2018年中国养老社区发展分析报告

2018年中国养老社区发展分析报告目录一、养老社区概述 (4)（一）养老社区概念 (4)（二）养老社区分类 (5)二、养老社区的社会需求分析 (6)（一）老龄化与家庭结构变化催生养老社区需求 (6)（二）收入提升与观念转变助推养老社区多元化发展 (7)（三）养老服务设施需求巨大 (8)三、养老社区发展的相关政策盘点 (9)（一）“十三五”规划明确养老社区发展方向 (9)（二）金融服务政策助力养老社区市场化发展 (9)（三）“医养结合”成为养老社区建设重要内容 (10)（四）供给侧结构性改革驱动养老服务设施建设 (10)四、国外养老社区发展现状与借鉴 (11)（一）美国养老社区发展现状 (11)（二）日本养老社区发展现状 (14)（三）新加坡养老社区发展现状 (15)（四）国外养老社区发展经验借鉴 (16)五、国内养老社区发展现状与问题 (17)（一）养老社区发展现状 (17)1.房地产企业——明确发展路径，加速转型创新 (17)2.保险企业——整体稳扎稳打，回归产品研发与创新 (18)3.国有企业——积极参与，推动养老社区多元供给 (19)4.资本并购实现资源整合，合力探索盈利新模式 (20)5.新进参与者立足自身优势，布局产业链节点 (21)（二）养老社区发展存在的问题 (22)1.相关政策和标准有待进一步完善 (22)2.供需不平衡，结构化差异有待解决 (22)3.融资问题突出，与金融结合需更加深入 (23)4.产业链整合度低，跨行业深度合作需加强 (24)六、我国养老社区发展趋势展望 (24)（一）融入生命周期理念，创新多元化养老社区模式 (24)（二）连锁标准化、个性差异化并存，提供人性化服务 (25)（三）弱化传统适老功能，突出复合化、智能化功能 (25)七、金融支持养老社区发展路径探讨 (25)（一）发挥金融机构融资方作用，创新金融服务模式 (26)（二）发挥金融中介功能，整合养老社区产业链 (27)（三）关注老年群体金融需求，前瞻性创新金融产品 (27)图表目录图表1 2007～2016年中国老年人口及占全国人口比重 (7)图表2 2012～2016年我国养老床位数 (8)图表3 2016年美国养老社区发展概况 (12)图表4 2013～2016年美国养老地产融资渠道变化 (14)我国老年人口的迅速增加，形成了对养老服务的巨大需求。

国家出台一系列发展养老服务业的政策措施，为包括养老社区在内的养老产业发展提供良好机遇。

本文在界定养老社区相关概念的基础上，阐述了国内养老社区的发展背景、社会需求、政策环境，对发达国家发展经验进行比较借鉴，重点分析2016年国内养老社区发展情况、存在问题及发展趋势，并对金融支持养老社区发展路径进行探讨。

我国人口老龄化趋势加剧，老年人口迅速增加。

同时，在我国“4-2-1”的家庭结构影响下，传统家庭养老功能逐步弱化。

养老社区可为老年人提供多种养老服务，满足老年人养老需求，迎来快速发展期。

一、养老社区概述（一）养老社区概念学界、业界关于养老社区的定义较多，国家发改委投资研究所刘立峰认为，养老社区是在一个较大的地域范围内，以成套老年住宅为主，拥有适合老年人需要的公共服务设施，以及较为完整的社会服务体系，能为老年人提供生活照料和精神文化享受的康居社区。

国家小城镇社会保障研究中心纪晓岚认为，养老社区是适合老年人居住的具有养老功能的生活社区，包含老年群体、适合老人心理和生理特征的住宅和公共设施以及专业的养老服务体系三个基本要素。

综合各方观点，笔者认为，养老社区是指以满足老年人生理和心理需求为导向，配套适合老年人的各类公共服务设施和服务体系，为老年人提供日常看护、生活照料、康复治疗、健康管理、休闲娱乐等服务的老年人生活社区；养老社区应保障老年人的日常生活照料，同时兼顾老年人对生活品质与精神生活的需求。

（二）养老社区分类我国养老社区发展方兴未艾，多层次养老社区的产品结构已初步形成。

从居住时间上来说，我国养老社区可分为常住型养老社区与候鸟型养老社区。

从功能上又可以细分为现有普通住宅型社区、新建综合型社区、护养院、持续护理型退休社区（CCRC）以及度假养老基地。

其中，度假养老基地属于候鸟型养老社区。

本文按照功能分类对养老社区进行相关阐述。

现有普通住宅型社区是指地产公司投资改造既有的住宅小区，升级其基础设施和相关适老性服务，为老年人提供餐饮、文娱、家政、医疗等服务，使社区能满足老年人的日常需求以及适应社区老龄化趋势。

新建综合型社区是指让老年人群与年轻人群混合居住的新建“适老性地产”。

其大多建于城市周边，配套多样化公共服务场所，如老年活动中心、康复中心、医疗中心等，并注重社区环境的打造。

此外，综合型社区能让老年人与子女有更多机会相互陪伴与照顾，且避免因生活习惯差别而起冲突。

护养院多服务于刚需老人，即高龄、失能、半失能、失智老人。

这类老人有更高的护理需求，因此护养院均配备更加专业的护理设施，且一般建于城市内部，以便于更好依托城市的医疗资源。

持续护理型退休社区（CCRC）是一种起源于美国的复合式现代养老社区。

其由运营商主导，具有精细化管理服务理念，为不同年龄阶段的老年人提供自理、护理以及医疗一体化的居住设施与服务，满足老人不同层面的养老需求，开展各类适老性活动且能让老人发挥余热，实现自我价值。

