五星级大酒店项目全套可行性分析报告目录第一章总论一、项目背景二、项目概况第二章需求分析与建设规模一、需求分析二、建设规模方案比较三、推荐建设规模方案第三章场址选择一、场址现状二、场址条件第四章项目建筑方案一、项目总体规划方案二、结构方案三、给排水设计方案四、电气设计五、空调通风设计第五章节能节水措施一、节能措施二、节水措施第六章环境影响评价一、项目场址环境现状二、项目建设与运营对环境的影响三、环境保护措施四、环境绿化五、环境保护设施于投资六、环境影响评价第七章劳动安全、卫生、消防一、劳动安全二、卫生防护第八章项目实施进度一、建设工期二、项目实施进度安排第九章投资估算与投资构成一、投资估算二、投资构成第十章财务及社会评价一、财务评价二、社会评价第一章总论一、项目背景1、项目名称：云南****•**大酒店2、建设地址：**县城**3、承办企业：****房地产开发有限公司4、企业性质：股份制民营企业5、资质等级：房地产开发四级6、企业地址：****建材城7、企业法定代表人：**8、承办单位概况****房地产开发有限公司（以下简称**公司）成立于2005年9月，是一家从事文化产业、旅游房地产业综合开发的房地产经营企业。
公司注册资本2188万元，拥有良好的政府信誉、银行信誉和综合实力。
海纳百川，有容乃大。
公司自成立以来，以“诚信、优质、高效、超越”为创业经营理念，在企业经营、团队建设、人才管理、项目开发、客户服务上坚持“以人为本、诚信求实、谨守商道、共赢发展”的经营宗旨，并在发展建设中始终以“提升品牌、服务社会”为企业价值观，企业的发展目标是争做知名房地产开发企业。
上善若水、厚德载物。
面对新的机遇与挑战，**人将坚定的秉承“诚信、优质、高效、超越”的企业理念，以市场为导向，积极进行资本运作，逐步实现跨区域、多角度的发展战略，创造新的利润增长点，真情服务，回报社会，为创造一个和谐美好的社会环境而奋斗。
9、可行性研究报告编制的依据⑴《**州国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》，“积极发展服务业，努力实现旅游业发展的新跨越。
坚持资源开发利用与保护并重，加快老旅游区的新型升级和新旅游区开发，把旅游业作为一个新兴产业加以培育。
推进文化与体育的结合，全面提升产业素质和文化内涵，抓好精品开发与促销。
”⑵、《**县**旅游发展总规划》⑶、《**县**旅游循环经济示范区规划》⑷、《**县旅游业发展“十一五”规划》⑸、《**片区详细规划》⑹、《云南**县社会经济发展战略研究》⑺、中共**州委**州人民政府贯彻《中共云南省委、云南省人民政府关于进一步加快云南省旅游产业发展的若干意见》的实施意见⑻、国家发改委2002年1月《投资项目可行性研究指南（试用版）》10、项目提出的理由与过程（1）项目建设有利于提升城市形象，加速城市化进程**是**典型的农业县，由于多方面的原因，城市发展和城市化水平都处于较低水平。
**景区的开发不但带动了当地相关行业的发展，还给景区农民增加经济收入。
进入“十一五”，县委、政府确定开发**新城区，一方面满足城市扩展的需求，另一方面随着旅游支柱产业的发展，必须强化服务配套设施，旅游住宿、餐饮、购物、文化休闲度假，是旅游业不可缺少的服务项目，基于城市发展和旅游业发展的两个需要，形成了**新城区建设的主体，在旅游业方面，将服务功能与城市建设有机结合起来是很好的决策。
项目的建成，将能有效地改善**在旅游接待设施水平方面的不足，进一步提升**的旅游接待、商务接待水平，有利于提升**的城市形象。
项目的成功开发，尤其是四星级酒店的建设，将填补**作为一个知名旅游目的地而没有四星级酒店的空白，这在整个**州都具有一定的前瞻性，有利于提升**的城市形象，有利于丰富**的城市内涵，有利于**旅游经济发展模式从质量低的“观光型”向质量较高的“观光休闲度假型”转变。
（2）是提升**旅游接待能力的需要项目的建成，是**旅游接待水平发展的一个里程碑，结束了**以及整个**州没有四星级酒店的历史，开创了**旅游接待的新起点，它的建筑理念、规划设计以至建筑品质、建成后所引进的先进的酒店管理模式和管理方法等，都将对现在以至今后一段时间内的同类型项目产生超强的影响力，发挥积极促进作用，从而推动**当地各项旅游配套设施的日益成熟，项目在建成营业后，将引进先进的酒店管理模式和管理方法，其所提倡和达到的接待水准必将大大提升**旅游接待的质量和发展水平，提升**旅游接待能力。
（3）项目的建设，有利于促进当地的招商引资和经济发展，促进当地就业，有利于构建和谐社会。
项目在开发过程中，将引进先进的开发理念和开发模式，项目宏大的固定资产投资规模，可为当地经济建设产生巨大的拉动作用，必将成为**县的一个新的经济增长点；项目在开发过程中，预期能给政府带来500万元左右的财税收入，进入经营期后每年能为政府带来800万元左右的财税收入；项目在开发建设以及建成后的经营过程中，将会为**当地提供一定的就业岗位，缓解当地的就业压力，有利于和谐社会的构建。
同时，项目在开发经营过程中，将引进先进的开发、管理、经营技术与理念，为**当地培养各方面高素质的专业人才，提高当地的劳动素质，促进当地社会经济的进步。
