2018年房地产中介行业易居分析报告

【最新资料，WORD文档，可编辑修改】一，对房地产行业走势的分析方法，要建立在中国特色的基础上，要基于人口特点，发展中国家特点，社会主义市场经济特点，当前经济和社会所处的历史时期特点。

这些角度，可以归纳为分析中国房地产行业的四个维度。

1、制度维度制度维度决定的是房地产行业的价格形成机制，在中国特色的基础下，价格形成的行政和制度成本很高，灰色地带很广，制度不确定性大。

因此对于房地产业而言，在这样的制度创造的市场环境中，成本具有很大的随机性。

不能用制度本身来看待成本，很多事情的人为随意性决定了这个行业本身的暴利不仅来自行业，还来自制度方向的选择和制度缺失导致的人为影响。

制度是决定房地产价格的主要因素，是由房地产业的特殊性决定的。

土地供给方式，税收制度，制度成本构成，这三个方面的制度选择决定了房地产业的定价机制。

要改变房地产业的现状，从制度入手是治本的方法。

制度维度对房地产业走势的影响，在当前的市场经济体制中，所占的权重最大。

如果制度采取支持地产价格向上的方向选择，房地产行业成为国民经济中的主导推动产业，任何房地产行业性的价格回落，从长期看都是一种回调。

制度性决定的地产价格走势，是主要的长期趋势。

以地产作为国民经济发展的主要推动力，将不可避免的通过推动地产价格上涨的方式完成推动经济发展的过程。

地产价格下跌，只会导致经济发展减速。

当前所采取的制度配置，正是以地产来推动经济发展的方式。

通过土地拍卖和税收制度，不断的推高房地产业的价格，为政府投资和社会投资融资，为与地产相关的行业制造景气度，并通过投资实现就业和社会收入的传导。

以地产作为国民经济的主导产业，是一种简单短期的政策选择。

其结果，就是象日本曾经走过的道路那样，最终导致社会成本高涨挤出其它行业，货币膨胀维持发展，直到经济崩溃重新开始。

制度维度选择支持地产价格向下的方向选择，在《将房地产价格打压到底》中已经详细论述过，在此不在重复。

2、宏观经济维度作为一个发展中国家而言，GDP和收入的增长将是长期的主要趋势。

２０１８年中国房地产经纪人行业分析报告目 录CONTENTS1 市场变化1.1 房地产政策1.2 金融政策1.3 存量房时代1.4 房地产经纪2 经纪人画像2.1 经纪人的群体特征2.1.1 年龄组成：以年轻人为主2.1.2 学历组成：低学历为主2.1.3 学习习惯：普遍较差2.1.4 工作年限：不满2年过半2.1.5 从业资格：多数未获得2.2 经纪人工作情况2.2.1 工作时长：9成超8小时2.2.2 业务支出：能把本赚回来？2.2.3 业务类型：二手是绝对主力2.2.4 业务覆盖：谁擅于控制全市房源？2.2.5 房源数量变化：减少了吗？2.2.6 客源变化情况：增长大幅领先？2.2.7 收入情况：中位收入6-9万2.2.8 收入涨幅：涨多于降2.3 什么样的经纪人收入较高？2.3.1 从业年限越长，收入越高2.3.2 年龄越大，收入水平越高2.3.3 取得职业资格的房地产经纪人，收入高于未取得职业资格的房地产经纪人2.3.4 学历越高、学习习惯越好，收入越高2.3.5 一二线城市经纪人收入普遍好于三四线城市经纪人收入2.3.6 业绩越好，抗周期性越强2.4 总结01 03 06 07 0710 10 11 11 12 13 14 14 15 16 17 18 18 20 20 21 21 22 23 23 25 25 26 093 门店变化3.1 门店对经纪人的核心价值3.1.1 门店业绩变化：一线城市下挫3.1.2 门店人数变化：升多于降3.1.3 合作情况：主要靠单打独斗3.1.4 房客源开发渠道：去门店化有用？3.1.5 培训情况：经纪人最需要什么？3.1.6 HR关怀：员工有归属感吗？3.2 门店应该重视什么？3.2.1 充分的培训、合理的培训频次3.2.2 有效的房源获取手段3.2.3 有效的客源获取手段3.2.4 重视合作：抱团取暖、加盟崛起3.2.5 企业文化建设：会留住人才吗？3.3 总结4 三大类型中介的特征4.1 为什么是加盟？什么是加盟？4.1.1 加盟模式的赋能作用4.1.1 四种主流加盟模式4.1.2 加盟品牌与形势4.2 加盟型连锁中介的特点4.2.1 加盟相比直营的优点4.2.2 加盟相比直营的劣势4.3 市场上加盟型连锁中介、直营型连锁中介、自营型中小中介的比对情况4.3.1 城市分布：直营主战一线4.3.2 工作时长：自营型最安逸4.3.3 收入水平：最高的竟是自营4.3.4 带看情况：直营 加盟更抗周期4.3.5 房源变化：直营 加盟更稳4.3.6 信息化工具使用：自营型是短板4.3.7 品牌宣传：直营、加盟强势4.3.8 培训情况：自营较差4.3.9 经纪人自身规划与需求28 28 29 30 31 32 33 3442 42 43 44 44 44 47 49 50 50 51 51 52 53 54 55 34 35 36 37 39 40 27 41 564.4 加盟型中介适合现在的中国吗？4.5 总结5 对市场的预期5.1 房价和成交预期：大部分经纪人持乐观态度5.2 公司坚持和行业坚持：投入多、收入高越忠于这行5.3 职业规划：三分之一经纪人想创业58 5859 60 61 65序 言 1谁没跟上步伐 谁就会被立即抛弃创业的时光过得飞快。

