厦门万科湖心岛地下车库

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林氏府外形呈多个不规则八边形，故取名“八角楼”，整座建筑既有南欧风格，又有巴洛克气韵。

2、爱琴海爱琴海合作的6个国际知名品牌中有五个是世界500强王牌企业：德国蒂森克虏伯，其为电梯制造业第一品牌，产品使用寿命比通电梯多10年；美国Honeywell，世界500强企业，生产智能化家居和安防系统；美国特灵空调，全球三大空调厂家之一；美国约克，有130年的历史，是全球热水器的领先品牌；在爱琴海的高层公寓中，选用的是法国爱迪士单向流可控式中央新风系统和中央吸尘系统；物业管理由加拿大高力国际担任。

因此，爱琴海豪宅项目在前期的规划设计、园林景观以及物业管理等方面堪称国际一流水准。

3、万科湖心岛万科湖心岛占据着厦门岛内最为中心的地理位置，且坐拥于岛内唯一淡水生态湖畔——湖边水库中央绝版位置，为岛内稀缺珍贵的土地资源。

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厦门万科湖心岛三期工程挡土墙砌筑方案中国建筑第四工程局有限公司厦门万科湖心岛项目经理部2011年12月07日一、工程概况万科湖心岛三期工程根据设计图纸的场地要求，考虑到各单体标高：±0.000以上现已陆续进入装修阶段，结合现场实际施工条件，临时道路与地下室顶板存在较大的高差，造成垂直运输和水平运输夸度较大，材料的转运工程量大、耗时相应较多，经相关单位研究决定为了保证施工进度，避免延误工期，在三期地下室顶板（4#A段西侧C-Q5轴-500mm交5#D段北侧C-QG轴-7500mm）这一区域新增设一条临时施工道路与现有的规划路连接，保证所有工程材料都能用车直接载运至中庭地下室顶板面上，然后分批转运到所需楼层。

现场布置图如下：临时施工道路平面布置示意图根据本工程的主要工程量、现场施工条件、机械的配备、施工顺序及施工进度要求，在新增的临时专用道路两侧及与地下室顶板施工缝交接的纵向需要加砌一排砖砌挡土墙来保证坡面的稳定，挡土墙的高度约4m，长度约36m；根据土质对北面土坡按照5%坡度放坡，然后对低洼处进行土方回填。

二、施工准备:1、材料:水泥、沙石、水泥砖（240×115×53）、PVC泄水管，管口直径为100mm、模板、仿木、钢管、顶托等材料技术要求：水泥：⑴进场时要有质量证明文件⑵应按品种、强度、出厂期、生产厂等检查验收，并分别堆放，先到先用；⑶使用期不宜超过出厂期三个月，超期应先行检验其强度。

⑷不宜露天堆放。

如露天堆放，应下有防潮垫板，上有防雨风篷布。

砂子：宜采用中砂，并应过筛，砂的质量要求，其密度应大于2.5g/ m3 ，其松散体积密度应大于1400kg/ m3，其空隙率应小于45%；用肉眼观察，不宜含有草根、树叶、树枝、塑料品、煤块、矿渣等杂物，砂的含泥量不应超过5％。

水泥砖：规格240×115×53砂浆：砂浆进场前需作检测试验，保证砂浆等级和强度必须符合设计要求的强度（M7.5），拌制砂浆用水泥、砂应符合上述技术要求，用水应采用不含有有害物质的洁净水。

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因此，爱琴海豪宅项目在前期的规划设计、园林景观以及物业管理等方面堪称国际一流水准。

3、万科湖心岛万科湖心岛占据着厦门岛内最为中心的地理位置，且坐拥于岛内唯一淡水生态湖畔——湖边水库中央绝版位置，为岛内稀缺珍贵的土地资源。

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万科3种车库设计的解决方案搜建筑4天前万科地下车库控制限值和解决方案第一部分：常规车库解决方案第一节.万科内部设计数据汽车与汽车、墙、柱、护栏之间最小净距平面布置各种车道及汽车库出入口最小宽度车库出入口第二节：全地下停车库剖面示意图万科集团内部设计数据定义：室内地坪低于室外地坪高度超过该层地下车库净高一半的汽车库。

