2016年广州城市商圈布局研究分析报告_存在问题及解决期望

毕业设计广州市上下九商圈综合发展市场调查报告系别：XXXXXX专业：房地产经营与估价班级：姓名：学号：指导教师：日期：摘要闻名遐迩的上下九商业街位于老城区西关，东起上下九路，西至第十甫西，横贯宝华路、文昌路，全长1200多米，全路段店铺林立、共有商店300多家，日客流量达60万次。

荟萃了岭南文化中的岭南建筑文化、岭南饮食文化和岭南民俗风情。

以其悠久的商业文化、独特的建筑文化、独具风味的饮食文化、浓郁的西关民族文化等深深地吸引广州本地人的光顾，更是外地游客的必去之地。

近年，对广州老城区——荔湾区老城改造计划，亦都逐步落实工作。

对于位于荔湾区的城中心的上下九商圈，亦成为改造计划的一部分。

关键词：中低档历史悠久饮食繁荣商业中心目录1 广州房地产市场总体简介• (5)1.1 近年广州商品房概况 (5)1.1.1 广州市商品房市场状况 (5)1.1.2 近一年广州二手房市场状况 (6)1.1.3 商品房发展趋势 (7)1.2. 广州商铺总体市场分析 (7)1.2.1 广州各大商圈分析 (7)1.2.2 广州专业市场分析 (8)1.2.3 广州市商业网点规划分析 (8)2 上下九商圈商业环境分析 (9)2.1 上下九商圈发展历史 (10)2.1.1 上下九商圈概况 (10)2.1.1.1 独特的建筑文化 (11)2.1.1.2浓郁的习惯民族文化 (11)2.1.1.3独具风味的饮食文化 (11)2.1.2 现今上下九商业发展经营概况 (12)2.2 上下九商圈商铺租售价格 (12)2.3 上下九商圈营业特色及区域发展趋势 (12)3 上下九商圈定位分析 (12)3.1 上下九地块街区功能分析 (12)3.2 上下九商圈的SWOT分析 (13)3.2.1 优势 (13)3.2.2 劣势 (13)3.2.3 机会 (13)3.2.4 威胁 (13)3.3 上下九商圈定位分析 (13)4. 商铺投资客群分析 (13)4.1 人群特征 (13)4.2 现时投资情况 (14)4.3 购买意向 (14)5 商铺租赁客群分析 (14)5.1 人群特征 (14)5.2 现时经营情况 (15)5.3 购买意向 (15)5.4 投资建议 (15)结束语 (15)1 广州房地产市场总体简介2012年至今一年多的时间里，广州房地产市场偏向低迷，是少有的房地产冷淡期。

广州商业圈分布十大商圈1.天河商圈（天河体育中心附近天河城、正佳广场、中信大厦）广州市三大传统繁荣商业中心之一。

目前广州天河商圈商业面积已经达到七十多万平方米，包括天河城、正佳广场、维多利广场等等。

而随着太古汇、万菱汇等商场在明年的建成，在亚运会开幕前，天河商圈面积将达到一百万平方米。

从单个商圈的商业面积来看，天河商圈面积将超过上海的淮海路、徐家汇、南京路步行街，北京的西单、王府井以及深圳的东门，成为国内第一大商圈。

但天河商圈面临两大问题：一是交通堵塞；二是同质化竞争。

坐落在天河商圈最东面的天娱广场，虽没有直接参与到天河商圈内的“抱团战”，但这两个问题对其却是首当其冲。

天娱广场天娱广场位于天河商圈最东面，一楼经营鞋类，二楼主要为女装，场内品牌有百丽、以纯、CY、佐丹奴、ONLY、Nike、Adidas等。

东方宝泰购物广场广州首家“非MALL”商业体东方宝泰购物广场是广州新城市中轴线和广州亚运配套升级项目。

由越秀投资有限公司、广州市城市建设开发有限公司、香港汇港集团有限公司联手打造。

该项目位于羊城新八景“天河飘绢”十万平米中央生态广场内，总建面积十五万平米，是广州目前唯一拥有超大绿化休闲广场的商业体。

而根据广州新城市中轴线的改造规划，未来广州东站一百米半径范围将成为广州市民未来重要的休闲景观点之一，成为广州亚运会最重要的对外形象窗口。

作为广州新城市景观中轴线上今年开业的首个创新型商业体，该购物广场地上一层和地下三层的建筑面积共计十五万平方米，但由于预留了宽敞的购物环境和休闲设施，实用率仅为五成，即实用面积约为七点五万平方米，远比十万平方米的东站绿化广场面积小。

