房地产计算题

四、计算题某开发商拟购一块商住混合用地，地块的规划条件是：土地总面积是10000平方米，允许建筑容积率为7.5，建筑覆盖率不大于55%。

通过市场调查，确定以下地块利用方案：建筑覆盖率50%，地上建筑总面积70000平方米，地上建筑物层数14层，各层建筑面积相同，地上一层至地上二层为商店，总面积为10000平方米，3~14层为住宅，总面积60000平方米。

预计建设期为3年，项目建造完工后，其中商业楼即可全部售出，住宅楼的30%在完工后售出，50%半年后售出，其余一年后售出。

预计商业楼出售时平均售价为5000元/平方米，住宅楼出售时的平均售价为2500元/平方米。

估计建造开发成本为7000万元，管理费用为建造成本的5%，销售房屋时的广告宣传费为其售价的2%，房地产交易中卖方需交纳的营业税等为交易价格的6%，开发商购买土地需缴纳的契税等为交易价格的3%，贴现率取12%，在未来3年的建设期内，开发成本的投入情况如下：第一年为20%，第二年为50%，第三年为余下的30%，用折现法测算开发商能承受的地价及楼面地价。

解：1公式：土地价格=开发完成后的房地产价值-（开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润+开发商购买土地的税费）2计算的基准时间定为该块土地的出售时间。

（1） 开发后的房地产价值=()⎥⎦⎤⎢⎣⎡+⨯⨯+⎥⎦⎤⎢⎣⎡+⨯⨯+⎥⎦⎤⎢⎣⎡+⨯⨯+⎥⎦⎤⎢⎣⎡+⨯45.333%121%2062500%121%5062500%121%3062500%12115000）（）（）（=13712.74万元 （2） 开发成本=()⎥⎦⎤⎢⎣⎡+⨯+⎥⎦⎤⎢⎣⎡+⨯+⎥⎦⎤⎢⎣⎡+⨯5.25.15.0)%121(0.37000%)121(0.57000%1212.07000=5857.61万元 （3）销售税费=13712.74⨯（2%+6%）=1097.02万元 （4）管理费用=5857.61⨯5%=292.88万元 （5）购买该宗土地的税费总额=地价⨯3% （6）地价=13712.74-（5857.61+292.88+0+1097.02+0+地价⨯3%）=6276.92万元 （7）楼面地价=62769200/70000=896.70元/平方米。

用假设开发法计算房地产估价问题（案列）假设开发法待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费注意点1.今年计息发生了变化①未知、需要求取的待开发房地产的价值②投资者购买待开发房地产应负担的税费（契税、交易手续费）＝待开发房地产的价值×一定比例③后续开发成本、销售费用(重点)和管理费用。

2.在计算税费的问题上注意基数不同如果题目中出现买方需要缴纳的契税、交易手续费＝我们所需要求的价值(v)×一定比例如果题目中出现卖方需要缴纳的营业税＝开发完成后的房地产价值×一定比例案列一：某城市定于XX年6月1日拍卖一块多层住宅用地，土地总面积为XX年限为70年，规划要求的建筑容积率为如果某一竞买方经过调查研究预计建成后住宅的平均售价为3500元／平方米，土地开发和房屋建安费用为1500元／平方米，管理费用和销售费用分别为土地开发和房屋建安费用之和的3%和6%，销售税金与附加为销售额的%，当地购买土地应缴纳税费为购买价格的3%，正常开发期为2年，希望投入的总资金能获得15%的年税前收益率。

那么，在竞买时，他的最高报价应是多少。

假设银行贷款利率为%.设购买土地的最高报价为X.计算时，开发过程中发生的资金按均匀投入。

用传统方法进行估价开发完成后价值＝XX年，土地开发、房屋建安、管理费和销售费的平均占用期为1年。

投资利息＝×（1＋%）2＋×（1＋%）－－＝＋开发利润。

与现金流折现法相比，传统方法的开发利润与投资利息之和应等价于现金流折现法中以折现体现的预期收益，那么，开发利润的年利润率应为%（近似值）开发利润＝×（1+%）2＋×（1＋%）－－＝＋土地价格。

