设计过程控制管理规定

设计过程控制管理规定第1条 适用范围本规定适用于集团房地产开发项目建筑设计、景观设计及重大装饰设计（装饰工程造价500万以上）的设计过程控制管理工作。

其它二次深化设计管理详见《二次设计管理规定》。

第2条 主要内容本规定主要内容包括：项目前期策划定位、实施方案设计管理、初步设计管理、施工图设计管理和设计总结。

第3条 项目前期策划定位1、适用范围及参与部门房地产项目前期策划是指在大量市场调研的基础上，根据一定时期内市场经济、需求、消费结构动态变化科学准确地确定开发项目的目标客户群，对目标客户群的社会、经济、文化等特征作出准确界定，了解发现目标客户群的要求，综合考虑各方面因素，确定满足客户需求的项目开发与策划方案。

房地产项目前期策划工作由投资发展部统一组织审核，各项目分期开发的策划工作由地区公司负责，集团相关部门参与，必要时可委托专业公司完成。

2、主要内容房地产项目前期策划工作包括：可行性研究论证分析、集团审批立项、编制开发项目策划书、按集团规定进行设计招标。

3、程序和内容（1）、可行性研究论证分析。

新开房地产项目应进行可行性分析论证，对项目价值、投资收益、市场回报等进行调查研究、分析比较和预测，提出该项目是否值得投资和如何投资的咨询建议。

已成立地区公司由地区公司负责，新开区域由投资发展部负责。

（2）、集团审批立项。

可行性分析报告应根据集团有关规定进行审批，审批通过后确定立项，进入项目前期策划工作阶段。

（3）、编制项目前期策划报告。

地区公司负责编制项目前期策划报告报投资发展部审核，按规定流程审批。

对于还未成立地区公司的开发项目，由投资发展部编制项目前期策划报告，并按规定流程完成审批工作。

项目前期策划报告内容主要包括：区域市场分析、消费结构分析、目标市场分析、同类物业分析、产品定位、户型环境选择、价格、销售渠道、推出时机等。

（4）、按集团规定进行招标。

集团领导按规定流程审批项目前期策划报告，审批通过后按《设计招标管理规定》进行设计招标。

4、配合部门产品管理部配合地区公司对集团房地产开发项目的学校、公交、燃气、污水处理等配套实施合作方案进行审核、跟踪，根据实际情况提出合理化建议，不断完善配套设施方案。

第4条 设计过程的跟踪控制1、 集团产品管理部应根据项目设计特点，确定对设计过程的控制要求，并形成《设计管理配合要求》，发至设计单位。

2、 对每一个设计项目，在实施方案设计开始前，集团产品管理部要求设计单位提供该项目的设计计划，由集团产品管理部指定的人员审查认可，并填写《设计跟踪检查记录单》。

3、 在实施方案设计、初步设计及施工图设计过程中，集团产品管理部或地区公司工程管理部应组织人员，依据《委托设计合同书》要求和《设计管理配合要求》规定，前往设计单位进行实地跟踪检查。

4、 实地跟踪检查内容包括设计进度、人员资格及专业配合等。

检查的依据是《委托设计合同书》、《设计管理配合要求》、设计单位编制的《设计计划》；检查结果应填入《设计跟踪检查记录单》存档。

5、 检查中发现不符合要求的问题，由检查人员填入《专业工程师通知单》，要求设计单位整改，并要求设计单位将书面整改结果报地区公司工程管理部存档备查。

第5条 设计过程评审1、设计实施方案（1） 集团产品管理部根据项目成本控制指标与项目定位要求，拟定《实施方案设计任务书》，经集团分管领导审批后，发与设计单位。

（2） 设计院收到《实施方案设计任务书》后，对方案进行修改完善，并将修改结果提交至集团产品管理部，由集团产品管理部组织部门内与地区公司工程管理部的专业工程师对方案进行评审，形成过程评审意见后由设计单位继续修改完善。

