城市更新业务基本知识全解

中国城市更新教程中国城市更新是指对现有城市进行改建和改造，以适应社会经济发展的需要。

随着城市化进程的不断推进，中国的城市面临着诸多问题，如环境污染、交通拥堵、空气质量下降等，城市更新成为了解决这些问题的重要途径。

为了更好的指导中国城市的更新工作，下面将为大家介绍中国城市更新的步骤和方法。

首先，中国城市更新的第一步是规划。

规划是城市更新的基础，它确定了城市更新的方向和目标。

在规划阶段，需要对城市进行全面的分析，包括城市的历史、人口结构、经济状况等，以便在后续的工作中选择合适的改建和改造方式。

同时，规划还需要考虑到城市的可持续发展，确保城市更新不会带来更多的环境问题。

第二步是设计。

设计是城市更新的关键环节，它决定了城市更新的成效和效果。

在设计阶段，需要综合考虑城市的整体风貌、历史文化、功能需求等因素，制定出合理的改建和改造方案。

设计阶段需要与各方进行广泛的沟通和协商，以确保方案的可行性和可接受性。

第三步是施工。

施工是城市更新的具体实施步骤，需要有一支专业的建设团队进行具体的工作。

在施工阶段，需要按照设计方案进行施工，并确保施工过程中的质量和安全。

同时，还需要与居民进行积极的沟通和协调，减少施工对他们的影响。

第四步是监管和评估。

监管和评估是城市更新的保障措施，可以确保城市更新的质量和效果。

在监管过程中，需要对施工情况进行监督和检查，以防止违规行为的发生。

同时，还需要对城市更新的效果进行评估，以便及时发现问题并加以解决。

总结起来，中国城市更新是一个复杂的过程，需要综合考虑各种因素。

只有通过科学规划、合理设计、有效施工和严格监管，才能实现城市更新的目标。

中国城市更新的教程需要具备综合的知识和技能，包括城市规划、设计、工程管理等方面的知识。

希望通过不断的努力，中国的城市可以不断更新，为居民提供更好的生活环境。

城市更新基础知识培训（一）目录 Contents一城市更新背景二城市更新历程三城市更新政策体系四城市更新概念五城市更新类型六拆除重建城市更新七五类用地八城市更新拆赔模式九用地类型十法定图则十一基准地价一、城市更新背景一、城市更新背景2013年深圳建设用地总量已超过750平方公里，按照城市可建设用地900平方公里规划目标，延续现有土地供应速度，现存土地资源在5年内就被消耗殆尽。

未来五年(2015-2020)深圳将完成各类更新用地规模30平方公里，力争改造完成100个旧工业区项目和100个城中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项目；通过拆除重建类更新预计供给建筑总面积约4600万平米，通过城市更新实现的固定资产投资约3500亿元，借由更新催生新的城市增长极。

二、城市更新历程深圳旧改发展历程： 经过十几年发展，深圳旧改可分为早期旧改、城市更新及整村统筹三个阶段2014.5 《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》 2013.12 《<深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）>实施细则》2013.3 《深圳市人民政府令（第248号）深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》2013.1 《深圳市工业及其他产业用地使用权出让若干规定》2013.1 《深圳市人民政府办公厅关于印发完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法的通知》2013.1 《深圳市人民政府办公厅关于印发创新型产业用房管理办法的通知》2013.1 《深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市宗地地价测算规则（试行）》的通知》2013.1 《深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市贯彻执行〈闲置土地处置办法〉的实施意见（试行）》的通知 》2013.1 《深圳市人民政府办公厅关于印发工业楼宇转让管理办法的通知》2013.1 《深圳市人民政府办公厅关于加快发展产业配套住房的意见》2012.5 《〈深圳市土地管理制度改革总体方案〉近期实施方案（2012～2015年）》2012.3 《深圳市土地管理制度改革总体方案》2012.1 《深圳市城市更新办法实施细则》2011.4 《深圳安居型商品房建设和管理暂行办法》2010.12 《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》2010.6 《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》2009.10 《深圳市城市更新办法 》2008.1 《深圳市公共租赁住房管理暂行办法》2008.1 《深圳市经济适用住房管理暂行办法》2008.1 《深圳市廉租住房保障管理办法》2007.10 《深圳市工业及其他产业用地使用权出让若干规定》2007.3 《深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见》2007.2 《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法 》2007.1 《深圳市人民政府关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定》2004.6 《深圳市国土资源和房产管理局文件深国房〔2004〕8号关于地价测算工作的通知》早期阶段城市更新阶段整村统筹萌芽旧改各阶段特征：早期旧改阶段以城中村为主；城市更新阶段以旧住宅及工业区为阶段热点、城中村同步进行；现阶段以整村、社区为主，严控工改商住。

