招商定位—2018商业地产招商部商铺定价原则

商铺定价原则及一般方式1、通过两个方面来定价：（1）、投资回报的反推，基本以10年为回报周期（2）、市场比较法，以市场可类比项目基准价格，再与自身项目进行比较分析，如地段、商业氛围、单体设计的合理性。

若一个项目（为二层）的定价，一层：二层=1：0.8推广策略：一层与二层联体推出，不单独销售一层。

遵循上述方法，抓出均价。

金角银边，角间和边间的单价要高些。

面积小的单价要高些，进深浅，门面大的单价要高些。

层高比较高的单价要高些，楼层越高，单价越低，具体高低差别的幅度，就真的要看具体的店面了。

和位置、地形、项目经营主题、当地购买习惯都有关系。

商铺定价的几个参考：1.参考配套社区住宅价格：作为一二层的商业店铺，如果二层以上部分是住宅，且商铺为住宅社区配套，则价格基本控制在二层以上住宅均价的1.5----2.5倍，一般街铺的合理价格是同地段住宅的2-3倍。

2.依据租金制定价格：根据当地同类型商铺的整体租金水平，按租金回报率在10%-----20%的情况，反算商铺的均价；3.根据商铺定位用途：根据商铺计划的用途，根据当地不同商业类别(餐饮、娱乐、超市等)在城市中的相对经营状况，制定不同的价格。

商铺定价的一些参考原则：1.一层，二层的层差范围在25%-----40%2.临街面即展示面的面宽比例越大，则价格越高。

3.商铺门面处于交通动线中的关键位置，随着距离关键位置的远近价格逐渐降低。

4.价格同商铺面积成反比。

5.执行建议：（1）一拖二式的销售（2）带租约式的销售（3）返租销售（4）统一售后商业物业管理，统一招商（5）作好销售控制定价方法参考1、投资回报率法投资回报就是说卖的门面大约能租多少年，然后按10-15年的租金收益来定售价，比如是15年能租到40万，那就定40万。

2、周边价格参考法周边价格参考法就是参考周边其他项目的售价，进行各项对比参数的调整，你的项目有可能高于其他项目，也有可能底于其他项目，就看你这个项目的定价参数是不是比其他的项目高。

心之所向，所向披靡商铺定价原则及一般方式2007-6-25 23:48:001、通过两个方面来定价：（1）、投资回报的反推，基本以10年为回报周期（2）、市场比较法，以市场可类比项目基准价格，再与自身项目进行比较分析，如地段、商业氛围、单体设计的合理性2、长春有一个项目（为二层）的定价，一层：二层=1：0.53、他们的推广策略：一层与二层联体推出，不单独销售一层。

遵循楼上的方法,抓出均价.金角银边,角间和边间的单价要高些.面积小的单价要高些,进深浅,门面大的单价要高些.层高比较高的单价要高些,楼层越高,单价越低,具体高低差别的幅度,就真的要看具体的店面了.和位置/地形/项目经营主题/当地购买习惯都有关系商铺定价的几个参考:1.参考配套社区住宅价格:作为一二层的商业店铺如果二层以上部分是住宅,且商铺为住宅社区配套,则价格基本控制在二层以上住宅均价的1.5----2.5倍;2.依据租金制定价格:根据当地同类型商铺的整体租金水平,按租金回报率在10%-----20%的情况,反算商铺的均价;3.根据商铺定位用途:根据商铺计划的用途,根据当地不同商业类别(餐饮,娱乐,超市等)在城市中的相对经营状况,制定不同的价格.商铺定价的一些参考原则:1.一层,二层的层差范围在25%-----40%2.临街面即展示面的面宽比例越大则价格越高3.商铺门面处于交通动线中的关键位置,随着距离关键位置的远近价格逐渐降低4.价格同商铺面积成反比执行建议:1.一拖二式的销售2.带租约式的销售3.返租销售4.统一售后商业物业管理,统一招商5.作好销售控制定价方法参考1、投资回报率法投资回报就是说出卖的门面大约能租多少年，然后按10-15年的租金收益来定售价，比如是15年能租到40万，那就定40万。

2、周边价格参考法周边价格参考法就是参考周边其他项目的售价，进行各项对比参数的调整，你的项目有可能高于其他项目，也有可能底于其他项目，就看你这个项目的定价参数是不是比其他的项目高。

商铺租金定价的原则对于买铺的人来说，租金是你的投资回报，如果租金太低，商铺投资效率会变得很低；对于开店者来说，希望租金越低越好，于是市场出现了悖论：出租方希望租金越高越好，而求租方则希望租金越低越好，结果双方都无法达到自己的理想的租金状态，于是双方进行商务谈判讨价还价，在租金承受力的范围之内向对方妥协。