与广州现有传统一站式消费模式有所不同，东方宝泰购物广场以打造国际型休闲购物中心为经营理念，不仅为特定的目标客户群提供精致、品味、雅致、独具特色的消费精品，更能充分迎合高消费、高品味消费者倡导生活享受、体验消费之需求。

东方宝泰购物广场在业态不仅设置了集购物、休闲、餐饮、娱乐、社交、景观六位一体的综合式购物方式，更充分利用了商业体的外部空间环境，营造一个休闲与购物完美结合的新型商业体，开创广州首个“非MALL”模式。

广州郊区大型居住社区商业场所现状问题与对策摘要：本文从社区商业的整体规划、业态设计、管理经营等方面进行阐述，指出目前广州社区商业建设中普遍存在的问题，并对这种种弊端的解决办法和对策提出个人的见解与建议。

对社区商业未来的发展趋势做一个展望。

关键词：大型居住社区存在的问题见解与建议1、现状问题近几年随着房地产业的发展，特别是商业房地产的逐渐成熟，广州近郊大盘的社区商业得到了巨大的进步。

大型居住社区商业项目出现了一些的“购物中心”、“生活广场”、“娱乐休闲一条街”。

但是，总的来说目前广州近郊大型居住社区的社区商业发展还处于起步阶段，与国外成熟的社区商业模式相比还有很大差距，商业组织形式缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全，商业的经营管理比较落后。

2、大型居住社区商业整体规划缺失2．1开发体量与社区规模不符在社区商业规模定位中谈到，一个商业项目开发体量大小应该是由该区域内人口数量和消费能力来决定的。

一个社区的人口和消费水平在一定时期都是相对固定的，社区商业要以实际消费需求量来适度规划，超过这个度，就会使商业价值降低。

当然，我们还要考虑社区很多周边的因素。

但目前很多的郊区大盘，面临的问题是，从考虑社区容量及居民需求来说，商业体量需要做大，才能完成功能配套。

但大盘的开发是有一个周期的，大盘的居民入住也是有一个周期的，社区商业是要一期开发完成还是要根据社区的开发周期完成，是做集中的布局还是做分区的布局？很多的郊区大盘的商业布局一般都是集中布局为主分散布局为铺，因此很多开发商在一期开发的时候完成了大体量的商业开发，造成了很长一段时间商业项目的闲置。

还有一些社区商业场所规模不合理的主要原因是在前期规划中，没有对主区及所在地区环境做深入调查研究，造成商业规模的不合理，与实际消费需求不匹配。

如广州丽江花园的“渔人码头”社区中心，从一定程度上的建设是必要的，因为丽江花园的商业街集中在“丽字楼”，采用底层商铺的形式，不适宜安排餐饮服务设施。

广州白云新城板块商圈调研（推荐阅读）第一篇：广州白云新城板块商圈调研广州白云新城板块商圈调研白云新城商圈位于广州市白云区，范围为黄石路以南、白云大道以西、机场高速以东、北环高速以北的区域。

其定位是广州北部重要的商贸文化区、都市副中心、白云区新中心、白云山西麓的宜居新城。

本次调研范围包括百信广场、白云万达、5号停机坪、凯德广场•云尚、绿地•缤纷天地以及一线临街商铺。

白云新城商圈版块调研项目分布图白云新城商圈发展白云新城十多年的发展，最早从一座百信广场开始。

作为白云商圈内第一个大型综合类购物广场，百信广场在2004年开张后就创造了百货零售业当年开业即盈利583万元的成功范例，而广百百货则以主力百货店的身份正式将版图扩张到了白云区。

如今十多年过去了，百信广场也成为了白云区发展为成熟的商业体。

自2012年后，白云新城已形成了万达广场、五号停机坪、百信广场三大综合体项目三足鼎立的局面，然而从客流量及营业额上来说，百信广场均远超前两者。

数据显示，百信广场东区场内日均客流量超过20万，节假日超过50万。

近几年,随着多个商业地产的入驻,白云新城商圈逐渐热闹起来。

2015年以前,白云新城商圈已有白云万达广场、五号停机坪和百信广场三大购物中心,现如今绿地•缤纷天地及凯德广场•云尚的加入，白云新城商圈正式进入“五虎斗”时代。

百信广场、万达广场、5号停机坪定位为中端消费群体，而绿地•缤纷天地、凯德广场•云尚则选择了中高端路线。

白云新城商圈分析商业综合体百信广场百信广场位于广州北白云区双核心商圈交汇处，地处商业核心地带，是机场高速、北环高速、内环高速、广深高速等众多公路从北部卫星城市直通广州的必经之站。

