房企地下车位出租一次性收费的涉税分析

工作交流房地产企业地下室车位成本核算及税务问题解析◎文/杨祥云摘 要：随着经济水平的迅猛增长，有限的城市地面空间制约了汽车停放的需求，利用地下空间便成为最佳的解决方案，但依附地下室空间建造的车位却在产权归属、建造成本、面积测绘、税收计算等方面有着巨大的争议，不同的计算方法能够直接影响房地产项目是否盈利，是否产生税务风险。

依据房地产行业实际操作经验提出在账务处理上将人防工程成本作为公建配套分配到其他可售的产品成本中，土地成本不分摊到地下室车位，建筑成本在其他可售产品中分摊的方式，能最大限度地平衡利润和纳税，但各地方政府的政策法规和税务管理者管理差异也对结果造成巨大影响，因此财务人员需要根据本地区政策及管理规范找到最合适的财务和税务处理方案。

关键词：地下室车位；成本核算；税务问题1 地下室车位的政策规定及产权车位与人防车位的区别在城市化进程中为合理利用有限的土地空间，国家通过制定法律法规来保障地下室车位和人防工程的建造。

根据住房和城乡建设部颁布的《民用建筑设计统一标准》中规定：地下室和半地下室应合理布置地下停车库、地下人防工程。

各地方政府也明确要求新建建筑应配置相应的机动车停放场（库），这类车位在立项、设计时就定位为地下车位，具有产权登记证明，即俗称的地下产权停车位。

《人民防空法》规定：城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

根据《关于加强人民防空工作的决定》规定：明晰人民防空设备设施的产权，实行产权与使用权、经营权的分离。

大多数房地产开发商会利用人防设施建设停车位，这类车位不具备产权登记证明，通常称为地下人防车位。

地下产权车位权属明晰，归买受人所有，并办理相关产权证明，但人防车位归属则有较大争议。

《人民防空法》中明确了人民防空设备设施的产权属于国家所有，实行产权与使用权、经营权分离，把使用权、经营权推向市场，因此，开发商将人防车位使用权出租给业主，业主并不具备所有权［1］。

近年来，随着业主法律意识不断觉醒、维权意识不断增强，开发商再也不能像以前一样对“地下车库”任性处置。

但由于产权和用途的不同，一直以来，车库（位）在进行土地增值税清算时的处理，带来了很多困惑。

一、有产权车库（位）从产权方面划分，车库（位）可以分为有产权车库（位）、无产权车库（位）两类。

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的车库（位）作为公共配套设施的一种，按照《总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（三）款的规定，应按以下原则处理：1、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

另外，纳税人将公共配套设施等转为自用或出租，不确认收入，其应当分担的成本、费用也不得扣除。

对有产权且能够转让的车库（位）等，其核算作为转让不动产同其他不动产一样计算土地增值税。

这里需要补充说明的是，目前地下车库是否分摊土地成本国家并没有统一规定。

一般的原则是，如果地下建筑计入容积率的，则分摊土地成本，否则不予分摊。

例如《湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》（鄂地税发[2013]44号）第六条规定，“房地产开发项目在取得土地使用权时，申报建设规划含地下建筑，且将地下建筑纳入项目容积率的计算范畴，并列入产权销售的，其地下建筑物可分摊项目对应的土地成本。

其他不纳入项目容积率计算范畴或不能提供与取得本项目土地使用权有关联证明的地下建筑物，不得进行土地成本分摊”。

二、无产权车库（位）对于无产权的车库（位）在土地增值税清算时的处理，各地规定不一致，有着显著的地方特色，这里的无产权车库（位）是指无法办理产权证的地下车库（位）。

无产权车库（位）根据用途又分为普通车库（位）、人防车库（位）、机械车库（位）等。

（一）普通车库（位）1.转让——不计收入，不扣成本按照以上方法进行土地增值税清算具有代表性的省市如下：《辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题的通知》（辽地税函[2012]92号）文件规定，无产权地下停车位取得的收入，不计入土地增值税收入，其成本费用地方税务机关在土地增值税清算中不允许扣除。

