2019重庆.上海房产税政策分析

重庆房产税实施细则
随着我国经济的快速发展，中国大城市的房价也成倍增长。

为了调控房地产市场，防止房地产泡沫的形成，国家决定实施房产税。

作为我国大城市之一，重庆也推出了相应的房产税实施细则。

一、纳税范围
二、纳税义务人
三、征收标准
1.个人房产税征收标准：
（1）计税依据：个人房产税的计税依据是房地产的评估价值。

（2）税率：个人房产税税率为0.5%，根据房地产的评估价值乘以税率计算出应缴纳的个人房产税。

2.单位房产税征收标准：
（1）计税依据：单位房产税的计税依据是房地产的评估价值。

（2）税率：单位房产税税率为1%，根据房地产的评估价值乘以税率计算出应缴纳的单位房产税。

四、房产评估
房产税的征收标准依据房地产的评估价值确定，所以评估工作显得尤为重要。

重庆的房产税评估工作由专业房产评估机构负责，评估结果作为征收房产税的依据。

五、纳税申报和缴纳
六、房产税优惠政策
为了减轻纳税人的负担，重庆也推出了一些房产税优惠政策。

例如：对首套购房者减免个人房产税，对低收入家庭减免部分房产税等。

这些优惠政策有助于平衡房地产市场，减轻社会矛盾。

七、税务管理和监督
总之，重庆房产税实施细则的出台，对于调控房地产市场，防止房产泡沫的形成具有重要作用。

通过合理的征收标准和优惠政策，可以减轻纳税人的负担，促进房地产市场的健康稳定发展。

同时，加强税务管理和监督，确保房产税的正常征收，是重庆房产税实施细则的重要内容。

房产税对产业转移的影响_来自重庆和上海的经验证据房产税对产业转移的影响：来自重庆和上海的经验证据引言：随着中国城市发展的迅速增长和人口流动的不断加剧，房地产行业成为了中国经济的重要支柱产业之一。

然而，长期以来，房地产市场过热和投机行为的存在已经引发了诸多问题，如高房价、房地产泡沫等。

为了抑制房价上涨，一些城市开始出台房产税政策，并且这一政策也逐渐成为全国化的措施。

本文将以重庆和上海两个具有代表性的城市为例，探讨房产税对产业转移的影响，并分析其中的原因。

一、重庆实施房产税政策的情况和影响1. 房产税政策的出台重庆市对房产税政策的出台是为了抑制房价上涨和防范房地产泡沫的风险。

根据政策，1套以上住房、无已购房产的本市户籍居民以及住户成员、非重庆户籍居民在重庆购房者均需要缴纳房产税。

2. 产业转移情况随着房产税的实施，一些企业在重庆的投资意愿相对减弱。

研究数据表明，在重庆房产税政策出台后，一些产业如制造业、物流业等产业对重庆的投资逐渐减少。

相对而言，城市如成都、武汉等周边城市则成为这些产业投资的首选地。

这说明房产税政策对重庆的产业转移产生了一定影响。

二、上海实施房产税政策的情况和影响1. 房产税政策的出台上海市出台的房产税政策与重庆类似，也是为了控制房价过快上涨的趋势。

上海的房产税政策对持有多套住房的居民和企事业单位征收房产税，并逐步扩大征税范围。

2. 产业转移情况上海作为中国的经济中心城市，一直以来吸引着大量的资金和企业投资。

然而，实施房产税政策后，一些投资者开始减少其在上海的房地产投资，转而将资金投向其他城市。

特别是一些针对其产业特点需求比较高的行业，如金融、创新科技等领域的企业，开始向深圳、杭州等城市转移。

三、房产税对产业转移的原因1. 政策压力重庆和上海两个城市在过去的几年间房地产市场发展迅速，房价上涨较快，带来了巨大的政策压力。

政府为了控制房价在合理范围内，不得不实施房产税政策。

这种政策的推出使得部分企业和个人对这两个城市的投资意愿减弱，从而导致了产业转移。

浅议沪\渝两市房产税试点改革摘要：沪、渝两市房产税试点改革在抑制投机性购房、稳定房价等方面取得了一定的成果，但基于税收公平原则的视角，两市的房产税改革方案仍存在着一定的缺失，使得房产税合理调节居民收入、完善房地产税收体系等根本目标的实现可达性不高。

造成实施方案与预期目标相背离的主要原因包括：以户籍区分纳税人、征税范围排除增量房、以交易价值作为计税依据等。

房产税未来的试点改革方案应从上述角度加以改进，以使社会财富分配更为公平、合理，房地产税收体系更加完善。

关键词：房产税试点；税收公平原则；改革2011年伊始，我国选择将上海、重庆作为试点城市进行房产税改革，以对部分居民住房实收房产税为契机改革房产税制。

自两市房产税试点改革开始以来，各种不同的声音不绝于耳，赞成者认为房产税的征收可以缓解房地产投资的热潮、抑制房地产投机，从而降低房价，同时税收可以投入经济适用房的建设，缓解政府的压力。

反对者却认为现在信息登记、联网等配套制度不完善，房产税征收的效果堪忧，而且目前房产税的设计并不能从根本上改变高房价的现状，税收最终会以房租或者房价的形式转嫁给普通购房者。

笔者认为，试点改革的作用正在于此，可以通过观察试点改革的实施分析房产税如何设计和推行才能够最好的达到抑制投机性投资、房价过快增长，调节收入水平，改革税收体制等一系列目标。

一、沪、渝两市房产税改革试点解读（一）沪、渝两市对部分个人住房征收房产税实施细则分析1、上海《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》规定，自2011年1月28日起对上海居民家庭在本市新购第二套及以上的住房和非本市家庭在本市新购的住房征收房产税。

该《暂行办法》详细规定了房产税的计纳标准、税率以及免征房产税的条件等。

同时，推出了新购住房后一年内出售原有唯一住房的，退还先征的房产税等税收优惠政策。

由此可见，上海市个人非经营住房房产税征收范围，基本不包括自住房（本市居民首套房免征，非本市居民工作生活满3年后免征，改善性住房税收予以退还），而主要针对投资性房产；不包括存量房，而只对增量房征收。

