中国农业银行城市更新片区开发项目交易结构示意图

城市更新是将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。

城市更新从无人染指，到争相上马，再到去年开始的纷纷抛售，造就了不少地产企业的财富，也让不少房企血本无归去年开始的城市更新项目抛售潮，最主要的原因有三首先，各地对于城市更新项目大多无成熟的文件，主管部门决策迟缓，导致很多旧改项目推动困难其次，由于城市更新项目周期很长，尤其是回报期很长，所以需要房企具备很强的运营能力，头些年也的确有做城市更新项目成功的企业，但很多并无完善的套路，实际上是吃了政策红利；而随着大量房企涌入城市更新，开发成本也水涨船高，资金占压增加，那些经营能力不强的房企便无以为续最后，第三点是对城市更新项目影响最大的一点，就是国家针对城市更新乱想出台的一系列管控政策，直接打到了那些靠着城市更新项目投机的房企的〃七寸〃但23年会是城市更新重新焕发活力的一年，为什么这么说呢，也有几点首先，城市更新符合我国经济发展的主旋律。

我国经济高速发展，人们对美好生活的需求愈发强烈，那些不适应现代化城市社会生活的地区的改造成为必然其次，虽然这两年地产行业遇冷，但客观的说市场需求依然强劲我国目前城镇化率（65%）、人均住房面积（30平）、旧房更新率（1%）三大指标较国际上主流发达国家均有较大提升空间。

这决定了我国房地产市场依然有着较大发展空间，预计我国未来5・10年的商品房需求约为13.4亿平，依然规模可观最后，也是最直接的因素是面对当下经济严峻的形势，各地均立下了经济发展的军令状，如广州立下〃军令状〃今年增长6%,如何完成任务，地产尤其是城市更新无疑是最快、最直接、最有效的途径目前接触或专门做城市更新的地产企业越来越多，但对城市更新项目的拓展仍处于混乱的状况，不少企业拓展城市更新项目要么像撞大运；要么存在巨大风险状态（由于企业给与的拓展奖励少，或者迟迟不给兑现，导致很多拓展人员宁愿倒卖优秀项目也不愿交给公司）今天就跟大家分享一下城市更新项目到底该如何拓展，需要做哪些事情，需要经过怎样的决策流程题纲O1城市更新项目责权分工02城市更新项目拓展标准03城市更新项目决策流程01城市更新项目责权分工城市更新项目拓展的责权其实与其他类型项目拓展没有太大的差异，一般是由区域公司负责找寻合适的项目，经区域公司研判，将符合公司投资条件的项目报公司评审通过后进行投资同时新项目拓展业绩作为区域公司的考核指标，加以考核集团公司是城市更新项目拓展决策的最终决策层02城市更新项目拓展标准1.项目定位及基本原则为了更好的聚焦、深耕，各区域公司要立足于所在区域城市群从项目转换难度、复杂程度等因素考虑，最好以〃旧村全面改造项目〃为重点，依次有序推进产权较单一的〃旧城镇改造项目〃、符合条件的〃留用地项目〃、条件成熟的〃土地统筹（整备）项目〃、〃工改工项目〃；同时进行拓展的项目要与公司战略部署匹配，近期项目、中期项目、远期项目有序结合。

《拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则（试行）》 （深规土〔2010〕554号，以
《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》 深规土告[2010]16号 （以下简称“
不改变建筑主体结构与功能，修葺式更新，主要由政府统筹推进
城更单元计划申报风险申报条件不符：《更新办法》虽有规定，但很多条件仍属主观判断，需与相关主管部门做好沟通工作
改造意愿取得不能
土地使用权出让合同；用地批复；房地产证；旧屋村范围图；建设工程规划
市规划国土部门
规划的效力 （细则第44条）
注销房地产权属证书委托书（经公证）。

城市更新项目的资金和收入来源城市更新是一项系统性工程，具有资金需求大、涉及利益主体多、规划程序复杂、开发周期和收益回报不确定等特点，对实施主体的投融资能力要求高。

推进城市更新项目的科学分类，构建可行的收益回报机制，选择匹配的投融资模式，是城市更新项目顺利实施的关键。

1、城市更新项目的资金来源和收入来源城市更新项目中大部分都是基础性和公益性的设施，比如老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村以及相关的基础设施和公共服务设施，建设资金来源基本上如下：以直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式投入的财政资金，社会资本自有资金投资、金融机构融资、专项引导基金（主要还是社会资本投），一般债、专项债、上级财政奖补资金等，原始权利人出资（包括住宅维修基金等），除此之外，并没有更多的其他来源。

