房地产结算审核要点

房地产开发项目安装工程强电结算审核要点当前房地产市场竞争白热化，在国家房住不炒宏观调控下，房地产市场正进行新一轮洗牌。

各大房产公司通过不断降低成本，以求生存下去。

工程造价结算审核作为建筑成本最后控制阶段尤为重要，强电工程结算审核便是其中之一。

笔者从事多年安装工程预结算管理工作，下面我就来谈谈自己结算审核中一些体会。

1、首先标准层、户数应仔细复核，不应犯低级错误。

如样板房、首层大堂、1层、顶层如为毛坯房应扣除；相似户型仔细核对，户型不一致工程量不能简单相乘，进户线也不一致；2、热水器插座、挂壁空调插座、浴霸亦或卫生间风筒插座应沿顶棚敷设；双联亦或三联盒应算为一个；靠在一起安装的插座或者背靠背安装的插座，登高、挂下管道应计一根；强弱电户内现浇板内预埋登高线管如每处增加0.1米，走顶板敷设（CC）的挂下线管应扣减0.1米；车库坡道通常为单管日光灯吸顶式，非吊链式日光灯；3、如灯头盒为甲供材料，注意已有入盒接头，灯头盒定额含量中的锁紧螺母及塑料护口材料费属重复计算,应调减定额子目中的锁紧螺母和塑料护口含量；同样PVC地漏安装定额子目中钢管含量亦应扣除；4、如甲供材超量较大的，应详细查看合同是否相应的处罚条款，同时应查找原因是否计算错误；超出甲供部分价格应取较低价格来计算；5、计算材料加权价时，应采用形象进度单所在施工月份当期信息价加权，不能简单采用进度款计算书中的单价加权。

因为实际施工过程中信息价资料的滞后，造成进度款计算时单价往往比实际信息价要早1-2个月；集中在施工某一档期购买的材料，如当期材料价格较低不应折算为施工全期均价；6、注意进场材料合格证、规格、型号等，现场有无未使用合同中约定的品牌情况；7、合同上浮的工程，如合同约定施工方自己采购的材料不应上浮，审核时应注意；合同取费程序让利要区分是税前还是税后；地下车库让利与地上部分是否一致；8、未经验收合格的工程，或者不具备结算条件的工程申请结算，是否有完善审批手续；以上为强电工程结算审核的一些共性问题。

住宅项目审核要点及结算过程争议问题解析非常实用1.住宅项目审核要点包括土地使用权、建筑设计、施工质量等方面。

The key points of residential project review include land use rights, architectural design, construction quality, andso on.2.审核过程中要特别关注环保、安全、规划、设计等方面的问题。

In the review process, special attention should be paidto issues related to environmental protection, safety, planning, design, etc.3.结算过程中需严格按照相关合同和规定执行，避免发生纠纷。

The settlement process should be strictly implemented in accordance with relevant contracts and regulations to avoid disputes.4.结算过程中要确保施工单位的质量、进度、安全等方面符合要求。

In the settlement process, it is important to ensure that the construction unit meets the requirements in terms of quality, progress, safety, etc.5.结算金额应在合同约定的范围内，不得存在超支或虚报等情况。

The settlement amount should be within the rangespecified in the contract, and there should be nooverspending or false reporting.6.如果出现结算纠纷，可通过协商、调解、仲裁等方式解决。

工程结算审核管理办法一、目的为了规范进度、结算审核工作流程，确保进度、结算审核工作的规范性和及时性，合理地确定和控制工程结算造价。

二、适用范围适用于公司范围内所有在建项目工程进度结算、竣工结算的编制、审核工作。

三、术语、定义（一）工程竣工结算：指各施工单位承建的工程内容，按照国家有关规范，通过政府相关职能部门竣工验收后，按照合同总价款、变更签证增减款项，水电费扣除款项、其他奖罚款项、甲供材料款项等进行核算的最终完成产值。