现行房产税存在的弊端及优化路径分析房产税是国家调控房产价格，促进房地产行业健康发展的重要手段之一。

基于此，本文主要分析了现行房产税政策在政策制定与执行方面存在的一些问题，并针对这些问题，分析优化现行房产税实施效果的对策，从而促进房地产市场的健康发展，焕发房地产市场发展的新活力。

标签：现行房产税;弊端;优化路径房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

现行的房产税是第二步利改税以后开征的，鉴于房产税全国推行难度较大，试点从个别城市开始试点。

2011年1月28日，上海、重庆开始试点房产税，2013年5月24日，房产税试点扩容被证实，将增加房产税改革试点城市，专家称直指一二线高房价城市，房产税确定向增量开刀。

一、现行房产税存在的弊端现行房产税的征收方式，主要有从价计征和从租计征两种，具体可以概述为以下几种计算方式：（1）从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其公式为：应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×年税率1.2%。

（2）从租计征是按房产的租金收入计征，其公式为：应纳税额=租金收入×12%。

（3）没有从价计征的换算问题纳税义务发生时间：将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税，其余均从次月起缴纳。

（4）个人出租住房的租金收入计征，其公式为：应纳税额=房产租金收入×4%[1]。

从上述房产税的征收方法可以看出，现行房产税主要存在以下几方面的弊端：第一，现行的房产税是对已经登记的房产，进行征税的一种政策，这就对不动产登记具有比较高的要求。

而目前，我国现行的不动产登记政策方面，存在一定的漏洞，很多人由于不动产产权意识薄弱，并没有想去确定自己的不动产产权。

还有一些人恶意避税，尤其是想要逃脱个人租金税收的征收。

宣传部门对于不动产登记政策方面的普及力度较差，宣传工作的有效性较低，很多人甚至不了解相关的不动产登记信息。

沪渝房产税的思考摘要:近年来,中国城市化进程推进,大大增加了对住房的需求,住房逐渐变成了中国的焦点问题。

2011年在重庆和上海两市进行了房产税改革试点,其改革方案在征税范围、计税依据、税率及税收减免等方面有了较大进步;但是,在两地试点效果可圈可点,而且方案中仍收到诸多约束条件的限制,只有让沪渝两地在实践中不断完善房产税改革的方案,才能真正地让房产税起到抑制房价、调节收入分配、促进社会公平和完善税制体系等方面的作用,才能有效地在全国开展房产税改革。

关键词:房产税重庆房产税改革上海房产税改革1、沪、渝及其他地区差异性房产税制度现状分析中国现行房产税法的基本规范,是1986年9月15日国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称原条例）。

中国房产税是以房屋为征税对象,按照房屋的计税余值或租金收入,向产权所有人征收的一种财产税。

征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区的经营性房屋,不涉及农村及城镇居民居住用房。

现行房产税采用比例税率,主要有两种:一种是房产原值一次减除10%～30%后的余值计征,税率为1.2%;另一种是按房产出租的租金收入计征,税率为12%。

2011年1月28日,上海、重庆作为征收房产税的首批试点城市实施了由国务院制定并颁布的房产税改革试点办法,正式开始对部分个人住房征收房产税,开创了我国住房制度改革以来向本国国籍个人拥有住房征收房产税的先河,由此我国的房产税改革进入了一个新的发展阶段。

此次沪渝两地的房产税改革与原条例相比有如下特点:1.1 扩大了房产税的征税范围根据原条例的规定,中国房产税征收范围有限。

按照《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》（以下简称上海暂行办法）规定,自2011年1月28p原条例中的从价计征的房产税计税依据是房产的历史成本。

这种计税依据不能实际反映真实赋税水平,也违背了公平的原则。

根据最新公布的上海暂行办法中规定,参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值,评估值按规定周期进行重估。

我国现行房产税制度评价研究摘要：房产税和房地产税是两个既有联系又有区别的概念。

房产税是指，以房屋为征税对象，向产权所有人征收的一种财产税；而房地产税是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税收都属于房地产税，房产税也包含在此。

本文分析我国现行房地产税和房产税的特点及不足，以及沪渝两地房产税改革试点情况。

分析表明，我国已建立起较为完备的房地产税，但房产税尚处于起步和探索阶段。

关键词：房产税；制度；评价一、房地产税内涵与现行税制分析房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人或者使用人征收的一种财产税。

国际上对这种房地产保有环节的税收大都冠以财产税、不动产税或房地产税等名称，部分东南亚国家使用“物业税”的概念。

在我国香港，这种针对于房地产保有环节的税收称为差饷。

其实，在我国房产税并非一个新税种，现行的房产税是第二步“利改税”以后开始征收的。

从1986年10月开征，是为了调节企业和个人的财产收入。

它以在城市、县城、建制镇和工矿区的房屋产权所有人、经营管理单位、承典人、代管人和使用人为纳税人，其中个人所有非营业性住房免征房产税。

要求纳税人必须按照房产余值2或房产租金收入3依法纳税。

表面上看物业税和房产税只是名称不同的同一税种，但实质上它们还是有所区别的：物业税主要是针对土地、房屋等不动产为征税对象，它是房产和地产的统一；而房产税是以房产为主要征税对象。

由于我国土地不能自由转让，征税对象只拥有土地的使用权，而没有土地的所有权，因此脱离了地产私有因素，只涉及房产和土地使用权并不能称为完整意义的物业，所以房产税更符合目前的实际国情。