其实租金是有规律的，它的内在规律是投资成本加上维护成本，再加上社会认可的合理利润。

这仅仅是数字上的算法。

商铺是市场化、资本化的商品，它必然受到市场的影响，一般而言，商铺租金价格因素受到两个方面的影响，一个是区域租金，一个是业态租金。

区域租金是一个商业区域（也可以称之为商圈）的租金范围，比如在上海商业网点办和在行公布06年的商铺行情中，反映大兴街商铺每天租金8.50元—11.50元之间，实际上就是反映这个商业区域的租金范围，随着位置、楼层、面积的差异而变；在位置差方面，主要有方位差、前后差、动线差。

对于街铺而言有“金角”、“银边”、“草肚皮”方位之说，对市场而言，有前排、后排之差，对商场商铺则是动线区和岛区之差；在面积差方面有“大面积，小价格；小面积”，而楼层差则有“楼层高，价格低，低商铺，价格大”之说。

业态租金是专业公司市场调查时反映的一个行情信息，它反映在一定区域范围之内，反映不同行业不同的租金水平，比如在比较繁华的商业街市上的百货公司给服饰行业的扣率（实际可变租金）为22~28%之间，而给予黄金饰品行业的扣率只有11%，这种扣率差异的实质，就是行业或商品的租金差异，这种差异将影响到开店成本和商铺的投资回报。

“小面积，大价格；大面积，小价格”。

商铺租金除了区域因素和行业（商品）因素之外，还有一些因素将影响到商铺租金表现。

租金低的原因一是面积差。

大面积的商铺求租者少，租金自然下降，而小面积商铺求租者多，租金就会上涨，市场不是想象中那么公平，尤其对于求租金小商铺创业者，更是郁闷的事情，但这是市场的规模。

商铺定价原则及一般方式1、通过两个方面来定价：（1）、投资回报的反推，基本以10年为回报周期（2）、市场比较法，以市场可类比项目基准价格，再与自身项目进行比较分析，如地段、商业氛围、单体设计的合理性2、长春有一个项目（为二层）的定价，一层：二层=1：0.53、他们的推广策略：一层与二层联体推出，不单独销售一层。

遵循楼上的方法,抓出均价.金角银边,角间和边间的单价要高些.面积小的单价要高些,进深浅,门面大的单价要高些.层高比较高的单价要高些,楼层越高,单价越低,具体高低差别的幅度,就真的要看具体的店面了.和位置/地形/项目经营主题/当地购买习惯都有关系商铺定价的几个参考:1.参考配套社区住宅价格:作为一二层的商业店铺如果二层以上部分是住宅,且商铺为住宅社区配套,则价格基本控制在二层以上住宅均价的1.5----2.5倍;2.依据租金制定价格:根据当地同类型商铺的整体租金水平,按租金回报率在10%-----20%的情况,反算商铺的均价;3.根据商铺定位用途:根据商铺计划的用途,根据当地不同商业类别(餐饮,娱乐,超市等)在城市中的相对经营状况,制定不同的价格.商铺定价的一些参考原则:1.一层,二层的层差范围在25%-----40%2.临街面即展示面的面宽比例越大则价格越高3.商铺门面处于交通动线中的关键位置,随着距离关键位置的远近价格逐渐降低4.价格同商铺面积成反比执行建议:1.一拖二式的销售2.带租约式的销售3.返租销售4.统一售后商业物业管理,统一招商5.作好销售控制定价方法参考1、投资回报率法投资回报就是说出卖的门面大约能租多少年，然后按10-15年的租金收益来定售价，比如是15年能租到40万，那就定40万。

2、周边价格参考法周边价格参考法就是参考周边其他项目的售价，进行各项对比参数的调整，你的项目有可能高于其他项目，也有可能底于其他项目，就看你这个项目的定价参数是不是比其他的项目高。

