龙湖精装修管理(内部资料)
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精装修设计中心设计管理流程指引(2009 版)【目的】完善和协调重庆公司开发项目中住宅公共部位(电梯标准层、大堂和后勤区、会所)及室内精装修设计管理的全过程,保证精装修质量,限制精装修成本,提升产品价值。
限制目标:把控室内精装修设计工作,建立规范的室内精装修设计管理流程。
【适用范围】本流程适用于重庆公司开发项目工程的公共装饰工程的精装修设计的管理。
公共装饰工程:公司开发项目的室内公共部位如大堂、电梯厅、会所、商业楼精装修房等的设计管理和设计中心参和完成的材料选择、施工技术支持、装修工程验收。
【阶段划分】【设计管理说明】装修设计是材料选择和工程施工的依据,室内设计工作涉及材料品种多、空间上又具有肯定的局限性,如何能够更好的完成材料的有机组合,又满意审美和运用功能和合理限制成本的要求,是室内设计的限制要素;设计进度和设计质量的优劣对材料选择、施工可行性和工程造价都有确定性的影响。
精装修项目开发过程中,设计中心应对设计管理工作细致对待,在产品设计定位、设计安排、设计任务书、方案、扩初、施工图、施工过程阶段对设计工作全面限制,和设计公司加强沟通,确保设计进度和设计质量;室内设计应和建筑设计有机同步的结合。
志向的设计时点限制为:1.室内设计在建筑方案定案之前介入,进行平面及空间评估和优化;2.建筑扩初设计完成之前,室内完成方案设计;3.建筑施工图完成之前,室内完成扩初设计;4.装饰施工前1个月,室内完成施工图设计。
【设计管理细则】设计打算阶段1.1.1精装修工程产品定位对于不同类型、不同内容的精装修工程,应选择相应的设计公司进行工程设计;进行精装修室内设计,首先应明确项目中涉及室内精装修的范围和内容:1、对于毛坯交付工程,应对展示标准样板房(促进销售,提升楼盘形象)、楼梯厅等公共空间进行精装修设计和施工。
2、对于精装修交付工程,在对展示样板房营造的同时,还应对代表户型的交付标准样板房(供应交付设计、材料标准,施工标准)和其他空间进行精装修设计和施工。
龙湖地产工程精细化管理第一部分、工程精细化管理提出的背景第二部分、房地产企业工程管理容易出现的问题第三部分、龙湖地产工程质量管理要点剖析第四部分、龙湖地产工程质量精细化管理应用讲解第五部分、不同施工阶段的质量管控重点第一部分:精细化管理提出的背景外部资源背景对工程管理的要求■ 外部资源、现行规范对工程管理的影响1、设计单位对工程管理的影响2、监理单位对工程管理的影响3、施工单位的工程管理的影响4、国家现行规范对工程管理的影响5、企业内部架构、业务流程对工程管理的影响6、客户验房需求工程管理的影响该项目施工图屋面防水设计除构造做法要求外,其余均为细部节点图集引注思考60秒:防水设计在构造做法上存在哪些问题?思考60秒:倒置式屋面最大的设计隐患是什么?设计上如何解决倒置式屋面存在的隐患?思考60秒:该设计图纸什么部位存在严重的设计隐患?为什么?思考60秒:该设计图纸存在什么设计质量问题?对工程质量有何影响?■ 一些其他地产公司曾经出现的设计错误:设计施工图往往仅提供构造做法,不提供节点详图及构造节点要求思考60秒"该设计图纸什么部位存在严重的设计隐患?为什么?■ 监理单位对工程管理的影响尽管监理提供的时间长,人员多,但监理费用远低于设计费、销售代理费,显示出行业内普遍不看中监理的地位与作用监理工程师的总体专业能力和专业素质有待提升,监理行业人员流失比例过高,制约监理行业的发展■ 监理单位对工程管理的影响哪些部位、哪些工序需要监理旁站?如何划定监理旁站监督控制的区域?如何判定监理工程师的配备满足监理要求?监理检验批验收和隐蔽工程验收的管理区别?■ 施工单位对工程管理的影响建筑施工企业总体素质不是太好,注册资本低资信差,质量保证体系形同虚设。
