物业管理综合能力

物业管理师考试综合能力备考试题1.在前期工作阶段，房地产开发商需要获得房地产开发必备的“五证”中，除( )之外的其他四证。

A.国有土地使用权证B.商品房销售许可证或商品房预售许可证C.建筑工程规划许可证D.建设用地规划许可证2.( )是在业主业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。

A.物业管理早期介入B.前期物业管理C.日常物业管理D.后期物业管理3.物业可行性研究，是指物业管理企业在( )，拟定物业管理方案时，从政策、技术和经济上进行全面的分析。

A.作出投标决策前B.立项前C.接管理物业后D.与业主发生矛盾时4.( )是项目决策的基础，是分析项目在技术、财务、经济上的或行性以作出决策的关键步骤。

A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目评论与决策5.物业再开发利用的条件是( )。

A.业主的愿望B.物业本身的条件C.物业管理的运作能力物业管理师D.房地产行政管理部门的意见1.《城市绿化规划建设指标的规定》中，要求新建居住区纪地占居住区总用地比率不低于( )。

A.20%B.30%C.15%D.35%2.( )是物业管理最基本的内部管理制度。

A.企业综合管理制度B.员工管理制度C.部门职责和职责D.操作规程3.( )是指用于物业界定管理参与者权利与义务，规范实施物业管理过程中各方当事人的行为，协调各方主体间关系的规定。

A.物业管理企业内部管理制度B.业主内部管理制度C.物业管理的公共管理制度D.业主公约4.下列说法错误的是( )。

A.物业管理规章制度建设是一项十分重要的基础性工作B.物业管理规章制度的制造、执行、检查等都必须规范。

C.物业管理规章制度要稳定性，一经制定就不能修改D.物业管理要重视规章制度的执行环节5.投资机会研究，主要是分析( )的可能性。

A.投资范围B.投资方向C.投资对象D.投资效1.业主公约对物业管理区域内的( )具有普遍约束力。

A.全体业主物业管理师B.物业管理企业和全休业主C.业主和非业主使用人D.业主及业主大会2.《维护手册》不包括什么内容( )。

A.住宅概况B.物业区域管理机构C.住房须知D.物业管理企业内部管理制度3.据规定，商品住房在销售时，购房者应当按购房款( )的比例交专项维修资金。

A.2%B.20%C.30%D.2%-3%4.下列不属于房屋共用部位的有( )。

A.外墙面B.门厅C.楼地面D.承重结构部位5.安全防范设施的建设和维护费用最终要由( )承担。

A.房地产开发B.物业管理公司C.建设单位D.业主和使用人1.俗称“电子鼻”的安全防范设施是( )。

A.闭路电视监控系统B.电子保安系统C.燃气泄露报警器D.电子巡更2.( )就是规定的数量。

规定在工程产品生产过程中的消耗的人力、物力、财力的标准额度。

A.工程量B.定额C.直接工程费D.工程造价3.物业管理本身是个涵盖面很广的行业，其本质是( )。

A.服务B.管理C.经营D.领导4.关于物业管理服务不正确的表述是( )。

A.物业管理服务分为公共服务和特约服务B.特约服务是满足业主和使用人特别需要而提供的个别服务C.综合经营服务就是指物业服务合同约定以外的特约性服务D.特约性服务费是由政府指导价确定的5.市场珠重要内容不包括( )。

A.物业类型与规模B.物业对象的资料C.同类物业管理企业D.物业项目的地理位置，交通状况等1.传统观念的市场组合中有产品、价格、地质和( )。

A.促销B.顾客C.成本D.便利2.物业管理服务的价格形式有( )种。

A.1种B.2种C.3种D.3种以上3.( )是一种政策性价格形式。

A.政府指导价B.政府定价C.市场调节价D.混合价4.物业管理服务市场结构包括市场主体，市场客体和( ) 3个方面。

A.内容B.市场机制C.市场环境D.市场管理5.物业管理市场交易秩序应当保持公开化、货币化和( )。

A.公平化B.规范化C.自愿化D.有序化1.创建物业管理品牌，可以通过( )设计和提高管理服务质量等措施来实现。

A.企业形象B.企业文化C.企业理念D.企业精神2.我国第一部招投标方面的法律《中华人民共和国招投标法》自( )起施行。

A.1999年8月30日B.2000年1月1日C.2003年9月1日D.1998年8月30日3.物业管理招标和投标活动，应当遵循公开、公平、公正和( )原则。

A.诚实信用B.市场竞争C.经济合理D.保密4.员工绩效考核的意义不包括( )。

A.人事决策的依据B.有助于员工改进工作C.促进上下的沟通D.促进竞争5.( )是根据被考核人完成工作目标的情况来进行考核的一种方式。

A.关键条件法B.强制选择法C.目标考核法D.等级评估法一情景题：1、某物业公司通过投标方式，中标赢得新建成的兴隆家园住宅小区物业管理权，该公司在接管验收时，应该检验哪些具体资料？∴ 新建房屋接管验收应验交的资料：1)产权资料：项目批准文件；用地批准文件；建筑执照；拆迁资料。

2)技术资料：14项。

2、小王是刚分配到某物业管理公司的大学毕业生，他不清楚新建房屋接管验收主体工程时怎样注意质量与使用功能的检验，你能告诉他吗？∴主体结构质量与使用功能的检验：1)地基基础的沉降不得超过允许变形值；2)钢筋混凝土构件产生变形、裂缝、不得超过规定值；3)木结构应结点牢固；4)砖石结构有足够的强度；5)抗震设防的房屋必须符合设计规范。