城市更新是一种国际上普遍存在的城市改造现象，其概念是非常明确的，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。

城市更新包含旧改，棚改，综合整治01 旧改，则属于“旧房改造”，旧改的概念则产生得更早一些，人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部开展的部省合作：三旧改造，即“旧城镇、旧厂房、旧农村”，如今人们也把狭义的“城市更新”称为“旧改”。

旧改是政府引导，市场主导，即企业实施，方向是市场化、商品化。

02 “棚改”，又称棚户区改造，是广义上城市更新的一种方式。

也可理解为危房改造，但是在深圳确切的应该说是老旧红本小区的改造。

针对的是“深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用旧城改造的方式进行改造”。

只有符合上述条件，才可能纳入棚改，这意味着，仍然会有大量的旧住宅区改造不纳入棚改，留在旧改框架内。

棚改是政府主导，国企实施，方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。

03 综合整治：考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。

在综合整治分区内开展以综合整治为主，融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村更新(以下简称“城中村综合整治类更新”)。

通过微改造的绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升空间品质，改善人居环境，加强住房保障。

综合整治的城中村小区不拆除重建，只是优化下空间，装修提升居住环境品质。

04 另外还需要提及土地整备-整村统筹土地整备-整村统筹：在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。

关于城市更新的政策解读随着城市化的进程加速推进，各地城市更新政策成为人们关注的焦点。

城市更新是指通过对老旧城区进行改造和提升，提高城市的居住环境和基础设施设备水平，以满足人们不断提高的生活质量需求。

本文将对城市更新政策进行解读，分析其背景和目标，并探讨其具体实施方案。

一、背景和目标城市更新政策的实施背景是城市化进程中出现的问题和挑战。

随着人口增长和城市建设的不断发展，老旧城区逐渐面临居住环境恶劣、基础设施老化、资源浪费等问题。

为了提高城市的宜居性和可持续发展能力，城市更新政策应运而生。

城市更新政策的目标主要包括以下几个方面：1. 改善居住环境：通过更新老旧住宅和改造城市基础设施，提高居民的生活质量，创建更加宜居的居住环境。

2. 促进经济发展：通过城市更新，提升城市的功能和形象，吸引更多的投资和人才，推动城市的经济发展。

3. 保护历史文化遗产：在城市更新过程中，注重保护和修缮历史文化遗产，传承城市的独特魅力和历史记忆。

4. 节约资源和环境保护：通过优化土地利用和提高建筑能效，实现土地资源的合理利用和环境保护的目标。

二、实施方案为了实现城市更新政策的目标，各级政府采取了一系列具体的实施方案。

下面将从土地利用、住宅改造、基础设施建设等方面进行具体解读。

1. 土地利用优化城市更新政策强调优化土地利用，通过城市更新来提高土地利用效率。

一方面，对老旧工业区、废弃厂房等进行改造，将其转型为高新技术产业园区或商业综合体；另一方面，通过疏解和改造城市中的拆迁区域，提高土地利用率，增加城市的居住和商业用地。