房产税作为一种财产税，兼具直接税与间接税的双重属性。

一方面，征收房产税相当于房产价格的上升，造成房产资本投入和社会其他资本投入之间的替代效应和收入效应，有利于调节收入分配和资源的有效配置。

另一方面，由于税收具有杠杆调节机制，使得征税不但可以调节房产所有者收入，还有利于促进房产监管、提高房产的使用效率、改善居民的居住条件等。

重庆的房产税如何计算⽅法关于房产税每个地⽅都存在，但是有的地⽅因为政策的原因在房产税上可能有不同的计算⽅法。

那么，在重庆对于房产税⼜是怎么来计算的呢?这是重庆市民⽐较关注的⼀点，下⾯，店铺⼩编整理了以下内容为您解答，希望对您有所帮助。

重庆的房产税如何计算⽅法重庆市《暂⾏办法》规定，凡纳⼊征收对象的应税住房⽤于出租的，征收缴纳房产税不再以租⾦收⼊计征房产税。

独栋商品住宅和⾼档住房⼀旦纳⼊应税范围，只要没有新的规定，就⼀直属于征税对象。

⽆论产权是否转移、变更，被纳⼊应税范围的房产的计税交易价和适⽤的税率都不再变动。

在这个基础上，重庆房产税的税率如下：1、独栋商品住宅和⾼档住房建筑⾯积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑⾯积均价3倍以下的住房，税率为0.5%;2、独栋商品住宅和⾼档住房建筑⾯积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑⾯积均价3倍(含)⾄4倍的，税率为1%;3、独栋商品住宅和⾼档住房建筑⾯积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑⾯积均价4倍(含)以上的税率为1.2%;4、在重庆市⽆法达成户籍、企业、⼯作条件的个⼈新购第⼆套(含)以上的普通住房，税率为0.5%。