（二）：层高确定方法步骤一：计算公式A（车库底板滤水层厚度）+B（面层厚度）+C（停车库净高2.2m）+D（电桥架）+E（水喷淋高度）+F（机械烟道高度）+J（顶板梁高） = H（车库总层高）（地下最底层在混凝土填高层内设排水暗沟或管（深圳做法），地下车库中间层则在板底走排水管。

）步骤二：经验数据A=地下室滤水层厚度，一般设滤水层不设防水层的厚度为250~350mm；设滤水层设防水层的厚度为350mm；B=半地下室或敞开式车库的地面找坡层，一般为100mm.坡度为1%；C=保证车库内部车行通道和主要出入口的净高不能低于2200mm；D=100 mm；E=200 mm；F=350mm（包括50mm的支架高度）；J=650mm；步骤三：层高列表查询步骤四：推荐经验值1. 全地下室结构层高一般控制在3550~3650mm之间。

2.如果可以合理利用规范，减少设备，将可以降低层高，节省成本。

（三）：设计规范要求消防专业1. 2000平方米为一个防火分区，设置喷淋为4000平方米。

2. 大于10辆停车必须设置喷淋系统。

建筑设备专业1. 地下车库宜设置独立得送封、排风系统，排风换气次数每小时不应小于6次。

2. 超过2000㎡必须设置机械排烟系统。

（其可以与人防、卫生等排气系统、通风系统合用）3. 设有机械排烟系统的汽车库，应按照防火分区划分面积不超过2000㎡的防烟分区，防烟分区宜擦用从顶棚瞎突出不小于0.5m的梁划分。

4. 地下汽车库排烟风机应设在独立的排烟机房内，并在机房隔墙的风管上设置烟气温度超过280℃时能自动关闭的排烟防火阀，该阀应联锁关闭相应的排烟风机。

方案货值最大化的五种方式开发商最注重的关键之所在：提高总货值。

（备注：本次文以提高总货值为主要目的，市场、客户、成本、利润等，先暂且作为次要因素考虑。

）欲练此功？“总货值”是什么？项目总货值就是整个项目预计最终销售的销售收入金额。

是开发商衡量和比对地产项目方案合适与否的最主要指标。

一：指标要做足一般来说，设计师都知道要用足容积率，这确实是地产开发项目的重要指标要求，特别是在土地成本越来越高的今天。

开发商主动折损容积率也是有可能的，就是在土地成本极低，高端产品的溢价能力又很高的情况下。

除了容积率，密度却是个容易被忽视的重要指标。

密度指标吃足就意味着更低的层数，更好的产品形象，更重要的是一楼带小院的户数会最大化（现在一二线城市带小院的住宅溢价程度越来越高，这块货值属于成本极低，利润极高的部分，千万要重视）。

另外一般情况下，商业网点溢价能力会高于住宅，因此要合理平衡密度的分配。

另外，最大化可售面积也是一个极其重要的目标。

换言之，不可售的社区配套公建一定按照符合规范的最小面积设计，能放在地下的，尽量不占用可售面积。

二：重视赠送面积合情合理的“偷面积”和“赠送”。

网络上流传着各个地区送面积的方式，在这里更多强调的是合情合理。

首先“偷面积”应该更多解读为成本手段，而非营销手段。

我们来分析“偷面积”到底偷的是什么，其实主要是土地成本。

往往用“偷”的手段赠送的面积，售价上要略低于正常面积，才能让购买者觉得有“占便宜”的心理，又能增加开发商利润。

所以土地成本高低决定了“偷”不“偷”面积，以及“偷面积”的程度。

土地成本很低的时候，可能会造成“偷”了面积，反而利润降低。

另外，在一些建安成本增加不多的情况下，“偷”就更为重要。

举个例子来说，地下车库梁柱结构层高需要3.9米，无梁楼盖最少也要3.3米，加上1.3米左右的覆土，那么连着地下车库的住宅地下室层高就快有5米的样子了，这个空间如何利用？如果作为单层的车库和储藏，显然很浪费，做夹层高度又不够。

