上海市高级人民法院关于业主委员会行政诉讼主体资格问题的解答

关于业主大会、业主委员会诉讼主体地位问题的探讨关于业主大会、业主委员会诉讼主体地位问题的探讨作者：杨建援发布时间：2008-04-10 11:02:16 打印字号：大 | 中 | 小在我国的司法实践中，业主大会、业主委员会具有怎样的法律地位，尤其是否具有起诉和应诉的资格是一个颇具争议的问题。

《物权法》实施之前，由于《物业管理条例》没有对这一问题作出明确界定，人民法院在审判实践中只能自由裁量，有的法院承认业主大会或业主委员会具有为业主共同利益起诉或应诉的权利，有的法院则完全否认，结果造成司法上较为严重的不统一。

不仅公众感到迷茫，法官自己也感到困惑。

然而，我们期盼已久的《物权法》对上述问题依然没有做出明确规定，从《物权法》实施后的司法实践来看，各个法院肯定或否定业主会的诉讼主体地位的混乱现象依然存在。

据最近的《法制日报》报道，兰州“物权第一案”就涉及这一焦点，兰州中院在判决中明确否定了业主会的诉讼权利，引起了极大争议。

因此，我们对于业主大会、业主委员会法律地位问题的探讨仍具有很大的现实意义。

一、业主大会与业主委员会应当具有诉讼主体地位的必要性业主大会是物业管理区域内由全体业主组成的，代表和维护物业区域内的全体业主的共同利益和意志，行使业主对物业管理权的自治性机构，业主委员会是通过业主大会选举产生的，是业主大会的执行机构。

业主大会及业主委员会负责组织业主进行集会，行使成员权、表达集体意志等权利。

因此从这个意义上说，业主大会及业主委员会应当具有诉讼主体地位。

从我国目前的实际情况看，业主维权本已十分艰难，如果不承认业主大会及业主委员会的地位，不赋予权利，弊端也十分突出。

主要是由于我们的业主普遍缺乏自治意识，再加上行政主管部门的监管不力，造成有的小区因为种种原因不能及时成立业主大会，即便成立业主大会也不能正常选举产生业主委员会。

那么，如果不承认业主大会及业主委员会的诉讼地位，一旦出现业主权益受侵害的情况，业主将很难依法维权。

业主委员会法律地位问题探解摘要：业主通过业主大会（或业主代表大会）产生的业主委员会，从社会学上看，它是公民社会的一种自治组织形式；从法律上看，它是业主大会的执行机构。

但学界对其在物业管理关系中的法律地位，如它会能否具有独立的民事主体资格或法人资格，能否为业主的公共利益而成为诉讼主体等问题，一直存在争议。

本文拟对业主委员会主体资格问题之探讨并提出解决之意见。

关键词：业主委员会；执行机构；问题；建议一、问题的提出我国住房制度的改革，催生出了物业自治管理的一个新模式----以业主委员会和业主大会为主体的公共物业自治管理体制。

20世纪90年代，我国城市住宅分配制度开始改革。

开启了住宅私有化的潮流。

同住在一个商品花园小区或一幢高层住宅内的所有权人（业主）形成了这样一种物权关系——由专有权、共有权和成员权组成的建筑物区分所有关系。

他们对所购买的住宅享有专有权，同时对住所的公共部份也享有共有权。

从而形成了房屋产权个人专有，公用部位和共用设施、设备由业主共同共有，物业管理费用共同分摊，物业小区业主社会化等特点。

正是这些特点，需要在物权制度、物业管理制度上重新建构一套合理有效的公共物业自治管理的规范体系。

如何有效地管理住宅小区的公共物业，使业主充分享有其建筑物区分所有权中的公共事务管理权？我国于2003年施行的《物业管理条例》以行政法规的形式，确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的业主自治管理制度。

实践证明，《物业管理条例》在规范物业管理活动方面的积极效果，也显露其存在的缺陷，尤其是在业主委员会主体资格的问题上。

如，在物业管理中，业主委员会能否具有独立的民事主体资格或法人资格？能否为业主的公共利益而成为诉讼主体？它以何种身份“执行”公共物业管理事务，与物业管理公司签订民事合同？最终责任如何落实？等等。

