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龙湖后工项目商业策划报告2009年12月25日北京。
上海。
深圳。
成都。
重庆。
沈阳 Beijing. Shanghai. Shenzhen. Chengdu. Chongqing. ShenyangPage 0报告提纲一、城市宏观环境分析 城市宏观环境分析 二、商圈可行性论证 三、标杆企业研究 四、竞争项目分析 五 项目整体发展战略建议 五、项目整体发展战略建议Page 1城市宏观环境分析城市概况 宏观经济分析 城市规划分析 重庆商业市场分析Page 2城市宏观经济分析待补充 （实习生）Page 3重庆整体商业市场分析重庆商业发展迅速，主城区商业发展成熟，新兴区 域发展迅速，商业多中心发展趋势明显9 2 3 本项目 4 8 1 5 6 10 7 1 11未来商业格局传统商圈：－面积450万平方米 面积450万平方米 －零售总额：450亿元 － 1 解放碑商圈 － 2 观音桥商圈 － 3 沙坪坝商圈 － 4 杨家坪商圈 － 5 南坪商圈新规划商圈:重庆主城区的5个传统商圈（解放碑商圈、观音桥商圈、杨家 坪商圈、沙坪坝商圈、南坪商圈）的发展受到道路、建筑等硬件 限制，其他新兴商圈以良好的规划对老商圈形成了有力的挑战资料来源：《重庆市城乡总体规划（2007-2020年）》；TCBL研究Page 4－ 面积：增加180万平方米 － 零售总额：120亿元以上 － 6 茶园商圈 － 7 西永商圈 － 8 大渡口商圈 － 9 北碚商圈 － 10 渝北商圈 － 11 巴南商圈重庆整体商业市场分析 大坪在政府高定位的规划中，将得到快速发展大坪作为重庆城市几何中心，交通枢纽地 带，目前迎来了大规模的住宅、商业开发， 知名地产大鳄进驻快速提升区域发展速度； 大坪将成为渝中乃至重庆的商业发展核心 区域，几何中心的城市地位将得到正名。
解放碑：发展最成熟，稳步上升 代表商业项目：大都会广场、美美百 货、王府井百货、重百 沙坪坝：发展建设中 代表商业项目：嘉茂购物中心、王府 井百货、重百 大坪：目前处于建设阶段 观音桥：高速发展中 代表商业项目：北城天街、茂业百货、 新世界百货、新世纪百货沙坪坝 大坪 杨家坪观音桥 解放碑杨家坪：高速发展中 代表商业项目：西城天街、家乐福、 新世纪百货、重百 南坪：发展建设中 代表商业项目：百盛、新世纪百货、 人人乐南坪资料来源:TCBL研究Page 5重庆整体商业市场分析重庆目前迎来了城市综合体大开发 的阶段，支持着各自的城市副中心 或商圈的发展 或商圈的发展； 而未来城市综合体中的商业体量也 比较大 如重庆天地、中渝项目的 比较大，如重庆天地、中渝项目的 商业体量均达到约40万平方米。
龙湖总体设计与建筑设计篇龙湖总体设计与建筑设计篇第一章总体设计1.1 导则必须严格遵守国家和重庆市强制性规范：1)中华人民共和国工程建设标准强制性条文》2)住宅设计规范》GB50096-19993)国家和重庆市地区住宅设计的其他所有相关规范1.2 总体规划1)封闭管理：小区或组团围墙、泳池应有方便管理的入口，需要管理的其他物业应有考虑封闭管理的可能（如幼儿园、小学等等）。
2)交通组织：动静态交通应组织合理，通达性好，对居住不造成干扰。
3)无障碍设计：应考虑无障碍设计，各内容应满足规范或业主认可。
4)安全性考虑：水景、泳池边界有否护栏或绿化处理，平台临界边的护栏是否满足规范及安全要求。
1.3 总图竖向1)应明确高切坡、高回填土等特殊地形，以及相邻建筑高差的专门处理措施。
2)应明确挡土墙及湖岸挡墙的作法。
3)室内外标高不得有误，务必注意与周边道路及环境的关系，总图与单体室外标高必须协调。
4)应明确小区内道路及与小区相邻道路标高、衔接关系及具体做法。