施工组织设计（方案）报审表工程名称：万科湖心岛项目三期工程编号：HXD007中建四局有限公司厦门分公司万科湖心岛三期工程项目安全文明施工措施编制人：审核人：审批人：万科湖心岛安全文明施工措施一、工程概况文字说明万科湖心岛三期项目工程为厦门万科湖心岛房地产开发有限公司拟兴建的项目，工程项目位于湖边水库片区，总建筑面积57268.778 m2，地下结构为框架剪力墙结构，上部结构为剪力墙结构，独立裙房为现浇钢筋混凝土框架结构，抗震等级为三级。

本工程主要II-4#A、II-4#B、II-4#C、II-4#D、II-5#A、II-5#B、II-5#C、II-5#D、II-5#E、II-5#F、II-5#G、II-6#、II-7#、II-8#等几栋大楼组合而成，II-5#D地上二十二层，地下两层，建筑总高度为80.75m，其余为多层框架结构，主要由商场、住宅和地下车库组成，主体结构合理使用年限为50年；建筑耐火等级（含地下室)：一级；建筑防火分类：一类高层；地下汽车库防火分类：一类；抗震设防烈度：7度；屋面防水等级：一级；防水砼等级：P8、P6；地下室防水等级：二级；地下室变配电防水等级：一级。

二、工程概况表三、安全管理组织本工程项目部建立以项目经理为现场安全生产第一责任人。

1安全生产领导小组1)安全生产领导小组的任务是落实安全管理目标，制订专项安全施工方案，根据方案的要求落实资源的配置。

2)负责安全方案过程中的运行，实施监督和检查。

3)针对安全方案运行过程中尚未达到要求的问题，以及施工中尚存在的隐患，制订整改和预防措施，并对上述措施进行复查。

4)安全生产领导小组组成机构：组长：张晋蜀副组长：蒋志成组员：洪建伟李明发王金兵林惠生周锦泉林启容林志扬黄招林林荣福宋楠沈乃浩谭兴元刘雨水陈勇黄介彭美松黄建2、工程项目部安全管理组织机构职能分配：职责与权限1）项目负责人（责任人：张晋蜀）①对本工程劳动保护、安全生产负直接领导责任。

万科保利中海这样做车库，一年省出几百亿，颜值还很高！！▲万科一小区的地上停车，图片来自万科官网。

2、地下车库轮廓线不规整，折角多地下室要尽可能利用每一平的空间，提高停车效率。

明源君翻看资料发现，地下室的轮廓线规整与否，对有效利率用有极大影响。

如下图所示，轮廓线折角多、不方正，会造成大量的无效面积，比如靠墙的车位和墙体间的空余空隙，就是一种浪费。

不规整的边缘角落无法有效规划用途，也是无效面积，其次轮廓线折角多，过多折边还会让支护复杂，增加支护成本。

▲平行式和斜列式停车。

图片截取自《车库建筑设计规范》5、层高控制不符合实际地库层高每增加0.1米，造价增加18元/㎡。

建造规范中有各个车型的最小净高，2米2净高，层高在3.7-3.8米最合理。

明源君在这里要讨论的是，现在层高可以不看最合理，而要看最合适。

▲小柱网停车示意图及参数▲上图为小柱网，下图为大柱网，在空间视觉上，大柱网视野更好。

图片来源于POLY保利设计汇综合标杆房企的应用数据，横向三个车位置，最经济柱网规格是7.6x8.1m，每个车位面积约是20.52平米；要使用户体验感增加，将经济柱网规格进行扩大，达到8.1mx8.1m，是理论上的最佳柱网规则。

在实际建造中，考虑防火墙等因素，参数可以相应调整，比如8.05mx8.05m也是一个相对舒适的柱网尺寸。

❷设置一定比例的大车位实际运用中，地下车库的柱网设计不能僵硬套用最经柱网的套路，更要考虑和楼盘的情况相符合，比如SUV等大型车系越来越受欢迎，车库全是小柱网，大型车用户势必会产生车位过窄、车辆容易剐蹭等问题。