百信广场最初的定位是社区型购物中心，更多的是满足周边居民生活的基本需求，随着人流量越来越大，百信广场在休闲、餐饮方面已经不能够满足消费者需求。

百信广场二期也就应运而出，打造了1.1万平方米的百信时尚街，其后的百信广场三期又进一步增加了2.5万平方米的商业面积，引入了麦当劳、绿茵阁、味千拉面等餐饮品牌，耐克、阿迪达斯、歌莉娅、匡威等服装鞋类，以及悠游堂亲子游乐园、发型设计、美体SPA等生活配套商家。

一、前言 (1)二、商圈发展前景及优劣势 (2)商圈周边环境及社区分布地图 (2)商圈发展前景 (2)商圈优劣势 (3)三、调研分析 (3)嘉裕太阳城广场 (3)3.1.1嘉裕太阳城广场简介 (3)3.1.2嘉裕太阳城广场各层业态及主力店分布情况 (3)3.1.3调研分析 (4)摩登百货圣地店 (4)3.2.1摩登百货圣地店简介 (4)3.2.2摩登百货圣地店各层业态及主力店分布情况 (5)3.2.3调研分析 (5)广百百货佳润广场 (5)3.3.1佳润广场简介 (5)3.3.2广百佳润广场各层业态及主力店分布情况 (5)3.3.3调研分析 (6)梅花园商业广场 (6)君华香柏广场（在建） (6)四、总结 (7)一、前言此次的调研是位于白云区与天河区交界处的广州大道北一线的区域商业，主要调研项目包括有：嘉裕太阳城广场、圣地广场、广百佳润广场、梅花园商业广场等。

广州大道北商圈位于广州北部的白云区南湖板块，地铁三号线延长线地段，主要由嘉裕太阳城广场、君华香柏广场、摩登百货圣地店、广百佳润广场、梅花园商业广场等大型商业、高级公寓、高级生活住宅社区等组成。

广州大道北区域商业处于广州大道北一线，白云区与天河区交界处的市郊范围。

与广州市几大商圈（天河中心商圈、北京路商圈、中山六路商圈、农林下路商圈、上下九商圈等）不在同一条发展主轴线上，也由于白云区范围内缺乏较成熟的大型商圈与之竞争分流，使得广州大道北商圈在天河区商圈辐射和白云区商圈竞争氛围薄弱的双重有利条件下迅速崛起。

广州大道北商圈经过这几年的培育期，在地铁三号线延长线开通带来众多便利的条件下，逐渐形成围绕地铁三号线的商圈形式。

二、商圈发展前景及优劣势商圈周边环境及社区分布地图【注：红色区域内A为嘉裕太阳城广场，B为君华香柏广场(在建)，C为摩登百货圣地店，D为广百佳润广场，绿色标记为京溪街道15个高级住宅社区】商圈发展前景短短三四年的时间，位于广州北部的白云区南湖板块见证了广州大道北商圈的拔地而起。

一、前言 (1)二、商圈发展前景及优劣势 (2)商圈周边环境及社区分布地图 (2)商圈发展前景 (2)商圈优劣势 (3)三、调研分析 (3)嘉裕太阳城广场 (3)3.1.1嘉裕太阳城广场简介 (3)3.1.2嘉裕太阳城广场各层业态及主力店分布情况 (3)3.1.3调研分析 (4)摩登百货圣地店 (4)3.2.1摩登百货圣地店简介 (4)3.2.2摩登百货圣地店各层业态及主力店分布情况 (5)3.2.3调研分析 (5)广百百货佳润广场 (5)3.3.1佳润广场简介 (5)3.3.2广百佳润广场各层业态及主力店分布情况 (5)3.3.3调研分析 (6)梅花园商业广场 (6)君华香柏广场（在建） (6)四、总结 (7)一、前言此次的调研是位于白云区与天河区交界处的广州大道北一线的区域商业，主要调研项目包括有：嘉裕太阳城广场、圣地广场、广百佳润广场、梅花园商业广场等。