需要进行严格的管理.需要甲方重点考察,输出技术、管理标准,协助其建立质量保证体系劳务队伍非职业化,不稳定,技术能力有限,责任心不强。
甲方到位的技术指导及严格的过程控制,是施工质量保证的重要前提■ 国家现行规范对工程管理的影响1、为什么外墙渗漏、开裂会成为愈演愈烈、屡禁不止的工程质量问题?2、为什么工程验收合格,项目交付时还会存z在大量的工程质量问题?■ 国家相关验收规范无法满足企业需要:铝合金门窗分项工程验评表中,对房地产企业重点关注的门窗防渗漏没有任何针对性的检验项目和检验要求对检验项目没有约定明确的检验方法■ 房地产业务开发流程与工程管理:施工准备阶段和施工阶段(含保修)是建筑产品的实现阶段,是工程管理的主要内容,是房地产开发的不可或缺的环节房地产企业的工程管理还涉及投资决策、规划设计、销售、物业管理和后评估等阶段.房地产企业管理分工的细化,导致设计、材料、成本、合约等部门与工程管理联系的紧密度下降。
龙湖精装修管理一、本文概述1、精装修管理的概念和重要性精装修管理是指在房地产开发过程中,对精装修工程进行系统化、专业化、精细化的管理,以确保精装修工程质量、提高房屋价值、降低工程成本,实现企业可持续发展。
精装修管理涵盖了设计、采购、施工、监理、验收等各个环节,涉及众多部门和专业技术领域,需要协调和管理各方资源。
精装修管理在房地产开发中具有重要意义。
首先,精装修管理可以提高房屋品质,增加产品附加值,满足消费者对高品质、个性化居住环境的需求。
其次,精装修管理可以降低工程成本,减少资源浪费,提高企业经济效益。
最后,精装修管理可以提高企业品牌形象和市场竞争力,为企业的长期发展奠定坚实基础。
本篇文章将详细阐述龙湖精装修管理的实践经验和成功案例,以期为同行提供参考和借鉴。
2、龙湖集团及其装修业务的背景和现状随着社会的发展和人们对居住环境的要求不断提高,房屋精装修成为了一种趋势。
在这样的背景下,龙湖集团以其卓越的装修业务和管理经验,成为了行业内的佼佼者。
本文将介绍龙湖集团及其装修业务的背景和现状,分析其在市场上的竞争优势和未来发展趋势。
龙湖集团成立于1993年,经过20多年的发展,已经成为一家以房地产为主业,涵盖物业、商业、教育等多个领域的综合性企业集团。
在装修业务方面,龙湖集团拥有专业的装修团队和技术力量,为客户提供高品质的精装修服务。
目前,龙湖集团的装修业务已经覆盖了住宅、酒店、商场等多个领域,成为行业内的一支重要力量。
龙湖集团的装修业务在市场上具有竞争优势。
首先,龙湖集团拥有强大的品牌影响力,其品牌形象和口碑在行业内处于领先地位。
其次,龙湖集团拥有专业的团队和技术力量,能够提供高质量、高水准的装修服务。
此外,龙湖集团还注重技术创新和环保理念,推出的多项创新技术和环保产品,赢得了客户和市场的认可。
在案例分析中,我们以龙湖集团为某酒店提供的精装修服务为例。
该酒店位于市中心繁华商业区,规模较大,装修要求较高。
工作行为规范系列龙湖物业花园业主装修须知(标准、完整、实用、可修改)编号:FS-QG-33945龙湖物业花园业主装修须知Renovation Instructions for Landlords of Longhu Property Garden说明:为规范化、制度化和统一化作业行为,使人员管理工作有章可循,提高工作效率和责任感、归属感,特此编写。
一、龙湖花园装修管理规定为了保障住宅区内房屋结构、配套设施完好和外观优美、统一,小区内住宅、商业用房等的装修均须遵守以下规定:1、首先,装修必须办理装修审批手续,取得物业管理公司许可并签订《装修安全与环境维护协议》并发给《装修许可证》后才可施工。
2、住宅装修必须保证结构安全和外观统一。
(1)不得私自改变房屋的结构、功能、外墙的颜色。