个⼈住房房产税应纳税额的计算公式是：应纳税额=应税建筑⾯积×建筑⾯积交易单价×税率。

应税建筑⾯积是指纳税⼈应税住房的建筑⾯积扣除免税⾯积后的⾯积。

纳税⼈在《暂⾏办法》施⾏前拥有的独栋商品住宅，免税⾯积为180平⽅⽶;新购的独栋商品住宅、⾼档住房，免税⾯积为100平⽅⽶。

相关知识：房产税计税根据1、从价计征依照房产余值征税的，称为从价计征房产税依照房产原值⼀次减除10%～30%后的余值计算交纳。

扣减份额由省、⾃治区、直辖市⼈民政府在税法规则的减除起伏内⾃⾏断定。

这么规则，既有利于各地区根据本地状况，量体裁⾐地断定计税余值，⼜有利于平衡各地税收负担，简化计算⼿续，进步征管功率。

房产原值：应包含与房⼦不可分割的各种⾪属设备或通常不独⾃计算价值的配套设备。

２０２０年４月第３８卷第２期陕西理工大学学报(社会科学版)ＪｏｕｒｎａｌｏｆＳｈａａｎｘｉＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙｏｆＴｅｃｈｎｏｌｏｇｙ(ＳｏｃｉａｌＳｃｉｅｎｃｅｓ)Ａｐｒ.２０２０Ｖｏｌ.３８㊀Ｎｏ.２我国房地产税试点改革分析及启示以沪渝房产税试点改革为例卢㊀阳ꎬ㊀蒋㊀莉(１.陕西理工大学管理学院ꎬ陕西汉中７２３０００ꎻ２.国家税务总局镇巴县税务局ꎬ陕西汉中７２３６００)[摘要]㊀为落实十八届三中全会逐步提高直接税比重的改革目标ꎬ房地产税改革成为当前税制改革的主要税种之一ꎮ房地产税改革和房产税沪渝试点的财税改革逻辑类似ꎬ通过对沪渝房产税改革试点的成效进行实证分析ꎬ发现沪渝房产税改革试点对调控房价㊁增加财政收入㊁调节收入分配等三大政策目标的实际效果均不显著ꎮ从房价构成的金融逻辑来看ꎬ房地产税改革应当淡化房地产税调控房价的政策目标ꎻ从地方财政收入的逻辑来看ꎬ房地产税暂时无法成为地方财政收入的主要来源ꎻ从房地产税改革主要功能来看ꎬ我国房地产税立法应当以推动税收法定㊁整合房地产税种㊁优化税制为主要的改革目标ꎮ[关键词]㊀房地产税ꎻ物业税ꎻ税制改革ꎻ房价调控[中图分类号]Ｆ８１２.４２㊀㊀㊀㊀[文献标识码]Ａ㊀㊀㊀㊀[文章编号]２０９６￣４００５(２０２０)０２￣０００７￣０７㊀㊀[收稿日期]２０１９￣１０￣２５㊀㊀[修订日期]２０２０￣０２￣２８㊀㊀[作者简介]卢阳(１９８７ )ꎬ男ꎬ江苏南京人ꎬ经济学博士ꎬ陕西理工大学管理学院讲师ꎬ硕士研究生导师ꎬ主要从事税收理论与政策研究ꎻ蒋莉(１９８９ )ꎬ女ꎬ陕西汉中人ꎬ经济学学士ꎬ国家税务总局镇巴县税务局干部ꎮ㊀㊀[基金项目]２０１８年陕西教育科学 十三五 规划课题 跨专业知识结构的特殊课程教学模式改革 以«国际财务管理»为例 (ＳＧＨ１８Ｈ１４８)ꎻ陕西理工大学科研计划资助项目 地方税权配置问题研究 (ＳＬＧＱＤ２０１７－２４)２０世纪９０年代末ꎬ我国住房制度进行了重大改革ꎬ商品房交易市场初步形成ꎬ受 炒房 等因素影响ꎬ房价进入快速上升通道ꎮ孟定定(２０１１)认为ꎬ 炒房 并非单纯的经济产业问题ꎬ为了稳定社会㊁抑制 炒房 ꎬ国家需要通过政治手段抑制房价[１]ꎮ因此ꎬ２００３年ꎬ十六届三中全会提出了开征 物业税 ꎬ以实现对居民持有房产进行征税的目的ꎮ２０１０年ꎬ国务院以 逐步推进房产税改革 的方案替代了新开征 物业税 ꎬ并于２０１１年分别在上海㊁重庆开始房产税改革试点ꎮ房产税改革增加了房产持有环节的税收负担ꎬ但是却难以理顺整个房地产行业的各种税费关系ꎬ无法解决房产税重复征税的难题ꎬ因此ꎬ房产税改革始终无法达成税收立法的基本条件ꎮ２０１３年ꎬ十八届三中全会提出了落实税收法定原则的时间表ꎬ为了按期落实税收法定原则ꎬ房产税试点改革被叫停ꎬ取而代之的是以整合房地产行业相关税种的系统性改革 房地产税改革ꎮ需要指出的是ꎬ房地产税改革与房产税改革最大的不同主要集中在相关税费的整合和协调ꎬ避免重复征税ꎬ但是ꎬ对居民房产持有环节征税的这一基本目标始终是一致的ꎮ从理论上而言ꎬ对居民房产持有环节征税可以起到调控房价㊁增加财政收入㊁调节收入分配的作用ꎬ因此ꎬ分析沪渝房产税改革试点的实际成效可以对上述观点进行验证ꎬ进而为科学设计房地产税税制提供重要参考ꎮ７一、我国房地产税改革概述(一)我国现行房地产行业涉及的主要税种如图１所示ꎬ我国房地产行业相关税种根据房产取得㊁交易和保有等环节ꎬ涉及契税㊁印花税㊁增值税㊁所得税㊁土地增值税㊁城市维护建设税㊁教育附加费㊁房产税㊁城镇土地使用税和耕地占用税等十个税种ꎮ图１㊀我国房地产行业流通环节和保有环节涉及税种我国房地产行业税制存在 重流轻存 的特点ꎮ如图１所示ꎬ流通环节涉及税种共７种(其中印花税在取得㊁交易环节各征收一次)ꎬ保有环节涉及的相关税种只有３种ꎮ如图２所示ꎬ在税收贡献率方面ꎬ流通环节的税负水平也明显高于保有环节ꎬ且差距呈逐渐扩大趋势ꎮ图２㊀我国房地产税流通环节和保有环节税负比较㊀㊀㊀㊀数据来源:财政部官网提供数据汇总整理㊀㊀(二)我国房地产税改革中核心税种的表述演化在我国房地产税变革过程中ꎬ政府关于房地产税的政策文本表述不尽相同ꎬ关于表述变化的话语分析在公共政策的研究当中有着重要的地位ꎬ表述的变化可以在一定程度上反映政策的变迁ꎮ８１.我国现行房产税的起源与内涵我国房产税的提法最早出现在１９５０年１月政务院颁布的«全国税政实施要则»ꎬ随着计划经济时代税务部门的解散而消失ꎮ１９８６年ꎬ«房产税暂行条例»的出台恢复了该税种ꎮ我国现行的房产税与国际上较为普遍的不动产税有着较为明显的两大差别:一是我国现行房产税对保有环节的征收力度较弱ꎬ特别是对个人非营业性住房免税ꎬ而国外的不动产税主要课税对象就是保有环节的房产ꎻ二是我国房产税计税依据是在房产原值的基础上得出的ꎬ而其他国家的不动产税一般采用评估价值ꎮ这两个差别也成为近年来我国房地产税改革的重点ꎮ２.