城市更新只是项目类别和范畴，并非创造诸如PPP、BOT那样的可操作的具体模式和交易结构。

城市更新只是原本我们熟识的传统市政、房建或园林绿化等类别项目的有机整合和搭配，赋予科技化、智能化、信息化、人文化、服务化和弹性化等要素后，打包、组合而成。

结合城市更新定义和项目类别，项目的收入来源主要如下：1. 城市基础设施和公共服务设施的运营收入，包括道路养护、管廊管线运维、公园绿地维护、停车场、光伏发电以及充电桩运营收费等，基本上通过使用者付费实现的收入相对于项目总投资而言，杯水车薪，无法在中短期内覆盖项目投资并实现合理收益。

2. “三旧一村”改造中涉及的社区配套的商业、文化、体育、养老、托育、物业管理、广告、停车充电桩等经营性收入，对于平衡总投资来说同样需要长周期，也面临较大不确定性。

3. 涉及产业导入的入驻企业租赁厂房收入以及相关财税收入，前提下厂房及配套基础设施建设纳入项目投资范围和拟导入的产业业态顺利落地。

受制于城市更新范畴的相关约束和条件，包含此类收入的项目更倾向于片区开发范畴。

4. 土地出让收入。

实施范围内的经营性用地（包括商住、工业仓储和科教等用地）土地出让收入实现进入财政后的合规路径的返还。

新形势下城市更新一二级联动开发及融资模式探索本文试从多期效应叠加下城市更新一二级联动开发及融资面临的困境出发，结合新形势下的政策、法规浅析城市更新一二级联动开发及融资可行模式，助力全面实施城市更新行动。

一、城市更新及一二级联动开发的相关概念城市更新是指城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划地改建活动。

城市更新一二级联动开发是指以获取土地使用权的二级开发权益为目的，市场主体通过获取土地一级开发权，实施地上附着物拆迁、村居民安置、土地收储等一级开发行为，与政府联络沟通城市总体规划、项目土地规划条件、公共配套设施建设、城市基础设施建设等事宜，最终经国有土地使用权公开出让程序取得宗地土地使用权并开展房屋建设、销售或出租的过程。

一二级联动的核心在于通过一级控二级，实现项目整体获益。

其中，土地是关键，能否实现一二级联动开发并获得资金支持是确保城市更新行动成功实施的重要保障。

二、城市更新项目面临的困境及堵点当前而言，城市更新领域的房地产建设项目面临的主要问题：资金匮乏。

城市更新项目存在的根本性的堵点在于：城市更新项目公共服务配套占比高，前期投入大、收益少，项目收益难以覆盖投资，即算不过账来。

自房地产行情持续下行以来，城市更新项目整体上面临着“企业没钱推进项目”或“有钱却不怎么愿意推进项目”的尴尬处境，除了买售预期下降、土拍市场地价走低这两个影响项目利润的核心因素外，政策悬而未落、项目拆迁难、开发周期长、防止“大拆大建”及防止新增地方政府隐性负债背景下，金融支持城市更新动能受限，原“三道红线”融资政策导致涉房企融资渠道收窄、非国有企业参与城市更新融资授信门槛高、项目实施过程中维稳压力增大、项目及资产变现存在障碍等，深刻影响着市场参与主体对项目推进的积极性。

能否实现一二级联动开发以解决社会投资主体参与一级开发土地熟化后面临的收益不平衡问题，是提高市场主体积极性的关键，能否打通资金保障渠道成为城市更新项目能否快速推进的决定性因素。

城市更新板块：旧改商业街的开发及运营要点一、商业街旧改开发中的问题此文探讨的是关于城市区域内，原有存在历史商业街区的改造或开发项目，不讨论新设区域内设置全新的商业街。

此类商业街项目的开发，往往会牵涉到政府、企业和原有住户（租户）之间的等多方面的利益纠纷，政府需要提升城市整体形象、开发企业需要利润和品牌形象、而原有住户要的则是房子、补偿、就业、就学等等各种利益（我从业经验中还遇到项目中有教堂庙观等宗教用地），所以商业街旧改开发的难度很大。

