佛山市国土资源局关于“三旧”改造国有建设用地协议出让的操作办法

佛山市南海区国有建设用地使用权价格及租金计收标准（征求意见稿）第一条制定目的为进一步加强国有土地有偿使用管理，提高土地资源节约集约利用水平，加快土地供给侧结构性改革、有效保障民生改善、新产业新业态发展，规范南海区土地市场交易行为，促进南海区土地市场健康发展，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）《国土资源部办公厅关于印发<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范>的通知》（国土资厅发〔2018〕4号）以及《佛山市人民政府关于印发<佛山市国有建设用地使用权价格及租金计收标准>的通知》（佛府〔2018〕23号）等法律法规和标准文件，结合佛山市南海区实际，制定本标准。

第二条适用情形（一）划拨国有建设用地使用权在符合土地利用总体规划、城乡规划的前提下自行补办出让，或因转让、改制、改变用途、增加建筑面积、租赁而补办出让，补交地价款（租金）；（二）已出让的国有建设用地使用权在符合土地利用总体规划、城乡规划的前提下改变土地用途（土地或建筑物）、调整使用年限、增加建筑面积而补交地价款；（三）集体建设用地使用权征收为国有土地后，需补办出让而补交地价款；（四）国有建设用地出租和临时租赁租金计收。

（五）土地使用权期满续期。

第三条土地市场价格的确定（一）土地市场价格是某用途在市场上一般、平均水平价格，是土地受让方为取得土地使用权而支付的所有费用，包括土地出让金、其他形式的现金和实物补偿折价、其他补偿等。

（二）计收地价款的地块属于公开交易的，以涉及土地的公开交易成交价、经容积率修正后的基准地价和土地中介机构评估价格比对，从中选取最高价作为土地市场价格；不涉及公开交易的，以容积率修正后的基准地价和土地中介机构评估价格中的最高价作为土地市场价格。

（三）划拨土地转让时，如果公开交易成交价不含应补交的土地出让金，该划拨土地公开交易成交价必须进行换算成出让土地交易成交价后才能作为土地市场价格的参考。

国土资源局手续办理流程国土资源局手续办理流程国土资源局手续申领流程时间项目提交材料材料市级采写申报单位（天）国土资源局实地测绘后城建规划附土地测绘图划科有资质的测3份绘英国公司土地预审报告项目建议书土地预审发改委立项备案发改委证城建规划条件通城建局规建设用地科3份源局地籍科面图后补公司复印件报送环公司国土资源局5-10地预审意见国土资源部、国土资件和规划平审核出具土保局、城建局、通道，规划条走政府绿色设用地科锡格县规科或具3界址图国土资源局建米份复印件报送0.2元/平方一份原件和两测绘收费为完成结果报送单位备注知书选址附图划科城建局规划科国土局测界址图绘科营业执照复印件规划平面图发改委莱桑代利县备案发改委证土地挂牌申请报土地挂牌告城建局规选址立项划科公司地籍科国土资源局15格籍科获取摘牌资国土资源局地公司设计院规画城建局规规划条件通知书划科土地局测界址图绘科土地评估报告营业执照组织机构代码政府批文投资城管局合同环评预审媒体公告评估公司公司公司县政府字公司环保局媒体作日公示10个主管工址图顾问领导签单宗土地界保证金发票法人身份证明公司公司材料变更出变更说明公司具变更说明并签章出让金报送建复印件发票摘牌登记表法人登记表土地摘牌法人身份证明出让合同界址图绘科公司公司国土资源局土地局地籍建设用地佐韦测佐韦办理土用地批准书设局规划评审、公司土地出让合设局规划评审、国土资源总局地籍科地籍科地籍科3复印件报送建理用地批准书同出让金用地科办保证金转建设法人签字法人签字单宗发票界址图出让金土地土地使用单位申公司公司地证请报告办登记申请书营业执照组织结构代码土地证土地建设用地批准书理宗地图项目投资合同规划条件通知书划科土地评估报告评估公司非必需科测绘科政府建设局规地籍科单宗土地公司公司公司建设用地宅基地国土资源局5-10土地证报送银行地土地出让合同籍科土地局财土地出让金单据务科契税发票登记税局长会批准合计注：1.土地局出具材料和办理证件由签字并签土地局公章，土地证须上土地司长会；2.所有土地均需要省级单位的土地规划批文；3.公司出示出具证件须有原件对照，提交各区县审批材料须原件对照；4.所有公司材料和各单位审批材料公章载明须加盖公司公章；5.非法人办理须提交法人委托书。