对房产保有环节征收的物业税２００３年ꎬ十六届三中全会通过的«中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定»提出 实施城镇建设税费改革ꎬ条件具备时对不动产开征统一规范的物业税ꎬ相应取消相关收费 ꎮ２００６年 十一五规划纲要 提出 改革房地产税收制度ꎬ稳步推进物业税并取消有关收费ꎮ 这也是当前房产税改革ꎬ对持有房产征税的起源ꎮ但是ꎬ 物业税 对于我国现行税制而言属于新税种ꎮ虽然ꎬ１９８５年全国人大对国务院授予工商税立法权ꎬ但是ꎬ截止２０１０年ꎬ授权立法已经运行了二十多年ꎬ全国人大已经具备税收立法的能力ꎬ适时收回国务院税收立法权ꎬ推进税收法定已经成为学界共识ꎮ在这样的背景下ꎬ无论是全国人大ꎬ还是国务院主导 物业税 等新税种立法ꎬ在时机上都显得过于敏感ꎮ３.融合了物业税性质的沪渝房产税改革试点２０１０年后在新税立法压力巨大的情况下ꎬ２０１１年上海㊁重庆两市开始推行房产税试点ꎬ从此官方口径下的 物业税 完全被 房产税试点 所取代ꎮ实质上ꎬ房产税试点是物业税改革的延续ꎬ其主要内容都是对保有环节的房产征税ꎮ但是ꎬ沪渝房产税改革试点对于征税对象和计税依据的政策制定主体是地方政府ꎬ根据税收法定原则ꎬ税收要素的变更需要通过全国人大进行立法ꎮ因此ꎬ沪渝房产税改革试点的合法性也始终受到社会各界的质疑ꎮ４.承担简并税种任务的房地产税改革２０１３年ꎬ十八届三中全会提出要落实 税收法定 原则ꎬ要求 将现行由国务院行政法规规范的税种上升为由法律规范 ꎬ国家紧急叫停了房产税试点范围的扩大ꎬ首次提出房地产税立法ꎮ２０１５年ꎬ第十二届全国人民代表大会第三次会议对«立法法»进行修订ꎬ将税收立法作为专项列出ꎬ并细化了 税种的设立㊁税率的确定和税收征收管理等税收基本制度 都要通过立法确定ꎮ因此ꎬ通过行政法规在现有房产税基础上进行要素修改几乎不再可能ꎮ按照税收法定原则ꎬ梳理房地产相关税费ꎬ简并税费ꎬ形成税目㊁税基㊁税率明确的新税种成为房地产税改革的唯一路径ꎮ２０１５年至今ꎬ房地产税连续４年被列入人大常委会的立法预备项目ꎮ二、沪渝房产税改革试点与成效２０１１年的上海㊁重庆的房产税改革试点是我国房地产税制改革的标志性事件ꎬ是突破现有税制ꎬ对保有房产进行征税的大胆尝试ꎮ沪渝房产税改革试点的政策目标与当前房地产税改革的政策目标基本一致ꎬ其性质属于房地产税改革的公共政策 风洞试验 ꎬ为房地产税改革积累经验ꎬ控制改革风险ꎬ降低改革成本ꎮ(一)沪渝房产税改革试点的经济背景如表１所示ꎬ自１９９９年国家全面取消福利分房后ꎬ我国房地产市场价格进入上升通道ꎮ２００８年底至２０１１年出现了一个小周期ꎬ其中２００９年的房价增速达到了近十年的峰值２３.１８％ꎬ商品房销售面积２００９年３月 ２０１１年３月实现同比连续上涨２５个月之久ꎮ２０１０年ꎬ国务院出台 国十一条 ꎬ并将财政政策和货币政策调整为双紧模式ꎬ以期抑制房价ꎬ缓解经济过热现象ꎮ２０１１年ꎬ国务院又出台 新国十条 ꎬ继而在上海㊁重庆两地开展房产税试点ꎬ希望通过税收手段对房地产市场进行宏观调控ꎮ９表１㊀２００２年至２０１７年全国商品房均价与增速统计表年份全国均价(元)上海(元)重庆(元)全国均价增速２００２２２５０４１３４１５５６㊀２００３２３５９５１１８１５９６４.６２％２００４２７７８５８５５１７６６１５.０８％２００５３１６８６８４２２１３５１２.３０％２００６３３６７７１９６２２６９５.９１％２００７３８６４８３６１２７２３１２.８７％２００８３８００８１９５２７８５－１.６８％２００９４６８１１２８４０３４４２１８.８２％２０１０５０３２１４４６４４２８１６.９８％２０１１５３５７１４６０３４７３４６.０７％２０１２５７９１１４０６１５０８０７.４９％２０１３６２３７１６４２０５５６９７.１５％２０１４６３２４１６７８７５５１９１.３８％２０１５６７９３２０９４９５４８６６.９０％２０１６７４７６２４７４７５４８５９.１４％２０１７７８９２２３８０４６７９２５.２７％㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀数据来源:国家统计局官网数据汇总整理(二)沪渝房产税改革试点的税收政策上海房产税试点政策主要是针对本市居民新购二套及以上住房和非本市居民新购住房的征税ꎮ计税基础在交易价格的基础上减按７０％计算ꎮ总共设定了两档税率ꎬ对于交易价格低于上年度交易均价２倍以下的适用低档税率０.４％ꎬ其他都适用高档税率０.６％ꎮ税收优惠主要考虑本市居民基本住房需求和对高层次人才的倾斜ꎮ如表１所示ꎬ重庆试点分为２０１１年和２０１７年两个版本ꎮ２０１７版政策对于征税对象的范围进行了适度扩大ꎬ由 三无 人员购买二套及以上住房扩大为新购ꎮ对于税率ꎬ两个版本的差别不大ꎮ在税收优惠方面ꎬ对于在试点实施前拥有的独栋住宅享有免税面积为１８０平方米ꎬ新购的独栋和高档住宅免税面积均为１００平方米ꎬ 三无 个人不再属于三无情况的当年可予以退税ꎮ表２㊀重庆市房产税试点税率表㊀㊀(三)沪渝房产税改革试点的实施效果１.对调控房价作用有限如图３与图４所示ꎬ２０１１年上海㊁重庆房产税改革试点实行后短期内新建商品住宅销售价格小幅下跌ꎬ但是ꎬ在之后的两年时间里新建商品住宅销售价格仍然处于长期上涨趋势ꎮ可以说ꎬ房产税改革试点对于调控房价而言是有一定效果的ꎬ但总体效果比较有限ꎮ０１２.对增加财政收入作用不明显在财政收入方面ꎬ从房地产税收收入来看ꎬ上海与重庆的房产税税收收入一直呈稳定增长状态ꎮ上海试点前五年(２００７ ２０１１)收入复合增速为１２.０１％ꎬ试点后五年(２０１２ ２０１６)复合增速为１９.１１％ꎻ重庆试点前五年(２００７ ２０１１)税收复合增速为２６.８５％ꎬ试点后五年(２０１２ ２０１７)复合增速为２２.５４％ꎬ增速反而有所降低ꎮ综合来看ꎬ房产税改革试点后两地税收增速没有显著提升ꎮ图３㊀上海市试点前后新建商品住宅销售价格指数(上月＝１００)㊀㊀㊀数据来源:国家统计局官网数据汇总整理图４㊀重庆市试点前后新建商品住宅销售价格指数(上月＝１００)㊀㊀㊀数据来源:国家统计局官网数据汇总整理㊀㊀从房产税占地方财政收入比重来看ꎬ试点后次年两地税收占比都有所提高ꎮ如图５所示ꎬ上海的房产税占地方财政收入比重从２０１１年的２.３２１７％提升到２０１２年的２.７０１１％ꎬ提升了０.３７４０％ꎬ但是ꎬ此后上海税收比重再次下滑至试点前水平ꎬ未能延续增长ꎻ如图６所示ꎬ重庆的房产税占地方财政收入比重从２０１１年的２.３７１１％提升到２０１２年的２.