《南京市住宅工程质量通病防治导则》

关于印发实施关于印发实施《南京市住宅工程质量通病防治导则》的通知宁建基字[2004]154号宁建工字[2004]38号各区、县建设（建工）局，各建设、勘察设计、施工、监理单位：住宅工程质量通病防治工作是提高住宅工程质量的有效途径，是各级建设行政主管部门执政为民，维护群众利益的重要举措。

二年多来，市建委、建工局组织专题组，经在28个项目上进行试点，取得了防治质量通病的阶段性成果，并在此基础上编制了《南京市住宅工程质量通病防治导则》（以下简称《导则》）。

住宅建设、勘察设计、施工和监理等单位应高度重视，采取切实可行的措施，宣贯《导则》，狠抓落实。

凡二OO四年三月十日起新开工的住宅工程，应全面贯彻《导则》的要求。

图纸审查机构应重视审查施工图中防治住宅工程质量通病的措施，各级质量监督机构必须将这项工作列入日常重点检查内容，加大监督力度。

已经过审查的施工图等设计文件应作相应修改。

凡应执行《导则》而未执行的住宅工程，一律不予验收备案。

现将《导则》印发给你们，请认真贯彻执行。

在《导则》的执行过程中，如有问题请与南京市建筑工程局质量安全处联系。

南京市建设委员会南京市建筑工程局二OO四年三月一日南京市住宅工程质量通病防治导则1 总则1.1 为提高住宅工程质量，克服住宅工程质量通病，规范住宅工程质量通病防治（以下简称通病防治）工作，制定本导则。

1.2 本导则适用于本市行政区域内新建的住宅工程。

1.3 本导则是结合本地区住宅工程质量实际，对住宅工程存在的裂缝、渗漏等质量通病进行有效的控制。

1.4 在住宅工程的设计、施工和监理等建设过程中，除执行国家有关法律、法规和工程技术标准等规定外，还应执行本导则。

2 基本规定2.1 通病防治由建设单位组织实施，参建各方质量责任主体应按各自职责履行本《导则》的规定。

2.2 通病防治所发生的相关费用应列入工程概预算。

2.3 施工图审查机构应重视审查通病防治的设计措施，并将其列入审查内容。

墙体裂缝防治方案和技术措施根据《建筑地基基础设计规范》要求，地基承载力特征值小于130kPa,且体型复杂的建筑和软弱地基上的建筑物存在偏心荷载时，以及地基内有厚度较大或厚薄不均匀的填土，其自重固结未完成时，必须进行地基变形计算。

过去在南京的河西地区，由于采用了天然和复合地基，造成沉降速率过快，沉降差异过大，出现了较多的沉降裂缝问题和不少的质量事故，通过这几年的实践，对住宅工程平均沉降计算值的控制，能有效地控制沉降裂缝。

因此，关于建筑地基容许变形值的有关规定，规定了采用天然和复合地基的住宅工程，在差异沉降计算值应满足有关规范要求的基础上，其平均沉降计算值不大于150mm o对有保温层或隔热层和无保温或隔热层的整体式的钢筋混凝土结构，其房屋伸缩缝的最大间距分别为50m和40m。

此外，由于砌体房屋墙体裂缝成因的复杂性，根据目前的技术经济水平，尚不能完全防止和杜绝由于钢筋混凝土屋盖和砌体的温度变形、干缩变形引起的墙体局部裂缝。

考虑到南京地区冬夏温差和昼夜温差比较大，及日前的很多保温措施、施工方法、材料、工艺、管理等不完善，因此，变形缝的留置采取了从严控制，选用40m o当有实践经验并采取有效措施时可适当放宽，但不应超过50m o对于钢筋混凝土框架或剪力墙结构不应超过混凝土规范限值要求。

窗洞口是墙体受力的薄弱环节，且南京地区冬夏温差大，外墙特别是顶层外墙，是温度影响的敏感部位，墙体在洞口削弱处易发生应力集中现象，易出现裂缝并产生渗漏。

采用现浇砼窗台梁及板带，可有效地改变墙体受力性状，控制裂缝的产生；规定窗台梁的砼强度及最小断面和最小配筋。

对于框架填充墙，纵筋4①10应与砼柱预埋的钢筋焊接，如未预留时，应采取化学植筋，且窗台梁与柱的接触面应进行毛化处理确保砼的结合；而对于砌体结构应将窗台梁钢筋直接锚入构造柱内。