3、产品本身价值法产品价格就是觉得项目的各项参数加起来的价格能够值多少钱。

商铺价格定位及规划策略在商业房产领域，商铺的价格定位及规划策略是非常重要的，它直接影响到商铺的租金收益以及商铺的市场竞争力。

因此，商铺的价格定位及规划策略需要进行深入研究和细致分析。

首先，商铺的价格定位需要根据商铺的地理位置和周边环境来确定。

商铺的地理位置是决定商铺价值的重要因素之一，地理位置好的商铺通常价格较高。

例如，位于繁华商圈或交通枢纽附近的商铺往往价格较高，因为这些地区有较高的客流量和商业发展潜力。

另外，商铺的周边环境也会影响商铺的价格。

如商铺周围的居民区、学校、医疗机构等，这些都会影响商铺的客流量和商业发展潜力。

其次，商铺的价格定位还需要考虑商铺的面积和布局。

商铺的面积和布局对商铺的使用功能和吸引力有很大影响。

商铺的面积大小可以决定商铺的租金收入，较大的面积通常会有更高的租金收益。

而商铺的布局设计则需要符合商铺的经营类型和市场需求。

例如，餐饮业需要有厨房和用餐区域，零售业需要有货架和展示区域，办公室需要有办公区和会议室等。

另外，商铺的价格定位还需要考虑经济状况和竞争状况。

经济状况的好坏会直接影响商铺的租金收益。

在经济繁荣时期，商铺的租金通常会较高，而在经济衰退时期，商铺的租金可能会下降。

竞争状况也会对商铺的价格产生影响。

如果商铺周围有很多类似的商铺，竞争会较激烈，商铺的价格可能会受到压低。

除了价格定位，商铺的规划策略也是很重要的。

商铺的规划策略包括商铺的业态规划和商铺的运营策略。

商铺的业态规划需要根据商铺所在地区的市场需求和竞争状况来确定。

例如，在商铺周围已经有很多餐饮店的情况下，再开设一个餐饮店可能会面临激烈的竞争。

因此，商铺的业态规划需要有针对性地选择适合的经营类型。

商铺的运营策略包括商铺的市场推广、租客选择以及运营管理等方面。

商铺的市场推广可以通过广告、促销活动等手段来吸引客流量。

租客的选择需要根据商铺所在地区的市场需求和商业发展潜力来确定。

运营管理需要做好商铺的日常维护和管理，提供良好的租赁环境和服务。

商铺定价原则及一般方式1、通过两个方面来定价：（1）、投资回报的反推，基本以10年为回报周期（2）、市场比较法，以市场可类比项目基准价格，再与自身项目进行比较分析，如地段、商业氛围、单体设计的合理性2、长春有一个项目（为二层）的定价，一层：二层=1：0.53、他们的推广策略：一层与二层联体推出，不单独销售一层。

遵循楼上的方法,抓出均价.金角银边,角间和边间的单价要高些.面积小的单价要高些,进深浅,门面大的单价要高些.层高比较高的单价要高些,楼层越高,单价越低,具体高低差别的幅度,就真的要看具体的店面了.和位置/地形/项目经营主题/当地购买习惯都有关系商铺定价的几个参考:1.参考配套社区住宅价格:作为一二层的商业店铺如果二层以上部分是住宅,且商铺为住宅社区配套,则价格基本控制在二层以上住宅均价的1.5----2.5倍;2.依据租金制定价格:根据当地同类型商铺的整体租金水平,按租金回报率在10%-----20%的情况,反算商铺的均价;3.根据商铺定位用途:根据商铺计划的用途,根据当地不同商业类别(餐饮,娱乐,超市等)在城市中的相对经营状况,制定不同的价格.商铺定价的一些参考原则:1.一层,二层的层差范围在25%-----40%2.临街面即展示面的面宽比例越大则价格越高3.商铺门面处于交通动线中的关键位置,随着距离关键位置的远近价格逐渐降低4.价格同商铺面积成反比执行建议:1.一拖二式的销售2.带租约式的销售3.返租销售4.统一售后商业物业管理,统一招商5.作好销售控制定价方法参考1、投资回报率法投资回报就是说出卖的门面大约能租多少年，然后按10-15年的租金收益来定售价，比如是15年能租到40万，那就定40万。

2、周边价格参考法周边价格参考法就是参考周边其他项目的售价，进行各项对比参数的调整，你的项目有可能高于其他项目，也有可能底于其他项目，就看你这个项目的定价参数是不是比其他的项目高。

3、产品本身价值法产品价格就是觉得项目的各项参数加起来的价格能够值多少钱。

以后可能会有用的说广场街铺售价评估商铺售价的评估一般有市场比较法及租金反推法两种，对于在成熟的市场环境的情况下，多运用市场比较法进行评估，由于新亚洲中心广场南地块所处的片区商业已较为成熟，同时周边也存在可参照的市场售价，因此，本项目在销售均价的评估上宜采用市场比较法为依据，以租金反推法进行验证。