８２７３％ꎬ提升了０.４５６２％ꎮ总体来说ꎬ由于试点地区窄税基㊁低税率的特点ꎬ房产税试点对地方财政贡献程度有限ꎮ３.在调节收入分配方面没有显著作用我国房产税改革的初衷是通过对保有环节特别是高收入群体拥有多套住房的征收较重的房产税ꎬ通过降低房地产市场需求ꎬ增加市场供给(短期供给)等办法ꎬ从而起到抑制房价㊁调节收入分配的作用ꎮ由于我国近年来房价上涨主要是经济增长和城市化进程的加快所带来的刚需支撑ꎬ所以长期来看１１房地产市场的刚性需求暂时不会改变ꎬ长期供给也不会有趋势性的转变ꎬ长期内抑制房价的目的难以通过房产税试点实现ꎬ加之房产持有成本的增加反而会导致中低阶层住房压力的增加ꎮ刘甲炎(２０１４)通过ＤＤＤ(三重差分)和ＤＩＤ(双重差分)对房产税改革中中低收入水平居民储蓄行为进行了实证研究ꎬ实证结果显示试点地区居民收入储蓄水平比其他地区平均水平高出了８.６６７％ꎬ最终验证了房产税试点导致中低收入水平居民福利丧失[２]ꎮ图５㊀上海市试点前后５年房产税收入占地方财政税收收入比例变化㊀㊀㊀㊀数据来源:国家统计局官网数据汇总整理图６㊀重庆市试点前后５年房产税收入占地方财政税收收入比例变化㊀㊀㊀㊀数据来源:国家统计局官网数据汇总整理三、对我国房地产税制改革的启示房地产税改革和房产税沪渝试点的财税改革逻辑类似ꎬ房地产税难以承担调控房价㊁增加财政收入㊁调节收入分配等政策目标ꎮ因此ꎬ我国房地产税立法改革应以完善税收立法制度㊁整合税种㊁优化税制为主要的立法目标ꎮ(一)应当淡化房地产税调控房价的政策目标房价的变化主要由人口密度和资本密度两大因素影响ꎮ人口密度的增加势必增加资本密度ꎬ而资本密度的增加则会增加就业机会㊁加快城市经济发展㊁提升劳动回报水平ꎬ进一步推动人口增长ꎮ因此ꎬ部分城市会随着人口密度和资本密度的增加ꎬ房价呈现刚性增长ꎮ金融工具的介入ꎬ特别是杠杆类金融工具的介入会对房地产市场的资本流动产生显著影响ꎬ进而引发房价变动预期ꎬ加剧地区间的房价波动ꎮ与之相比ꎬ税收作为稳定的价格要素ꎬ虽然在短期内会对资本流向产生一定影响ꎬ影响房价ꎬ但是ꎬ ２１税收却不是资本流动和人口流动的决定性因素ꎬ税收不具备长期影响房价的能力ꎬ日本㊁韩国以及我国沪渝的房产税改革试点的实际情况均证明了通过房地产税立法调控房价ꎬ实际作用有限ꎮ因此ꎬ房地产税改革应当淡化房地产税调控房价的政策目标ꎮ(二)房地产税暂时无法成为地方财政收入的主要来源目前我国地方财政收入的主要来源主要有三个方面:税收㊁国有土地出让和财政拨款ꎮ当前房地产税改革主张在房地产保有环节实现 宽税基㊁强征管 的改革导向ꎬ进而增加地方税收收入ꎬ但是ꎬ将房地产税发展成为地方财政主要来源的税种仍然比较困难ꎮ结合我国地方财政状况来看ꎬ目前我国地方政府债务压力巨大ꎬ而缓解债务压力最有效㊁最直接的方法就是实行土地财政ꎮ唐云锋㊁马春华(２０１７)提出ꎬ地方政府为缓解财政压力ꎬ有动机增加土地财政收入ꎬ提高房价从而征收更多房地产税ꎻ地方政府提高土地出让价格ꎬ会间接提高房价ꎬ因此ꎬ地方政府财政压力不仅直接提升房价ꎬ还通过土地财政固化了 房价棘轮效应 [３]ꎮ就我国进行房地产税改革的目标而言ꎬ是要通过对保有环节征税ꎬ增加房产持有成本ꎬ从而抑制房价过快增长ꎬ为房地产市场降温ꎮ这一宏观调控目标的实现势必影响土地和房产价格的增长ꎬ会加重地方财政压力ꎮ正如朱为群等(２０１５)的研究表明ꎬ地方税的主要定位应该是为地方财政筹措资金ꎬ而不是作为宏观调控的手段[４]ꎮ房地产税改革和地方财政的职能与逻辑形成了 悖论 ꎮ因此ꎬ房地产税暂时无法成为地方财政收入的主要来源ꎮ(三)房地产税立法应当以推动税收法定㊁整合房地产税种㊁优化税制为主要的改革目标目前ꎬ我国的房地产税制存在 以租代税㊁以费代税㊁以费挤税㊁以税代租 的现象ꎬ混淆了房地产税制中税㊁费㊁租之间的关系ꎮ按照我国全面实现税收法定的财税体制改革目标ꎬ应当以房地产税改革为契机ꎬ全面推动我国房地产行业的清费立税ꎮ鉴于我国房地产税对增加地方财政收入和房地产价格宏观调控的作用有限ꎬ房地产税立法的重点应当以整合现有税种㊁优化税制为主要目标ꎮ首先ꎬ通过房地产税改革ꎬ整合原有房产税㊁城镇土地使用税㊁耕地占用税和土地增值税ꎬ实现 简税制 ꎮ其次ꎬ通过增加对房产保有环节征税ꎬ强化征管ꎬ实现 宽税基 ꎮ最后ꎬ通过对纳税人收入状况进行精准识别ꎬ强化房地产现值的评估能力ꎬ结合金融市场和经济发展的实际动态调整房地产税的免征额㊁累进税率和税收优惠ꎬ实现中低收入群体的 低税负 ꎮ[㊀参㊀考㊀文㊀献㊀][１]孟定定.论中国房地产过热:形成机理㊁影响及对策[Ｄ].南京:南京大学ꎬ２０１１:１１￣１２.[２]刘甲炎.我国房产税改革效果评估及对居民储蓄行为的影响研究[Ｄ].武汉:华中科技大学ꎬ２０１４:７６￣８９. [３]唐云锋ꎬ马春华.财政压力㊁土地财政与 房价棘轮效应 [Ｊ].财贸经济ꎬ２０１７ꎬ３８(１１):３９￣５４＋１６１.[４]朱为群ꎬ唐善永ꎬ缑长艳.地方税的定位逻辑及其改革设想[Ｊ].税务研究ꎬ２０１５(２):５１￣５６.[５]田青青.现行英国住宅税法律制度研究[Ｄ].太原:山西大学ꎬ２０１３:３￣５.[６]颜畅.英国开征住宅税的经验及启示[Ｊ].金融与经济ꎬ２０１０(１１):３８￣４０.[７]况伟大.开征房产税对预期房价的影响:来自北京市调查问卷的证据[Ｊ].世界经济ꎬ２０１３ꎬ３６(６):１４５￣１６０. [８]况伟大.房产税㊁地价与房价[Ｊ].中国软科学ꎬ２０１２(４):２５￣３７.[９]任强.房产税:美国实践及借鉴[Ｊ].财政研究ꎬ２０１５(１):５３￣５７.[１０]张克.从物业税设想到房产税试点 转型期中国不动产税收政策变迁研究[Ｊ].公共管理学报ꎬ２０１４ꎬ１１(３):２４￣３７＋１４０.[１１]胡治.英国房产税制度对我国房产税税制改革的启示[Ｊ].现代国企研究ꎬ２０１６(２４):１０４.[１２]吴迪ꎬ陈耀东.我国房产税试点分析与立法展望[Ｊ].延边大学学报(社会科学版)ꎬ２０１８ꎬ５１(６):８４￣９１＋１４２. [１３]张薇.我国房产税改革的困境与出路[Ｊ].东北师大学报(哲学社会科学版)ꎬ２０１６(１):２５８￣２６３.[责任编辑:刘英]３１。

