广东佛山房地产写字楼市场分析报告世联

佛山07年起写字楼与城市高层豪宅价格对比
写字楼
项目 均价
环球国际广场（07年） 11000
城市高端 住宅
项目 均价
千灯湖一号公馆（07年） 9000-10000
售价比
1.1:1-1.3:1
（OFFICE：HOUSE）
岭南大厦（09年）
卓远国际商务大厦（09年）
7000-8000
11000-13000
走势
禅城区近年写字楼市场量价齐升，预计未来市场 将继续放大
禅城区2007-2010写字楼走势
套数
800
700
600
8445
500
400
300
200
127
100
0
2007
成交套数
成交均价
7878
8629 408
49 2008
2009
11826 667
2010
元/平方米 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
位于南海广场旁，有多个公交可通达佛山及广州各区 域，该项目曾烂尾停工，07年售价5000元/ ㎡
乙级
45-50
5
50%
南海农村信用联社、金融、贸易、保险
集酒店、办公、会议、商业、影视于一身的综合办公 大楼，建筑面积七万平方米
乙级
35
佛山亚龙养殖、亚泰工程管理咨询公司
5
95% 、华康保险代理、广州南峰专利、民生
小结
制约：佛山第二产业为主导，第三产业下滑， 制约写字楼发展
供需：年消化量稳定在5-6万平米之间，未见 放量
租赁：空置率逐年下降，租赁市场活跃，06 年至今禅城区租金年增长15%
价格：售价与成熟市场有较大差距，市场发展 潜力大
消化量稳定&租赁市场活跃&发展潜力
佛山写字楼市场怎样的现状？
现状
禅桂写字楼五大板块初形成 桂城片区发展迅速
部分为政府单位入驻。
新都会御景豪庭 乙级
40
/
50%
实力较雄厚的中大企业
12层纯写字楼，07年7月入场装修，整层出租，700 多㎡/层，入驻门槛较高
金融广场 广发银行大厦
鸿业豪庭
乙级 乙级 乙级
20~25 25～35 50-60
5
100%
中国移动、利泰集团、上海三菱电梯、 楼龄较长，内部公共装修较为破旧，项目形象不高；
走势
佛山写字楼出租面积保持平稳发展态势，年需求量约7万平米，空 置面积逐年下降
90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000
0
佛山写字楼出租走势
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
办公楼出租面积
办公楼空置面积
精装修
毛坯
世邦魏理仕（顾问）；卓远物 广州高力国际物业服务有
13
80%
华夏银行、湛江商业银行等
平均每层面积为1600平方米。大开间布局，并可以自 由分隔，实用率70%。
九鼎国际
甲级
约65
7
——
横店集团等
临近地铁一号线朝安站和规划中的地铁三号线，季华 路上首个城市综合体，社区内部有完善商业配套
卓远国际商务大厦 甲级
75
10
70%
多为民营和私企业主，来自电子、金融 地段较为优越，定位佛山首个超甲级纯写字楼，聘请
100% 南中原建设、中石化中海船舶燃料供应
、新时代证券、珠江期货等
楼龄长、设施陈旧
乙级
40
——
70%
中国银行、河南省中原建设有限公司、 东芝电器销售有限公司
楼龄较长，设施、管理一般
乙级
40-45
5
100%
北京中交建设工程招标、佛山水立方人 工环境、皇宇律师事务所、南湖国旅、 佛山万创贸易、佛山友谊人力资源等
代表项目 发展大厦、广东发展银行大 厦、经华大厦、金融广场、 卓远国际商务大厦、金海广 场等
百花广场、东建大厦 创业大厦、永丰大厦、环球 国际广场、国际商业中心等
财联大厦、财汇大厦、经委 大厦等
现状
南海大道板块聚集了银行或行政事业机关的自有办公物业， 少量出租给中小企业，但普遍楼龄长、设备陈旧，乙级为 主租金水平较低，整体出租率高
经华大厦
项目位置 租金(元/ m² ) 管理费(元/ m² )
乙级
20～30
5
乙级
25～30
4.5
出租率 90%
100%
季华路板块
主要客户
点评
规模较小的智力密集型公司
140平方米以上有独立洗手间； 最早小间隔写字楼
保险、贸易等中大型企业，经贸局、物 停车位充足、保养良好、地段优越，卖完后管理，大
价局政府机关等
70-75
20
65%
科技（大部分），贸易（第二），纺 织， 广告 ，房地产咨询， 文化传媒、
戴德梁行
硬件设施均达到甲级标准，是佛山第一个带套间的写 字楼项目，但户型实用率低。
现状
季华路板块甲级写字楼增多，租户为以政府机构、一定规
模的金融、贸易、保险公司为主；出租率高，但等级租金
差别不明显
项目 发展大厦
创业大厦
乙级
40
佛山市公安局、金地地产、凯德置地、
7
90%
教育培训中心、化工、会计师事务所、 保险、律师事务所、广告、贸易、拍卖
纯写字楼，由开发商另一公司新创公司自用为主。
行及部分实业公司
永丰大厦
乙级
35～40
6
90%