未经批准不得对室内的任何墙、梁、上下板、阳台、露台、通道等进行任何改动,装修不能损坏、改动烟道,不得随意在外墙上开孔、安装换气扇等。
(2)凡统一安装施工的设施如:外门、窗、阳台、露台等,不得进行任何改装,阳台(露台)墙群贴砖不得超过栏杆高度,其颜色应与原墙面颜色一致。
入户门不允许外包门套。
吸排油烟机、空调等应安装在物业管理公司规定或指定位置。
(3)不得在室内现浇水磨石或铺设10CM以上、容量大于700KG/M3砖、板等材料。
如有导致房屋损坏、甚至保修、保险失效以及施工过程中造成的人员人身事故,均由当事人负责。
3、::装修施工时间:每日8:00-18:00(周日及法定节假日必须静音作业)。
4、装修人员出入证的管理:所有装修施工人员必须佩戴或持有有效期内的《出入证》方可进入小区房屋施工。
5、施工期间任何人不得利用电梯运输具污染性和破坏性的材料,以免污损电梯,加大磨损,缩短其使用寿命。
一经发现,将由责任人赔偿30-50元或扣除装修单位一定数量的安全保证金。
6、施工过程中所产生的装修垃圾,每日应清理出户并倒在指定地点。
不得乱堆乱放,不得占用公共区域堆放建筑材料。
前言:读懂龙湖需要忘掉“五重景观”。
龙湖景观萃炼的不是植物搭配功夫,不是花与树的堆砌,而是意境和文化的传承,用心经营和传递诗意栖居美学。
目录1.引子——龙湖的经典项目2.龙湖景观发展史3.龙湖景观的智慧与方法4.影响景观的环节与工具5.简析“三大纪律十项注意”重庆龙湖——蓝湖郡重庆龙湖——弗莱明戈重庆龙湖——水晶郦城成都龙湖——长桥郡北京龙湖——滟澜山杭州龙湖——滟澜山杭州龙湖——香醍溪岸创业 发展 成熟2009年 2016年?创业期景观特点:精!1.绿化到景观(坚持软景第一);2. 项目少;3. “傻”——效果第一,货值第二;4. 崇拜大师;5. 创新创新;6. 内部管理团队不够成熟;7. 分供方资源贫乏,苗木资源丰富;8. 设计感强;9. 景观与建筑融合。
发展期景观特点:大!1.90%复制+10%创新;2. “聪明”货值最大化;3. 强内部管理,弱外部资源;4. 分供方资源相对丰富;5. 项目标准化程度高;6. 大部分公司对自己的项目不太笃定;成熟期景观特点:强!1. 效果笃定;2. 融合;3. 设计感强,标准化高;4. 团队自信,引导客户和市场;5. 复制和创新不再纠结。
龙湖景观智慧道方法术术术术龙湖景观的智慧与方法术龙湖景观的智慧:1.均好性;(大家好才是真的好)2.体验性;3.为项目整体服务;(能算账)4.经济性;5.以客户满意为准;6.人力资源培养;7.生态化。
(植物造景,以柔克刚)龙湖景观的方法:1.龙湖景观之宪法;(三大纪律十项注意)2.对资源的绝对控制;3.对设计、采购、工程、物业前介的统一管理;4.启动会;5.业界对龙湖景观的深刻总结。
影响景观的几个环节:•建筑研发与景观研发的互动;•景观设计单位的选择;•景观研发的推敲;•施工单位的选择;•比价招标;•材料准备(包括甲供骨架乔木);•施工阶段;•移交与后评估;帮助景观效果落地的三个工具:工具一:清单(合约规划内的所有内容)工具二:景观施工启动会工具三:景观硬景排版的“一图一表”清单管项目••设:推敲标准图纸•清单•计:成本工期工艺•不会计算的管理者不是好的管理者!清单是联系从设计到实施的灵魂!清单管理要点1.把所有景观费项内的项都纳入一个清单:景观软、硬景、水电;导视系统;室外软装;游泳池项目;灯具;各种园林设施设备等!2.不漏项!3.随时回顾与修正!4.清单中要包含名称、数量规格经额到货时间!实施部门或者单位!清单不是造价师的事,而是景观专员的大事!无处不在的启动会1.设计,招标,施工的各环节都有可能信息衰减!2.景观工作联系了项目实施的其他各专业:水电建筑装饰道路系统!3.让项目团队的所有成员都达成共识!项目启动会(景观篇)景观施工启动会。