房产税改革中的问题分析——以上海房产税试点为例
刘伟
【期刊名称】《商情》
【年(卷),期】2012(000)020
【摘要】针对近年来愈演愈烈的房地产价格虚高。

在此背景下，有关部门酝酿已久的我国新一轮房地产税制改革呼之欲出。

房产税再次成为市场的焦点。

2010年6月国务院提出了要深化财税体制改革．逐步推进房产税改革，正式明确了逐步推进房产税改革的态度，2011年1月。

重庆和上海作为全国首批试点城市，开始征收房产税。

本文以上海试点为倒来看我国房产税的改革趋势和改革中的问题．并基于此提出相关政策建议。

【总页数】1页(P138-138)
【作者】刘伟
【作者单位】西南财经大学财税学院,四川成都611130
【正文语种】中文
【中图分类】F812.42
【相关文献】
1.浅谈房产税改革——以上海、重庆房产税改革试点为例 [J], 陈霞;边江璐
2.浅谈如何完善房产税改革--上海、重庆两地房产税改革试点的成效分析 [J], 李晓琳
3.房产税暂行条例的征税范围修改略论——以重庆、上海房产税改革试点的征税范围为例 [J], 刘升
4.房产税暂行条例的征税范围修改略论——以重庆、上海房产税改革试点的征税范围为例 [J], 刘升
5.关于个人住房房产税制度试点实践的总结——以上海房产税改革试点情况为切入点 [J], 郭耀杰
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上海重庆两地房产税试点效果分析近年来，随着中国房地产市场的逐渐成熟，房产税的话题也越来越受到关注。

目前，中国的房产税仍未正式推行，但上海和重庆两个城市先行试点，通过试点来探索房产税制度的可行性和改进空间。

本文将分析两地房产税试点的效果，并探讨未来可能的发展趋势。

一、试点政策上海和重庆两地试点的政策内容类似，都是在现有的税收和资金转移支付制度下，实行房地产税。

具体来说，上海试点政策对个人住房实施月度合计征收，税率为0.4%，并且个人住房首次交易不征收房地产税。

重庆试点政策对个人住房实施月度合计征收，税率为0.5%，并且每个纳税人每年有10万的免征额度。

二、试点效果1. 政策效果截至目前，上海和重庆两地试点政策仍在实施中，从政策效果上看，目前数据较少，只能从初步反映来看政策的影响。

上海方面，截至2019年9月底，已征收房产税77.3亿元，符合条件享受减免税款和退税的纳税人已有14.6万户。

重庆方面，前5个月已累计征收房产税3777.67万元，税率为0.5%的房产税纳税人达到22102户，共有136户享受了免征额度。

2. 社会效果房地产税的实施在社会层面带来的效果也很明显。

一方面，房地产税的征收可以促进房地产市场的健康发展。

对于房地产市场泡沫的抑制中，房地产税可以成为一种调节市场供需的手段。

同时，房地产税的实行可以减轻政府财政压力，增加政府财政收入，为城市的经济发展提供支持。

二、未来趋势1. 推广试点区域房地产税的实施是以试点为主的方式逐渐推广的。

上海和重庆两地的试点政策满足了征收房地产税的调查、准备工作和基础运行要求，其他地区将会参考上海、重庆的经验和做法，积极落实落地。

不过，随着房地产税试点的逐步推广，房地产市场中涉及到的税收、金融机构的运作方式也将面临比较大的变化，地方政府的投资、项目开发等方面的重心也可能会有所改变。

2. 完善税收体系3. 变革财税体制对于房地产税的推行也需要改革财税体制。

早在2017年《国务院关于全面推进财税体制改革深化增值税改革有关政策的通知》发出后，就已经提出了房地产税的改革方向。

沪渝房产税改革试点方案的比较与评价一、概述《沪渝房产税改革试点方案的比较与评价》一文旨在深入剖析中国房地产税制改革进程中的两个重要试点——上海市与重庆市房产税实施情况，通过对比其政策设计、执行效果及社会反响，为全国范围内房产税制度的进一步完善与推广提供参考与借鉴。

自2011年起，上海与重庆作为首批房产税改革的“试验田”，各自推出了具有地方特色的房产税征收方案，标志着我国在房地产市场调控机制上的重大探索与创新。

上海的房产税试点侧重于抑制投资性购房需求，主要针对本市居民家庭在本市新购且属于第二套及以上的住房，以及非本市居民家庭在本市新购的住房征税，税率依据房产价值分档设定，体现了一定程度的累进性。