2. 住宅改造城市更新政策注重改善老旧住宅的居住环境，提高居民的生活品质。

政府采取了一系列政策手段，鼓励居民参与住宅改造。

例如，通过住房改造补贴、购房补贴等方式，减轻居民的负担，提高住宅改造的可行性和积极性。

3. 基础设施建设城市更新政策还重点关注基础设施建设，提高城市的基础设施设备水平。

政府加大力度投入资金，改善道路、供水、供电、排水等基础设施设备，提高城市的整体功能和服务水平。

城市更新政策解读市自然资源局2019年9月一、《东莞市城市更新单元划定方案编制和审查工作指引（试行）》解读目 录04 工作流程 02 名词解释03 主要内容01 起草背景 05调整退出06特殊情形标图建库专项规划年度计划单元划定确认主体1+N总体实施方案实施监管单一主体挂牌招商单元实施前必先完成单元划定工作专项规划批准后才受理2019年单元划定方案总体工作流程提高准入明确条件 加强统筹简化建筑量计算方式，加快审批效率，为后续挂牌招商明确设立条件适当提高准入门槛，鼓励产业改造、连片改造，杜绝“圈地囤地，吃肉留骨”联合多部门集中审查，加强统筹谋划，提升更新单元整体改造效益是指在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，按照相关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，划定具有一定面积、相对成片的改造区域，作为城市更新规划、建设、监管的基本单位更新单元传统产业类更新单元：规划为普通工业用地（M1、M2）和仓储用地（W1）的更新单元 新型产业类更新单元：规划为新型产业用地（M0）及其相关配套用地的更新单元产城融合类更新单元：规划为产业（含M0）用地占经营性用地比例不少于50%的更新单元 居住类更新单元：规划为居住用地的更新单元根据规划功能主要可分为以下七类：① ② ③ ④商住类更新单元：规划为商业、居住用地且商业建筑面积占比不少于10%的更新单元 综合类更新单元：规划为产业、居住、商业、公共设施等多种类型用地的更新单元 公益类更新单元：规划为公共设施用地且集中贡献用地比例不少于50%的更新单元⑤ ⑥ ⑦命名规则xx 镇/街道/园区+xx 社区/村+特征词+功能类型+更新单元不应出现“改造”、“项目”或标图建库号等文字表述三、主要内容一、方案概况二、大型片区统筹三、区位和范围四、现状使用情况六、更新模式五、单元细分八、用地贡献和公共配套设施七、更新方向九、建设容量计算十、控规调整说明十一、其他十二、图集及附表主要章节•更新单元原则上应位于专项规划确定的更新改造区域内•超出更新改造区域部分占单元总面积比例不大于10%•工业（不含M0和产业转型升级基地）或仓储用途不受比例限制三、主要内容区位和范围•以道路、河流、山体等为界，结合权属和行政界线修正，保证边界相对规整 •一般以道路中心线为界，需实施道路的以道路红线为界，将规划道路纳入单元 •改造（实施）需求迫切的旧村庄和规划公共设施，原则上应纳入单元统筹考虑 •现状保留的建成区、可单独开发建设的新增用地和空地原则上不纳入单元范围•单元面积原则上在150至500亩之间，大型改造片区面积不超过1500亩 •莞城、东城、南城、万江、石龙范围内的更新单元面积可适当降低 •政府主导、传统产业类、公益性改造及市政府特别批准的单元不受面积限制空间要求边界要求规模要求三、主要内容现状使用情况土地利用现状土地权属信息建筑安全质量周边道路设施历史使用情况改造必要性对拆除重建区、“三地”和超标“三地”区范围内不符合土规的地块，园区、镇街应出具承诺函，承诺在更新单元划定方案获批之日起半年内完成所有土规调整工作，提供土规调整初步方案（含土规调整位置示意图），并注明调整面积拆除重建区生态修复区历史文化保护区整治活化区三地和超标三地区现状道路区其余用地区现状保留区单元外拆除区细分区域•拆除重建区：符合“三旧”改造标图建库•生态修复区：生态控制线和高速公路中心线两侧70米范围•三地和超标三地区：符合“三地”（超标“三地”）政策要求，无法单独出具规划涉及条件•其余用地区：不符合标图建库和“三地”要求，但确需纳入单元一并实施•现状道路区：24米及以上道路•单元外拆除区：单元范围切割现状建筑物细分理由8 + 1三地和超标三地区现状道路区 其余用地区 现状保留区单元外拆除区拆除重建区生态修复区 拆除范围整治活化区历史文化保护区非拆除范围☐可纳入•现状已建且地类为建设用地☐酌情纳入•现状已建但地类为非建设用地或现状已拆除但地类为建设用地☐不应纳入•现状未建且地类为非建设用地☐应纳入•与规划道路的线型或宽度不一致的，规划道路中现状为建成区的部分 •因道路、河流等因素需对现状建成区进行清理的区域 •单元内城市重要道路沿线和改造需求迫切的旧村庄、旧城镇如何判别是否纳入拆除范围030102优 化 路 径纳入“三地”和超标“三地”区的新增用地和空地必须符合“三地”（含超标“三地”）标准，分析各地块面积以及占拆除重建区面积比例，并重点说明能否单独出具规划设计条件按控规用途规划为道路或公共设施的新增用地和空地可纳入其余用地区，规划为其他用途的新增用地和空地原则上不纳入单元范围实际已建但不符合标图建库要求且需拆除使用的土地，优先考虑纳入“三地”和超标“三地”区。