混凝土板带的厚度宜与砖的模数相一致，但不得小于60mm ；端开间的四周墙体均应做钢筋混凝土板带。

由于房屋层高通常为2.8m，圈梁高度为240mm，因此砌体高度约2. 6m，取间隔不大于1. 3m基本在墙体的一半高度。

ﻩ苏宁·天华硅谷庄园工程通病防治专项方案南通一建集团有限公司苏宁·天华硅谷庄园工程项目部二００八年三月天华硅谷庄园工程(含半地下室)质量通病防治方案和施工措施根据南京市建设委员会、南京市建工局印发的《南京市住宅工程质量通病防治导则》宁建基字[20０４]154号、宁建工字[200４]38号的通知精神,制定本质量通病防治方案与施工措施。

●工程概况本工程位于南京市浦口区，由江苏乾阳房地产开发有限公司投资建设，南京华科建筑设计顾问有限公司设计,江苏开源工程咨询监理有限公司监理，南通一建集团有限公司承建。

本工程由5幢十一层小高层、1幢十八层高层住宅及有半地下室车库组成,总建筑面积为m2。

本工程建筑分类和耐火等级为二类二级，地下室为一级，抗渗等级为S6，设计使用年限为５0年.本工程基础混凝土强度为C30S６抗渗混凝土;上部结构混凝土强度为Ｃ３0，过梁、圈梁、构造柱等零星构件(不与主体结构同时浇筑）Ｃ2０.墙体:地面以上外隔墙采用MU1０水泥砖,规格为１90*19０*9０,Ｍ５混合砂浆砌筑，内隔墙采用MU5加气砼砌体，M5混合砂浆砌筑；顶层以上内、外隔墙均采用M7.5混合砂浆砌筑．安装工程包括：给排水系统，配电照明,火灾自动报警系统等。

●质量通病防止方案和施工措施《导则》出台后，本工程的设计单位:南京华科建筑设计顾问有限公司设计，根据《导则》的要求,针对一些问题，进行了设计变更。

我施工单位在执行有关规定的同时，并制定出以下质量通病防止方案和施工措施:一．防止墙体开裂的施工措施材料要求：使用的砌块、砂、水泥、及外加剂严格管理,进入现场必须检查产品合格证书及检测报告,并按规定复试合格后方可进行使用．严禁使用不合格材料.施工措施：按照有关规定，结合《导则》的要求,做好技术交底。

1. 检查本工程使用的蒸压加气混凝土块的出釜时间，在填充墙施工前两个月联系生产厂家生产蒸压加气混凝土块，以确保砌块的停放时间≥４5天后使用。

南京市住宅工程质量通病防治导则1 总则1.1 为提高住宅工程质量，克服住宅工程质量通病，规范住宅工程质量通病防治（以下简称通病防治）工作，制定本导则。

1.2 本导则适用于本市行政区域内新建的住宅工程。

1.3 本导则是结合本地区住宅工程质量实际，对住宅工程存在的裂缝、渗漏等质量通病进行有效的控制。

1.4 在住宅工程的设计、施工和监理等建设过程中，除执行国家有关法律、法规和工程技术标准等规定外，还应执行本导则。

2 基本规定2.1 通病防治由建设单位组织实施，参建各方质量责任主体应按各自职责履行本《导则》的规定。

2.2 通病防治所发生的相关费用应列入工程概预算。

2.3 施工图审查机构应重视审查通病防治的设计措施，并将其列入审查内容。

2.4 工程质量监督机构应将通病防治列入监督重点。

2.5 住宅工程竣工验收时除执行现有法律、法规和工程技术标准所规定的以外，还应提供下列相关资料：2.5.1 由参建各方会签的《住宅工程质量通病防治任务书》（附录1）。

2.5.2 施工单位《住宅工程质量通病防治内容总结报告》（附录2）。

2.5.3 监理单位《住宅工程质量通病防治工作评估报告》（附录3）。

3 参建各方责任主体的管理措施3.1 建设单位3.1.1 在开工前下达《住宅工程质量通病防治任务书》。

3.1.2 批准施工单位提交的《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》。

3.1.3 定期召开工程例会，协调和解决质量通病防治过程中出现的问题。

3.1.4 不得随意压缩工程建设的合理工期。

3.1.5 应将通病防治列入工程检查验收内容。

3.1.6 应明确通病防治的奖罚措施。

3.2 设计单位3.2.1 在住宅工程设计中提出相应的设计措施。

3.2.2 将通病防治的设计措施和技术要求向相关单位进行设计交底。

3.3 施工单位3.3.1 认真编写《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》，经监理单位审查、建设单位批准后实施。