X＝－－－（＋）－（＋）－X＝万元案列二：某旧厂房的建筑面积为5000㎡。

根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元／㎡(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。

一、单项选择题1、房地产产品具有（A）特性。

A.位置的固定性B.可挪动性C.低值性D.投资的低风险性2、下列哪种情况可导致房地产价格偏高（B）A.出售方急于出售B.存在房地产税费的转嫁C.买方对所卖的房地产有特殊兴趣D.卖方对市场行情很不了解3、房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下哪一个因素对房地产价格的影响最小。

（A）A.买卖双方的学历状况B.买卖双方的偏好C.讨价还价能力D•感情冲动4、某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2005年8月16日。

因估价结果有争议，2005年12月15日进行复估，则重复估价的估价时点为（A）。

A.2005年8月16日B.2005年12月15日C.估价作业期间的任意一天D.估价人员与委托人商定的某天5、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是（D）A.均衡原理B.预期原理C.竞争原理D.替代原理6、有甲、乙两宗面积形状都相同的相临地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人的索价对交易双方都是公平合理的正常价格应为（B）A．50万元B．55万元C．70万元D．70万元以上7、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200平方米，现空置。

估算估价对象的租金时，下列最适宜作为可比实例的为（D）A.建筑面积1800平方米，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区B.建筑面积1100平方米，近期租出，年租50元/平方米，位于20公里外C.建筑面积10000平方米，近期租出，年租180万元，位于同一工业区D.建筑面积1000平方米，近期租出，年租20万元，位于同一工业区8、采用市场比较法本别计算出4个可比实例的估价结果，他们分别是：220元/平方米、240元/平方米、230元/平方米。

在求取综合结果值若采用中位数法，则综合结果值应为（A）A．230B．242.5C．235D、2409、从卖方角度看，成本法的理论依据为（A）A.生产费用价值论B.替代原理C.效用价值论D.预期原理10、某宗土地的规划容积率为3，可兴总建筑面积为6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（D）元/平方米。

《房地产估价》模拟试题一、单项选择题（共25题，每题1分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1．不动产具有供给有限特性，本质上在于（C ）。

A．土地总量有限B．规划限制C．不动产不可移动D．价值量大2．某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内阳台建筑面积为10 m2，套内墙体面积为20 m2，分摊的共有建筑面积为25 m2。

该套住宅每平方米建筑面积的价格为（D ）。

A．1667 元／m2：B．1765元／m2C．1875元／m2D．2000元／m23．在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（ B ）的行为。

A．宅基地所有权B．空间利用权C．地役权D．建筑物相邻关系4．某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0．8，楼面地价为700元／m2。

现按规划拟改为商业用地，容积率为5．0，楼面地价为960元／m2。

理论上应补地价（ D ）。

A．78万元B．882万元C．1210万元D．1272万元5．一套建筑囤积为100 m2，单价为2000元／m2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式接月等额支付，贷款年利率为5．31％，则该套住宅的（ C ）。

A．实际单价为2000元／m2，实际总价为30．16万元B．名义单价为1950元／m2，实际总价为20万元C．实际单价为2000元／m2，实际总价为20万元D．名义单价为2000元／m2，实际总价为30．16万元6．现实中，不动产市场上某种不动产在某一时间的供给量为（A ）。

A．存量十新开发量十其他种类不动产转换为该种不动产量一该种不动产转换为其他种类不动产量—拆毁量B．存量十新开发量十该类不动产与其他种类不动产之间转换总量十拆毁量C．存量十新开发量十空置房量一拆毁量D．存量十新增竣工量一拆毁量7、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。