附件7：国有建设用地自行改造协议补办出让操作细则为进一步推动我区城市更新（“三旧”改造）工作，鼓励原土地使用权人进行自行改造，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府…2009‟78号）的文件精神，现就城市更新实施过程中涉及国有建设用地自行改造协议补办出让问题，制定如下操作细则：一、办理条件原土地使用权人拟拆除重建自行改造的，涉及国有建设用地改变土地用途（包括土地二级分类用途改变）、延长土地使用年限、增加容积率的，经区政府同意可采取协议补办出让的方式办理（改造为城镇住宅或城镇住宅兼容商服用途的除外）：（一）已认定为区城市更新项目并已纳入省“三旧”改造地块标图建库范围；（二）符合土地利用总体规划、城乡总体规划和产业发展规划；（三）土地使用权人不变；（四）不属于基础设施征地拆迁范围。

二、申请材料国有建设用地自行改造涉及改变土地用途（包括土地二级分类用途改变）、延长土地使用年限、增加容积率的（城镇住宅用途除外），具体办理时提供以下材料（一式九份）：（一）佛山市南海区城市更新项目国有建设用地自行改造协议补办出让申请表；（二）自行改造方案；（三）自行改造时拆除重建的承诺；（四）土地使用权证、房产证资料（复印件、集体土地转国有改造的需提供转用批文）；（五）项目地上建（构）筑物现状照片；（六）土地使用权人为单位的，提供单位的组织机构代码证复印件和法人代表身份证复印件；土地使用权人为自然人的提供身份证复印件；（七）项目所在范围的土地利用总体规划图；（八）自行改造项目用地红线图（实体材料及dwg格式电子件，统一使用佛山坐标）。

报送材料中的所有复印件以及项目现状照片须镇（街道）三改办加盖核对章并由经手人签名确认。

三、办理程序国有建设用地自行改造协议补办出让按以下程序办理：（一）申请人向所属镇（街道）三改办提交申请材料；（二）镇人民政府（街道办事处）对申请事项进行初审并加具意见，报送区三改办；（三）区三改办进行审查，审查通过的，以书面形式征求区、规划、国土、经贸、建设等部门的意见；（四）区三改办综合各部门意见，对符合省、市政府有关规定，部门意见一致的项目，上报区政府审批；对部门意见不一，或存在历史遗留问题的项目，经区“三旧”改造协调领导小组主要成员单位召开联席会议达成统一意见后，上报区政府审批；（五）区政府审批后，区三改办将审批结果通知申请人，并抄报相关单位；（六）申请人到区国土、规划等部门办理用地手续。

国土资源部关于开展新增建设用地土地有偿使用费征收等别调整工作的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国土资源部关于开展新增建设用地土地有偿使用费征收等别调整工作的通知（2001年4月29日国土资发131号）为进一步完善新增建设用地土地有偿使用费标准体系，加强新增建设用地土地有偿使用费征收工作。

经研究，拟对新增建设用地土地有偿使用费征收等别进行调整，现将有关事项通知如下：一、调整的范围与分工本次只调整新增建设用地土地有偿使用费征收等别（即有关市、县等别，以下简称等别），与等别相对应的新增建设用地土地有偿使用费征收标准保持不变。

国家和各省（区、市）分级进行调整工作。

部负责对全国由国务院审批土地利用总体规划的重点城市及其部分辖区（以下简称重点城市）的等别进行调整，并在各省（区、市）上报调整方案的基础上，对全国各市、县等别进行汇总和平衡，确定调整后的全国市、县等别体系。

各省（区、市）土地行政主管部门负责对本行政区内重点城市以外其他市、县等别进行调整，在与重点城市等别做好衔接平衡后，提出本行政区内市、县的等别调整方案。

二、调整要求等别调整是一项时间紧、难度大的工作，各省（区、市）土地行政主管部门要认真对待，精心安排，组织专职人员，确保工作经费，领会技术要求，争取政府各部门的支持，保证调整工作的顺利进行。

各省（区、市）在调整本行政区内的市、县等别时，要依据新增建设用地土地有偿使用费等别调整的技术要求（见附件1），参照重点城市的等别（见附件2），在现行市、县等别的基础上，综合平衡拟定本行政区各市、县的等别方案。

城市等别中市、县名称及其范围依据国家行政区划确定，其中城市仅指城市市区，市辖县、市辖市在分等中单列。

国土资源部办公厅关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》的通知（国土资厅发〔2013〕20号）各省、自治区、直辖市国土资源主管部门，解放军土地管理局，新疆生产建设兵团国土资源局:为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，部制订了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（见附件，以下简称“《规范》”），现予发布。