设置一定比例的大车位，可以满足不同车系用户的需求，一般而言，非豪宅楼盘大车位比例在10%—15%左右即可。

大车位的车位面积可从2.4mx5.3m扩至2.7x5.3m，柱网可扩至8mx8.1m，同时大车位尽量沿着车库外沿设置。

豪宅是最有大车位发言权的，如金力紫御华府最大车位为长7.8米、宽3.5米，层高4.6米，可容5辆悍马。

地下车库设计标准化目录一：建筑1：车库应满足的停车数要求2：行车道和停车位的组织3：坡道组织4:防火分区及防烟分区5：与住宅建筑主体连接方式6:柱网布置7．层高8：覆土厚度9:经济指标（面积）10．标示设计11．排水设计二:结构1:荷载2:柱截面3：梁板结构形式4：基础底板厚度5：顶板折算厚度6：维护结构7：抗拔桩及抗浮锚杆8:基坑支护9：抗震计算10:主要经济指标三:供热与通风排烟1:供热2：通风四：消防喷淋1：消防水量的核算2：寒冷地区车库3：消防系统形式的确定4：设备用房5：喷头布置要求五：电气1：照明及采光井2：设备用房本细则是在满足集团精细化设计要求编制的，本着经济性和合理性相结合的原则,编制本规则；一:总则一般住宅小区车库设计以小型车：长(4。

8米）X宽(1.8米）X 高(2。

0米)为设计标准尺寸（规范规定）,不同的地区有不同的规定。

车辆采用倒进顺出的布置方式，大型车道尽量采用环形车道布置方式。

管线综合应遵循的原则:1：尽量使主风道,靠近车道边侧设置；2：风道宽度尽量控制在1.2米以内,使风道下面不设喷淋；3：电缆桥架、设备管线尽量与风道平行设置;尽量不要设置在风道下方。

4：各类管线交叉点不要设置在主车道处；第一部分：建筑一：单库应满足的停车数要求单库应满足的停车数要求：满足经济性要求(主要考虑消防要求）. 在符合规划的基础上，单库停车的数量:IV类为50辆（约1600㎡） III类为99辆（约3100㎡）II类为260～270辆（约8000㎡)I类为不小于400辆（约12000㎡) 二：行车道及停车带组织1:经济布置车位，垂直行车道双侧布置车位。

行车道宽度为5500～6000m。

以车辆设计车型外廓尺寸（ｍ）为4800（长）X1800(宽）X2000(高)以车辆设计车型外廓尺寸(ｍ）为5000（长)X2000（宽）X2000（高）2:坡道组织北方地区直坡道出入口不宜北向，如采用北向出口,应采用曲线坡道+直坡道形式。

厦门万科湖心岛四五期工程砌筑工程施工方案构的阳角）；应设置构造柱；当外墙设置通长窗时，压顶下应设置构造柱，间距小于3米；其他设计及规范要求设置构造柱的部位。

支承在悬臂梁和悬臂板上墙体的端部应设置构造柱，支承在悬臂梁和悬臂板上的墙体（悬挑长度大于1米），应按下图所示设置钢筋混凝土抗裂柱。

抗裂柱设置示意图构造柱的构造要求构造柱的截面尺寸不应小于墙厚×200mm，混凝土强度等级不应低于C20；在构造柱的上下端与楼面相交处，施工楼面时应留出相应的插筋，配筋如下图所示。

当构造柱与填充墙连接时,必须先砌墙，连接处的填充墙砌成马牙槎，后浇构造柱。

构造柱与墙体连接处的砌体应砌平，沿墙高度每隔600mm设置2Φ6拉结钢筋，钢筋每边伸入墙内长度不小于墙长的1/5和1000mm，顶层及底层拉接钢筋通长设置。

（2）窗台配筋带的设置砌体工程的顶层和底层应设置通长100高C20钢筋砼压顶，配筋2∅12、间距设置∅6@200；其它层在窗台标高处应设置现浇钢筋混凝土板带，板带厚度不小于120mm，板带的混凝土强度等级不应小于C20，纵向配筋不宜少于2φ10，每边伸入墙体不小于400mm，宜通长设置。