一、以市场比较法进行售价的评估市场比较法评估原理：1．市场比较法定价的影响因素——位置——商业气氛——人流量——周边环境——交通情况——内部规划设施——规模——发展商信誉——经营经营公司2．评估售价的基本原则结合市场需求及中原多年代理经验，评定上述定价影响因素之权重，综合分析评定物业综合素质如下表：★参考同区同类铺位之综合素质及价格水平，利用“市场比较法”制定价格；★ 依据“市场比较”原理，对可比相关铺位的价格经过修正，加权后得出。

3．售价评估参照物近年来，华强北周边销售的商业物业较少，大部分的商业物业是由厂房改造而来，以出租经营为主，如顺电、女人世界、铜锣湾广场、丽人世界等，而新近开发地产项目也未进行裙楼的销售，如群星广场、都会100等，而属华强北商业圈内，仅现代之窗、赛格广场两个商业项目的商业销售对本项目有参照作用，根据中原的调查资料显示，此30%置业气氛流量边环境通情况部规划设施模展商信誉营管理公司各定价影响因素之权重分析图两项目的街铺平均售价为：现代之窗街铺参考平均售价：120000元/平方米赛格广场街铺参考平均售价：150000元/平方米相关项目售价参数修正参考均价计算修正后各相关楼盘价格Pi’Pi’=( Q X/ Q i)×Pi 注：Pi为各项目之均价P A’=( Q X/Q A)×P A =(70/93)×150000=1129032 P B’=( Q X/Q B)×P B =(70/82)×120000=1024390各相关楼盘权重取值为Wi’W A= 60% W B=40%P X=ΣP i W i=P A’W A+P B’W B=1129032×60%+1024390×40%=1087175新亚洲太古广场街铺之参考均价为：10.8万元/M2二、以租金反推法进行售价的评估（一）、邻街商业铺位的调查华强北商业片区内最主要的商业街有华强北路、振华路、振兴路及华发路。

商业地产招商原则1.项目定位原则：商业地产招商要根据项目的定位来确定目标客户群体。

不同类型的商业地产项目定位不同，有的是定位为高端消费群体，有的是定位为大众消费群体。

招商时应根据项目定位确定目标客户，以便更好地制定招商策略。

2.市场调研原则：在招商前要进行充分的市场调研，了解目标客户的需求和消费习惯。

市场调研可以通过问卷调查、访谈和专业机构调研等方法进行，通过分析市场调研数据，有针对性地招商。

3.招商策略原则：商业地产招商要制定具体的招商策略，包括定位策略、产品策略、价格策略和促销策略等。

招商策略要综合考虑项目特点、市场需求和竞争对手情况，制定一套科学合理的招商方案。

4.品牌建设原则：商业地产项目要注重品牌建设，通过打造独特的品牌形象和文化吸引目标客户。

招商时可以借助品牌效应，通过品牌的号召力吸引品牌消费者，提升项目的知名度和美誉度。

5.合作伙伴选择原则：商业地产项目在招商过程中要选择与项目定位和发展需求相符的合作伙伴。

合作伙伴可以是特许经营商、大型商户、知名品牌等，通过与合作伙伴的合作，共同促进项目的发展。

6.投资回报原则：商业地产招商要在考虑项目的投资回报率的基础上进行。

要综合考虑项目的投资规模、租金收益、销售收益等因素，合理评估项目的风险和收益，确保项目能够取得良好的投资回报。

7.建立长期合作原则：商业地产招商不仅仅是为了一次性的租赁或销售行为，更重要的是要建立长期稳定的合作关系。

项目方要与招商对象建立互利共赢的合作关系，通过深化合作，实现共同发展。

8.营销手段原则：商业地产招商要灵活运用各种营销手段，如线上线下相结合，通过外展活动、广告宣传、社交媒体等渠道进行招商推广。

要结合项目特点和目标客户群体，制定适合的营销方案。

总之，商业地产招商原则是根据项目定位和市场需求，制定合理的招商策略和方案，注重品牌建设和合作伙伴选择，追求投资回报和长期合作，灵活运用营销手段，以实现项目的成功招商和发展。

商铺定价的依据和商铺分割的原则商铺定价的依据在北京，开发商对住宅底商定价的时候，主要参考住宅价格，一般来说，商铺价格是住宅价格的两倍。

但在许多二、三级城市如乌鲁木齐、呼和浩特、石家庄、东营、柳州等，当地的商铺价格基本是住宅价格的５－１０倍，甚至更高。

以柳州为例，当地的水景住宅销售价格每平方米不到３０００元，一般商品房价格每平方米２０００元出头，但商铺的价格基本在每平方米３万元，有些甚至达到５万多元。

那么，商铺的价格到底由哪些因素决定，其定价的依据是什么？虽然按照经济学的理论，开发商在土地成本基础上加上开发成本、相关的税金以及利润就得出销售价格，但实际情况并非如此简单。

