2021土地估价案例与报告-土地估价报告撰写与审核(精选试题)

土地估价案例与报告-常见目的下土地估价1、抵押价格应遵循（）。

A.替代原则B.保守原则C.最有效使用原则D.补偿原则2、课税价格指政府为征收有关土地税收而评定的土地价格，一般（）市场价格。

A.高于B.低于C.相同于D.无关于3、价格确定时如两种方法求得地价相差幅度不大（一般不超过20%～25%），可采用（）作为待估宗地的最终结果。

A.加权平均B.众数C.简单算术平均值D.中位数4、以国有土地使用权作价人股为目的的土地估价对应的价格类别是（）。

A.买卖价格B.抵押价格C.课税价格D.清算价格5、收益还原法实际总收益和客观总收益确定中容易出现的问题主要有（）。

A.收益的确定不是采用客观收益，而是采用实际收益B.收益不是长期可固定取得的收益，也不是安全可靠的收益C.未明确收益内涵、取得收益的方式D.忽略了其他衍生收益，如租赁过程中承租方所支付押金的利息收益、企业经营生产过程中的副产品销售收益等E.确定年折旧费时，缺少对房屋结构、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、残值率等说明，同时在计算年折旧费时，对折旧年限把握不准6、成本逼近法说明土地取得费的各组成项目及费用标准时，（）。

A.设定开发程度不同，开发期限可相同，可不相同，但开发费一定要有差别B.如有文件依据的，依据文件C.属当地一般规定的，要有当地土地管理部门或有关的政府部门证明D.涉及当地不同地区的费用标准的，要在充分调查实际情况的基础上，分析后进行确定E.涉及当地不同地区的费用标准的，根据经验自行选择7、综合用地宜选用（）。

A.成本逼近法B.市场比较法C.收益还原法D.剩余法E.基准地价系数修正法8、收益还原法中总费用确定容易出现的问题有（）。

A.未考虑收益的方式，盲目地确定费用B.确定年折旧费时，缺少对房屋结构、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、残值率等的说明，同时在计算年折旧费时，对折旧年限把握不准C.将利息计入总费用中D.忽略了其他衍生收益E.未考虑房屋的闲置9、下列说法正确的有（）。

土地估价案例与报告-问答1、本部分包括一个国有企业改制中土地估价和资产处置案例，要求认真理解题意，并根据给定条件，运用所学知识综合分析回答有关问题。

某国有企业拟发起组建股份有限公司，并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地A和B进行评估。

A宗地为商业用地；B宗地为工业用地，容积率为0.6。

请根据以下给定条件分析并回答下列问题：1．A宗地位于城市市区，评估机构同时选用了市场比较法和收益还原法进行评估，市场比较法的评估结果为1320元/m2，收益还原法的评估结果为970元/m2。

试问：有哪几种方法可以确定最终的评估结果简述理由。

2．B宗地位于城市郊区，为当地政府在多年前征收农村集体土地后划拨给该企业使用，此后该区域未发生征地案例。

请问：(1)在这种情况下，采用成本逼近法评估地价时，评估机构应收集哪几方面的资料和标准作为评估依据(2)运用成本逼近法评估该宗地50年期的出让土地使用权价格时，基本步骤应有哪些3．根据资产重组的需要，在土地资产的处置上，该国有企业拟选择如下两种处置方式：对A宗地的处置采取由企业办理土地出让手续后租赁给股份有限公司使用；对B宗地采取以国家作价入股的方式投入到股份有限公司。

请简要分析这两种土地资产处置方式的不同点，并从产权关系和经济关系上说明这两种处置方式对国家、国有企业、股份有限公司的利弊。

4．股份有限公司成立以后，由于城市的发展，B宗地变为临街地，所在区域的土地用途规划为商业用途，平均容积率为1.5。

股份有限公司拟对该宗地上原有建筑进行改造，增加建筑层数，使该宗地的容积率达到2，并全部用于出租。

请问：(1)为实现上述计划，根据现行法律法规的规定，股份有限公司应到政府部门办理哪些手续(2)如对该宗地重新进行评估，可选择哪两种方法进行评估简述估价思路及所用方法估价的基本程序。