5)应明确各建筑物出入口踏步设计。
6)道路标高坡向与雨水进水口位置应相符，7)避免园路井盖高低和有缺损，园路、窖井要统一标高。
1.4 消防1)总图中应做好消防车道及消防车登高面设计，注意人车分流，当消防车道下面为地下室时，结构应考虑消防车荷载。
2)消防车道的坡度：满足国家及重庆市相关规范要求。
3)各管线检查口尽量设于绿化中，当消防路或消防登高面要求过宽影响环境景观时，可采用部分绿化遮盖措施。
1.5 附属用房1)管理用房应设在小区显著位置（如入口附近）。
2)垃圾站应设在住宅（区）的下风向和较隐蔽处，其面积不宜小于6㎡，与住宅距离不宜小于10M，外部与道路相连，垃圾站地面及内壁宜贴光华、易清洁材料，并配置给排水设施。
3)水泵房、变电站、垃圾站、箱变、地下人防、围墙、煤气调压站等设计应明确其平面位置及具体做法。
且须结合环境布置，不能影响美观。
1.6 室外环境1)建筑间距应满足防火间距、日照间距，各工程管道占地宽度等的设计要求。
龙湖郦江项目简介一、区域示意图：（一）、项目地理位置龙湖郦江项目位于南滨路沿线（距离阳光 100 约 5 分钟的车程），在南区 CBD的中心，是龙湖进入 CBD区域（ CBD是政府以后重点开发打造的区域）打造的第一个高品质的滨江项目。
项目地在大佛寺大桥和朝天门大桥之间（对面是金科廊桥水岸和政府规划的塔子山公园），距离朝天门大桥仅需要三分钟的车程，距离长江大桥仅需要十分钟车程，您不管是到江北还是解放碑都只需要十五分钟，交通十分便利。
（以后从项目地到达江北：南区腾龙大道—朝天门大桥—五里店立交，南区腾龙大道—盘龙立交—大佛寺大桥—内环高速快速到达机场，水晶郦城；到达解放碑除了直接上长江大桥，还可以通过南区腾龙大道—朝天门大桥—千厮门大桥快速到达解放碑）（二）、项目周边情况南滨路：融美食美景为一体的南滨特色餐饮，尽享城市喧嚣。
旁边紧邻的两个地分别是九龙仓和中海于 2007 年底拿下的朝天门大桥和郦江项目），靠近项目大佛寺大桥附近的项目为美心75 亿“地王”（靠近2000 亩的商住综合用地，现洋人街即为美心开发的商业项目的一部分。
项目背后是原生态的森林绿化带，前面是广阔的长江，项目内空气清新，视野开阔。
二、小区规划设计（一）规划数据总占地面积 11 万㎡（ 168 亩），总建筑面积 40 万㎡，地下面积约 7 万㎡；建筑形态有花园洋房、高万㎡，其中地上建筑面积约TOWN、精装高层板楼、精装高33层公寓和江景楼王，一共2598 户，分三期开发。
容积率：总体容积率为 3.0，花园洋房部分容积率仅为 1.0绿地率： 31%建筑密度： 22.6 ％户型：从70 几个平米到200 多个平方，拥有有两房、三房、四房、小跃、底TOWN、顶跃等多户型配比车库：全地下车位，每栋楼直下车库，一共1900 个左右。
商业：总建筑面为15000 方主要由临街商业门面和高TOWN下方的商业街组成项目交房时间：暂定时交房时间总套数间花园洋花园洋一期（ 1~11）2009.3332房房一期高层公高 TOWN2009.6480（ 12/13/14 ）寓二期高层公高层公2009.11132寓寓（21 号）龙湖郦精装修江精装修二期（ 22~26）高层公2009.11878公寓寓高层公高层公三期（ 19/20)2010.6264寓寓精装修精装修三期 (15~18)高层公2010.6512公寓寓小计：2598其中一期为花园洋房，预计开盘时间为2008 年 4 月中下旬，花园洋房样板间于2008年 4 月初就可以对外开放。