从商铺投资的角度看，投资人有自己的投资期望，对商铺投资风险、流动性、管理、税收、价值变化等许多因素有自己的考量标准。

因此，我们就需要从以下几个大的方面探讨影响或决定商铺价格的主要因素。

城市的综合租金水平是影响商铺定价的直接因素影响商铺价格的定性指标可能有很多，但是定量依据指标只有一个，那就是周边的租金水平。

大凡投资人在买商铺的时候，会首先调查项目周边的租金水平，根据这个城市商铺投资的资本化率（也就是我们一般讲的投资回报基本水平）决定能支撑什么样的销售价格。

该方法最适用于针对具体项目参考周边商铺的租金水平，由此可直接决定购买商铺的性价比是否合适。

对任何一个城市而言，由于级差地租因素，城市中心商业区和其他区域的商铺租金肯定是有差距的，关键是差异大小的问题。

对中小型城市而言，中心商业区只有１－２个，导致商业区与其他区域的租金差距非常大，从而使商铺的销售价格非常高；对大城市来说，不仅有市级商业中心区，还有区域商业中心以及社区商业中心等，相对于小城市而言，其租金的差异不是特别大。

因此我们可以说，开发项目所处位置的租金水平将直接决定项目本身的定价。

城市的流通力和第三产业发达程度是影响城市总体商铺价格的关键因素中国商业经济学会副会长、中国人民大学黄国雄教授有一个著名的论段：城市核心竞争力主要表现为生产力与流通力的乘数。