房地产开发企业销售（出租）地下（人防工程）车位的税务难题房地产开发企业销售（出租）地下（人防工程）车位的税务难题作者：毕君业★可能有两种情况：A、购买（销售）永久使用权B、长期租赁30年或50年………人防工程：对房地产企业来说，如果开发面积达不到规模，要缴纳“人防费”，达到规定的，必须建造（人防工程）。

实质开发权是房地产，费用成本属于全体业主（成本由全体业主分分摊了）。

所有权属于“人防办”。

开发商无权买。

所以——不能办理产权：买时——是否开发票？开什么发票？没人能回答，如果要开，只能开税目：销售不动产。

子目：永久使用权。

如果有明确使用年限的——可开租赁业发票。

一、出租的国税函[2005]83号：“对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照"服务业－－租赁业"征收营业税。

”这个文件是对“有明确租赁年限的房屋租赁合同”而言。

1、企业出租地下车位，应当按场地出租对待，缴纳税营业税、城、教、教（5.6%）。

取得租金时一次性缴纳。

（企业所得税可按国税函[2010]79号：“在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入”。

）。

2、对该车位形成的（地下）房产，属于房屋，应对其整体按原值计算缴纳房产税。

（视同商业企业出租柜台），根据吉地税发[2006]42号和财税〔2006〕186号以及财税[2005]181号和吉财税[2006]119号这几个文件缴纳房产税）吉地税发[2006]42号：对商（市）场或其他纳税人将部分房屋整间出租，应按租金收入征收房产税；对未构成房屋的柜台、铺面、场地等出租的，仍按房产的原值征收房产税。

（这里谈到了场地）具体计算方法按财税[2005]181号和吉财税[2006]119号规定计算。

A、工业用途房产，以房屋原值的50%作为应税房产原值；B、商业和其他用途房产，以房屋原值的70%作为应税房产原值。

应纳房产税的税额=应税房产原值×（1－30%）×1.2%。

以出租方式销售无产权地下车位，税务上应该如何处理？有这样一个实务案例：甲房地产公司将无产权的地下车位出租给业主，所签订租赁合同约定租期20年，并一次性收取租金。

合同中还约定，租赁期限终止时，甲房地产公司同意将该车位继续无偿提供给业主使用。

甲公司上述行为，税务应如何处理？对这个问题，我们分别从增值税、土地增值税、企业所得税、印花税、房产税这五个税种来分析一下：一、增值税甲公司表面上签订租赁合同，实质上将无产权车位的永久使用权转让给业主。

根据财税（2016）36号《销售服务、无形资产、不动产注释》三、销售不动产。

转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

甲公司转让无产权车位永久使用权，按照销售不动产缴纳增值税。

网上有一个类似的问题，12366的答复也是如此。

另外，根据《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第五条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）五、“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。

因此，甲公司销售无产权地下车位，在计算增值税时，不得扣除土地价款。

二、土地增值税《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条：条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。