而重庆的方案则更注重通过对高端住宅和多套住宅征税来调节收入分配，不仅涉及增量房，还涵盖了部分存量高端住宅，特别是独栋别墅等，同时对无户籍、无企业、无工作的“三无”人员购买的第二套及以上普通住房也纳入了征税范围。

通过对比分析，本文将揭示两市房产税试点的异同点，评估其在遏制房价过快上涨、优化资源配置、促进房地产市场健康发展等方面的成效，并探讨存在的问题与面临的挑战，最后提出相应的改进建议，为我国构建更加公平、高效的房地产税收体系提供理论与实践支撑。

1. 房产税改革背景房产税改革是中国经济转型期的重要税收政策调整之一。

自21世纪初以来，随着中国房地产市场的快速发展和房价的持续上涨，传统的房地产税收体系逐渐暴露出其不足之处，特别是在调节房地产市场、优化资源配置和促进社会公平方面。

房产税改革的提出，旨在通过税收手段调节房地产市场，抑制投机性购房，优化土地资源配置，并最终实现房地产市场的健康稳定发展。

在这一背景下，上海和重庆作为中国经济最为活跃和具有代表性的城市，分别于2011年启动了各自的房产税改革试点方案。

这两个城市的试点具有明显的战略意义：沪渝两地房地产市场的发展水平和特点，能够为全国范围内的房产税改革提供宝贵的实验数据和经验作为经济中心，两地的改革举措具有示范效应，对于推动全国范围内的税制改革具有重要的引领作用沪渝试点的成功与否，将直接影响到未来中国房地产市场的政策走向和税收体系的重构。

房产税政策存在的疑虑刘宸贵州大学经济学院【摘要】重庆、上海两市试点开征房产税在社会上引发了强烈争论后，今年广东省又在开始研究开征房产税的可行性，使得房产税的必要性再度成为热议话题。

征房产税的目的是抑制过度投机。

通过征收房产税改善地方政府提供公共服务的能力，照顾社会弱势群体，促进社会公平。

避免房价过高过快增长。

而另一些人认为房产税不能从根本解决房价问题。

本文将从威廉·邓恩提出公共政策标准的视角对这政策进行分析，并做出总结。

【关键词】房产税房地产投机房价政策标准一、房产税的缘由征收房产税似乎是势在必行的，其目的是解决房地产泡沫和房价过高问题的。

有人认为“国十条”在一些地方并没有真正落实，调控没有多大影响，房地产调控政策是临时的，房价松动是短期行情。

只有让大多数人觉得将来房价会跌的时候，投资者才不会去炒房。

房产税能有效抑制炒房动机。

而另一些人则认为不然，从经济、效率等角度来看，认为开征房产税不会实质性的降低房价。

我们可以说，房产税的实行基于两个假设为前提：第一，我国目前确实存在房地产价格泡沫；第二房地产投机行为是影响房地产价格的主要因素。

二、以政策建议标准为框架对房产税政策进行分析下面我们用威廉·邓恩政策建议标准中的回应性标准和适当性标准从正反两个方面对房产税政策进行分析。

１．回应性。

回应性指政策满足特定群体的偏好、需要或价值的程度。

房产税实施的最终受益者是谁、谁这此过程中收益最多是该政策引发分歧的地方。

由于房产税的社会性目标没有受到非议。

房产税目前主要针对拥有多套房产或者豪华房产的家庭或个人征收。

这一政策显然不是回应上述一部分人的需求的，而是回应房地产市场中的弱势群体的。

因而，房产税的反对者主要反驳集中在该政策的实际受益人上，并强调目标收益群体不仅很难从中收益，而且很可能情况变得更糟。

陈真诚明确的说：“最后的结果很可能是，对个人住宅恢复开征房产税，不但不能助力财税体制改革，而且不能有效遏制投资投机购房。

2019年房产税税收优惠政策是什么？我们大家都知道，现在的房价不断上涨，人们的购房需求也在不断增加，许多无良商家趁此机会不断提高房价，而购房者又因为自身的需求不得不购买，就造成了恶性循环，甚至出现了炒房的现象，国家出台房产税优惠政策也是为了减轻购房者的负担，主要包括契税等税费的优惠。

我们大家都知道，现在的房价不断上涨，人们的购房需求也在不断增加，许多无良商家趁此机会不断提高房价，而购房者又因为自身的需求不得不购买，就造成了恶性循环，甚至出现了炒房的现象，国家出台房产税优惠政策也是为了减轻购房者的负担，主要包括契税等税费的优惠。

▲房产税征收有哪些优惠政策?城市房地产税实行按年征收，分期缴纳，具体纳税期限，由当地税务机关确定。

对外商投资企业城市房地产税的减免，由各省人民政府决定。

城市房地产税按年计征。

城市房地产税制中对某些特殊情况给予减税或免除税负的一种优待规定。

2009年以前城市房地产税的减税、免税规定主要由地方政府给与，例如：(1)新建的房屋，自落成的月份起免税三年。

(2)翻建房屋超过新建期50%的，从竣工月份起免税二年。

(以上两项免税规定不适用于外商投资企业)。

(3)华侨、侨眷用侨汇购买或建造的房屋，从发给房屋产权证之日起，五年免征房产税。

(4)其他有特殊情况的房产，经省级以上人民政府批准后，可以减税或免税。

征收房地产税是确凿无疑的方向在刚刚结束的十三届全国人大一次会议新闻发布会上，大会发言人张业遂就房产税问题回答记者提问，称房地产税立法由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草。

目前正在加快起草完善法律草案重要问题的论证、内部征求意见等工作，争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。

如果说之前各界对于“要不要征收房地产税”还有争议的话，那么这次大会发言人无疑是释放了鲜明的信号——征收房地产税，已经是确凿无疑的方向。

▲相关知识1、国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。

但上述免税单位的出租房产不属于免税范围。