广州大道北商圈位于广州北部的白云区南湖板块，地铁三号线延长线地段，主要由嘉裕太阳城广场、君华香柏广场、摩登百货圣地店、广百佳润广场、梅花园商业广场等大型商业、高级公寓、高级生活住宅社区等组成。

广州大道北区域商业处于广州大道北一线，白云区与天河区交界处的市郊范围。

与广州市几大商圈（天河中心商圈、北京路商圈、中山六路商圈、农林下路商圈、上下九商圈等）不在同一条发展主轴线上，也由于白云区范围内缺乏较成熟的大型商圈与之竞争分流，使得广州大道北商圈在天河区商圈辐射和白云区商圈竞争氛围薄弱的双重有利条件下迅速崛起。

广州大道北商圈经过这几年的培育期，在地铁三号线延长线开通带来众多便利的条件下，逐渐形成围绕地铁三号线的商圈形式。

二、商圈发展前景及优劣势商圈周边环境及社区分布地图【注：红色区域内A为嘉裕太阳城广场，B为君华香柏广场(在建)，C为摩登百货圣地店，D为广百佳润广场，绿色标记为京溪街道15个高级住宅社区】商圈发展前景短短三四年的时间，位于广州北部的白云区南湖板块见证了广州大道北商圈的拔地而起。

商业布局存在的问题和关于特色商业购物的规划的论述——以广州为例摘要;广州是最早对外开发的城市之一，它的商品经济是全国名列前茅的城市，但是，如此众多的商业节点它的布局在没有认为干预的情况下，分布是否合理。

还有关于如何建设具有广州特色的商业和购物中心，我们该怎样做好规划？是我们将要研究的话题。

关键词:商业、购物、经济、特色作为中国北上广三大城市之一的广州，被号称“千年商埠”，历史上一直是中国最重要的的商业中心之一，商业网点多、行业齐全、辐射面广、信息灵、流通渠道通顺。

广州拥有商业网点10万多个，为中国十大城市之冠。

大型购物商场、大型货仓式批发零售自选商场、灯光夜市、集贸市场等构成了多元化的市场网络。

广州的商业形式发展大致可以分为五个阶段，每个阶段都有各自的特点，从2013年至今，由于住宅区的集中布置，开发商开始注重大型购物中心和主题商场的开发，加上之前的商业街和各种小型的零售店铺的蓬勃发展，形成了广州的商业网点布局系统，但这样的商业布局是否合理，它又存在着那些问题呢?这就是我们这次探讨的问题。

在广州新一轮的商业网点十年规划中，已经明确确定拓展东西南北四条商业带，其中，整个广州来说，将内圈层发展成为凸显现代消费、现代服务、高级商务及综合会展功能的核心商圈。

中圈层依托地缘优势，发展物流园区、批发市场园区和大型零售业态，使中圈层发挥“承内启外”的作用，形成商业发展厚实、辐射功能强大的商圈。

然后外圈层将借助港口、机场、陆路交通网络，积极发展物流园区、批发市场园区和零售商业功能园区，壮大外圈层商业实力，进一步扩大商贸中心城市的辐射力。

虽说在大的方向上，广州的商业布局相对合理，但是从细的来看，它仍存在着许许多多的问题。

众所周知，我们国家每五年就有一个五年规划，城市也相对一样，不过由于城市扩张和变迁的速度过快，我们所做的规划根本来不及实施，这也就造成了今天广州市商业布局的杂乱无章，并且商业网点的扩张跟不上新城区或社区的扩张，造成供不应求，因此，广州城市商业网点布局同样存在着系列问题，进而在一定程度上影响了居民和旅客消费潜能的激发。

广州商圈调研报告广州商圈调研报告一、调研背景随着经济的发展和城市的扩张，广州市的商圈也在不断地扩大和转变。

为了了解广州商圈的发展状况、人口结构、消费水平等情况，本次调研旨在全面掌握广州商圈的现状，为商圈的规划和发展提供参考。

二、调研方法本次调研采用的是问卷调查的方法。

我们在广州市内选取了几个具有代表性的商圈进行调研，首先进行了实地考察，了解商圈的规模、商铺分布、交通便利程度等基本情况，然后设计了调查问卷，对商圈的顾客进行了问卷调查。