城市更新知识集成（旧改知识）派大星、杜星星整理2019年8月目录一、搬迁补偿安置流程 (3)二、搬迁补偿安置方式 (4)三、搬迁补偿复建标准 (5)四、搬迁人/改造主体在搬迁补偿安置过程中主要涉税环节 (7)（一）土地整合阶段搬迁人涉税处理 (7)（二）补偿安置阶段改造主体涉税处理 (8)附：城市更新拆赔实务及财税处理技巧 (13)关于搬迁补偿安置的流程，一般分为：前期摸底工作——初步核查被拆迁房屋及相关权利主体——项目拆迁计划的制定、完善与审核——对被拆迁房屋进行测绘——拆迁谈判——正式拆迁协议的签订与备案——被拆迁房屋的回收、拆除与产权证注销——拆迁补偿款项的申请与支付——回迁房建设——回迁房选房、交房结算等这样十个步骤。

按补偿安置具体形式，搬迁补偿安置的方式主要包括货币补偿、产权调换补偿、产权调换和作价补偿相结合三种类型。

（一）货币补偿，货币补偿的金额参照房地产市场评估价格，由搬迁人及被搬迁人协商确定；（二）产权调换，由搬迁人提供自建房屋或外购房屋用于置换，并与被搬迁人计算、结清被征收房屋价值与置换产权房屋价值的差价；产权调换具体又可分为本项目安置与异地安置（异地购买物业安置）两者形式。

（三）产权调换和作价补偿相结合，搬迁人按照被搬迁房屋建筑面积数量，以其中一部分面积以搬迁人的自建房屋形式补偿被搬迁房屋的所有人，其余面积按照作价折合货币支付给被搬迁房屋所有人。

复建补偿标准根据广州市旧村庄全面改造成本核算办法（2019征求意见稿）第六条在不突破规划建筑总量的情况下，旧村庄改造范围内安置住宅复建总量按照“栋”、“户”或者“人”三种方式进行核定。

住宅复建总量不含住宅公建配套建筑面积。

（一）以“栋”的方式核定的，住宅复建总量按照每栋住宅280平方米乘以改造范围内合法住宅建筑的总栋数，并以不超过10%的比例上浮后核定；或以合法住宅建筑基底总面积的3.5倍，并以不超过10%的比例上浮后核定。

（二）以“户”的方式核定的，住宅复建总量按照每户280平方米乘以改造范围内的总户数进行核定。