相对来说，做好一个旧改项目虽然表面利润不高，但使得民营开发商能够从政府置换回其他土地利益，所以一些苦于无法通过招拍挂获得土地的开发商，还是有一定愿意去参与。

然而在这种项目开发的过程中，存在着一些需要重要的问题往往被人所忽视。

（一）问题的形成原因1、权属问题由于城市重心转移且快速发展发展过快，很多城市内商业街上土地原属于集体所有，政府协调难度大，开发企业面对商谈对象多，从而导致开发改造成本高昂。

2、开发管理问题项目有房屋所有权存在多种款式，很多原有商业街内房屋属于政府直属公房，清退或与租户讨论赔偿的难度模式也在增加，所以由谁主导开发是一个关键问题。

3、收益问题商业街区的前期投资巨大，后期的经营风险更大，而回报周期漫长，短期效益低，需要长期持久性不断运营。

加之前面所述的两点问题会使得一些民营开发企业存在着一定顾虑，假如无钱可赚，那么不如不干。

（二）前期开发难点的解决方式1、以前国内商业街旧改工作多是以政府或政府组建的开发公司为主导，但这种完全的政府主导模式中政府很难以符合市场形势的实际需求来进行开发改造，只能是提升基础设施、楼宇翻新层面，对于有商业价值的房屋不知该如何下手或无法做到价值提升，使得原有住户（租户）非常不满或有抵触情绪。

2、由政府委托开发商进行主导，地方政府把控的模式。

一般此类模式下，政府将管辖范围内的商业街通过出让土地或经营权方式，引入开发商。

再由开发商结合市场需求实施改造开发，政府只在规划和行业宏观层面进行管理，比较有代表性的项目是瑞安新天地系列项目。

城市更新：概念、模式及案例来源：公众号“银通智略”⼀、城市更新项⽬分类（⼀）按改造⼒度划分：整治、改建和拆建按照改造⼒度由弱到强，城市更新项⽬可分为整治类、改建类和拆建类三种类型。

不同城市命名略有不同，但实质相近，例如深圳将城市更新项⽬分为综合整治类、功能改变类和拆除重建类（分别对应整治、改建和拆建）；⼴州分为全⾯改造（对应拆建）和微改造（对应整治和改建）；中⼭分为微改造、局部改造和全⾯改造（分别对应整治、改建和拆建）。

表1. 城市更新项⽬分类：以湾区城市为例整治类项⽬改造⼒度最弱、审批条件最宽松，房企参与相对较少。

整治类项⽬不改变建筑主体结构和使⽤功能，以消除安全隐患、完善现状功能等为⽬的，⼀般不增加建筑⾯积。

审批程序简化，主要由区政府负责审批、实施、竣⼯验收和后续监管。

改造资⾦主要来⾃市/区政府、权利⼈等。

城镇⽼旧⼩区改造可视为整治类城市更新的⼀种。

整治类城市更新利润较薄，以装修修缮为主，房企参与相对较少。

改建类项⽬改造⼒度居中、⼀般需由市级城市更新管理部门审批，房企⼀般可通过改造、持有运营的等⽅式参与项⽬。

改建类项⽬⼀般不改变⼟地使⽤权的权⼒主体和使⽤期限，在不全部拆除的前提下进⾏局部拆除或加建，可实施⼟地⽤途变更，部分城市可增加建筑⾯积（但⼀般会对建筑⾯积增幅设限，例如珠海要求不超过30%）。

房企可通过改造、持有运营等⽅式参与项⽬，代表案例如万科上海哥伦⽐亚公园。

图1. 改建类城市更新项⽬案例：万科上海哥伦⽐亚公园拆建类项⽬改造⼒度最强、审批最严格，是房企参与城市更新的主要形式。

拆建类项⽬对城市更新单元内原有建筑物进⾏拆除并重新规划建设，可能改变⼟地使⽤权的权利主体、可能变更部分⼟地性质。

拆建类项⽬流程较复杂，审批机构涉及区、市城市更新管理部门，流程包括更计划⽴项、专项规划审批、实施主体确认、⽤地出让等环节。

拆建类项⽬分为政府主导、市场主导、政府和市场合作三种模式，每种模式下房企垫资压⼒和项⽬周期有所差异。

上海城市更新详解（类型+案例+盈利+政策+风险）粤城更新2020-07-18以下文章来源于邦信阳中建中汇，作者陈鸣飞吴亮邦信阳中建中汇邦信阳中建中汇是一家总部位于上海的大型综合性律师事务所，在北京、南京、武汉、杭州、西安、宁波、厦门等地设有分所。