三、调研结果1. 商圈规模：通过实地考察发现，广州市的商圈规模众多，其中以天河区和海珠区的商圈最为发达。

天河区的商圈规模较大，商铺密集，规划完善；海珠区的商圈规模不如天河区，但商铺种类较丰富。

2. 人口结构：调查问卷中得出的数据显示，广州市商圈的顾客主要是年轻人，占比超过70%。

而中年人和老年人的比例相对较低，约占30%。

3. 消费水平：从调查结果可以看出，广州商圈的顾客消费水平较高，80%以上的顾客愿意在商圈内消费。

其中，大部分顾客每月的消费金额超过2000元，约占60%；少部分顾客每月的消费金额在1000-2000元之间，约占30%；只有少数顾客每月消费金额低于1000元，约占10%。

4. 顾客需求：调查问卷中的开放性问题显示，广州商圈的顾客主要需求有购物、餐饮、娱乐、休闲等方面。

购物需求是最多的，约占60%，其次是餐饮需求约占30%，娱乐和休闲需求约占10%。

五、调研结论通过本次调研，我们可以得出一些结论：1. 广州商圈规模较大，并且以天河区和海珠区的商圈规模最为庞大。

2. 商圈的顾客主要是年轻人，因此商圈的经营者应更加关注年轻人的需求。

3. 广州商圈的顾客消费水平相对较高，商圈的经营者可以提供更高品质的服务和商品。

4. 广州商圈的顾客主要需求是购物、餐饮、娱乐、休闲等方面，商圈的经营者可以根据顾客需求进行规划和布局。

5. 商圈的交通便利程度对顾客吸引力也有影响，商圈的经营者应该考虑交通便利性的提升。

广州市场调研报告一、概况广州市中心地处中国大陆南部、广东省中南部、珠江三角洲北缘。

濒临南中国海，隔海与香港、澳门相望，被称为中国的“南大门”。

广州市市本级统筹区（即越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、南沙、萝岗，简称“老八区”。

东山、芳村原为老八区之一，后因合并而撤销，南沙、萝岗为新的老八区组成部分），老四区原指越秀区、东山区、海珠区、荔湾区，但是区域调整之后，就采用老三区，老三区（老城区）指越秀、荔湾、海珠。

新四区（市）为番禺区、花都区、从化市、增城市。

常住人口1270.08万人，中心城区772.7163万人，占60.84%，新城区334.3491万人，占26.33%，县级市163.0146万人，占12.83%。

其中户籍人口794万，外来人口476万。

2012年广州市实现地区生产总值(GDP) 13551.21亿元。

二、交通空运广州白云机场，是中国大陆三大国际航空枢纽机场之一，旅客吞吐量居全国第二、世界第十九位，是我国连接世界各地的重要口岸和国际航空枢纽。

广州空港综合保税区正式获得国务院批复，这标志着国内面积最大的空港综合保税区正式设立。

海运中国第三大港口广州港，港口货物吞吐量居世界港口第五位，是珠江三角洲以及华南地区的主要物资集散地和最大的国际贸易中枢港，现已与世界170多个国家和地区的500多个港口有贸易往来。

黄埔新港和新沙港位于广州东部、珠江的出海口，均为华南地区最大的集装箱码头。

莲花山港、南沙港、广州开发区穗港码头和增城新塘港已开通往返香港的客、货轮，花都区开通往返香港的货轮。

内河可沿东、西、北江航道沟通广东省各地和广西省，与100多条河道相连接。

公路公路运输形成以市区为中心105、106、107、324、205国道为骨架、三道环线为系带，连接各国道，贯通省内98%以上的县、市、镇，并接邻近省市的公路网络。

城市快速交通骨架网：内环路、环城高速公路、北二环高速公路、新国际机场高速公路、华南南路一期工程、广园东路以及四条内环路放射线。

目录前言 (3)商圈简介 (4)商圈状况及发展 (6)商圈调研报告 (8)商圈各市场租金情况对照表 (17)商圈内各服装市场调研报告 (34)广东省广州市荔湾上下九商圈市场调研报告调研时间：2012年2月3日—2月5日\前言调研目的：此次针对广州市各区域繁华路段商圈开展调研工作，主要了解是否有可开发地下商业街的可能性、以及该区域基本信息以及未来发展状况、商圈的经营状况，与此同时，了解商圈内新开及在建市场的状况、前景、招商推广政策等。