项目的建设，将大大提高**在高级商务接待能力方面的不足，高档次的酒店设施，带来的是高层次的商务客户和高端客户对**城市发展的信心，必将促进与增强**的整体招商引资能力与水平。
（4）项目的开发，有利于人民群众物质文明和精神文明建设项目的建设，与**城市化进程的步伐紧密相连，与求被旅游市场的发展息息相关，项目的建设，将给**人民带来开放式的园林景观和休舔场所、高档次的娱乐休闲中心、集中的商业购物广场和步行街、展示当地城市形象的四星级酒店，项目的建成，将能有效的提高当地人民群众的物质消费水平，促进当地的物质文明建设。
同时，城市休闲设施和文化场所的搭建，有利于当地人民群众文化生活水平的提高。
（5）项目的建设，有利于改善旅游基础设施，促进城市总体建设项目的建设，将提升**在文化、商业、旅游等生态方面的丰富性，使**版块成为**旅游经济圈的有效互补和功能延伸，进而成为**的标志性休闲度假中心。
项目在开发建设过程中，将紧紧围绕**“创建山水园林生态旅游城市”的指导方针，合理规划、精心施工，引进具有实力的的投资上、开发商，以及一流的设计、施工、监理、营销策划单位，为**的开发建设带来先进的理念，对于****版块的建设开发有着长远的指导与示范意义。
（6）项目的成功开发，有利于民族文化的传承与传播项目的开发，将以“可持续发展、永续经营”为宗旨，践行“区内旅游，区外服务”的旅游发展战略，项目的开发建设，符合省政府大力实施繁荣民族文化、发展文化产业、建设民族文化大省的战略目标，将能有效的推进**文化产业的建设，对**旅游文化市场的发展提供良好的发展机会和强劲的原动力。
项目建成后，将成为**的民族文化传播基地之一，有利于民族文化的保护和传承。
**境内居住着汉、壮、苗、彝、瑶、白、回等多种民族，各种少数民族都有着风情浓郁的优良传统文化，项目的建成将成为各民族文化的展示、传承与保护起到积极的作用。
二、项目概况（一）拟建地点云南**•****大酒店建设项目选址于**县**新城区，**县位于云南省东南部、**州西北部，地理坐标为东京104°20′，北纬24°04′，距省城昆明市280公里，距**州府（**县城）114公里，县城设锦屏镇，海拔1452米。
项目用地东临城市中心公园，西靠规划中的商业步行街，北面是规划中的风味食品街，南毗建设中的60米大道，与盛德花园隔街相望，处于**新城区的中心位置，交通便利。
地块通过**大街与县城相连，距**县城直线距离不足1公里，距**风景区10公里左右。
该地块属于规划中的旅游接待区。
规划用地性质为商业用地。
地块规划净用地面积约15.68亩。
项目地势中间高四周低，整体呈四方形。
项目地块周边交通干道主要有规划中的60米大道、32米大道，北侧是规划中的风味食品一条街，东面是规划中的商业步行街，规划交通条件良好。
地块现有附着物主要是自然植被及部分临时建筑物，地质情况较好，比较适宜建立位于城市中心区、现代、时尚、能满足旅游接待、休闲度假、购物娱乐、健身、生态等多项功能为一体的建筑项目。
（二）建设规模和内容1、建设规模根据《**县**旅游发展规划》、《**县旅游业发展“十一五”规划》和《**片区详细规划》，经长期市场调查，为缓解**景区节假日旅游接待房源严重不足的问题，本项目总建筑面积拟定为22929.91平方米，设客房（标间）212间，日接待游客能力400人。
2、建设内容（1）酒店客房（按标间计）：212间，每标间35.28平方米，合计8122.3平方米。
（2）会议：454.4平方米（3）文化娱乐：1153.4平方米（4）餐饮：1641.2平方米（5）商务（含商场）：453.5平方米（6）康体：1447.4平方米（7）地下停车库2020平方米，52个车位。
3、建筑功能规划——**大酒店为四星级旅游大酒店，是整个**旅游区的总接待中心和旗舰店，营运功能定位于涉外、会务、商务接待。
——含总统套房、高档商务套间、特色套间、行政套间、豪华标间、高档标间、高档单间、残疾人房间等百余间高档客房，具备客房服务、餐饮、会务、商业、娱乐、停车、旅游接待等超四星级酒店的完备功能。
酒店日接待能力设计为300—400人次。
——商务中心、康乐中心、中西餐饮、健身房、便利超市、高雅茶座等基础配套功能配置。
——四星级旅游度假酒店，是**和**第一家四星级酒店，将成为**乃至滇东南地区规模最大的四星级度假酒店，将有效弥补****多年来在高端酒店产业方面的缺憾，将有效的提升**知名旅游城市的品牌魅力和形象，满足对高端客户和金字塔尖消费者的需求。
（三）主要建设条件1、丰富的旅游资源是四星级酒店建设最可靠的依托**旅游度假区始建于上世纪80年代末，经过近20多年的开发利用与保护，已经成为国家3A级景区，随着我国国民经济的快速增长和人民生活水平的提高，加上国家推行长假休息制，景区的人气逐年上升，整个旅游业的发展规模一年一个样，从而推动相应的服务业的巨大需求，特别是以食宿为主的接待条件是旅游地不可缺少的硬件建设。
因此，在**县城建设一个旅游接待中心，深厚的旅游资源是旅游酒店的最可靠客源保证。
**旅游度假区位于**县中部，总面积4.83平方公里，平均水深4米，最深处30米，蓄水1300万立方米，目前已经开通了21公里的水上游路，开发了荷叶湖、情人湖、灯笼湖、摆龙湖、仙人洞、观音洞、火把洞、月亮洞、六郎洞地下水电站等景点，建起了仙人洞彝族文化生态村。