（3）腰梁的设置未开窗洞的外墙墙体(3米以下)，顶层及底层在墙高的中部增设厚度为100mm与墙体同宽的混凝土腰梁。

配筋及混凝土标号同相应楼层窗台配筋带。

3米以上墙体按圈梁要求设置。

（4）圈梁的设置及配筋带的构造要求圈梁的设置： 1)外墙窗台板标高处应沿墙通长设置圈梁，已设置钢筋混凝土凸窗套或窗台板处，圈梁纵筋应伸入窗台板内不小于400mm；2）顶板为自由端的墙体顶面均设压顶圈梁；3）200厚的内墙高度超过4m，100mm的内墙高度超过3m均在墙高中部设置圈梁。

圈梁宜连续的设置在同一水平面上，并与柱连接形成封闭状；当圈梁被门窗洞口截断时，应在洞口上部增设相同截面的附加圈梁。

附加圈梁与圈梁的搭接长度不应小于2H（H为圈梁与附加圈梁的垂直距离），且不应小于1m。

万科地下车库设计省钱心法2014-05-29明源地产研究院在目前房地产市场以“现金为王”的开发形势下，对于地下车库开发成本的节约就很有必要了，省下来的可都是白花花的银子。

一、规划要求：控制车位比例地下车库的造价比较高，普通地下车库的造价一般是地上住宅土建造价的两倍左右。

所以，为了节约成本，必须减少造价，做经济型的地下车库。

从规划的角度针对无锡万科魅力之城五期与无锡万科金域蓝湾为例分析：无锡万科魅力之城五期：地处新兴片区，客户定位为首次置业，小户型产品为主流，其新政比例仅为90/20（90平米以下的户数占总户数的20%），为平衡无锡万科金域蓝湾，可以加大小户型的比例到90/70。

规划设计要求车位比例为1.2辆/户，最后通过与规划局沟通，最后按1.0辆/100平米考虑，就此一项为魅力五期节约投资1785万，如下表：无锡万科金域蓝湾：地处市中心核心地段，客户以再次改善居住为主，但项目受新政比例90/35（90平米以下的户数占总户数的35%）的影响，全区90户数很多，导致要考虑的停车位过多。

规划设计要求车位比例为1.0辆/100平米，通过与规划局沟通，最后按1.0辆/户考虑，就此一项为金域蓝湾节约投资7100万，如下表：可见，小区规划争取最有利于开发需求的车位比例，是解决地库经济性问题的根本。

首次置业以小户型为主的居住小区，宜按每百平米来控制车位比较合理；再次改善以大户型为主的居住小区，宜按每户来控制车位比较合理。

二、地库设计范围5个要素设计地库首先要考虑其可实施的范围，掌握好了设计范围，才能使地库的利用率达到最大化，否则既浪费了空间又节约不了成本。

影响地库设计范围的因素大概有如下几种：1.上部建筑是否要连通在做地库范围的设计时，要考虑地下车库与住宅主体是否要在地下层连通，要否设计地下大堂等。

地库和住宅尽可能的保持一定的距离，要基础保证施工的操作面，特别是基础有高差时，更应根据土的力学性质，留不同的距离，减少基坑维护费用，档次要求高的小区一般考虑住宅地下入户。