此工作反复进行，直至形成设计实施方案成果。

（3） 在收到设计实施方案成果后，集团产品管理部组织部门内与地区公司工程管理部的专业工程师对方案进行评审，根据《实施方案设计任务书》和《设计实施方案评审要点》审查设计实施方案，形成设计实施方案评审意见，报集团分管领导审核。

（4） 设计实施方案经集团分管领导审核后，由集团产品管理部组织上集团总裁办公会或集团办公会审批。

（5） 集团会议通过后，开始（建筑）方案设计报建工作。

在报建过程中，应及时跟踪协调，政府主管部门若有意见的，要求设计单位进行修改，修改完善后，再补充报建，直至报建通过为止。

报建通过后，地区公司工程管理部要求设计单位开始初步设计工作。

（6） 设计实施方案评审要点：序号设计实施方案评审要点1设计方案各项技术经济指标是否符合规划要求，如退红线要求、容积率、建筑密度、限高、公共配套等。

2使用性质、功能是否符合设计任务书的要求。

3造型、色彩及外墙装饰材料是否符合设计任务书的要求。

4周围环境、绿化小品等相关因素是否符合产品定位的要求。

5方案概算是否较为合理，是否符合限额设计要求。

备注详细内容见集团产品管理部规范化、标准化文件。

2、初步设计（1） 地区公司根据项目实际情况，拟定《初步设计任务书》，集团产品管理部参与审核。

（2） 在开始扩初设计之前，地区公司工程管理部应准备好以下设计输入资料作为设计单位的设计依据，包括《初步设计任务书》、地质报告、集团的方案评审意见和市政规划部门的批复意见以及市政配套的具体条件。

（3） 在收到初步设计图纸后，地区公司工程管理部根据政府主管部门的方案设计审查意见和《初步设计任务书》等初步设计输入资料和《初步设计评审要点》内容，组织相关单位、部门对初步设计图纸进行审查，在满足规划部门和产品市场定位要求的前提下最大限度地控制成本。

（4） 最终形成的初步设计评审意见，经地区公司总经理签字审定后，地区公司工程管理部交给设计单位完善初步设计。

在收到初步设计完善图纸后，地区公司工程管理部组织相关报建人员前往政府主管部门报建。

在报建过程中，应及时跟踪协调，政府主管部门若有意见的，要求设计单位进行修改，修改完善后，再补充报建，直至报建通过为止。

报建通过后，地区公司工程管理部要求设计单位开始施工图设计工作。

（5） 初步设计评审要点一般包括:序号初步设计评审要点1是否符合《初步设计任务书》和批准方案所确定的使用性质、规模、设计原则和审批意见的要求，设计文件的深度是否达到要求。

2主要指标是否符合投资立项、城乡规划、国土资源、环境保护、消防、安全生产、卫生等行政主管部门的批复要求，设计单位是否严格执行有关行政主管部门的审批意见。

3总体设计中所列项目有无漏项等。

4各有关专业工程技术规范和标准的执行情况，重点是工程建设强制性标准条文的执行情况。

5建筑物单体设计中各部分用房分配等是否合理。

6各有关专业设计是否符合经济美观、安全实用、保护环境的要求。

7工艺方案是否成熟、可靠，选用设备是否先进、合理，设计方案是否优化。

8有关专业重大技术方案是否进行了技术经济分析比较，是否安全、可靠。

9采用的新技术、新材料是否适用、可靠。

10审查结构选型、结构布置是否经济合理等。

11主要装饰材料是否经济合理等。

12工程概算编制是否按照国家和省市现行有关规定进行编制，深度是否满足要求，有无超出计划投资。

备注详细内容见集团产品管理部规范化、标准化文件3 、施工图设计（1） 地区公司根据项目实际情况，拟定《施工图设计任务书》，经地区公司总经理审批后报集团产品管理部审核。