不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

第四条：条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。

房地产开发企业地下建筑不同处置方式的涉税分析房地产企业开发的地下车位主要有两种形式：一是非人防地下车位。

根据《物权法》及法律规定，项目建筑工程规划许可证标识的不属于人防设施的地上或地下面积。

由房地产企业投资修建的地下车位，房地产企业可享有占用、使用、收益和处分的权利。

其中又包括单独建造的地下建筑与作为公共配套设施而规划建造的地下建筑；二是人防地下车位。

项目建筑工程规划许可证标识的属于人防面积的，该人防地下面积的权属单位为政府或市、县(区)人防办公室，房地产企业在和平时期有管理和使用的权利，房地产企业无权出售。

因此，不同建造方式的地下车库，税务处理也会有所不同。

一、单独建造的地下车库房地产企业利用地下基础设施形成的停车场所，产权归房地产企业所有的，同建造开发成本一样，应作为成本对象单独核算。

（一）对外出售对外出售的地下建筑应作为销售不动产处理，开具销售不动产发票。

收入与成本单独设帐，符合收入确认条件时计入“主营业务收入”、同时结转开发产品的地下建筑部分的相关金额计入“主营业务成本”等科目。

主要涉及营业税、企业所得税、土地增值税、印花税。

（1）营业税金：按销售不动产征收，税率为5%。

（2）土地增值税：单独确认收入及增值额，并按非普通住宅计征土地增值税。

对土地增值税清算前取得的销售非人防车位使用权收益，纳入房地产销售收入，预征土地增值税。

纳入土地增值税清算范畴的非人防地下车位收益与其对应的成本应遵循配比原则。

（3）印花税：签署的房地产交易合同，属于“产权转移书据”征税名目，按合同所载金额0.05%计税贴花。

（4）企业所得税：与销售住宅等地上建筑物的所得税处理相同。

（二）分期租赁房地产开发企业与使用人签订车库(位)租赁合同，明确约定租赁期限，按月(季、年)定期收取一定数额租金的，租金收入与出租成本应单独设帐，开具租赁业发票，计入“其他业务收入”、“其他业务支出”科目。

主要涉及营业税、企业所得税、房产税、印花税、土地使用税。

房地产企业以租赁方式销售地下人防车位的税务处理房地产企业与业主签订20年的长期租赁合同，合同到期后再无偿续租（一般租期为50年），以租赁方式销售地下人防车位该如何缴纳企业所得税、土地增值税、增值税、房产税？在小颖言税群的交流探讨的基础上，笔者进一步梳理。

一、企业所得税根据国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号）第三十三条规定，企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。

利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

因此，企业“销售”地下人防车位的销售收入应确认收入，由于对应的成本已作为公共配套设施分摊进开发产品，不再单独扣除成本、费用。

二、土地增值税实务中有两种观点，第一种观点认为房地产企业与业主签订的合同虽名为租赁，但合同的本质就是出售人防工程车库的产权，应作为土地增值税应税销售收入，其分摊的成本、费用可在清算配比扣除。

其政策依据为：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。

不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

第四条规定，条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。

因此，以租赁方式销售地下人防车位属于以其他方式有偿转让房地产，其他方式是指出售所有权以外的方式，包括转让永久使用权。

同时，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发〔2006〕187号“四、土地增值税的扣除项目”（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

房企地下车位出租一次性收费的涉税分析一般情况下，地下人防设施在房地产开发企业既无产权、又无帐面价值，但房地产开发企业对其拥有代管权。

对房地产开发企业将代管的地下人防设施用作生产、经营等用途的，自2006年1月1日起，按照财税[2005]181号文件的规定征收房产税。

一、地下车库产权归属介定问题第一种情形，停车场在小区房屋销售时未按公建面积公摊，停车场的房屋所有权（俗称产权）应归开发商所有。

开发商有权对业主出售，此时开发商与业主签订的车位使用权转让合同是合法有效的，应得到法律保护。

第二情形，如果开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公建面积分摊给了全体小区业主，从法律上讲，该停车场的产权应归全体业主所有，开发商无权与个别业主签订停车场车位使用权转让协议，实务中所签订的协议也应归于无效。

如果小区业主需要购买该停车位使用权的话，应同小区业主委员会或同经业主委员会授权委托的物业管理公司签订车位使用权转让协议，在这种情况下，只有全体业主有权处分该地下停车场车位的使用权。

第三种情形，地下停车场是由人防工程改建的，尽管该面积未分摊给全体业主，开发商也无权出售。

二、销售地下车库涉及的税金（一）营业税根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则规定，在中华人民共和国境内销售不动产的单位和个人为营业税的纳税义务人。

因而，个人销售房产应按“销售不动产”税目征收营业税，税率为5%.（二）企业所得税根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则的规定，中华人民共和国境内的企业，应当就其生产、经营所得和其他所得，按适用税率计算缴纳企业所得税。

（三）土地增值税根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，出售房屋所取得的收入减除取得土地使用权所支付的金额、开发的成本、费用及与转让房地产有关的税金后的余额为计税依据，按适用税率计算缴纳土地增值税。