3、某物业管理公司经理安排老李去接管验收新建房屋的屋面工程，你知道屋面工程接管验收的具体标准吗？∴屋面工程接管验收的标准：1)符合屋面工程及验收规范的规定，排水畅通，无积水，不渗漏；2)平屋面应有隔热保温措施，3层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔；3)阳台和３层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口平密，不渗漏。

4、工程部老陈被经理安排负责新建小区楼地面工程的验收标准，假如有一天经理安排你去接管验收新建房屋的楼地面工程，你知道应该怎样检验吗？∴楼地面验收应检验：1)面层与基层必须粘结牢固，不空鼓；2)卫生间、阳台、盥洗间地面不应有积水，不允许倒泛水和渗漏；3)木楼地面应平整牢固。

5、泰然房地产开发公司交付给某物业管理公司二期精装修商品住宅楼，公司经理安排物业管理员小鲁去接管验收新交付二期工程的装修质量，你知道他应该注意哪些方面吗？∴装修应注意的方面：1)门窗安装平正牢固，开关灵活，缝隙严密；2)进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固；3)木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密；4)抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡；5)饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，无缺棱掉角；6)油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮。

2011物业管理师考试综合能力模拟试题26、水、卫、消防常常给物业管理公司日后管理工作带来许多麻烦，要确保物业正常使用功能，为日后管理创造条件，在物业接管验收时应该做好水、卫、消防接管验收工作。

你知道该怎样做吗？∴水、卫、消防接管验收工作应该：1)管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴漏。

2)高位水箱进水管与水箱检验口的设置应便于检修。

3)卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过８Ｍ，不应使用陶瓷管、塑料管。

排水必须流畅；4)卫生器具质量良好，接口不得渗漏；5)水泵安装应平稳；6)消防设施必须符合防火规范，并且有消防部门检验合格签证。

7、某住宅小区刚刚开始办理入住手续，物业管理公司经理安排老张负责建立业主档案，你能告诉他怎样建立吗？∴建立业主档案：业主的姓名、家庭成员情况、工作单位，平时联系的电话或地址，收缴管理费的情况，物业的使用或维修养护情况等。

8、你知道物业委托管理阶段信息的档案应收集哪些资料？∴委托管理阶段档案应收集的资料：1)委托管理招标文件；2)物业管理投标文件；3)物业委托管理使同。

9、某物业管理公司接管了一项服装城商业场所物业管理工作，目前正处于招商阶段，经理让你把招商阶段信息资料收集一下，存入档案室，你知道收集哪些资料吗？∴招商阶段信息资料收集：1)招租物业的平面图纸；2)招租许可证及委托书；3)租金及管理费策算书；4)租赁合同；5)广告策划资料。

10、用户入户信息资料对物业管理公司日后管理工作有很重要的参考作用，你知道用户入户信息档案资料的主要内容吗？∴用户入户信息档案资料：1)入户通知书、入户须知；2)公共契约；3）用户资料；4)业主委员会章程；5)用户手册；6)用户进户验收表和交费单。

2011物业管理师考试综合能力模拟试题311、物业档案资料管理员小李刚刚接管档案管理工作不久，经理要她销毁原有过期的档案资料，她一时无从下手，你能帮助她做好档案销毁工作吗？∴档案的销毁：根据文档的保存期限和性质，定期对过期和作废的文档进行剔除和销毁防止档案的堆积和混淆。

经主管领导批准可销毁，同时建立清单备查。

12、住户手册属于物业管理常用规章制度的一种，经理让新来的大学生小杨起草住户手册，他不知道该写哪些内容，请你告诉他住户手册应包括的具体内容。

∴住户手册包括的内容：1)居住区域概况；2)物业管理区域机构；3)业主（住户）须知；4)物业管理区域的管理规定；5)综合服务。

13、物业管理员小杨正在起草住户手册，当写到物业区域管理机构时只写了物业公司的介绍，请您帮他把内容补充完整。

∴物业区域管理机构内容：1)物业管理公司介绍；2)物业管理的具体工作职责；3)业主委员会的权利及作用；4)居民委员会的工作范围。

14、物业管理费用构成大致可分为两大类，你知道是哪两类吗？∴物业管理费用的构成：物业管理费用的构成分为两大类：一类是管理费用，用自有费用支出。

另一类是公用设施及公用资源费用的支出，物业管理企业向物业产权人或物业使用人代缴、代交。

15、新来的会计员小陈把收益性物业管理中的收入列入保证金和准备金，你认为这样做对吗？你能告诉他物业管理及服务人员的工资和福利都包括哪些明细科目？∴不对，收益性物业管理中的收入包括租金收入和其他经营性收入（不含保证金和准备金）。

人工费包括：工资、补贴、劳保福利、保险费、统筹费和公积金。

16、收益性物业管理中公共设施设备日常运行、维修及保养费，该项费用在物业经营费用中占较大比例，你知道具体分哪几项吗？∴公共设施设备日常运行、维修及保养费主要包括：1)维修与保养费；2)室内装修费；3)生活用水和污水排放费；4)能源费；5)康乐设施费；6)杂项费。

2011物业管理师考试综合能力模拟试题417、保险费项目只包括物业本身的保险，人工医疗保险和失业保险在人员费用中支出，你能列出收益性物业保险项目具体类型吗？∴保险项目的类型：1)火险；2)火险附加险；3)全损险；4)锅炉保险；5)财产损毁责任保险；6)租金损失保险。

18、对收益性物业房产税如何征缴，你知道具体规定吗？∴房产税征收：对收益性物业来说，业主应缴纳房产税。