2018年房地产中介行业分析报告一、我国地产行业现状 (3)1、商业地产行业市场规模 (3)2、商业地产服务行业规模 (3)二、我国房地产中介服务行业发展趋势 (4)1、行业愈加专业化 (4)2、行业向信息化方向发展 (4)3、行业向品牌化发展： (5)三、行业监管体制和政策 (5)1、行业监管体制 (5)（1）行业主管部门 (5)（2）自律性组织 (5)2、相关法律法规及产业政策 (6)四、行业风险特征 (7)1、宏观政策调控的风险 (7)2、技术革新的风险 (8)3、市场竞争加剧的风险 (8)4、人才流失的风险 (8)五、影响行业发展的因素 (9)1、有利因素 (9)（1）中国城市化进程尚未完成，存在较大市场空间 (9)（2）房地产行业进入调整期，但商业地产并无明确限制 (9)（3）行业分工更明晰，商业地产租赁业务外包成为行业主流模式 (9)2、不利因素 (10)（1）受宏观政策调控影响，行业存在周期性波动风险 (10)（2）细分行业对于专业能力有一定要求，行业存在人才短缺现象 (10)六、行业竞争状况 (10)1、行业竞争程度 (10)2、行业壁垒 (11)（1）人才壁垒 (11)（2）品牌壁垒 (11)3、相关企业 (12)（1）新港联行 (12)（2）点点租 (12)一、我国地产行业现状1、商业地产行业市场规模伴随我国房地产市场快速发展，商业地产投资建设规模也不断扩大。

尤其是近些年，商业地产投资增速远远超过住宅投资增速，存量规模迅速扩大。

2009-2015年，我国房地产开发投资额呈逐年递增趋势。

2015年，房地产开发投资额约为95,978.85亿元，同比增长1%，其中办公楼和商业营业用房的投资占21.69%，为20,817.23亿元。

从近七年的数据来看，办公楼和商业营业用房的投资在房地产总投资的占比逐年提高。

2、商业地产服务行业规模根据上图中数据显示，商业地产在全国房地产开发投资中的份额已经上升到20%左右，且商业地产的营销服务费用在整体销售额的比。

2018年中国房地产行业现状及行业发展趋势分析一、房地产行业发展现状分析1、房地产调控政策现状分析2018年上半年，房地产调控政策继续积极抑制非理性需求，同时强调扩大并落实“有效供给”，但是，短期需求侧调控和中长期供给侧改革的交互作用并产生效果尚需时间，市场上的供需情况仍较紧张。

重点城市新房市场成交面积继续缩减，各线城市中一线城市领降；三四线城市新房成交面积亦有所回落，但绝对规模仍处历史较高水平。

上半年调控力度并未减弱，截至6月底已有50余个地级以上城市和10余个县市出台调控政策，海南上半年历经数次政策收紧。

2016年出台调控政策城市数量资料来源：公开资料整理2017年出台调控政策城市数量资料来源：公开资料整理2018年1-6月出台调控政策城市数量资料来源：公开资料整理与2017年相比，2018年上半年除在需求端进行重点调控外，也注重在“供给侧”解决供需结构不匹配问题。