房地产经济专业知识与实务-房地产估价(总分：118.00，做题时间：90分钟)一、单项选择题(总题数：40，分数：40.00)1.在房地产估价中，建筑物折旧=建筑物重新购建价格-( )。

A．房地产价格 B．建筑物开发成本C．土地价值 D．建筑物市场价值A.B.C.D. √本题考查成本法的公式。

房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧则建筑物折旧=重新购建价格-房地产价值注意本题是房地产价值而非房地产价格。

2.净收益=有效毛收入-( )。

A．物业服务费 B．运营费用C．经营成本 D．开发建设成本A.B. √C.D.本题考查收益法中净收益计算的基本公式。

净收益=有效毛收入-运营费用。

3.进行面积内涵换算时，套内建筑面积下的价格=使用面积下的价格×( )。

A．套内建筑面积/建筑面积B．使用面积/建筑面积C．使用面积/套内建筑面积D．套内建筑面积/建筑面积A.B.C. √D.本题考查按建筑面积计价与按套内建筑面积计价的换算关系。

套内建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积÷套内建筑面积。

4.可比实例成交价格×( )=可比实例正常市场价格。

A．交易情况修正系数B．房地产价格指数C．交易日期调整系数D．房地产状况调整系数A. √B.C.D.采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常市场价格。

5.报酬率等于( )、投资风险补偿率、管理负担补偿率、缺乏流动性补偿率之和减去投资带来的优惠率。

A．低风险报酬率 B．银行存款利率C．银行贷款利率 D．无风险报酬率A.B.C.D. √本题考查报酬率的含义。

报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率。

6.某建筑物的建筑面积为100m2，经过年数为10年，单位建筑面积的重置价格为500元/m2，经济寿命为30年，残值率为5%。

用直线法计算折旧，则此建筑物的现值为( )元。

一、单向选择题:（每题1分，共30题,每题的被选答案中只有一个是最符合题意，请在题后括号内填入相应的编号）1．考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。

这是因为前者比后者具有：（C）A.更长的经济寿命B.更显著的个异性C。

更强的适应性D。

更专业的物业管理2．下列房地产投资风险中,属于系统风险的是(B）A.比较风险B。

通货膨胀风险C。

时间风险D。

资本价值风险3．某投资市场的平均收益率为12%，银行贷款利率为5。

17%，国债收益率为3.5％，房地产投资市场的风险相关系数为0.5,那么，当前房地产投资的折现率为（C）A.3.5% B。

5。

17%C。

7.15% D.8.59%4．某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万平方米,2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万平方米，2003年竣工的房屋建筑面积为80万平方米，那么,该市房屋的平均建设周期为（B）A。

0。

5年B。

1.5年C.2年D。

3年5．下列关于房地产市场特性的表述中,那一项不是房地产市场具有的特性(C）A。

供给非同质性B。

需求多样性C。

竞争充分性 D.交易复杂性6．产生房地产价格泡沫的主要诱因是：(C)A.土地稀缺B.城市化进程快C.投机需求膨胀D。

过度开发7．房地产投资决策分析主要包括项目财务评价和（）两部分。

（Ｂ）A。

价格分析B。

市场分析C.产品分析D。

成本分析8．由城市规划管理部门核发的( ),主要规定了用地性质、位置和界限（C）A。

选址规划意见通知书 B.规划设计条件通知书C。

建设用地规划许可证D。

建设工程规划许可证9．房地产商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法,属于（B）A.成本导向定价法B.购买者导向定价法C。

竞争导向定价法 D.市场导向定价法10．下列关于市场容量概念的表述中，正确的是：（C)A. 潜在市场>服务市场〉有效市场〉合格的有效市场B. 潜在市场〉有效市场> 服务市场〉合格的有效市场C。

房地产投资分析计算题、综合题1 ．有一项投资,投资者投资100 万元购买一栋住宅用于出租，租期10 年.租约规定每年年初收租，第一年租金为10 万元，每二年租金增加10％，在租约期满后将物业售出，得到收益90 万元，折现率12% ,计算净现值和内部收益率。