3.3.2 做好原材料、构配件和工序质量的报验工作。

奥体新城A2地块工程监理实施细则（工程质量通病防治）内容提要：●专业工程特点●监理工作流程●监理要点及工作方法、措施●监理手段●监理工作控制目标值●监理现场检查用表项目监理机构（章）：专业监理工程师：总监理工程师：日期：细则目录一、专业特点二、监理工作流程三、控制要点及监理工作方法1、卫生间等渗漏控制要点及方法2、外墙面渗漏控制要点及方法3、墙外裂缝控制要点及方法4、楼地面粉刷层空鼓、起砂控制要点及方法5、外墙门窗渗漏控制要点及方法6、房间几何尺寸和净高的监控要点及方法7、屋面渗漏控制的监控要点及方法8、地下人防渗漏要及和方法四、监理工作控制目标值五、监理现场控制检查用表南京市住宅工程质量通病防治导则监理细则一、专业工程特点：房建工程以下几个部位:楼地面、屋面渗漏、厕所、厨房渗漏、外墙面、外窗渗漏、现浇钢筋混凝土楼板开裂、房间几何尺寸准确度等是常见质量通病。

上述通病是现场监理部日常监理工作侧重点，也是本工程质量控制重点工作。

监理部依据强制性条文，参照《南京市住宅工程质量通病防治导则》要求，结合施工验收规范，根据本工程特点，编制以下实施细则以指导工作。

二、监理工作流程（见附表）三、监理控制要点及监理工作方法1、卫生间等渗漏控制要点及方法本项分部工程是各类住宅工程质量通病之一，也是质量监控关键点之一。

现场监理工程师在加强检查督促验收前提下，根据“导则”规定采取如下防治对策。

1.1卫生间及有防水要求的建筑楼地面屋面必须设置防水隔离层。

监控方法：按设计要求审查承包单位隔离层做法（如设计中没设置、通过建设单位请设计部门修改增设），并经过检验合格签署验收隐蔽验收记录方可进行下道工序施工。

检查数量：每一单元，每一多水房间均检查验收。

1.2卫生间预留下上水管，应留成上口大，下口小的喇叭形洞口，其预留位置，偏差在规范允许的1cm内。

监控手段：巡回监理，现场观察留洞几何形状，尺量留洞中心位置，核对留洞直径、数量不遗漏每一留洞并签署隐蔽验收记录。

南京市防治住宅质量通病工程资料悦民小区二期12、13、15、16栋《导则》资料编制人：审核人：江苏苏南悦民小区二期项目部二00七年四月住宅工程质量通病防治任务书江苏苏南（施工单位）：由你公司承建的悦民小区二期12、13、15、16栋工程以下内容列入住宅工程质量通病防治计划,具体项目如下：1、墙体裂缝防治2、钢筋混凝土现浇楼板裂缝防治3、楼地面渗漏防治4、外墙渗漏防治5、门窗渗漏防治6、屋面渗漏防治7、室内标高和几何尺寸控制防治住宅质量通病是有效提高住宅工程质量、维护公众利益的重要举措,务求实效.请参照《南京市住宅工程质量通病防治导则》的要求,认真编制上述项目的《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》,经项目总监理工程师审查后,于年月日前报我单位批准。

（建设单位盖章）年月日建设单位代表设计单位代表监理单位代表施工单位代表关于成立悦民小区二期12、13、15、16栋住宅工程质量通病防治小组通知为了更好提高悦民小区二期12、13、15、16栋住宅工程质量，克服住宅工程质量通病结合《南京市住宅工程质量通病防治导则》的实施，特成立悦民小区二期12、13、15、16栋住宅工程质量通病防治小组，组成成员如下；组长：副组长；组员；其林村镇开发有限公司年月日悦民小区二期12、13、15、16栋施工质量通病防治课题小组名单组长：钟斌一、防裂组（副组长）：沈淳华组员：李新红唐金龙赵四福二、防渗组（副组长）宗金文组员：陈荣伯陈顺强陆志成江苏苏南悦民小区二期项目部年月日关于成立悦民小区二期工程质量通病防治小组通知为了更好的提高悦民小区二期12、13、15、16栋住宅工克服住宅工程质量通病的结合《南京市住宅工程质量通病防治导则》的实施，我单位特成立住宅工程质量通病防治领导小组，组成成员如下；组长：钟斌副组长：沈淳华宗金文组员：陈荣伯陈顺强李新红唐金龙赵四福江苏苏南悦民小区12、13、15、16楼项目部年月日住宅工程质量通病防治方案和施工措施一、编制依据依据国家有关法律法规和工程技术标准等规定及《南京市住宅工程质量通病防治导则》中的强制性规定。