（二）材料、设备结算：是指材料、设备采购完毕，货到现场并经验收合格后，根据已签订的采购合同编制的最终供货总价。

四、结算办理原则（一）廉洁奉公原则：审核结算时，要求预算管理人员以公司利益为最高利益，遵守法律法规，恪守职业道德，严禁出现损公肥私的不正当行为，如果出现违规现象将按照有关规定给予处罚。

（二）三级会审原则：工程竣工结算须经过造价工程师初审、成本核算部负责人二审、副总经理三审。

（三）准确高效原则：造价工程师在审核结算中做到准确、清晰、合理，并保证工程结算的效率。

（四）可复核原则：结算审核的过程中应有详细、真实、有效的记录及完善的资料体系，计量、计价过程及审核意见等资料应具备完全的可复核性。

（五）合理定价原则：工程结算中审核新增单价，要以客观事实、合同等资料为依据，确定合理单价。

（六）完整性原则：工程结算申报的手续、资料必须完整、齐全。

五、工程竣工结算申报、审核（一）竣工验收资料1.施工单位将合同范围内全部工程施工完毕，并经验收合格后，向我司项目部提交竣工验收申请报告并附竣工验收资料。

2.甲方项目部组织甲乙双方相关人员及监理单位验收工程后出具《内部竣工验收单》（见附件1），建设单位、监理单位、施工单位在《内部竣工验收单》上签署意见并加盖单位公章。

总包单位竣工结算时需提供当地建设局签发的正式《竣工验收报告》。

3.项目部根据双方移交资料明细填写《工程竣工资料移交清单》（见附件2），双方核对无误后签字。

房产开发公司如何做好项目结算的审核工作摘要：大部分房产项目竣工验收后，施工单位会将其编制的竣工结算书（含竣工资料）交予房产公司审计部门进行审核。

国家规定国家、集体投资项目必须通过社会审计，私营企业和外资企业可以不委托社会审计而自行审计，但目前大部分房产公司不仅要自己内部审核，而且还要请专业审计公司进行审核。

通过对施工单位送审结算书进行全面、系统的检查和复核，及时纠正所存在的错误和问题，使之更加合理地确定工程造价，达到有效地控制工程造价的目的，保证项目目标管理的实现。

如何才能既快又好的做好工程造价的审核呢？一、要请专业审计公司进行审计由于建设工程结算的编制是一项很烦琐而又必须很细致地去对待的技术与经济相结合的核算工作，不仅要求编审人员要具有一定的专业技术知识，包括建筑设计、施工技术等一系列系统的建筑工程知识，而且还要有较高的预算业务素质和合同管理水平。

但是在实际工作中，不论水平好坏，总是难免会出现这样或那样的差错。

如定额换算不合理，由于新技术、新结构和新材料的不断涌现，导致定额缺项或需要补充的项目与内容也不断增多。

然而因缺少调查和可靠的第一手数据资料，致使结算定额或补充定额含有较多的不合理性；其次高估冒算现象在结算时较普遍，一些施工单位为了获得较多收入，不是从改善经营管理、提高工程质量、创造社会信誉等方面入手，而是采用多计工程量、高套定额单价、巧立名目等手段人为的提高工程造价。

另外由于工程造价构成项目多，且变动频繁，使计算程序复杂，计算基础不一等等均容易造成错误。

为了纠正上述错误，很有必要请专业审计公司进行审计，工程审计虽属事后控制，虽然是“亡羊补牢”，但也很有效。

例如：在福世别墅工程中，建筑面积1341M2，建筑高11米，为砖混结构（局部框架），地下室埋深3米，通过专业审计，单位工程造价从送审造价的2053元/平方米降低到审计后的1428元/平方米，而业主仅花费6000元审计费；在世纪时空大厦项目中，建筑面积2.2万平方米，上部24层，1-6层为裙房，建筑面积7200M2，地下二层，建筑面积3600M2，为框剪预应力楼板结构，通过审计，单位造价从送审造价1977元/平方米降低到审计后的1681元/平方米，为公司节约造价650万元，而公司付出的审计费仅7万元，其余20万元审计费按合同约定由施工方承担。