某商业地产招商管理原则1. 前言商业地产招商管理是指在开发商和商户之间建立合作关系的过程。

有效的招商管理可以帮助商业地产项目吸引合适的商户并最大限度地提高项目的收益。

本文将介绍某商业地产招商管理的原则，以帮助开发商或相关人员在招商过程中取得成功。

2. 招商定位原则在招商前，首先要明确商业地产项目的定位。

招商定位原则包括以下几点：•市场定位：了解目标客户群体，包括年龄、收入水平、兴趣爱好等，并根据这些信息确定项目的定位，如高档写字楼、购物中心或主题公园等。

•竞争分析：分析市场上已有的类似项目和竞争对手，了解他们的定位和特点，以寻找自己的差异化竞争优势。

•项目特色：确定项目的独特卖点和特色，如地理位置、设计风格、配套设施等，以吸引商户。

3. 招商策略原则招商策略原则是指在招商过程中采取的策略和方法。

以下是几个重要的招商策略原则：•市场营销：通过广告、推广活动等方式宣传项目，吸引潜在商户的注意。

可以利用社交媒体平台、线上线下的活动等多种渠道来扩大项目的知名度。

•精准招商：根据项目的定位和特色，选择合适的商户进行合作。

要通过市场调研和商户背景调查等方式，确保商户符合项目的需求和要求。

•谈判技巧：在与商户进行谈判时，要灵活运用谈判技巧，争取最优惠的条件和合同条款。

要能够平衡开发商和商户的利益，实现双赢的合作。

4. 招商管理原则招商管理原则是指在招商过程中需要注意的管理事项。

以下是几个重要的招商管理原则：•专业团队：组建招商团队，包括市场营销人员、商务谈判人员等，确保有专业的人员负责招商工作。

团队成员应具备相关的知识和经验，能够有效地推动招商工作的进行。

•合同管理：与商户签订合同后，要对合同进行有效的管理。

包括合同的起草、审批、执行和监控等工作。

要确保合同的条款清晰明确，保护双方权益。

•商户关系：与商户建立良好的关系，定期与商户进行沟通和交流，了解他们的需求和问题，并及时做出调整和改善。

要建立商户服务体系，提供及时、高效的服务，增强商户的满意度。

商业地产策划定位招商商业地产策划定位招商随着经济的快速发展和城市化进程的加速，商业地产行业出现了蓬勃的发展态势。

在这样一个竞争激烈的市场环境中，商业地产策划定位招商显得尤为重要。

本文将分析商业地产策划定位招商的一般原则和关键步骤，以及一些成功案例。

商业地产策划定位招商的一般原则包括市场调研、目标客户群体确定、差异化定位、品牌建设等。

首先，进行市场调研是商业地产策划定位招商的重要前提。

通过分析市场需求及竞争对手的情况，了解市场规模、潜力和趋势。

其中，对目标客户群体的精确定位是商业地产策划定位招商的核心。

合理划分目标市场，确定主要顾客群体的特征和需求，以便有针对性地为其提供服务。

进行差异化定位可以帮助企业形成自己的独特竞争优势，从而在激烈的市场竞争中脱颖而出。

最后，在商业地产策划定位招商的过程中，建立和传播品牌形象是至关重要的。

通过有效的品牌定位和营销策略，提高企业知名度和美誉度，从而吸引更多的顾客和投资者。

商业地产策划定位招商的关键步骤包括目标定位、项目规划、市场推广和客户招商。

首先，目标定位是商业地产策划定位招商的基础。

根据市场调研，确定项目的定位和定位的准确性。

其次，项目规划是商业地产策划定位招商的核心环节。

需要根据目标市场和客户需求，制定合理的项目规划和设计方案，包括项目的功能、面积、布局、配套设施等。

市场推广是商业地产策划定位招商的重要手段。

通过广告宣传、营销推广等方式，将项目信息传递给潜在客户，提高项目的知名度和关注度。

最后，客户招商是商业地产策划定位招商的最终目标。

通过招商、洽谈、签约等环节，吸引优质客户和投资者，实现项目的销售和租赁。

成功的商业地产策划定位招商案例有很多，例如温州财富广场。

温州财富广场位于温州市中心地段，是一个以商业、办公和住宅为一体的综合体项目。

在策划定位方面，温州财富广场明确将自己定位为“商务人士的首选”。

通过差异化的规划和设计，提供高端的商务办公和商贸配套服务，满足商务人士对便利性和专业性的需求。

商铺定位及价格建议在选定一个商业位置和确定产品或服务的价格时，是影响商铺成功的两个关键因素。

商铺的定位和定价策略应该是经过仔细研究和分析的结果，以确保商铺能够吸引足够的目标客户，并能够实现良好的盈利。

以下是一些建议，可帮助您进行商铺定位和定价。

商铺定位建议：1.目标客户群体：首先需要确定商铺的目标客户群体。

了解目标客户的年龄、性别、职业、兴趣爱好等信息，可以帮助您更好地定位商铺，并根据他们的需求来提供适合的产品或服务。

2.市场调研：在选择商铺位置之前，进行充分的市场调研是至关重要的。

通过了解竞争对手、目标客户的需求和市场趋势等信息，可以帮助您确定商铺的定位和独特卖点，以及和竞争对手区分开来。

3.交通便利性：选择商铺位置时，要考虑交通便利性。

商铺应该位于交通繁忙的地区，方便客户到达，并有足够的停车位。

4.附近人群：了解商铺附近的人群特点也是很重要的。

商铺可以针对附近居民的需求提供相应的产品或服务，吸引更多的客户。

5.竞争对手：分析竞争对手的定位和优势，并确定与之区别开来的独特卖点。

商铺的定位应该是有针对性和独特的，以吸引目标客户。

商铺定价建议：1.成本分析：了解产品或服务的成本结构非常重要。

对原材料、人工成本、租金等进行详细的成本分析，以确保产品或服务的售价能够覆盖成本，并保持一定的利润空间。

2.市场定价：了解市场竞争对手的定价策略是至关重要的。

根据所在市场的价格水平，来确定自己的定价策略。

如果商品或服务具有独特的卖点，可以稍微高于市场平均水平定价。

如果市场竞争激烈，可以考虑以低价策略吸引更多的客户。

3.附加值：考虑为产品或服务增加附加值。

通过增加额外的服务、包装等，提升产品或服务的价值，以提高售价。

4.定价策略：可以使用不同的定价策略，如市场导向定价、成本导向定价、竞争导向定价等，来确定最适合的定价策略。

5.定价弹性：根据产品或服务的供需情况，确定定价弹性。

如果需求弹性较高，可以考虑灵活的定价策略，以根据市场变化进行调整。

商业地产招商原则商业地产招商原则一、熟知开展商业地产招商的十条原则招商是商业地产收益的实现形式，一个商业地产项目运作成功与否就看是否能按计划成功招商。

因而，对于商业地产商来说，熟练开展商业地产的招商活动决定了商业地产项目的成功运作。

1、维护购物中心的产业经营黄金比例2、维护购物中心的统一主题形象、统一品牌形象3、购物中心的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补4、按照规划定位决定不同的经营方式5、核心主力店先行招商6、特殊商户实施招商优惠7、统一招商的“管理”要充分体现和强调对商户的统一服务8、要具备完善的信息系统，为商户和顾客提供便利9、招商进程按照市场反应不断变动10、采用长线经营的原则1、维护购物中心的产业经营黄金比例零售、餐饮、娱乐52：18：30这种比例是购物中心产业经营黄金比例，此比例特别适用于超大型综合性的购物中心（ShoppingMall）。

