目营销进度和价格专题报告、项目营销阶段总结报告以及相关营销过程决策文件等来自万科地产项目后评估工作经验“为什么做项目十多年了，水平却还和刚开始做差不多？”，这是很多地产企业老板的感慨和困惑。

俗话说，“吃一堑长一智”，项目后评估无疑是破解项目低水平开发的有效法宝，它通过对项目全面的总结评价，从中汲取经验教训，让企业不要总在同一个地方摔跟头。

项目后评估指房地产项目的开发、销售工作基本结束后，对项目实施全过程进行回顾、分析，从而总结项目开发的经验、教训的过程。

后评估工作的核心内容包括两方面：一是“项目可行性研究报告”、“项目定位报告”、“项目规划设计方案”、“全过程成本管理指标”等集团批复文件与最终实际完成情况的对比分析；二是开发过程中突出的经验与教训的提炼总结。

一、后评估工作总则1.后评估收集资料内容后评估工作应收集以下资料，包括但不限于：（1）投资方面17/ 1万科地产项目后评估工作经验项目建议书、可行性研究报告以及投资买地过程中地相关决策文件；（2）营销方面项目市场定位报告、项目营销策划报告、项目营销进度和价格专题报告、项目营销阶段总结报告以及相关营销过程决策文件等；（3）设计方面项目概念设计方案、规划设计方案、初步设计方案、施工图设计方案、平立面设计方案项目规划设计工作总结报告及有关规划设计过程决策文件等（4）进度方面项目发展总进度计划、各版次项目发展详细进度计划、项目发展纲要报告、项目进度控制对比分析报告及有关项目进度控制工作文件等；（5）成本方面项目发展各阶段成本控制目标、各版本项目发展成本预测明细表、各阶段项目发展成本分析报告及有关成本管理工作文件等；（6）工程合约管理项目施工策划方案、项目施工管理阶段总结、项目合约分判策划报告、项目合约分判工作阶段总结、项目竣工验收报告等有关项目施工过程文件等。

房地产上市公司筹资风险分析——以万科集团为例作者：宋鹏涛来源：《现代经济信息》 2018年第4期房地产上市公司筹资风险分析——以万科集团为例宋鹏涛郑州大学旅游管理学院摘要：本文以万科集团为例，运用Z模型测算了万科集团面临的筹资风险状况，认为万科集团存在一定程度的筹资风险，并从公司资产状况的角度出发，认为资本结构、债务结构、偿债能力是引起万科集团筹资风险的主要因素，然后根据这些影响因素，提出了一些房地产上市公司规避筹资风险的措施。

关键词：筹资风险；资本结构；债务结构；偿债能力中图分类号：F293.33文献识别码：A文章编号：1001-828X(2018)006-00-03一、前言筹资风险是指企业因借入资金而产生的丧失偿债能力的可能性和企业收益的可变性。

房地产业是资金密集型产业，不仅需要从各种不同的渠道筹集大量的资金，而且房产建设周期长，投资回收期长，再加上部分投资者的投机行为，致使房地产项目投资中潜藏着较大的筹资风险。

在这种情况下，研究房地产企业筹资风险的影响因素及规避措施就显得很有必要。

万科集团是中国房地产企业的领头羊，其经营发展历程可以看成是中国房地产企业的一个缩影。

因此，对万科集团进行的筹资风险分析具有一定的代表性。

二、筹资风险程度的测算筹资风险的测算方法主要有五类：杠杆分析法、财务指标分析法、概率分布法、资金周转表分析法、定期财务分析法①。

Z计分模型属于财务指标分析法，是一个比较经典的风险评估模型，它的变量包含了资本、收益、权益、债务、利润和销售等几个方面，涉及面较广，综合性强，各指标也容易量化。

因此，在本文中将选择这个模型来对万科集团的筹资风险状况进行测算。

Z计分模型是阿尔特曼(Altman)于1968年运用MDA(多变量分析)技术，选取五个变量组建立的，Z计分模型的基本形式如下所示：Z=1.2X1+1.4X2+3.3X3+0.6X4+X5式中X1=流动资本÷总资产；X2=留存收益÷总资产；X3=息税前利润÷总资产；X4=股东权益的市场价值÷债务的账面价值；X5=销售额÷总资产。