短期需求侧调控（抑制非理性需求）和中长期供给侧改革（保证有效供给）共同发力。

2、房地产行业销售及投资情况分析2015 年至 2017 年，是城市需求热度从东部向中西部蔓延的过程，三四线城市销售也高歌猛进，成交创历史新高。

而进入2018 年后，这种热度蔓延的趋势进一步扩散、进一步下沉，但增速呈现放缓。

前4 月全国商品房销售面积仅同比增长 1.3%， 4 月单月同比增速已转为负增长。

分结构来看，增速下滑的主要原因是东部尤其是三四线城市开始面临增速回落，相对而言中西部三四线城市的热度依然维持，这也符合近期调研的结论。

积极的因素体现在重点一二线城市，虽然整体还是处于负增长区间，但是降幅在二季度开始明显收窄，一线城市也是在5 月近两年以来首次重归正增长。

一二线城市和三四线城市的增速差在经历了 2017 年的持续扩大后，在 2018 年重新收敛。

全国商品房销售面积单月增速资料来源：公开资料整理2018年全国城市商品房销售面积及增速展望资料来源：公开资料整理随着商品房销售面积单月增速在2018 年4 月份转负，地产板块相对大盘指数的正收益信号或已初步显现。

2018年我国房地产中介行业发展现状分析根据《城市房地产中介服务管理规定》，房地产中介服务是房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪等活动的总称。

房地产中介服务机构是承办房地产中介服务业务的主体，包括房地产咨询机构，房地产价格评估机构和房地产经纪机构。

这些房地产中介机构在活跃房地产市场、满足居民购房需求等方面发挥了重要的作用。

房地产中介服务的范围比较广泛，房地产咨询、房地产评估、房地产经纪是目前三种比较重要的形式。

房地产中介是一个方兴未艾的行业，特别是国家将房地产业确定为国民经济的支柱产业,出台一系列系列规范发展房地产业的政策措施,为房地产中介业的发展注入了新的生机和活力.随着城乡居民住房消费的旺盛需求.我国经济的持续、稳定、快速发展和城市化进程的加快。

以及全面建设小康社会奋斗目标的确立。

这些都是为房地产中介提供了巨大和广阔的发展空间。

随着房地产业的迅速发展，同时也由于人们住房的刚性需求，房地产中介与人们的生活关系愈加密切。

目前中介服务机构数量较多，从二手房买卖和租赁市场状况来看，许多民众认为房地产中介是自己获得买卖和租赁房屋信息的主要来源。

同时，受楼市调控政策的影响，不少购房者持币观望，再加上许多新就业人员、暂时买不起房等中低收入人群的存在，使得租赁市场火爆起来。

1.房地产中介活动具有内容的服务性，房地产中介是提供各类信息、咨询、估价、代理服务的经营活动。

这个行业的产品就是服务，服务的质量、水平标志着产品的质量、水平。

在整个服务过程中，中介机构既不占有商品也不占有货币，主要是依靠自己的专业知识、技术、劳务等为房地产各种部门提供中介代理和相关服务。

2.房地产中介活动具有非连续性和流动性的特点。

房地产中介机构在为客户提供服务时，就形成了中介人与委托人的关系，即服务和被服务的关系，这种关系不是长期的和固定的，而是就某一事项达成的一种契约关系，这种服务一旦完成，原有的契约关系也就解除，即委托服务一终止。

2018年房地产行业分析报告2017年10月目录一、一二线和三四线市场销售走势料将再度逆转 (4)1、预计明年全国新房销售小超市场预期 (4)2、一二线与三四线销售增速出现‚剪刀差‛ (5)3、销售分化源于一二线与三四线市场周期错位 (6)（1）一二线市场将迎来复苏期 (6)（2）三四线市场渐入衰退期 (7)二、投资和新开工有望大幅超预期 (9)1、预计2018 年投资和新开工增速均高于今年 (9)2、保守估计一二线城市新开工面积至少增长20% (10)3、三四线城市新开工增速预计不低于10% (11)4、新开工提速支撑10%以上投资增速 (12)三、信贷环境整体平稳 (13)1、明年按揭投放额预计将达6.5万亿 (13)2、按揭额度四季度仍紧，明年房贷利率存上行压力 (14)四、2018年行业集中度仍将继续提升 (15)五、地产企业简况 (17)1、A股市场 (17)（1）一二线的龙头房企 (17)（2）雄安建设和京津冀协同发展提速受益企业 (17)（3）长租相关企业 (18)2、H股市场 (19)（1）从GAV占比界定一、二线企业 (20)（2）一、二线龙头备货充裕，今、明两年40%左右销售增长确定性强 (21)（3）一、二线龙头防御能力强，强销售亦将继续加强、巩固基本面 (23)一二线和三四线城市销售走势料将逆转，形成“剪刀差”。