南京市住宅工程质量通病防治导则南京市住宅工程质量是保障人民居住安全和提升生活质量的重要环节。

然而，在建筑工程的实际施工过程中，常常会出现一些质量问题，严重影响了住宅工程的品质和可持续发展。

为了改善住宅工程质量，提高建设质量管理水平，制定一套适用于南京市住宅工程的质量通病防治导则显得尤为重要。

本文将从施工工艺、材料选用和工程监管方面，探讨南京市住宅工程质量通病的防治方法与策略。

一、施工工艺1. 完善施工计划要加强施工计划的编制和实施，确保按照科学规划、合理组织、有序推进的原则进行施工。

制定详细的施工作业方案，明确施工工序、工艺及施工方法，避免施工期间出现随意修改和无序施工的情况。

2. 加强施工技术控制建筑企业应按照相关标准和规范要求，合理选用施工技术，严格控制每个环节的施工质量。

加强对施工中关键工序的监控，确保工序符合规范要求，防止施工差错和通病产生。

3. 提升施工人员素质建筑企业应重视对施工人员的技能培训和管理。

建立健全人员岗位责任制，加强对施工人员的日常培训和考核，确保施工人员具备专业知识和技能，提高施工质量。

二、材料选用1. 严格按照规范选材在进行材料选用时，必须按照相关规范和标准要求进行，杜绝使用劣质材料。

建筑企业应加强对材料的检验和验收工作，确保选用的材料具备良好的质量和性能，杜绝低劣材料对工程质量的影响。

2. 强化材料质量监管有关部门应加强对材料市场的监管，建立健全材料质量跟踪追溯制度。

加强对材料的抽样检测和监测，及时发现材料的质量问题，确保施工过程中材料的质量持续稳定。

三、工程监管1. 健全监督管理制度建立健全工程质量监督制度，明确各级监管部门的职责和权利，加强对住宅工程的监督和管理。

对施工现场进行定期检查和抽查，发现问题及时整改，确保施工质量符合要求。

2. 加强质量验收在住宅工程竣工时，应进行质量验收工作。

严格按照质量验收标准进行验收检查，对不合格工程进行整改，确保住宅工程质量符合相关要求。

南京市住宅工程质量通病防治导则1 总则为提高住宅工程质量，克服住宅工程质量通病，规范住宅工程质量通病防治（以下简称通病防治）工作，制定本导则。

本导则适用于本市行政区域内新建的住宅工程。

本导则是结合本地区住宅工程质量实际，对住宅工程存在的裂缝、渗漏等质量通病进行有效的控制。

在住宅工程的设计、施工和监理等建设过程中，除执行国家有关法律、法规和工程技术标准等规定外，还应执行本导则。

2 基本规定通病防治由建设单位组织实施，参建各方质量责任主体应按各自职责履行本《导则》的规定。

通病防治所发生的相关费用应列入工程概预算。

施工图审查机构应重视审查通病防治的设计措施，并将其列入审查内容。

工程质量监督机构应将通病防治列入监督重点。

住宅工程竣工验收时除执行现有法律、法规和工程技术标准所规定的以外，还应提供下列相关资料：2.5.1 由参建各方会签的《住宅工程质量通病防治任务书》（附录1）。

2.5.2 施工单位《住宅工程质量通病防治内容总结报告》（附录2）。

2.5.3 监理单位《住宅工程质量通病防治工作评估报告》（附录3）。

3 参建各方责任主体的管理措施建设单位3.1.1 在开工前下达《住宅工程质量通病防治任务书》。

3.1.2 批准施工单位提交的《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》。

3.1.3 定期召开工程例会，协调和解决质量通病防治过程中出现的问题。

3.1.4 不得随意压缩工程建设的合理工期。

3.1.5 应将通病防治列入工程检查验收内容。

3.1.6 应明确通病防治的奖罚措施。

设计单位3.2.1 在住宅工程设计中提出相应的设计措施。

3.2.2 将通病防治的设计措施和技术要求向相关单位进行设计交底。

施工单位3.3.1 认真编写《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》，经监理单位审查、建设单位批准后实施。

3.3.2 做好原材料、构配件和工序质量的报验工作。

在采用新材料时，除应有产品合格证、有效的新材料鉴定证书外，还应进行必要检测。

南京星河翠庭小区工程创“无质量通病小区”作业指导书一、工程概况：工程名称：星河翠庭04-09幢、泵房及人防工程地点：幕府西路9号设计单位：南京金海设计工程有限公司结构类型：框架建设规模：04、06、09幢9层， 05、07、08幢11层，地下一层。