永城保险、太平洋保险、友邦保险等营 位于城区，周边成熟便利，但欠缺商务氛围，裙楼为
谨呈：新力地产
佛山写字楼 市场分析报告
本报告是严格保密的。
回顾
经双方充分沟通，已达成共识：确定公寓、写字楼、街铺发展方向
＋ ＋ 公寓
街铺
写字楼
？
核心问题
可开发商业面积： 计容面积-返迁酒店（1万㎡）≈9万㎡
物业形态的组合让将土地价值最大化！
目录
1 市场分析 2 客户分析 3 市场供应 4 发展方向建议
、贸易等行业，如中国移动、东莞银行
世邦魏理仕为物管顾问，3.8米层高，
趋势
许多中小企业、中等企业开始租用甲级写字楼，以提升门 面与形象，甲级写字楼需求增加。
硬件对比 等级 区域
广场
外立面 电梯品牌 电梯数量
车位 实用率
层数
大堂
标准层 空调 装修
物业管理
卓远国际
金海广场
ICC
环球国际
甲级
甲级
甲级
甲级
季华路以北、亲仁 路以南、祖庙路周 边、佛山大道以东
南海大道一带
区域现状、特点 城南新区 城市东西轴线 机构大企业自有物业或出租物业，档次稍高，楼龄长 周边住宅出租办公非常火爆 传统老城区 旧区商业中心、商场、酒店多 交通拥挤 出租物业为主，部分楼龄较新 生活配套齐全 南海中心 南海南北轴线、交通便利 银行及行政、事业机关多 少量出租写字楼物业，楼龄长 财汇大厦有烂尾历史
2006年，由瑞山集团购进一幢商业大厦，冠名为“瑞 山大厦”
京禅大厦
乙级
45
财富大厦
甲级
66
金海广场
甲级
85
5
90%
招商银行、流利英语教育机构
对面就是东建世纪广场，地处城市中央，繁华路段， 季华路沿线早期写字楼
6
80%
兴业银行、港资房地产公司、集成证券 、中信银行、铁路投资公司、中国平安
等
广佛地铁魁奇路上盖物业，车位充足，最大整层面积 2000㎡，最小单元面积为260㎡，实用率高达八成多
第一产业产值比重
第二产业产值比重
第三产业产值比重
数据来源：佛山统计年鉴
第三产业呈现下滑趋势，一定程度上对写字楼整体需求产生一定影响
走势
佛山写字楼多年供应稀缺，近年开始有一定供应，但市场消化每年 仅5万平米左右，市场处于起步阶段
70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000
禅桂写字楼板块划分
祖庙汾江路
金融
南
高新
海
区
大 道 板 块
都 市 型 产
业
区
季华路板块
佛山禅桂写字楼市场目前已形成三大成熟板块：祖 庙-汾江路、季华路、南海大道
信联大厦
南海大道板块
财联大厦
祖庙-汾江中路板块
东建大厦
ICC国际商业中心
环球国际
百花广场
财汇大厦 经委大厦 东骏大厦
中银大厦
新都会
永丰大厦
金海广场
季华商务区
季华商务区
老城区Baidu Nhomakorabea
老城区
东西双广场,8000平米,可作停 车场
约1000㎡
单广场300平方,可停10部车
约200平米
LOW-E玻璃幕墙
LOW-E玻璃幕墙
LOW-E玻璃幕墙,大屏幕电视
LOW-E玻璃幕墙
日立
日立
客梯日立,货梯三菱
三菱
7台
9台
5台
7台
400个（地上+地下）
400个（地下）
200个，负一层+地面
项目 财联大厦 经委大厦 中银大厦 财汇大厦 信联大厦 东骏大厦
南海大道板块
等级 租金(元/ m²) 管理费(元/ m²) 出租率
主要客户
乙级
45（已含管理费）
90%
南海发展股份、成威商贸、押运服务、 凯利莱宾馆、建设银行
点评 楼龄长、设施陈旧，管理一般
南海创鸿地产、华南中远国际货运、河
乙级
45（已含管理费）
目录
1 市场分析
寻找本项目写字楼发展的市场机 会！
产业
佛山以第二产业为主导，且工业迅速发展，而现代第三产业还有待 发展
2001年-2010年佛山市三次产业占比走势
70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%
0% 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年
星星华园国际（09年）
天湖郦都（09年）
9000-10000
13000-17000
0.8:1
0.9:1
1.3:1-0.8:1(写字楼发展成熟城市多在2:1以上)
从07年以来佛山市场供应写字楼售价来看，与城市核心豪宅价格相当，在1.3:1-0.8:1之间，差异不大，与写字楼发
展成熟市场相比，有相当大差距，发展潜力巨大
对数 (办公楼出租面积)
180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0
数据来源：佛山统计年鉴
1，自用面积年需求约7万平米，租用市场保持平稳 2，空置面积04年起逐渐下降，租赁市场活跃。
走势
从07年以来佛山写字楼销售来看，售价大致与城 市中心高端住宅售价基本持平
250，地下
0.7
0.7
0.68
0.65
23层
26层
31
22
南北双大堂设计,400平方,装修 豪华双大堂设计,400平 单个大堂,7.7米高,面窄,红色
豪华
方,11米层高，装修豪华
外墙,很显眼.