预计一二线城市销售面积同比增速将在今年11、12 月至明年年初反超三四线城市，继去年四季度后再度呈现‚剪刀差‛。

其中：1）一二线城市销售面积预计将由前期15%左右同比跌幅持续反弹，并于明年一季度转为10%左右正增长，随后增速波动走高，全年预计将达15%；2）三四线城市销售面积预计将自前期20%以上同比增速持续回落，年末降至0%左右，并于明年年初出现10%左右同比下跌，下半年跌幅虽可能受基数影响略微收窄，但仍将远弱于一二线城市，全年预计下跌0~5%。

预计明年全国销售规模小超市场预期。

2018房地产行业分析报告2017年11月目录一、调控“稳”字当先，“房住不炒”基调明确 (4)1、调控以“稳”为主，政策力度不会放松 (4)2、“租购并举”长效机制加快落地 (7)二、销售回落，投资平稳 (9)1、商品房销售走向负增长 (9)2、开发投资稳中有降 (12)三、分化中攫取收益 (14)1、融资渠道仍紧，利差上行 (14)2、规模优势强化，杠杆扩张走向尽头 (16)3、分化中挖掘收益，规模为重，现金为王 (19)2017年，房地产行业在调控的不断加码中出现下行趋势，但无论是政策、市场亦或是个体经营均表现出新的变化。

展望2018年，行业变革将会加快，政策的不放松并非意味着行业和企业进入寒冬，长效机制的快速落地也将给予优质房企更为平稳健康的发展环境政策核心以“稳”为主，“租购并举”长效机制加快推进。

2018年，调控核心仍为稳定房地产市场，销售端限购、限贷的力度不会放松，限售也将作为未来房地产调控的常态化工具之一；融资端抑制房企过度加杠杆的核心目的不变，政策环境仍较紧。

在调控不放松的背景下，“租购并举”长效机制将加快落地，主要形式将以共有产权房、住房租赁为主，核心为构建多层次的住房体系，而房地产税制度改革大概率为循序渐进的过程，预计将在中期有所突破。

市场下行趋势确立，销售回落，但投资表现仍相对平稳。

受政策环境较紧，三、四线棚改货币化安置和销售边际增长有限影响，预计2018年商品房销售将进入负增长区间，全年商品房销售面积同比预计收在-8%左右；开发投资增速则受到低库存水平、土地成交量涨价稳、租赁用地供应的正向支撑，有望稳中回落至约3%左右，仍维持正增长。