邦信阳中建中汇致力于为客户提供专业、高效、富有创造力的优质法律服务。

旧改交流群互动交流，资源共享进群城市更新，是指由符合规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有基础设施亟需完善、环境恶劣或现有土地用途、建筑物使用功能明显不符合社会经济发展要求等情形之一的区域，根据城市规划和规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。

企业参与城市更新的项目类型及典型案例按城市更新改造的对象划分，企业参与城市更新的项目主要包括如下三类：1.老旧工业区改造（1）“工改工”类城市更新，即按照政府要求将现有土地性质为普通工业用地（M1）改变为新型产业用地（M0），因此，工改工又称为“工改M0”，将旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园，开发产品包括新型产业用房、配套商业、配套公寓等多种物业形态。

例如，三星工业区位于深圳市福田区华富街道，彩田路与彩田工业区1号路的交会处东南面，北接长城开发彩田工业园，南临深业上城，紧邻深圳福田CBD和华强北，地块的商业价值明显。

2016年万科在激烈竞争下拿下该工改项目，根据深圳市城市更新政策，“工改工”项目除了70%产业用房，开发商可获准建设30%的配套设施，包括配套公寓、商业等。

在此规定下，万科能较高发挥其在房地产开发上的优势，提高项目的利润率。

2019年7月三星工业区城市更新方案公示，拟拆除重建面积为129996平方米，拟开发建设用地面积为84480.6平方米，该“工改工”项目完成后，将对该片区产业优化升级产生巨大促进作用，成为高新技术产业的聚集区，促进区域经济的发展。

（2）“工改商办”类城市更新，即将城市旧工业厂区改造为商业办公空间模式，强调服务于所处片区的居民，为他们提供商业、娱乐、休闲等生活方式，为片区经济注入活力。

新形势下城市综合开发的破局之道编者按城市综合开发，又称片区综合开发、城镇综合开发，一般是指在符合国家及地方规划的前提下、对具有一定规模、相对成片的区域进行系统性改造、投资、建设、运营和维护。

本文梳理了城市综合开发业务在当前阶段面临的困境，同时围绕城市综合开发业务的运行逻辑探索在新形势、新挑战下的破局之道，以适应城市综合开发业务高质量、可持续发展的要求。

城市综合开发作为践行新型城镇化理念、具有中国特色的大型投资项目，对于政府而言，城市综合开发是城市发展升级的载体；对于企业而言，它是多元化投资探索的平台，企业可以从中获得规划设计、工程建设、城市运营、产业导入等全链条的业务机会，拉动企业业务板块升级。

在这样的背景下，城市综合开发的发展如火如荼，成为近年来城市开发及投融资领域的热点，数量和规模都迎来新高峰。

但数量和规模增长的背后，也隐藏着政策、行业、资金等方面的发展瓶颈。

第一，政策方面存在隐性债务风险。

城市综合开发项目实施时，因授权方式、回报机制、付费来源、付费流程等均可能带来的政府违规举债或隐性债务风险。

如地方政府在设立政府投资基金、开展政府和社会资本合作（PPP）、政府购买服务等过程中，通过约定回购投资本金、承诺保底收益等形成的政府中长期支出事项债务。

第二，政府诉求愈加复杂化。

随着模式的逐渐成熟，政府对社会资本方提出如产值利润留存当地、央企子公司引入、兜底拿地等更多要求，强调的是社会资本方对地方的长期可持续贡献。

第三，社会资本融资难度大。

鉴于传统的城市综合开发项目具有投资规模大、开发周期长、资金回笼不稳定等特点，因此新形势下对社会资本的财务投资能力提出更高的要求，也常常造成前端股权及终端开发融资困难。

面对以上重重困难，下面将围绕城市综合开发业务的运行逻辑，探索在新形势、新挑战下的破局方向及应对策略。

一、项目筹划：合理控制项目内容和规模1.控制投资规模和投资集中度。

为避免单体投资额越大导致项目审计风险，应控制投资规模，原则上在三类地区投资规模超过50亿元（按股权比例）以上，须严格落实分期分区开发机制。