龙湖项目建筑设计说明XXX0511一.设计依据1）《重庆市小套型住宅设计规范》DBJ50-079-20082）《重庆市大型商业建筑设计防火规范》DBJ50-054-20063）《民用建筑设计通则》GB50352-20054）《住宅建筑规范》GB5368-20055）《建筑设计防火规范》GB50016-20066）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年修订版）7）《都市居住区规划设计规范》8）《汽车库，修车库，停车场设计防火规范》9）《汽车库建筑设计规范》10）国家和重庆市有关的规范、法规和文件及都市规划标准。
二.项目背景：项目基地位于西部新城内的大学城，其周边资源相对丰富，要紧的景观资源来自基地西侧的大片山景。
而周边的四川美院，重庆大学以及创意产业基地更是大大提升和推动了区域的文化气息，融文汇景可谓是基地的一庞大优势。
基地交通便利---市高快速路及都市干道围绕于周边，以后更有的地铁一号线补充。
本项目用地面积590845平米，计容建筑面积1381576.97平米，基地周边多为大学校区，教师住区。
东、南两面有专门长的沿街面，有专门好的商业价值。
基地地势西南高东北低，高差较大, 而且与周边道路有一定的落差，给设计造成不利。
此外，各地块被山丘打断，使地块的连续性遭到破坏，对不完整，不平坦的地势改造成为竖向设计中的一大重点。
另一方面，基地西侧的高速路会带来一定的噪音，这也在一定程度上决定了产品分布的方式。
·三.阻碍方案因素：●项目用地用地条件复杂，周边景观资源丰富，如何制造最好的资源、制造高品质的居住社区，最大化利用周边远景资源，提高住户的景观品质是本项目本次设计的动身点。
●本项目规模较大、容积率较高，如何面对同类楼盘的竞争是考虑的重要因素。
●基地地势南高北低，最高高差约20米。
，如何改造和利用好高差是本项目竖向设计的关键点。
●沿都市主干道大学城北路和大学城西路将是展现项目形象的要紧方向，如何设计好都市界面和幸免都市道路的阻碍，是本次设计的重点。
二区规划方案第1篇二区规划方案一、项目背景随着我国经济社会的快速发展，城市化进程不断加快，二区作为城市的重要组成部分，其规划与建设愈发受到重视。
为提高二区城市品质，完善城市功能，优化空间布局，促进经济社会可持续发展，制定本规划方案。
二、规划目标1. 提升城市形象，打造高品质生活区。
2. 优化空间布局，提高土地利用效率。
3. 完善基础设施，提升公共服务水平。
4. 保障生态安全，促进绿色发展。
三、规划原则1. 统筹兼顾，协调发展。
2. 尊重自然，保护环境。
3. 以人为本，注重民生。
4. 创新驱动，可持续发展。
四、规划范围与期限1. 规划范围：本规划方案适用于二区行政区划范围内的城市建设和土地利用。
2. 规划期限：2023年至2035年。
五、规划内容1. 空间布局规划（1）居住用地规划：合理布局居住用地，提高住宅用地供应，保障住房需求，改善居住环境。
（2）公共设施用地规划：优化公共设施布局，提高公共服务水平，满足居民生活需求。
（3）工业用地规划：调整工业布局，推动产业转型升级，提高土地利用效率。
（4）生态绿地规划：加大生态绿地建设，保障生态安全，提升城市环境品质。
2. 基础设施规划（1）交通设施规划：完善交通网络，提高交通便捷性，降低交通拥堵。
（2）给排水设施规划：加强给排水设施建设，保障水资源供应，提高防洪排涝能力。
（3）能源设施规划：优化能源结构，提高能源利用效率，保障能源安全。
（4）通信设施规划：提升通信网络覆盖，满足居民信息需求。
3. 公共服务设施规划（1）教育设施规划：优化教育资源配置，提高教育水平，促进教育公平。
（2）医疗设施规划：加强医疗卫生设施建设，提高医疗服务水平。
（3）文化设施规划：丰富文化设施类型，提升城市文化品质。
（4）体育设施规划：完善体育设施布局，满足居民健身需求。
4. 生态环境保护规划（1）水环境保护：加强水环境治理，提高水环境质量。
（2）大气环境保护：控制大气污染，改善空气质量。