（2） 开始施工图设计前，地区公司工程管理部应将以下资料准备好作为设计单位的设计依据，包括《施工图设计任务书》、公司的初步设计评审意见、相关政府职能部门包括规划、消防、人防等部门的初步设计批复意见以及最新的市政配套具体条件等。

（3） 地区公司工程管理部应根据项目的进度要求，对设计单位的设计进度提出详细要求，包括设计出图是否要分阶段进行等。

（4）在施工图报建之前，地区公司工程管理部应招标落实施工图审查单位。

如果各地区公司因报建需要，有些项目可在初步设计报建之前招标落实审图单位，同时，初步设计也应有审图单位提交的初步设计审查意见。

（5） 设计单位提交施工图纸后，由地区公司工程管理部组织地区公司相关部门专业技术人员与咨询公司、施工图审查单位同步审图，集团产品管理部和成本管理部参与审图。

在完成审图后，地区公司工程管理部对审图意见进行汇总形成施工图审图纪要。

施工图审图纪需报集团产品管理部、成本管理部与集团分管领导审批。

《施工图审图纪要》经集团审批后应由设计单位完善签字盖章手续，作为设计变更和施工的依据。

（6） 施工图会审后，应加强对图纸会审意见的整改、落实。

地区公司应限期提交整改落实报告，对图纸会审所提意见进行闭合，整改落实报告需报集团产品管理部审核。

图纸会审意见的整改落实报告需与图纸会审纪要一并存档，作为质量检查评价的依据。

（7） 设计施工图纸需由地区公司工程总监和总经理签字盖公司章后方为有效，方可下发施工单位。

（8） 设计单位完成施工图修改完善后，地区公司工程管理部组织相关报建人员前往政府主管部门报建。

在报建过程中，应及时跟踪协调，政府主管部门若有意见的，要求设计单位进行修改，修改完善后，再补充报建，直至报建通过为止。

（9） 施工图技术性审查一般应包括以下主要内容:序号施工图技术性审查内容1是否符合工程建设强制性条文和其他有关工程建设强制性标准。

2是否符合作为设计依据的《施工图设计任务书》与政府有关部门批准文件的要求。

3地基基础和结构设计等是否安全。

4施工图设计是否达到规定的设计深度要求。

5施工图文件是否齐全，总体设计中所列项目有无漏项等。

6不同专业施工图设计之间能否准确衔接，有无冲突或相互不完善之处。

7对设计质量通病问题，有无制定针对性的处理措施。

8限额设计指标包括含钢率、含砼率等是否满足合同的限额设计要求。

9是否符合公众利益。

备注具体内容见集团产品管理部规范化、标准化文件第6条 设计输出文件的审查与验收1、 在实施方案设计阶段完成后，由地区公司工程管理部组织项目部、成本控制部按方案设计审查标准及有关规范对设计图纸进行审查，营销策划部参与，完成审查报告，并将审查报告及设计方案送至集团产品管理部，集团产品管理部组织部门专业人员进行审查，形成审查报告，经集团分管领导批准后，发与设计单位，设计单位据此完善方案设计。

此项工作反复进行，直至地区公司签署《实施方案设计成果验收单》为止。

2、 在初步设计阶段完成后，由地区公司工程管理部组织项目部、成本控制部按初步设计审查标准及有关规范对设计图纸进行审查，营销发展部参与，完成设计输出文件审查报告，经地区公司总经理批准后，发给设计单位，设计单位据此完善初步设计。

此项工作反复进行，直至地区公司签署《初步设计成果验收单》为止。

3、 在施工图设计阶段完成后，由地区公司工程管理部组织成本控制部、设计单位、审图单位按《施工图审查要点》要求及有关规范对相关图纸进行审查，集团产品管理部和成本管理部参与，完成设计输出文件审查报告后，经集团产品管理部审核、集团分管领导批准后，发给设计单位，设计单位据此完善施工图设计。