请转发至辖区内各级国土资源主管部门、相关行业协会和土地估价中介机构，结合本地实际遵照执行。

同时，为进一步完善国有土地出让底价确定程序，加强出让地价评估管理，促进土地市场平稳健康运行，现就有关问题通知如下：一、要进一步健全国有建设用地使用权出让的定价程序，地价需经专业评估，底价应由集体决策。

在国有建设用地使用权出让前，市、县国土资源主管部门应当组织对拟出让宗地的地价进行评估，为确定出让底价提供参考依据。

委托给土地估价中介机构的，应采用公开方式。

因改变土地使用条件、发生土地增值等情况，需要补缴地价款的，市、县国土资源主管部门在确定补缴金额之前，也应按照上述要求组织评估。

二、出让土地估价报告应由土地估价师完成，并且符合《城镇土地估价规程》和《规范》。

市、县国土资源主管部门不应干预评估活动，由被委托方客观、独立、公正地出具土地估价报告。

三、出让土地估价报告，一律按照《关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》（国土资厅发〔2012〕35号）要求，由报告出具方履行电子备案程序，取得电子备案号。

报告出具方无法登录“土地估价报告备案系统”的，市、县国土资源主管部门应将单位名称、单位性质、土地估价师姓名和资格证书号等情况，经省级国土资源主管部门核实汇总后，报部土地利用管理司，按规定登录。

四、市、县国土资源主管部门或国有建设用地使用权出让协调决策机构，应以土地估价报告的估价结果为重要参考依据，并统筹考虑产业政策、土地供应政策和土地市场运行情况，集体决策确定土地出让底价。

从土地出让收入或土地出让收益中计提的各类专项资金，不得计入出让底价。

国土资源部办公厅关于出让土地改变用途有关问题的复函
正文：
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国土资源部办公厅关于出让土地改变用途有关问题的复函
（国土资厅函〔2010〕104号）
湖南省国土资源厅：
《关于出让土地使用权改变土地用途如何办理相关手续的请示》（湘国土资〔2010〕3号）收悉。

经研究，函复如下：
根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《协议出让国有土地使用权规范》（国土资发〔2006〕114号）等法律政策规定，出让土地改变土地用途，经出让方和规划管理部门同意，原土地使用权人可以与市、县国土资源管理部门签订变更协议或重新签订出让合同，相应调整土地出让金。

原土地使用权人应当按照变更协议或重新签订的出让合同约定，及时补缴出让金，办理土地登记。

但出让合同、法律、法规、行政规定等明确必须收回土地使用权重新公开出让的，不得办理协议出让手续。

二○一○年二月二日
——结束——。

附件5：集体建设用地转变为国有建设用地操作细则为进一步推动我区城市更新（“三旧”改造）工作，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《关于推进“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府办〔2009〕122号）、《印发贯彻省政府推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见的实施意见》（佛府办〔2009〕261号）等文件精神，本着节约集约用地、盘活存量土地、尊重历史、兼顾现实的原则，现就城市更新实施过程中涉及集体建设用地转为国有建设用地问题，制定如下操作细则：一、办理条件城市更新项目中的集体建设用地，符合下列条件的，可由村（居）集体经济组织申请转为国有建设用地：（一）已认定为区城市更新项目并已纳入省“三旧”改造地块标图建库范围；（二）土地权属清晰，无争议，已取得集体土地所有权证；（三）该建设用地已办理合法用地手续；（四）符合土地利用总体规划和城乡规划；（五）经本集体经济组织成员大会（经济联合社一级集体经济组织的，也可由成员代表会议）2/3以上表决同意。

二、办理程序：符合上述条件的集体建设用地，按以下程序办理转为国有建设用地手续：（一）提交申请项目土地所有权人，即村（居）集体经济组织作为申请人，按要求向国土所提交以下报批申请材料。

所需材料如下（一式两份）：1.农村集体经济组织的申请表及申请材料（包括:申请书、表决材料、示意图）；2.建设用地来源合法的证明材料（用地批文/土地登记卡、集体土地使用证）；3.土地权属证明（集体土地所有权证及权属情况汇总表）；4.申请用地已纳入“三旧”改造规划、年度实施计划的相关材料及认定批复(含改造方案及批复);5.区规划部门意见；6.房产证明或声明（有房产证的须提供房产证，若宗地上的建筑物产权人与申请人不一致的，必须取得建筑物产权人的书面同意）；7.申请人组织机构代码证、法定代表人证明书（或任职证明）、法定代表人身份证等。