招商要注意维护和管理好这个经营比例，但这个比例当然也不是绝对的。

譬如广州天河城、正佳广场和上海的虹桥购物中心乐园就是大致按照这个比例来招商的，成功商业项目的经营规划基本按这个比例划分，看好大致按照这个比例招商的大型购物中心项目。

2、维护购物中心的统一主题形象、统一品牌形象购物中心是一种多业态组合的商业组织模式，但它决不是一个无序的大杂烩，购物中心必须是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。

招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。

譬如正在兴建的广东佛山东方广场，其经营主题就很明确：“国际旅游观光”。

但经营者一定要注意管理和维护好这个主题。

3、招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补同业差异简单地说，就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店。

异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客身心体验变化，提高其消费兴趣。

譬如百货、超市因为经营品类不同，可以互补；让顾客逛购疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补，等等。

商铺定价方案概述商铺定价是商铺经营中重要且复杂的任务，直接关系到商家的收益和市场竞争力。

一个合理的商铺定价方案需要综合考虑市场需求、竞争对手、成本和盈利目标等诸多因素。

本文将介绍商铺定价的基本原则和常用策略，并提供一些实用的建议，以便商家能够制定出具有竞争力和可持续性的定价方案。

定价原则市场需求市场需求是商铺定价的基础。

商家需要了解当前市场需求的价格范围和变化趋势。

在市场需求较为旺盛的情况下，商家可以提高售价；在市场需求较为疲软的情况下，商家可以适当降低价格以吸引消费者。

同时，商家需要时刻关注市场反馈，调整产品定价以适应消费者需求的变化。

成本考虑商家还需要综合考虑成本因素，确保产品售价能够覆盖相关成本，从而保证盈利。

成本考虑应包括直接成本和间接成本。

直接成本指的是与产品生产和销售直接相关的成本，如原材料、生产工艺、包装、运输等；间接成本包括与企业运营和管理相关的一些费用，如房租、人力成本、广告宣传等。

商家需要仔细核算每个产品的成本，并合理分摊间接成本，确定一个合理的售价。

竞争对手分析商家需要了解竞争对手的定价策略和市场份额，以便采取对应的营销策略和定价策略。

如果商家所在的行业竞争激烈且竞争对手数量众多，定价策略应注意与竞争对手相差不大，以避免被市场淘汰。

如果竞争对手较少，商家可以制定较高的售价，以获取更高的利润。

盈利目标商家还应该根据自身的盈利目标确定产品的售价策略。

如果盈利目标比较高，可以制定一个相对较高的售价；如果盈利目标比较低，可以适当降低售价来吸引更多的客户。

同时，商家需要时刻关注盈利情况，及时调整售价和市场营销策略，以达到最优的盈利效果。

定价策略商铺定价策略可以根据不同的商业需求和市场条件灵活调整。

下面介绍一些常用的商铺定价策略：市场定价市场定价是根据市场需求的价格来设定产品售价的一种策略。

这种策略通常适用于市场需求稳定的情况，商家可以根据市场行情进行调整。

这种定价策略需要商家时刻关注市场需求和市场变化，及时调整售价和促销策略，以保证市场竞争力。

商铺定价原则及一般方式1、通过两个方面来定价：（1）、投资回报的反推，基本以10年为回报周期（2）、市场比较法，以市场可类比项目基准价格，再与自身项目进行比较分析，如地段、商业氛围、单体设计的合理性。

若一个项目（为二层）的定价，一层：二层=1：0.8推广策略：一层与二层联体推出，不单独销售一层。

遵循上述方法，抓出均价。

金角银边，角间和边间的单价要高些。

面积小的单价要高些，进深浅，门面大的单价要高些。

层高比较高的单价要高些，楼层越高，单价越低，具体高低差别的幅度，就真的要看具体的店面了。

和位置、地形、项目经营主题、当地购买习惯都有关系。

商铺定价的几个参考：1.参考配套社区住宅价格：作为一二层的商业店铺，如果二层以上部分是住宅，且商铺为住宅社区配套，则价格基本控制在二层以上住宅均价的1.5----2.5倍，一般街铺的合理价格是同地段住宅的2-3倍。