为公司下一步商业街的开发做好信息的储备及可行性分析。

调研时间：2012年2月2日-2月5日调研人：广州区域招商组信息来源：调研人员实地考察、商场招商部或管理部、商场内工作人员及商户、中介、网络、地图等调研区域：广州市上下九商圈调研对象：商圈各服装批发专业市场（共计：家）调研内容：参照调研项目进行调研信息整理：信息稽核：荔湾上下九商圈调研报告一、荔湾上下九商圈简介1、基本情况：荔湾上下九商圈是旧城更新改造基础上发展的，以广州西关文化为特色的购物步行街。

上下九是全市最大的步行街商业区，其整体消费档次偏向中低档，“经济实惠”可谓上下九商圈的口碑，吸引了大量的本地居民和外来游客，领略西关的悠久历史文化和商业氛围。

骑楼文化、西关饮食文化是上下九商圈的两大特色。

目前整个商圈以上下九步行街、恒宝广场、荔湾广场、赛博广场、新光城市广场、和业广场、华林玉器广场及其华林玉器一条街为代表。

其中，上下九商业街全长1200米，有骑楼式建筑238间，建于20世纪初，并于1995年9月被国家商业部批准的广州市第一条商业步行街。

骑楼街是有岭南特色的商业建筑，适合南方气候特点，既可防雨防晒，又便于展示橱窗，招徕生意。

据广州市商业统计局资料显示，上下九步行街日平均人流量达到35万人，而节假日时则可以达到60万人。

目前商圈主要分为街铺、百货零售和部分的商场批发，经营品项丰富，涵括服饰，餐饮，玉器珠宝，饰品、皮具箱包、化妆品等。

广州商圈调研报告一、引言广州作为中国南方的重要经济中心，拥有众多著名商圈。

本次调研旨在了解广州主要商圈的经济特点、店铺种类、消费人群以及经营环境等方面的情况，为商家提供参考依据。

二、调研方法本次调研采用了多种方法，包括实地走访、问卷调查以及互联网数据分析等。

三、海珠区华景新城商圈1. 经济特点位于广州市海珠区的华景新城商圈是广州著名的高端商圈。

商圈内聚集了国际品牌、高端娱乐场所以及豪华住宅区等。

经济活跃，吸引了大量的高消费人群。

2. 店铺种类华景新城商圈内的店铺以高端品牌为主，包括奢侈品、高档服装、餐饮娱乐等。

知名品牌如LV、Gucci、Prada等均有门店。

3. 消费人群华景新城商圈的消费人群以高收入人群为主，大多数为中青年白领。

消费力较强，对品质和个性有一定的追求。

4. 经营环境商圈周边交通便利，商业设施完善。

商家可利用商圈的高端定位和良好的经营环境来吸引目标消费人群。

四、天河商圈1. 经济特点天河商圈位于广州市天河区，是广州最繁华、最活跃的商圈之一。

商圈内有多个大型商场、酒店以及众多的商业办公楼。

经济非常发达，商业氛围浓厚。

2. 店铺种类天河商圈内各类店铺琳琅满目，包括服装饰品、家居用品、电子数码等。

知名品牌和小型连锁店都有涉足。

3. 消费人群天河商圈吸引了广州各个区域的消费人群，包括居民、上班族、外地游客等。

消费人群多样化，可根据不同的店铺类型制定营销策略。

4. 经营环境商圈内交通便利，商场设施完善。

商家可以通过提供特色品牌、差异化服务来吸引更多的消费。

五、北京路步行街商圈1. 经济特点北京路步行街商圈位于广州市越秀区，是广州最具历史和文化底蕴的商圈之一。

商圈内有许多历史建筑，吸引了大量的游客和文化爱好者。

2. 店铺种类北京路步行街商圈以小吃、特色文化衫、传统工艺品等为主。

店铺类型多样，满足了游客对于特色文化产品的需求。

3. 消费人群来自各地的游客是北京路步行街商圈的主要消费人群。

他们希望能够体验广州的传统文化和美食。

越秀区商圈分析地理分析：越秀区的商业网点总体格局，三大商圈、三大商务区、两大特色旅游商贸区。

■“三大商圈”分别是指零售主导型的国际商贸区、服务主导型的的沿江商贸区以及批发主导型的流花展贸区。

■“三大商务区”分别是：以东风路为主轴的东风路商务区、以中山路及解放中路为“T”形骨架的中山路商务区、以海珠广场沿线为核心的海珠广场商务区。

■在三大商圈和三大商务区的外围地段，根据不同的地域资源优势,规划发展两个各具特色的旅游商贸片区，分别是越秀（山)生态旅游休憩区和六榕(街）宗教文化商旅区，它们与三圈三区协同发展，共同构成越秀区商业网点的整体格局。