2、某公司于2008年10月通过出让方式获得-5000m2土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。

土地估价案例与报告-问答集1、某公司拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款(1)，计划贷款额度为50万(2)，已委托某估价公司进行土地估价(3)。

该估价公司经征求某公司同意，估价基准日确定为2021年12月31日(4)。

在该日估价公司派员对该土地进行了现场查勘(5)，并于2021年1月15日提交了估价报告(6)。

该土地位于×××市×××区南部(7)，为国有建设用地(8)，用途为工业(9)，估价设定用途为工业(10)，土地使用权性质为出让(11)，已经缴清全部税费(12)，总面积2500m2(13)。

土地使用期限为50年(14)，已经使用40年(15)，土地地势平坦，地质条件较优(16)，地下水位适中(17)，由自来水公司供水，用于企业生产、生活(18)；土地为多边形，不规则，北段边界为弧形(19)；土地为红壤软土(20)，内部道路已经硬化(21)，南邻×××大街，东邻×××环城路，交通条件优越(22)；土地内有11栋建筑物(23)，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋(24)。

企业用电来自3km外的变电站(25)；企业通信网络及设施齐全(26)。

排水情况是市政排水管网统一排放，排水通畅(27)，该区域未接通燃气，也未接通暖气(28)，该宗土地内用自备锅炉取暖(29)，实际开发程度为土地红线外“五通”，土地红线内平整(30)，设定开发程度为土地红线外“五通”，土地红线内场地平整(31)。

土地红线内“六通一平”(32)，土地使用无特别限制(33)。

建筑物符合规划(34)，该土地北至×××厂(35)，南至×××大街(36)，东至×××环城路(37)，西至×××居民区(38)，该厂对附近环境存在轻微工业污染，产权清晰(39)，无纠纷(40)。

土地估价案例与报告-征地区片综合地价评估1、征地区片价测算范围的重点在（），但各地可以根据征地需要和实际情况扩展到更大范围。

A.法定生态保护区B.土地利用总体规划确定的城市C.其他规定的特别保护区D.耕地保护区2、征地区片价原则上要求以（）方法测算结果的基础上综合平衡确定。

A.1种B.两种C.两种以上D.3种3、征地区片价的确定和实施具有较强的政策性，应按照（）要求组织听证，广泛听取有关部门、农村集体经济组织、农民群众及社会各方面的意见和建议。

A.《农用地估价规程》B.《农用地定级规程》C.《国土资源听证规定》D.《农用地分等规程》4、区片土地年产值依据（）确定。

A.统一年产值标准B.统一年产值标准或者通过调查前3年平均产值C.通过调查前3年平均产值D.以上都不是5、农用地价格因素法是指以（）为基础，同时考虑影响征地补偿的相关因素，修正确定征地区片补偿费的方法。

A.农用基准地价B.标定地价C.农地价格D.征收价格6、征地区片综合地价的表达形式主要有（）。

A.表格B.分布图C.报告D.会议E.附件7、运用征地区片综合地价评估征地补偿费时，应考虑（）等因素的影响。

A.区域内农用地的质量状况B.人均耕地水平C.建成后能获得的收益D.区域位置状况E.农村社会经济发展水平8、下列属于个别因素比较内容的有（）。

A.城市规划B.人均耕地C.土地使用限制D.区片的土地类型E.收入水平9、下列不在征地区片价测算的范围之内的区域为（）。

A.法定生态保护区B.土地利用总体规划确定的城市C.集镇建设用地规模D.耕地保护区E.其他规定的特别保护区10、征地案例比较测算法中，下列说法正确的有（）。

A.需要选择两个以上有代表性的征地案例B.案例应是近两年之内发生的，并发生在本区片或其他可比区片的项目C.在使用案例前，要对案例的合理性进行判断D.征地案例的可比内涵要与征地区片价的设定内涵一致E.在对案例进行整理时，不需要将青苗补偿费附着作物补偿费和其他额外损失的补偿费用等剔除出去11、对区片综合地价进行验证和调整的目的是，保证征地区片价测算结果能够与（）相衔接，保证被征地农民原有生活水平不下降。