度假养老基地多位于环境优美、气候宜人的旅游胜地，实质上是与养老文化相结合的旅游度假服务。

该类社区主要针对健康、活跃的老年群体，整合养老、养生、定期康复等设施及服务，满足老年人追求高品质的养老需求。

二、养老社区的社会需求分析随着我国人口老龄化趋势不断加剧，老年人口数量快速增长，带动相关消费需求的快速增长，对养老社区形成巨大需求。

（一）老龄化与家庭结构变化催生养老社区需求截至2016年末，我国60岁及以上人口达2.31亿，占全国总人口16.7%（；65岁及以上人口1.50亿，占10.8%。

据联合国预测，我国的老龄化率将不断攀升，到2060年65岁及以上人口将达到顶峰约4.2亿，意味着我国将进入深度老年化社会阶段。

随着物质生活和医疗卫生水平的不断提高，我国人均寿命也延长了。

据第六次全国人口普查数据，2010年中国人均预期寿命为74.9岁。

预测表明，到2030年我国人均预期寿命将达79.0岁。

赡养时间延长，使老年人口不同年龄阶段的需求更加细化。

另外，在“4-2-1”结构下我国家庭规模呈小型化趋势，家庭养老功能逐步弱化，这使传统家庭中子女养老的负担成倍增长，也使空巢老人、独居老人的比重增加，代际分离更是增加了传统居家养老模式的难度。

在这种形势下，养老社区亟待发展，以弥补家庭养老护理功能的缺失。

图表 1 2007～2016年中国老年人口及占全国人口比重资料来源：国家统计局（二）收入提升与观念转变助推养老社区多元化发展目前已步入老年阶段的人群，是我国经济体制改革的第一批受影响者和受惠者，也是目前养老社区的主要需求群体，具有一定的财富积累和支付能力。

尤其在北京、上海等老龄化程度最高的一线城市中，高收入人群相对集中，对高端养老社区的需求显现，这将促进养老社区向有支付能力的有效市场转化。

与此同时，持续新增的低龄老人普遍具有较高的收入及教育水平，对养老住宅硬件及配套设施提出更高要求，也对家政、医疗、养生、娱乐等服务需求更加关注。

另外，现代家庭模式下，子女也愿意让老人在养老机构获得更加专业的照顾和精神上的满足，这推动了老年人对养老社区专业化服务的消费。

预测表明，2020年我国老年消费市场潜力将达3.3万亿元，2050年达106万亿元左右，潜力巨大。

针对不同阶段老年人口特征的多元化、差异化养老服务将成为未来养老社区的发展趋势。

（三）养老服务设施需求巨大我国养老服务设施面对巨大社会需求，发展仍然滞后，但潜力巨大。

据民政部数据，截至2016年末，我国各类养老机构共37.4万家，养老床位698万张，每千名老年人拥有养老床位数30.2张。

[4]但是，相比“十三五”规划每千人35～45张床位的目标仍有30%～50%的缺口，与发达国家每千人拥有50～70张养老床位的水平更是落后不少，且养老服务设施与机构多集中在发达城市，资源分配不均。

当前全国持证的养老护理员仅为5万余人，根据民政部印发的《全国民政人才中长期发展规划（2010～2020年）》要求，到2020年要实现养老护理员达600万人的目标，专业养老护理员处于严重供不应求的状态。

图表 2 2012～2016年我国养老床位数资料来源：民政部三、养老社区发展的相关政策盘点近年来，国家高度重视我国人口老龄化应对和养老产业的发展，各项支持政策陆续出台，养老社区发展迎来良好机遇期。

（一）“十三五”规划明确养老社区发展方向2016年是我国实施“十三五”规划的开局之年，关于养老产业及养老社区发展的政策密集发布，形成了政策组合拳。

2016年3月《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》正式通过，提出建设以居家为基础、社区为依托、机构为补充的多层次养老服务体系，推动医疗卫生和养老服务相结合；7月出台的《民政事业发展第十三个五年规划》（民发〔2016〕107号），鼓励医疗机构将护理服务延伸至家庭、城乡社区和养老机构，为改善国内养老社区“养老不医护”与医院“治病不养老”的问题提供对策。

2017年2月，国务院办公厅出台《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》（国发〔2017〕13号），对健全养老服务体系进行了总体规划，提出要夯实居家社区养老服务基础，推动养老机构提质增效，推进医养结合，繁荣老年消费市场。

（二）金融服务政策助力养老社区市场化发展金融服务支持养老的战略意义逐渐凸显。

2016年3月，中国人民银行、民政部、银监会、证监会、保监会联合印发的《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》（银发〔2016〕65号），成为养老和金融结合的第一部纲领性文件，指出加大对养老服务业的金融支持力度，大力推动养老金融组织建设，驱动养老服务模式创新，并鼓励各类社会资本进入市场，促进养老市场多元化，为养老社区发展市场化铺路。

（三）“医养结合”成为养老社区建设重要内容2015年，国务院办公厅转发《关于推进医疗卫生与养老服务相结合指导意见的通知》（国办发〔2015〕84号），提出到2020年，基本建立符合国情的医养结合的体制机制和政策法规体系，50%以上的养老机构能为入住的老年人提供医疗卫生服务。

2016年7月民政事业发展“十三五”规划，明确了未来五年将重点发展医养结合型养老机构，且通过统筹医疗卫生与养老服务资源布局，支持养老机构开展医疗服务。

截至2016年末，已有北京、天津、上海、重庆、山东、湖南、湖北、河南、福建、浙江、云南、海南、江苏、宁夏等省份开始了“医养结合”的试点工作。