（注:基准收益率10% ,计算可利用下表进行）2 已知某房地产投资项目固定成本为350万元，单位变动成本为920元/ｍ²，商品房平均售价为2000元/ｍ²，投资商拟获利530万元。

试求该项目开发的盈亏平衡点及目标利润开发量。

若各种税金的综合税率为16%，试求该项目开发的盈亏平衡点及目标利润开发量。

解：（1）收入函数F(x) =2000x成本函数C(x) =3500000+920x令F（x）=C(x）得：2000x =3500000+920xx =3500000/1080x =3240.7 （m²)即当x =3240.7 时，盈亏平衡。

令F（x) —C（x）=5300000 得:x =8148.1 (m²)所以,该项目目标利润开发量为8148.1平方米。

（2）收入函数F(x）=2000x成本函数C(x) =3500000+920x+16％＊2000x令F(x) =C（x）得：2000x =3500000+920x+320xx =4605。

3 (m²)即综合税率为16%时，x =4605.1 盈亏平衡.令F(x）—C(x）=5300000 得：x =11578.9 (m²)所以,综合税率为16%时，项目利润开发量为11578。

9 平方米。

3 某房地产投资公司年利润资料如下：（单位：万元)2000年100 2001年112 2002年1252003年140 2004年155 2005年1682006年180 2007年194试预测2009年的利润额解:列表如下年份x y y的一次差2000—7 1002001—5 112 122002-3 125 132003-1 140 152004 1 155 152005 3 168 132006 5 180 122007 7 194 14∑x =0 ∑y =1174 ∑xy =1142 ∑x² =168Y的一次差接近一个常数，故用y =a+bx 求解∑y =na+b∑x∑xy =a∑x+b∑x²解得 a=146.75 b=6。

1.ABC房地产公司需筹措8000万元资金，拟采用银行借款筹资1500万元，发行债券筹资2500万元，采用发行普通股筹资4000万元。

已知借款的年利率为7%，无筹资费用；债券的票面利率为9%，筹资费率为1%；发行普通股筹资的资金成本为12%。

设该公司为盈利企业，不免税，所得税税率为33%。

要求（计算结果精确到0.01%）：（1）分别计算该公司借款和发行债券的资金成本；（2）计算该公司筹集8000万元资金的综合资金成本。

2.XYZ房地产开发企业本年度产品销售收入1330万元，销售成本900万元，销售收入中现销收入为250万元。

本年年初的流动资产为840万元，其中应收账款为215万元，存货为345万元；年末流动资产为925万元，其中应收账款265万元。

存货为375万元；流动负债年初为500万元，年末为625万元。

要求：根据以上资料，计算该企业应收账款周转率、存货周转率以及年末的流动比率和速动比率（计算结果精确到0.01）。

3.某房地产投资项目第一年初需投资3200万元，第一年开始经营，预计第一年至第五年各年经营过程中的现金流入量依次为600万元、900万元、1100万元、1000万元和800万元。

现有甲、乙两个决策者对上述项目进行决策，甲投资者的期望报酬率为9%，而乙投资者的期望报酬率为12%。

要求：通过计算后回答：（1）甲、乙两个投资者对该项目是否可行的评价结果是否相同？（2）用“逐步测试法”近似计算该投资项目的内部报酬率（计算结果精确到0.01%）。

1．大地房地产公司发行普通股总面值8 000万元，总价格为18 000万元，筹资费用率为5％，第一年股利率为12％，以后每年增长4.5％。

试求普通股成本。

2．某开发企业流动资产400万元，其中：货币资金60万元，应收账款80万元，短期投资40万元，存货220万元，流动负债198万元。

要求：计算该企业的流动比率和速动比率，并判断该公司的短期偿债能力。

3．某房地产开发企业历年完成的工程量与成本费用的统计资料如下表所示。

房地产开发经营计算题第1题：第六章经济评价指标与⽅法(计算)(本题:10分)甲公司在2009年12⽉31⽇通过竞拍，以400万元/亩的价格获得⼀宗⾯积为200亩的建设⽤地，⼟地费⽤⼀次性付清。