越秀区的商业网点的空间分布为“商业网点→商业街→商业功能区”的点、线、面相结合的格局.商业网点等级则分别为都会级和区域级.地块范围:东至东川路，南至东华西路，西至东壕涌,北至东风东路商用物业总面积：22万平方米核心商圈居民人口:约70万人总客流量：约60万人次/天地铁站客流量:平日2万人，节假日：4万人商圈形象定位：实惠、潮流、前卫、多元化商圈内表示性建筑:烈士陵园、省体场、中华广场商圈民俗风貌特色：政府全力打造文化复兴商业区域经济数据分析：越秀区位于广州市老城区中部,是广州市城市中心区。

全区2006年GDP为1050亿，常住人口115万，人均GDP为91236元(按户籍人口计）.社会消费品零售总额为406亿,商品销售总额为2411亿，两项指标都为广州各区之首。

住宿餐饮业为70亿,商品房销售面积276万平方米，比05年增加34%。

全区职工年均工资45122元，人均可支配收入20240元，人均消费支出16274元。

商圈分析及竞争对手分析：英雄商圈位于中山二路英雄广场地段，主要由中华广场、流行前线地下商城、地王广场、陵园西通讯专业市场、烈士陵园、广东省体育场等大型商业、公园、体育场地组成，使之成为广州四大商圈之一，广州的经济文化休闲消费中心，寸土寸金旺势凸现。

仰赖天时地利真正繁盛空前！成为广州中心区—-在北京路、农林下路传统商业街区之间的大型商圈。

广州市越秀区商圈调查一、北京路商圈二、东山口商圈三、环市东-淘金商圈一、北京路商圈一、地理位置北京路商圈地处广州市中心，是广州城建之始所在地，是历史上最繁华的商业集散。

位于广州传统的千年古都中轴线，广州千年商都发源地，具有浓厚的商业和文化底蕴，这是北京路商圈的传统优势。

而北京路商圈成功的典范当属广百百货北京路总店，它是广州百货业成功的一面旗帜。

这里有广州最声名远扬的步行街，有广州人最熟悉的百货公司与商场，有两千年的文物遗址，有岭南特色的建筑群落，它不仅承载着一个城市的商业梦想，更承载了一个城市历史沉淀的展示，是反映岭南文化与现代文明融合发展的游憩商业中心。

二、商圈特色和方向北京路是百年老店和广州老字号商铺的集中地，店铺众多，规模大，经营样式齐全，各类商铺卖场，以及酒楼、餐饮食肆、文化娱乐场所和银行等总计超过五百家。

沿街商铺以经营服装、百货、鞋类、餐饮、珠宝为主，现有时装、皮具专卖店近300多家，服装、鞋业、精品、百货等综合商场20多家。

现代化的大百货公司则有建于20世纪40年代的新大新百货公司，广州百货公司、银座、五月花商业广场等大商店。

广州天河城百货的进驻令附近的商业变得更加兴旺。

周边围绕多个专业市场，如高第街、惠福路LED灯饰市场，海珠广场服饰、鞋类等专业市场，更好的促进区域经济发展“五张牌”力撑北京路商圈持续辉煌。

一是历史牌，商圈地处广州千年商都的发源地，悠久的历史传承、厚重的历史沉淀使得其具有独特的魅力；二是文化牌，北京路同时又凝集着岭南文化的精髓，是粤商文化的典范，这些文化元素充满着北京路的角角落落；三是旅游牌，北京路商圈是旅游购物一体化有机融合的示范地，大量旅客的到来，是北京路兴旺成功的重要保证；四是定位牌，北京路商圈在定位上不断调整，走中档、时尚、休闲化路线，稳定地留住了相当一部分顾客；五是龙头牌，北京路商圈云集了广州最优秀的零售企业扎堆于此，广百、天河城在这里有序竞争，与众多中小型商家，共同构成一个大中小协调发展的商业生态链。