土地估价案例与报告-任意集1、第一题和第二题为土地估价技术报告片段，根据提问回答；第三题为一个完整的土地估价技术报告，其中存在多处错误，阅读后指出错误并说明原因(一)下面是一份土地估价技术报告的总述部分(标注“略”的为正常内容)。

请阅读后回答相关问题。

××股份有限公司上市土地价格评估土地估价技术报告(Ⅰ)第一部分总述一、估价项目名称××股份有限公司A股上市所涉及的土地价格评估二、委托估价方××局(其他内容略)三、受托估价方×评估事务所(其他内容略)四、估价对象估价对象是××研究院所使用的位于××市××区东风二村的一宗办公用地，土地总面积为3518.73平方米。

五、估价目的为××科学院A股上市进行土地资产处置，提供土地使用权价格依据。

六、估价依据(略)七、价格定义为宗地红线外“五通”(通路、通电、通水、通排水、通讯)和宗地内场地平整条件下，于1999年10月31日，土地使用年限为50年的土地使用权价格。

八、估价期日一九九九年十月三十一日九、估价日期一九九九年十月二十日至二零零零年一月十五日十、估价结果土地总面积：3518.73m2单位面积地价：1193元/m2总地价：41978万元大写：肆佰壹拾玖万柒仟捌佰元(人民币)十一、需要特别说明的事项1．委托方以合法有偿方式取得土地使用权，并支付有关税费。

且任何有关待估宗地的运作方式及程序应符合国家、地方的有关法律、法规。

2．本次评估价格是在满足全部假设与限制条件下，于评估基准期日2000年3月31日，没定用途为办公，土地使用年期为50年的土地使用权价格。

3．评估报告自评估基准日起半年内有效。

4．其他说明(略)。

十二、土地估价师签字(略)十三、土地估价机构盖章(略)请根据上述内容回答以下问题。

在估价项目名称一项中，叙述是否正确说明理由。

土地估价案例与报告-问答1、某单位于2001年11月以有偿出让方式取得A地块50年土地使用权，并于2003年11月在此地块上建成建筑物B。

A地块面积2000m2，建筑面积2500m2，当时出让地价为100万元，建筑造价为300万元，其经济耐用年限为48年，残值率为4%。

2006年11月该单位为与外商合资，需将该房地产评估作价，据调查，2001—2006年该地区物价指数平均每年上涨8%，目前该地块周围地区征地等各项费用为20万元/亩，土地开发费为2亿元/km2，当地银行贷款年利率为12%，土地开发周期平均为一年，土地开发投资回报率为15%，当地土地增值收益率为15%，土地还原率为10%，目前该类建筑的重置价为1500元/m2，试根据上述资料评估该单位房地产现值。

2、某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地总面积为20000m2。

其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为8500m2；宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为7000m2，土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500m2，出让用途为商业，出让年期为40年，已使用5年；宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000m2，出让用途为商业性办公用地，出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。

上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2.0～3.5。

请根据以上情况，回答下列问题市土地收购储备中心在对宗地A进行收购补偿时，有人认为只应对房屋进行补偿，不包括土地补偿，请从土地资产管理的角度判断该说法是否正确，并简述理由。

3、某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地总面积为20000m2。

其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为8500m2；宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为7000m2，土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500m2，出让用途为商业，出让年期为40年，已使用5年；宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000m2，出让用途为商业性办公用地，出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。