8.勘测定界报告及勘测定界图；9. 标图建库地块示意图（07年影像图）；10.最新的1:10000分幅土地利用现状图（2014年现状图、二调现状图）；11.土地利用总体规划图（2010-2020年）；12.报批红线图(8份)；13.数据光盘。

佛山市南海区“三旧改造”经验做法及新政策实践探索佛山市南海区决策咨询与政策研究室作为广东省“三旧”改造的最早试点地区之一，佛山市南海区“三旧”改造工作从2007年开始，通过多年的“三旧”改造推动了土地的节约集约利用，平均容积率从0.6提高到1.6，平均建筑密度从60%降低到约35%，优化了城市的空间结构，加快了产业的转型升级和环境的改善提升，促进了城乡居民收入的增加，对南海经济社会发展产生了重要的促进作用。

截至目前，南海区共纳入省“三旧”改造地块标图建库面积约30.9万亩，已认定“三旧”改造项目17.08万亩，实施改造项目774个，涉及土地面积超5.27万亩，占认定项目总面积的30%，累计投资约1500亿元，改造规模在全市乃至全省均名列前茅，连续7年获得佛山市“三旧”改造考核一等奖。

2019年，南海区修订出台了《佛山市南海区城市更新（“三旧”改造）实施办法》，对原有的“三旧”改造政策主文件进行升级，重构政策体系，推动城市更新提速增量、提质增效。

区域·聚焦AREA68May 2019 / 广东经济“三旧”改造的经验做法（一）构建完备政策体系，政府引导市场运作为推动“三旧”改造工作扎实开展，鼓励社会各方共同参与到“三旧”改造中来，南海区先后出台了一系列“三旧”改造政策，对原有政策进行系统梳理，在解决历史遗留问题、产业引导扶持、土地资源配置、土地增值收益分配补偿、政府资金扶持、项目改造风险评估等多个方面进行探索实践，为产业结构调整和节约集约用地奠定了坚实的政策基础。

（二）加大扶持力度，促进村级工业园改造提升上新台阶针对村级工业园空间分布零散、产业形态低端等特点，南海区按照“政府统筹、规划引领、属地整理、市场参与、试点先行、分步推进、共同受益”的总体思路，持续加大村级工业园改造力度，截至2018年底已发放村级工业园奖励资金1.8亿元，成功探索出公有资产出资改造、镇村联合改造、村集体与运营企业合作改造、村集体自主改造、企业自主开发改造、社会资本参与改造6种较为成熟的改造模式。

附件6：“三地”协议出让、转让操作细则为进一步推动我区城市更新（“三旧”改造）工作，加大土地整合力度，提升土地整合效益，根据•转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知‣（粤府办…2009‟122号）等规定，结合我区实际，对我区城市更新项目中的边角地、夹心地、插花地（以下简称“三地”）协议出让、转让工作，制定本操作细则。

一、“三地”协议出让（一）协议出让的“三地”须满足以下条件：1.符合土地利用总体规划和城乡规划；2.“三地”和受让方已拥有的周边改造地块已纳入城市更新范围，有城市更新项目的认定批复文件；3.“三地”的面积必须小于3亩，协议转让和协议出让的“三地”面积累计不得超过改造项目用地面积的10%；4.“三地”用途须与受让方已拥有的周边改造地块的土地用途一致。

5.“三地”的使用权终止日期与受让方已拥有的周边改造地块的土地使用权日期一致。

6.若“三地”相邻地块除受让人以外还存在其它土地权属人的，需由该土地权属人出具放弃“三地”的权属证明;若“三地”涉及集体土地所有权证范围的，需由该集体土地所有权人出具有关放弃“三地”的权属证明。

（二）申请办理“三地”协议出让手续所需材料（一式三份）：1.•佛山市南海区城市更新项目“三地”协议出让呈批表‣（以下简称•呈批表‣，详见附件7-1）；2.城市更新项目认定文件；3.“三地”及周边连片改造地块的意向开发方案（包括拟建总容积率、总设计、总平面图等）；4.“三地”及周边连片改造地块的位置图（国土所盖章）及cad电子文件；5.受让人已拥有的“三地”周边连片改造地块的土地使用权证复印件；6.所在镇（街道）承诺处理好因收回“三地”土地使用权而可能引发的纠纷的说明；7.若“三地”相邻地块除受让人以外还存在其它土地权属人的，需由该土地权属人出具放弃“三地”的权属证明；8.若“三地”涉及集体土地所有权证范围的，需由该集体土地所有权人出具有关放弃“三地”的权属证明；9.“三地”的供地红线图（应由区土地测绘所出具）。