装修豪华，约200平
3.8米
3.6米
3米
3.4米
中央空调,分户计量
中央空调
中央空调,无分户
中央空调
毛坯
毛坯
南海大道边，交通便利，配套完善
银行信用卡中信、一鼎地产等
现状
祖庙-汾江路板块写字楼乙级为主，多集中中小企业，甲 级写字楼大多中大型企业租用，更看重门面，等级租金相 差不大，出租率高
项目 百花广场 东建大厦
祖庙-汾江中路（老城区）板块
等级 租金(元/ m²) 管理费(元/ m²) 出租率
主要客户
点评
业部、贸易、通信、建材、万科地产
超市，影响整体商务形象
环球国际广场
甲级
60-70
22
75%
珠江物业、贸易、陶瓷等
目前为佛山最高档写字楼，07年推出，目前剩十几 套，大户型相对滞销，整体均价约10800元/平米；曾 烂尾；整栋大厦融合了公寓及酒店，影响了其写字楼
纯粹性及档次的进一步提升
ICC国际商业中心 甲级
广告、贸易、律师行及部分中大企业
不临路，昭示性较差
9
95% 广发银行、金融、信息科技等中型企业
管理完善、自用及出租，实用率低成为不足
5
90%以上
招商银行、伊丽莎白等
季华路首个正对季华公园豪宅，群楼（首层~五层） 是办公用途，地段优越，集居住、办公、商铺一体
瑞山大厦
乙级
50
已含
95%
保险、金融等，如友邦保险
乙级
40
10
80%
地产、贸易、广告、咨询顾问等中小型 目前佛山楼龄最新的办公物业，但使用率低、车位不
企业
足、交通拥挤，与商场混杂，商务形象无法彰显
乙级
25～35
10
95%以上
IT、贸易、拍卖行、陶瓷等中小企业、 号称佛山最早的甲级、纯写字楼，拥有东建品牌，出
外地公司驻佛山办事处
租率高，楼龄较长，内部装修破旧
✓从上图分析可知，从2008年起，禅城区写字楼呈现“量价齐升”的趋势， 2010年全年共成交667套，预计未来对写字楼的需求将会增大。
租金
禅城写字楼租金历年变动监测
✓禅城写这楼的租金水平在06年前一直在低位排徊，自06年起，租金有了
15% 一个较大幅度的涨幅，06-10年4年间租金年平均涨幅在
左右。
0
佛山写字楼供求走势
7000
6000
5000
4000
3000
2003年
2004年
办公楼竣工面积
岭南大厦 2000
2005年
2006年
环球国际
2007年
ICC国际 岭南大厦
2008年
卓远国际 1000
0 2009年
办公楼销售面积
办公楼销售均价
线性 (办公楼销售面积)
数据来源：佛山统计年鉴
1，销售面积保持5万平米以内； 2，03年开始消化量整体呈现逐年递增趋势； 3，06年开始，佛山写字楼市场整体供不应求；
创业大厦 瑞山大厦
卓远国际
广发银行大厦
鸿业豪庭 财政大厦
电力大厦
金融广场 经华大厦
发展大厦
财富大厦
京禅大厦
九鼎国际
季华路板块
现状
佛山三大成熟板块写字楼档次普遍偏低，以企业单位自用 型物业为主，目前而言，季华路板块是三大板块中商务气 氛最为成熟的区域
板块 季华路
祖庙-汾江中 路
南海大道
区域位置 季华五路沿线一带