万科研发】地下室含钢量及控制措施一、影响因素分析1. 4大类8要素建筑：A1上部建筑占地下室的比例、A2人防占地下室的比例、A3覆土厚度(含层高、埋深)。

结构：A4上部结构高度A5上部结构是否转换、A6结构布置。

地区：A7抗震等级。

场地：A8场地水压、A9地质情况。

2. 2种分析方法(1)结构布置、上部结构是否转换、埋深、覆土等：PKPM、理正。

(2)上部建筑和人防占的比例：经验、数据和权重法。

在地质情况和上部建筑确定的前提下，地下室含钢量的三大影响因素：层高(埋深)、覆土、人防口部、结构方案。

3.方案阶段：(1)缩减范围：尽量少做或不做。

(2)严控层高：非人防3.6米，人防3.7米。

(3)景观布置和排水方式：景观覆土不超过1.2米，确实要种大树，可采取局部堆土方式。

地面、顶板、底板排水坡度和方向尽量一致，减少覆土和埋深。

(4)上部建筑的影响：层数设计成25层或32层的高度临界值;尽量不做转换或转换面积≤8%(广东、江苏)。

二、合理值(安全、合理、低值)三、如何做得到?1.方案阶段：(1)缩减范围：尽量少做或不做。

(2)严控层高：非人防3.6米，人防3.7米。

(3)景观布置和排水方式：景观覆土不超过1.2米，确实要种大树，可采取局部堆土方式。

地面、顶板、底板排水坡度和方向尽量一致，减少覆土和埋深。

(4)上部建筑的影响：层数设计成25层或32层的高度临界值;尽量不做转换或转换面积≤8%(广东、江苏)。

2.扩初和施工图阶段：(1)多方案比较：特别对基础形式、顶板、底板的结构布置。

(2)配筋精细化。

3.地下室标准做法地下室统一构造标准(层高、覆土厚度、建筑垫层、排水找坡、汽车出入口坡道、人防主要出入口)。

(1)层高：控制梁下高度2800，一般非人防3.6米，人防3.7米。

(2)柱网：柱网按8000x(2a+b)/2布置。

沿行车道方向柱距8000，垂直行车道方向柱距(2a+b)/2，其中：a为停车位深度，b为行车道宽度。

附件1厦门市建设项目停车设施配建标准（2020版）第一条为了适应城市交通发展新情况和停车需求新变化，加强建设项目配建停车设施的规划管理，缓解停车供需矛盾，改善城市交通环境，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《厦门经济特区机动车停车场管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本标准。

第二条本市行政区域内新建及改扩建项目进行停车设施配建，适用本标准。

“P+R”换乘停车位和公共停车设施停车位按相关规划、研究确定，不适用本标准。

第三条市区范围内根据用地发展和交通条件，执行差异化停车供应及管理政策，划分为三类停车分区（详见附图一）：一类区域：包括岛内旧城核心区，属于停车严格控制区；二类区域：包括市、区两级中心城区，为停车一般控制区；三类区域：全市规划建设区内除一、二类区域外的区域。

第四条厦门市自然资源和规划局是本市停车设施配建规划管理的行政主管部门，负责组织实施本标准。

第五条本标准所称的建设项目配建停车设施是指建筑物建设时需配套建设的提供本建筑业主使用的车辆停放，以及以本建筑为目的地的外来车辆停放的设施与场所；所指的车辆包括各类机动车与非机动车。

第六条建设项目应按规定的标准分别配建机动车、非机动车以及特殊停车（包括装卸车、大巴车、救护车）泊位。

第七条指标表中住宅建设项目为地下停车库配建标准。

普通商品住宅建设项目配建停车指标不得低于配建指标表所列下限值，且总停车位数不得低于一户一车位的标准。

保障性商品房、保障性租赁房及公共租赁房配建指标为指导指标，由保障性住房建设主管部门确定。

第八条除普通商品住宅项目，及一半以上的用地面积位于轨道站点出入口周边500米范围内建设项目外，一类区域建设项目机动车停车位数按配建指标表的80%-100%执行，二类区域建设项目机动车停车位数按配建指标表的100%-120%执行，三类区域建设项目机动车停车位数按不低于配建指标表执行。

第九条除普通商品住宅项目外，对一半以上的用地面积位于轨道站点出入口周边500米范围内的建设项目，位于200米范围内的，一、二类区域建设项目机动车停车位数分别按配建指标表的60%-80%、80%-100%执行；位于200-500米范围内的，配建机动车停车位数分别按配建指标表的70%-90%、90%-110%执行。