该宗⼟地为居住⽤途，使⽤期限为70年，容积率为2.0。

该项⽬的计划开发周期为6年，其中建设期5年。

经市场调研和⽅案设计，确定项⽬建设成本为3200元/m2。

甲公司在获得该宗⼟地后的第⼀年和第⼆年，分别投⼊了总建设成本的20%、5%以及共计1200万元的管理费，未进⾏项⽬预售。

由于资⾦原因，甲公司计划从第三年开始，寻找合作伙伴共同开发该项⽬。

甲公司与⼄公司签订了项⽬合作开发合同，并约定从第三年开始，⼄公司全⾯负责项⽬的开发和销售及承担项⽬续建的全部成本和费⽤，项⽬开发周期不变，销售收⼊的60%归甲公司所有，40%归⼄公司所有。

⼄公司的开发及销售计划是：项⽬续建的开发建设成本分3年投⼊，投⼊⽐例分别占总建设成本的20%、25%和30%；销售从合作开发的第⼀年开始，各年销售量占总销售量的⽐例分别为20%、30%、30%和20%，销售均价为8500元/m2；管理费、销售费和营业税⾦及附加分别占销售收⼊的2%、3%和5.5%。

假定管理费和销售费在开发周期内平均⽀出，营业税⾦及附加与销售收⼊同步发⽣，除⼟地费⽤外，开发周期内的项⽬收⽀均发⽣在年末。

[2012年真题]（1）请计算该开发项⽬的财务内部收益率；（2）若⼄公司的⽬标收益率为10%，请计算其财务净现值并说明⼄公司能否达到投资⽬标（不考虑企业所得税和⼟地增值税）。

解：（1）该开发项⽬财务内部收益率的计算①总建筑⾯积=200?X666.67X2=266668（m2）；②总建设成本=3200X266668+10000=85333.76?（万元）；③总销售收⼊=8500?X266668+10000=226667.80（万元）；④计算该开发项⽬的财务内部收益率FIRR第2题：甲公司花4.3亿元购买了⼀幢写字楼⽤于出租经营。

第五章 收益还原法一、单项选择题1、收益法适用的条件是房地产的（ ）。

A 、收益能够量化B 、风险能够量化C 、收益或风险其一可以量化D 、收益和风险均能量化2、收益法公式()⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=n r r a V 111成立的条件是（ ）。

A 、a 每年不变、有限年期、r 每年不变且不等于零B 、a 每年不变、无限年期、r 每年不变且不等于零C 、a 每年变化、有限年期、r 每年不变且大于零D 、a 每年不变、有限年期、r 每年变化且大于零3、按收益法计算，若a 每年不变，r=0，年期有限为n ，则v=（ ）。

A 、()⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-n r r a 111 B 、0 C 、a×n D 、求不出 4、某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费用40万元，还原利率为12%，出让时土地使用权年限50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为（ ）万元。

A 、833.33B 、830.45C 、828.25D 、827.645、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋健在建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的还原利率为8%，该宗房地产的收益价格为（ ）万元。

A 、457.40B 、476.98C 、686.10D 、715.486、甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元/㎡，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元/㎡，还原利率均为8%，实际上甲房地产的价格（ ）乙房地产的价格。

A 、高于B 、低于C 、等于D 、B 或C7、某土地在其它条件不变的情况下，申请将使用年限由500元/㎡的30年改为20年。

若土地还原利率为8%，则地价相应变为（ ）。

A 、600元/㎡B 、436元/㎡C 、732元/㎡D 、524元/㎡8、某房地产50年使用期，还原利率为10%时的价格为3000元/㎡，问还原利率为12%时，无限年期的价格约为（ ）元/㎡。