2.依据租金制定价格：根据当地同类型商铺的整体租金水平，按租金回报率在10%-----20%的情况，反算商铺的均价；3.根据商铺定位用途：根据商铺计划的用途，根据当地不同商业类别(餐饮、娱乐、超市等)在城市中的相对经营状况，制定不同的价格。

商铺定价的一些参考原则：1.一层，二层的层差范围在25%-----40%2.临街面即展示面的面宽比例越大，则价格越高。

3.商铺门面处于交通动线中的关键位置，随着距离关键位置的远近价格逐渐降低。

4.价格同商铺面积成反比。

5.执行建议：（1）一拖二式的销售（2）带租约式的销售（3）返租销售（4）统一售后商业物业管理，统一招商（5）作好销售控制定价方法参考1、投资回报率法投资回报就是说卖的门面大约能租多少年，然后按10-15年的租金收益来定售价，比如是15年能租到40万，那就定40万。

2、周边价格参考法周边价格参考法就是参考周边其他项目的售价，进行各项对比参数的调整，你的项目有可能高于其他项目，也有可能底于其他项目，就看你这个项目的定价参数是不是比其他的项目高。

商业地产商业物业租赁定价原则和方法一、前言二、原则概述三、定价目标1、利润目标2、市场占有率目标3、树立企业形象、完善项目配套目标四、定价方法1、成本导向定价法2、竞争导向定价法3、需求导向定价法五、定价策略1、低价入市策略2、阶段提升策略3、差异定价策略4、分级价格控制策略六、市场租金评估工具七、分层分业态租金体系定位八、结论一、前言商业物业需要一个反映商铺租金水平、波动幅度和变动趋势的指标工具，为企业及管理部门提供决策及参考的依据。

通过指标工具可以使企业及管理部门能够及时了解影响商铺变化的因素及其程度；透析商业地产现状，预测商业地产未来发展形势。

尤其是区域型商业地产通过指标工具能够深入到具体区域、业态类型中及时准确的获得新数据从而减小了预测误差，使最终数据更具有借鉴意义。

二、原则概述定价原则，是市场营销组合中一个十分关键的组成部分。

租金通常是影响交易成败的重要因素，同时又是市场营销组合中最难以确定的因素。

企业对商铺定价的目标是促进成交，获取利润。

这要求企业既要考虑成本的补偿，又要考虑承租商对租金的接受能力，从而使定价原则具有租赁双方双向决策的特征。

商业地产项目的成本构成比较复杂。

所以定价原则的确定一定要以科学规律的研究为依据，以实践经验判断为手段，在维护开发商和承租商双方经济利益的前提下，以开发商投资回报及承租商可以接受的水平为基准。

此外，租金还是市场营销组合中最灵活的因素，它可以对市场作出灵敏的反映。

三、定价目标定价目标是指企业通过制定一定水平的租金，所要达到的预期回报及利润的目的。

一方面，它要服务于商业项目营销目标和企业经营战略；另一方面，它还是定价方法和定价策略的依据。

商铺定价目标一般有利润目标、市场占有率目标、树立企业形象目标等几种不同的形式。

（一）利润目标利润目标是企业定价目标的重要组成部分，获取利润是企业生存和发展的必要条件，是企业经营的直接动力和最终目的。

利润是个综合性很强的指标，尤其对商业项目而言，利润最大化不是短期定价目标，而是企业长期奋斗的方向。

招商条件定位说明
（实用率65%）
一楼：1）临街铺位、以租赁方式：
150—180元/M2（建筑面积计）
2）商内专柜 a.租赁方式：
120—160元/M2（建筑面积计）
b.保底扣点：
扣点18—22%（不含税）
保底600元/M2/月计（营业额）
3）管理费15元/M2/月、税2%、统一收银，统一管理。

4）合同期一年。

（特别情况另议）
5）进场费150—180元/M2一次性收取。

二楼：1）租赁方式：
150元—180元/M2（建筑面积）
2）保底扣点：
扣点：18—22%（不含税）
保底：400—500/M2/月计（营业额）
3）管理费15元/M2/月、税2%、统一收银、统一管理
4）合同期一年
5）进场费120—150元/M2一次性收取
三楼：1）租赁方式：
70—100元/M2/月（建筑面积）
2）保底扣点：
扣点18—22%（不含税）
保底300—400元/M2/月计（营业额）
3）管理费15元/M2/月、税2%、统一收银、统一管理
4）合作提成：扣点45%—50%（全包）
5）合同期一年
6）进场费100—120元/M2合作另议（一次性收取）。

招商部钟勇生
2004年11月30日。