（四）城市维护建设税根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》及其相关法规的规定，城市维护建设税以实际缴纳营业税税额为计税依据，按适用税率计算缴纳。

房地产开发企业车位税务处理探讨房地产开发企业开发的车位，有两种形式，一种是车位属于人防设施; 另一种是地产公司拥有所有权，但是在销售时，只能出售使用权，因为根据建筑法相关规定，车位办不了房产证（包下地上或地下，各地有一定差异，现在有些省市可以办理房产证），第二种情况还包括超规划，不能办理产权。

因此，不同形式的车位，在税务处理上，采取不同的核算方式。

一、属于地下人防工程车位税务处理地下人防工程，是房地产开发公司经常碰到的一个项目，是房地产公司会计人员的一个重点和难点。

人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。

（《人民防空法》第十八条。

）对于开发公司来说，人防工程的支出是一种义务，带有强制性的特点。

根据《人民防空法》第二十二条规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。

”同时，根据《关于改变结合民用建筑修建防空地下室规定的通知》（人防委字〔１９８４〕９号）：“三、结合民用建筑修建防空地下室，一律由建设单位负责修建。

”开发公司可以选择的只能是修建人防工程，还是缴纳异地建设费。

根据《建设部印发关于规范防空地下室易地建设收费的规定的通知》（计价格〔2000〕4 74号）：“二、对按规定需要同步配套建设，但确因下列条件限制不能同步配套建设的，建设单位可以申请易地建设。

”当然了，如果要修建人防工程的，从节约成本的角度来说，开发公司尽量选择物资掩蔽的地下人防，尽量避免修建人员的地下人防。

在房屋测量和销售的时候，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条明确规定，“作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

”从中可以看出，人防工程是不包含在商品房的面积当中，当然是无法正常对外销售的。

目前，人防工程的所有权有一定的争议。

通常，有三种意见：1、国家所有：根据《关于平时使用人防工程收费的暂行规定》第二条：“人防工程及其设备设施是国家的财产”，同时各地方也有相类似的规定，例如《大连市人民防空管理规定》第二十条：“人民防空工程使用人应向人民防空主管部门申领人防工程使用证，按规定签订使用协议书。

房地产企业地上车位，地上车库，地下停车位税收争议总结值税，不缴纳房产税。

签订车库(位)长期或无期限使用权转让合同，视同销售，按销售不动产征税，缴纳土地增值税，不缴纳房产税。

签订主房销售合同赠送车库或车位，属于价外收入，均按销售不动产征税。

缴纳土地增值税，不缴纳房产税。

对房地产开发企业销售车库(位)、杂物房、阁楼等建筑物征收土地增值税时，所适用的预征率、清算率和核定征收率等应与买受人房屋所属类型(普通住宅、非普通住宅)一致。

二、地下车位国税函[2005]83号：对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照"服务业--租赁业"征收营业税。

这个文件是对“有明确租赁年限的房屋租赁合同”而言。

企业出租地下车位，应当按场地出租对待，缴纳税营业税。

取得租金时一次性缴纳。

(企业所得税可按国税函[2010]79号：“在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入”。

)(关房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同，其取得的租赁收入，不计入房地产转让收入。

应该按照租赁业缴纳营业税，不征收土地增值税，需要缴纳房产税。

房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的，取得的收入并入非普通住房转让收入，按照销售不动产缴纳营业税，按照非普通住宅缴纳土地增值税，不需要缴纳房产税。

各地答疑精解：一、房地产公司卖车库是否缴纳“土地增值税”?对于房地产开发企业销售车库的行为，无论其将来在民事法律上如何处理，在该行为发生时应当视为房地产开发企业在房价之外另立名目向购房者加收房款，应当征收土地增值税二、房企将车库或者停车位转让，是否计入房地产转让收入?凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权(使用权)转让给购房人的，取得的收入视同向购房人收取的价外费用，应按所购房屋的类型预征土地增值税。

利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除项目。