房企偿债能力受考验，中低评级主体信用利差上行。

预计2018年房企融资渠道仍严格受限，叠加到期回售量增加的影响，房企偿债能力受到一定考验。

预计中低评级房企信用利差将上行，其中中评级主体利差上行趋势更为明显，低评级主体信用利差维持高位。

规模优势将更为突出，杠杆扩张走向尽头。

2018年房地产行业分析报告2017年12月目录一、回顾2017：分化格局初显，长效机制元年 (4)（一）政策监管环境回顾：调控升级，政策全方位收紧 (5)1、调控政策一览：多管齐下，力度明显加强 (5)2、融资政策：多渠道收紧，资产证券化大放异彩 (8)（1）银行贷款：严格遵守“四三二”和白名单，严格资金监管 (9)（2）债券融资：全年收紧，采取分类监管 (10)（3）股权融资：实质上停滞 (11)（4）信托融资：接收其他渠道挤出资金，规模大增 (12)3、土地供给侧改革：供应上行，“附条件土地出让”成为常态 (13)（二）行业分化格局显现 (15)1、销售：城市和企业层面均产生分化 (15)2、投资：拿地与新开工分化，龙头企业积极扩张 (17)3、长效机制：政策密集推出，住房租赁成为长效机制核心点 (19)二、展望2018：分化格局加剧，长效机制革新 (22)（一）政策分化：调控政策边际无放松，融资有保有压 (22)（二）区域间分化：重回一二线行情，城市群是2018年主线 (26)1、三四线繁荣不可持续，一二线预计回暖 (26)2、城镇化步入新阶段，城市群效应逐渐突出 (28)（三）企业分化加剧：龙头优势凸显，中小地产商另辟蹊径 (33)（四）长效机制革新：政策推进的逻辑闭环 (36)三、2018年销售下行，新开工投资不必悲观 (41)四、行业重点企业简析 (46)（一）保利地产：高成长、资源整合预期高 (46)1、净利润毛利润齐增，公司业绩稳中有升 (46)2、销售数据良好，拿地扩张迅速，央企改革助力资源整合 (47)3、创新融资方式，处于行业融资领先地位 (47)（二）万科：业绩高速增长，龙头地位不可动摇 (47)1、合约销售保持高增长，盈利状况持续改善 (47)2、逐步稳健加杠杆，资金面优势巨大 (48)3、拿地开工积极度高，多元化业务支撑公司长远价值 (48)（三）新城控股：深耕长三角城市群，业绩持续增长 (49)1、利润高增，业绩亮眼 (49)2、销售增速大幅提高，拿地积极，扩张加速 (49)3、商业地产优势独特，“吾悦”项目深化全国布局 (49)（四）华夏幸福：围绕城市群异地复制，产业新城模式持续发展 (50)1、业绩增长超预期 (50)2、销售额增长符合预期，多区域拿地积极布局 (50)3、异地复制加速推进，产业新城模式持续发展 (50)（五）光大嘉宝：受益长效机制，迎来新发展 (51)1、业务结构调整，利润率改善 (51)2、光大继续增持，地产基金业务快速发展 (51)3、长效机制政策红利逐步兑现，公司发展前景光明 (51)“五限”政策背景下，行业分化格局进一步加剧。

2018年房地产行业分析报告2018年1月目录一、低库存下的新常态 (5)1、库存结构分析：低库存常态化 (6)2、政策新常态：政策周期熨平，短期调控或常态化 (9)3、房企新常态：龙头房企在销售端及土地端的聚焦效应将持续显现 (15)（1）龙头房企销售集中度大幅提升，呈现“强者恒强” (15)（2）龙头房企拿地端的聚焦效应更明显，未来销售市占率将进一步提高 (18)4、估值的新常态：行业系统性风险下降，业绩增长成为核心影响因素 (21)二、基本面回顾：量跌时间延缓，房价增速下行缓慢 (25)1、本轮政策周期进入后半段 (25)2、三四线超预期复苏是延缓量跌时间的重要因素 (28)3、低库存导致房价增速下行较为缓慢 (32)4、17年三四线房价领涨，行政限价导致一二线房价涨幅收窄 (33)5、土地供地节奏显著加快，长期供应计划收缩 (35)三、基本面展望：成交量将小幅下滑，成交金额同比持平 (50)1、基本面下行趋势明确，18 年或将量跌价稳 (50)2、成交量判断：预计18 年全国商品房销售面积同比下滑4% (52)3、成交金额判断：预计18 年全国商品房销售金额同比增长0%左右 (58)4、投资及新开工预测：投资增长5.3%，新开工增长7% (59)5、土地投资测算：18年预计同比增长6.7% (61)6、施工投资测算：18年预计同比增长4.8% (62)7、租赁项目建设对于投资的影响测算 (67)四、长效机制加速推进，住房制度设计是关键 (72)1、德国住房制度研究 (75)（1）法律建设：供给端扶持多元化供给主体，需求端保障租赁权益 (75)2、新加坡住房研究 (82)（1）组屋发展的关键要素：土地制度和资金支持 (84)（2）供给模式以“先预定后建造”为主，定价由政府决定 (87)（3）通过公积金缴费率控制HDB资金端供给，间接调节组屋供给量 (89)（4）制度保障各阶层“居者有其屋”的同时抑制投机 (90)3、德国与新加坡制度对我国的启示 (93)（1）供给端：“租赁+共有产权（保障性安居工程）+商品房”的多层次供应体系 (93)（2）需求端：有保有压，保障租购同权，同时通过税收机制打击投资性需求 (94)4、REITs：“公募基金+ABS”架构或将优先推出 (95)（1）中国类REITs现状：债性大于股性，存在流动性问题 (95)（2）未来REITs突破方向：“公募基金+ABS”模式 (100)5、关注房产税在18年的推进情况 (103)五、投资策略：关注长期机遇与短期价值 (107)1、传统开发类企业：关注价值修复机遇 (107)2、长期行业发展机遇：长效机制政策催化与存量时代投资机遇 (108)3、房地产大资管或将迎来集中发展 (113)2017年的地产行业是变化的一年，对于政策调控体系认知的变化，土地出让规则的变化，行业发展格局由增量到存量的变化，龙头地产公司估值体系的变化。