学界争论颇大，众说纷纭。

二、业主委员会“执行机构”资格之质疑业主委员会主体资格问题，是指业主委员会作为业主大会的“执行机构”，其对内管理权，对外代表权的问题。

业主委员会诉讼主体资格问题探析随着房地产业的快速发展，业主数量不断增加，相关法律法规也在逐步完善。

业主委员会作为业主自治的代表，在业主权益保护、小区管理等方面发挥着重要作用。

然而，在执行任务中，业主委员会也会遇到许多问题，其中之一便是诉讼主体资格问题。

此文旨在对该问题进行探析。

一、业主委员会的基本概念及法律地位业主委员会，是指在房地产项目交付时，向各个业主征得同意，由业主自主公开选举产生的组织形式。

在业主大会闭幕后，业主委员会由选举产生的业主代表自行选出主席、副主席等职务。

其成立的目的是代表业主履行对物业管理公司或物业管理人的监管、建议、多元谈判、协调、审核、咨询、建设提议等职责，确保业主关切的问题、小区管理及建设等事项得到妥善解决，保障业主权益得到法律保护及合理维护。

业主委员会是一个独立的法律主体，它的权力来源于业主大会，同时也应受组织法律监督。

《物业管理条例》中规定：物业服务企业、法定代表人应当配合业主委员会依据法律法规履行职责，并接受委员会的监督。

二、业主委员会在诉讼中的主体资格问题探讨1. 业主委员会与业主之间的关系业主委员会是由业主选举产生的，主要职责是代表业主履行对物业管理公司或物业管理人的监管、建议、多元谈判、协调、审核、咨询、建设提议等职责。

虽然业主与业主委员会存在密切联系，但业主委员会并不代表业主的利益，其权益也不同于业主。

因此，在诉讼中业主委员会与业主之间，不存在代理关系。

2. 业主委员会与业主大会之间的关系业主委员会作为业主自治的代表，其权力来源于业主大会。

业主大会是业主依法组织自己行使物业服务管理权利的最高组织形式，它的决议具有法律效力。

业主委员会依据业主大会决议对物业服务管理公司或物业服务人进行监管，代表业主行使权利，属于业主大会授权的代理行为。

因此，在诉讼中存在授权代理关系。

同时，业主大会也可以授权给业主委员会代表业主执行特定的诉讼行为。

3. 业主委员会与物业服务管理公司或物业服务人之间的关系业主委员会监管物业服务管理公司或物业服务人，依法维护业主权益，因此在与物业服务管理公司或物业服务人进行诉讼时，业主委员会享有诉讼主体的资格。

上海市高级人民法院民事审判第一庭关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答一、诉讼主体的认定1．涉及居住物业小区或发生在居住物业小区内的哪些纠纷，业主委员会可以直接起诉？答：业主委员会作为业主选任的维护业主利益的组织，对于涉及业主公共利益的事项，在履行一定手续后，业主委员会可以直接以自己的名义提起和参加诉讼。

2．业主委员会作为原告起诉，须履行哪些手续？答：业主委员会为涉及业主公共利益事项欲提起民事诉讼的，须经业主大会或业主代表大会，以合法决定通过。

业主大会或业主代表大会对诉讼与否作出的决定，对业主委员会及全体业主具有约束力。

业主委员会非因主观原因无法组织召开业主大会或业主代表大会的，可以由业主委员会直接提起诉讼，业主以业主公约或者其他方式授权业主委员会可以直接提起诉讼的，不需再经过业主大会或者业主代表大会的同意。

3．业主委员会怠于行使权利的，部分业主是否可以就涉及业主公共利益事项提起诉讼？答：有证据证明，虽经15％以上业主或业主代表要求，业主委员会仍拒不组织召开业主大会或业主代表大会，讨论是否由业主委员会提起涉及公益事项的民事诉讼的，经物业管理区域内50％以上的业主议决决定，也可以选派诉讼代表人，对涉及公共利益的事项，提起民事诉讼。

4．部分业主实施了违反业主公约的行为的，业主委员会能否依据业主公约，对部分业主提起诉讼？答：业主委员会可以违反业主公约为由，对特定业主提起民事诉讼。

5．业主违反住宅使用公约和物业管理服务合同的，如何确定诉讼主体？答：特定业主具有违反住宅使用公约行为的，在业主委员会成立以前，相关业主可以作为原告提起诉讼。

在业主委员会成立以后，应由业主委员会作为原告提起诉讼。

业主违反物业管理服务合同、或业主与物业管理企业就其他物业服务所作的约定，或者实施了妨碍物业管理企业履行约定服务内容行为的，物业管理企业可以对其提起诉讼。

6．对住宅出售单位拒不提供物业管理服务用房的，业主委员会可否提起民事诉讼？答：住宅出售单位未按规定提供物业管理服务用房的，业主委员会有权对其提起诉讼。