公共租赁住房的租金定价模式
提要公共租赁住房是满足“夹心层”群体基本住房需求的保障性住房。短期内建设大量的公租房需要巨大的资金，仅仅依靠政府是不行的，必须充分发挥市场的作用。本文通过对公共租赁住房定价模式进行研究，使公租房租金既要体现公租房的公益性，又要起到鼓励民营资本参与公租房建设的作用。
关键词：公共租赁住房；定价模式
公共租赁住房制度是对我国现有住房保障制度的一个重要补充和完善，满足以大学毕业生、外来务工人员和城镇户籍人口中部分中低收入者为主体的基本住房需求。短期内建设大量的公租房需要巨大的资金，仅仅依靠政府是不行的，必须充分发挥民营资本投资。因此，公租房的租金定价就非常重要，一方面要体现公租房的社会公益性；另一方面又要使投资者回收成本和获得收益。
一、公共租赁住房制度
公租房是我国解决刚毕业的大学生、外来务工人员、城镇户籍中中低收入者等夹心层群体住房困难的保障性住房。公租房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者能够承受起的一个价格向承租者出租。
公租房保障对象主要包括新毕业大学生群体、外来务工人员和本地户籍人口中的中等偏低收入群体三个部分。新毕业大学生虽然不属于低收入群体，但其职业刚开始，存在阶段性的住房困难，成为“时间上的夹心层”。目前，全国有1.5亿跨省流动农民工在城镇务工，由于不具备城市户口，一直被排除在廉租房、经济适用房等保障性住房体系之外，成为“制度上的夹心层”。第三类人群具有城镇户口，但从收入上看既不属于城镇最低收入群体，无法享受廉租房保障；也无力购买经济适用房和商品房，成为“收入上的夹心层”。
二、公共租赁住房租金定价的原则
公共租赁房也是保障性住房的一种，目的在于满足“夹心层”群体的基本住房需求，大量的公租房建设完全依靠政府是不可持续的，必须鼓励民间资本投资，实现供需平衡。因此，公租房租金要遵循以下原则：
1、社会公益性原则。公租房属于保障性住房范畴，其设计的出发点是解决“夹心层”群体住房难问题。因此，公租房的定价不能过高，超过保障群体的支付能力，公租房制度就会失去住房保障的意义。
2、发挥市场作用原则。公租房从建设到运营，市场化程度更高，因此公租房价格既要保证投资主体在合理期限内能够收回成本，包括公租房的前期建设或者回购成本，还包括后期运营成本，同时还要让公租房价格具有一定的激励作用，
保证投资者拥有合理的投资回报。
三、公租房定价模式
公租房是具有市场化和政府主导的双重属性，因此其定价比一般产品要复杂得多。既不能完全依据产品成本定价，又不能完全根据市场供求竞争关系定价；既要考虑投资者的盈利性，又要照顾消费者（住户）的承受能力和政府财政补贴能力。因此，公租房定价是一个多元性目标决策系统。应该根据其具体属性，采取不同的方式和程序加以制定。
（一）公共租赁住房定价影响因素分析
1、公租房的成本。这里的成本包括建设成本和运营成本。不管是成本定价模式，还是合理投资回报率定价模式，成本都是定价的基本依据，对公租房的价格产生直接影响。公租房的成本主要是前期开发建设成本，表现为公租房的固定成本，另一部分为公租房的运营成本，主要包括管理费用、维修维护费用等。
2、消费者的收入水平和住房状况。消费者的收入水平和住房状况直接决定了其住房需求弹性。根据差别定价模式，需求弹性越小的客户群，价格越高。因此，收入低、住房状况差的住户反而有承受高价格的风险，这与保障性住房的社会福利性是相违背的，因此需要政府予以干预。
3、政府的作用。基于前文规制性定价模式研究，政府在整个价格规制中占据主导地位。这里政府的作用包括：在成本定价模式中的政府补贴，在差别定价中消除收入低、住房状况差的住户承受高价格风险，在利润上限定价模式中的确定公租房投资者的收益率，在价格上限定价模式中确定被规制企业的基本生产效率等。此外，政府在整个公租房建设和运营管理过程中还要承担引入竞争机制以降低公租房成本、提高管理效率的作用。
4、市场价格。市场价格对公租房定价的影响也是全方位的。这里的价格不仅包括公租房的租金价格，还包括整个社会生产资料价格。市场价格对公租房的建设成本产生较大影响，同时在价格上限定价模式中，社会生产资料价格指数是计算名义价格的主要参数。
（二）公租房定价模式设计。公租房定价受到公租房的成本、消费者的收入水平和住房状况、政府的作用和市场价格等因素的影响。从鼓励市场投资、减轻政府财政压力的角度出发，公租房定价应该收回成本并考虑一定的投资回报率；从社会保障和社会福利性角度出发，公租房应该充分考虑不同收入水平、不同住房状况的消费者对公租房需求和支付能力上的差异。因此，公租房的定价应是考虑成本和合理收益率的差别化定价模式。定价模型为：
（PS-CO）［1+（i+I）］＝0
其中，T：公租房的计算期，包括建设期和运营期；J：公租房保障对象的差
异化划分层数，分层以消费者的住房需求弹性为标准，需求弹性通过其收入水平和住房现状来决定，一般来说，2≤J≤4；P：第j层消费者的公租房价格；S：第j层消费者的住房面积；CO：第t年公租房的成本，包括前期建设成本和后期运营成本；i：投资者的资金成本率；I：政府规定的公租房合理的收益率。公式中，主要涉及公租房保障对象的差异化层数划分J、投资者的资金成本i和政府规定的公租房合理的收益率I三个参数的确定。
1、公租房保障对象的差异化层数划分J。从保障性住房属性出发，需求弹性越小，其定价就应该越低，或者需求弹性越小，政府对其补贴也应该越多。住户缴纳的租金就越小，需要政府给予的补贴就越多。层数划分可以根据收入、租住面积来综合确定。
2、投资者的资金成本i。投资者的资金成本i由融资成本和自有资金的机会成本构成。
3、公租房合理的投资收益率I。公租房合理投资收益率的高低直接决定了市场投资主体参与公租房建设的积极性，收益率越高，其参与的主动性也就越高，公租房融资就越容易。政府可以根据融资的难易程度，合理确定该收率。
四、结论
公租房保障住房与市场化住房双重属性的平衡主要是通过公租房的设计定价模式来实现的：定价越是接近市场租赁价格，其市场化属性就越明显；定价越低，其保障住房属性就越明显。反之亦然，越是要凸显其市场化属性，定价越应该接近市场租赁价格（极端情况下就变成市场租赁房）；越是要凸显其保障住房属性，定价越低（极端情况下就变成廉租房）。基于此，本文建立了考虑成本和合理收益率的差别化定价模式，以实现各主体目标的综合平衡。在这个过程中，政府一方面需要进入竞争机制，通过特许经营权招标，在满足质量要求的前提下，综合确定公租房建设成本低、管理效率高、要求投资收益率低的投资者；另一方面需要划分好差异化定价层次，合理补贴住户，避免收入低、住房状况差的住户承受高价格风险。