总建筑面积40000M2。

二、编制依据：1、建设工程合同文件2、南京市住宅工程质量通病防治导则3、施工图纸4、其他：公司ISO9001 2000质量管理体系标准制定的有关文件。

项目部质量管理措施经审批的施工组织设计有关文件、规范和验收评定标准三、工程质量目标：创“无质量通病小区”，消除一切质量通病。

四、组织系统：该工程建立创“无质量通病”领导小组，负责无质量通病小区计划的制定、落实、检查实施，并取得成功。

创“无质量通病小区”领导小组组长：吉立春副组长：卜华琳钱树松叶峰成员：吉美芳马桂华蒋登宏陈宁王晔李宁朱加元汪浩姜学雷杨振明赵建军单春华钱辉严华陈玉龙陈海林五、管理措施1、提出防治质量通病的具体内容和目标，定期召开会议，商讨具体的治理措施，编制作业指导书、编定治理通病的施工工艺检查，协调防治质量通病的工作，并在工程完工时，提出防治质量通病的总结报告。

2、认真做好原材料，构配件和工序质量的报检工作。

3、做好治理质量通病的施工记录，对具体防治质量通病的技术措施技术交底，施工操作工艺等情况详细纪录，并收集整理相关资料。

4、每项工艺施工前，必须根据工作小组的要求，对作业班组进行技术交底，然后进行样板块（间或套）的施工，再组织检查总结达标后才能全面展开施工。

5、各施工班组必须积极配合搞好防治质量通病的工作，严格按照奖罚制度进行奖优罚劣。

6、认真做好隐蔽工程和工序质量的报验工作，上道工序不合格或未经验收，不允许进入下道工序施工。

六、施工技术（一）地基基础（1）垫层分层铺填的每层压实系数均必须进行检测，并经检测符合设计要求后，铺填上层土。

（2）灌注桩桩顶砼超灌应高于桩顶设计标高50cm，水下灌注砼时，桩顶砼标高宜比设计标高高出5%的桩长，且不得小于1.5m，确保凿除浮浆后的桩顶砼强度符合设计要求。

DGJ江苏省工程建设标准J10687-2006DGJ32/J16-2005——————-——--——--—————-—--—-—-————-———-————-——--—--—-住宅工程质量通病控制标准Housing Project Quality Common Failing Control Standard2005年-12 -31发布 2006年—04—01实施江苏省建设厅审定发目次1 总则2 术语3 基本规定4 基础与基础工程4。

1沉降变形对上部建筑的影响4.2桩身质量(地基处理强度)不符合要求5 地下防水工程5.1防水混凝土结构裂缝、渗水5.2柔性防水层空鼓、裂缝、渗漏水5。

3水泥砂浆防水层5。

4卷材防水层6 砌体工程6.1砌体裂缝6。

2砌筑砂浆饱满度不符合规范要求6.3砌体标高、轴线等几何偏差7 混凝土结构工程7。

1混凝土结构裂缝7.2混凝土保护层偏差7。

3混凝土构件的轴线、标高等几何尺寸偏差8 楼地面工程8。

1楼水泥地面起砂、空鼓、裂缝8.2楼梯踏步阳角开裂或脱落、尺寸不统一8.3厨、卫间楼地面渗漏水8。

4底层地面渗漏水9 装饰装修工程9。

1外墙空鼓、开裂、渗漏9。

2顶棚裂缝、脱落9。

3门窗变形、渗漏、脱落9.4栏杆高度不够、间距过大、连接固定不牢、耐久性差9.5玻璃安全度不够10 屋面工程10.1找平层起砂、起皮10。

2屋面防水层渗漏11 给排水及采暖工程11.1给排水及采暖管道系统渗漏11.2消防隐患11。

3管道及支吊架锈蚀11。

4卫生器具不牢固和渗漏11.5 排水系统水封破坏、排水不畅11.6 保温绝热不严密，管道结露滴水11.7 采暖效果差12 电气工程12.1防雷、等电位联结不可靠接地故障保护不安全12.2电导管引起墙面、楼地面裂缝，电导管线槽及导线损坏12.3电气产品无安全保证,电气线路连接不可靠12.4 照明系统未进行全负荷试验13 通风与排烟工程13。

1风管系统泄漏、系统风量和风口风量偏差大14 电梯工程14.1电梯导轨码架和地坎焊接不饱满14.2 电控操作和功能安全保护不可靠15 智能建筑工程16 建筑节能16。